1、特色小镇：房地产的逃生之路？现在的房地产行业看上去的确很窘，三四线城市房子严重积压，去库存都成了国家战略任务，现在不少城市连土地供应都基本上停了，吃惯土地财政的政府们日子不好过。一二线城市呢？也摊上麻烦了。三四线不行了，市场上的钱就杀回了一二线，央妈不明就里还在给房地产加杠杆，结果去年以来一二线楼市轮番上涨，甚至暴涨，今年七、八月甚至出现当月信贷口上 90%的钞票跑到楼市里面去了的极端情况。这还了得，国家急了，指令各一二线城市在十月初根据各地情况分别实施调控，于是，二十多个重点城市密集推出楼市调控政策，一下子把楼市的疯狂摁住了。中国的房地产真的不行了吗？有一首古诗说：山重水复疑无路，柳暗花明又
2、一村。这不，国家又推出了新的发展战略：在全国启动1000 个特色小镇建设试点。特色小镇和房地产有关系吗？关系太大了。什么是小镇？小镇就是城市体系中间最基础的那一层，它坐落于乡村地带，但不是乡村，因为小镇不搞农业，而是搞轻型制造业和三产。特色小镇，就是让每个小镇都有自己的产业特色，以差异化求得生存和发展。一个小镇起码安排两三万人居住、生活，这些人在小镇长期工作生活，住哪里呢？当然住在自己的房子里。房子哪来的呢？当然是开发商盖的。现在的 1000 个特色小镇只不过是试点，全面推开，大概全国会超过一万个。按照每个小镇容纳两三万人计算，一万个小镇就可以容纳两三亿人。这是什么概念？基本上把中国城市化后半
3、程需要从农村走出来的人大体吸纳了。中央讲，未来要搞以人为本的新型城镇化，这个以人为本，就是要给进城农民真正解决户口问题、住房问题、就业问题、小孩上学问题、老人养老问题等等。这些在大城市多年来无法透彻解决的问题，需要通过小城镇的发展给予解决。我想，这就是中央为什么要大力推进特色小镇建设的初衷吧。既然如此，房地产必然在特色小镇的投资开发建设上可以大展拳脚了。有人可能会说，别蒙人了，几年前房地产商就是跑到三四线城市拼命盖房，以为可以大展鸿图，没想到掉到火坑里了，砸进去的钱估计十年八年也收不回来了。现在又搞什么特色小镇，又想骗我们去帮助政府解困，我们再也不上当了。是啊，一经蛇咬，十年怕井绳。当年从一二
4、线城市“下”到三四线开发房地产被套牢了，如今再“下”去开发小镇，似乎又要被套。然而，这次完全不一样，千万不要看走眼了。有哪些不一样呢？其一，行动背景不一样。当年开发商争着去三四线，是由于国家对一二线城市的房地产实施了严格调控，迫使一批开发商自己走出一二线城市，到财政饥渴的三四线城市大举拿地盖房；而这次的特色小镇建设是国家直接发动的一项战略行动，有一整套来自国家层面的政策和措施作保障。其二，开发模式不一样。当年的三四线热，基本上是纯粹房地产行为，甚至可以说，是纯粹的盖房子行为，极其简单，拿地、盖房、卖房、赚钱、走人。大家都想这么干，到头来，盖了太多的房子，卖不动了，大家都套牢了。这次可不是这样，
5、政府导向的事情，首先是讲公共利益，比如，你想参与投资建设一个特色小镇，你先把自然、文化资源梳理清楚、保护好，然后坐下来和政府及当地农民共同讨论，把涉及当地三农利益的问题统统打包进来，一并解决，包括涉及农民安置、就业以及耕地、宅基地、农村建设用地的合理合法利用问题。之后，你要做一个非常优秀的策划规划，把这个特色小镇的基础工作都做好，产业都布局好，空间都充分利用好，开发流程都设计好，在这中间，政府也会给你机会开发一些住宅产品，包括农民回迁房和特色商品房。这就是所谓产业地产和旅游地产的套路，那种指望纯粹盖房卖钱的套路完全行不通了。其三，获利方式不一样。当年的三四线开发，开发商都指望挣“快钱”，恨不得
6、今年盖房，明年挣钱，然后拍拍屁股走人。现在的小镇开发，都是长线工程，少则五年八年，也许一辈子搭进去都干不完，典型的慢功夫。而且，由于小镇涉及的开发内容庞杂，成本也高，未来获利也不可能像当年在大城市那样动不动就是暴利，小镇的获利是细水长流，要耐得住性子，如果一个开发商没有长期作战的心理准备，趁早不要进入。我觉得特色小镇实际上是给当前处于困境的中国房地产开出的一条逃生的路线。此话怎讲？想想看，中国的城市化才走完半程，我们的城市化率表面上是 55%左右，实际上只有 40%左右，中间大概有15%即大约 2 亿目前在城市工作生活的、来自农村的居民没有获得相应的城市户口和福利。加上未来十五、二十年仍然要继
7、续从农村进城的 2 亿多农民，统共 4 亿以上的农民需要完成城市化。他们去哪里？继续去一二线？这种情况还会发生，但大城市很难解决他们的户籍、住房和福利问题，很难做到“以人为本”。去三四线？国家鼓励农民工市民化，就是希望通过政策引导农民在三四线买房落户，但这不是一厢情愿，显然农民到三四线帮助当地解决去库存的意愿不那么强烈，因此三四线的去库存不可能快速解决。既离开乡村、又方便解决各种福利问题的地方在哪里？可能就是特色小镇了。现在国家为什么如此重视特色小镇建设？就是为下半程的城市化找出路。国家和地方政府会推出大量鼓励性政策，既然如此，房地产商何不在这个领域寻找下一步发展的机会呢？实际上，春江水暖鸭先
8、知。你看那些巨无霸开发商们在做什么？比如，万达早几年就宣布逐步撤出房地产，要大举进入旅游业。现在，万达在全国大规模布局万达旅游城，你去看看，这些旅游城是什么？旅游+各类关联产业+房地产。而且，房地产占比都非常高。这就是所谓旅游地产。宣称撤出房地产，只不过是一种策略罢了，就是不专门搞房地产，而不是彻底不搞房地产，王健林没那么傻。段先念的华侨城就更明显了，今年以来，华侨城一路高歌，在四川、云南、深圳、山西等地大举斩获古镇、著名旅游景区用地，实施战略性开发，总投资规模达到数千亿，其中特色小镇项目占到一多半。华侨城作为国内旅游界的巨头，当然要在旅游业上再现辉煌，但是，不要忘了，它目前提出的“文化+旅游
9、+新型城镇化”的发展战略，其背后的核心模式仍然是其多年来的成功路线旅游地产。有人又在抛问题了：三四线城市的房子都那么多，卖不动，国家会同意开发商在特色小镇再盖房子吗？这个问题其实很幼稚。张三犯了错，干嘛一定要让李四来承担？我觉得这个问题不难解决，那就是，上帝的归上帝，凯撒的归凯撒。三四线城市的问题，国家制定去库存措施，花若干年时间专项逐步解决。特色小镇的事则列入当前的国家战略，推出专项政策强力扶持推进。一个小小的特色小镇，既能解决困惑多年的三农问题，又能解决城里人周末的外出度假问题，也能解决政府的财税增长问题，还能解决房地产投资商的投资渠道问题，一举四得，何乐而不为呢？当然，特色小镇建设不是没
10、有问题。从国家和政府方面看，关键是政策力度和持续性问题，因为特色小镇建设不同于大城市发展，后者按照市场法则，具有强大的自然动力，人、财、业主动向大城市集中，而特色小镇的天然市场集聚力远远不够，必须由政府强力推进，说直白一点，中央和地方财政需要强力注入，当然，可以采用 PPP，引导大量民资进入，但政府的财力和专项政策必须如实到位，且长期有效，否则特色小镇建设就可能虎头蛇尾，甚至有头无尾。此外，目前投资界涌动着一股强力的特色小镇投资热，大家有点再一次跑马占地的味道，纷纷抢占特色小镇的山头。哄抢之下，必有危卵。事实上，有些所谓特色小镇资源禀赋并不太好，尤其是各种配套条件还有很大问题，这时候一时冲动拿
11、下，之后就是麻烦一堆。所以，投资者不能过于冲动，在特色小镇的投资热浪中，还是要保持一份清醒和理性，认真选择真正符合自身发展理念和具备市场开发前景的特色小镇项目，毕竟，即便是国家全力扶持，特色小镇也是机会和风险同在，投资特色小镇与投资其他项目一样，风险控制要摆在第一位。无论如何，特色小镇的机会摆在眼前了。如果你是一个有点实力的投资者或者开发商，如果你在房地产投资中面临诸多困难，传统套路很难走下去了，你又不甘心退出房地产开发领域，那我建议你不妨看一下当前国家有关特色小镇发展的政策投放和产业动向，也许那真的是你的一条逃生之路。当然要附上一句话：着眼长远，稳健操作，掌控风险，追求成功。浙江 10 个特
12、色小镇的成功开发案例，绝对让你茅塞顿开！有重点、有特色发展是指导小城镇建设的重要原则，浙江省 2015年全面启动特色小镇建设，截止目前共有 79 个特色小镇列入省级创建名单，51 个特色小镇列入培训名单。浙江特色小镇建设创新推动“产、城、人、文”融合，为破解空间资源瓶颈、产业转型升级、改善人居环境、推进新型城镇化提供了有力的抓手，对探索新型小城镇之路有重要意义。现将浙江省特色小镇规划建设工作实践、10 个特色小镇建设情况，供学习参考。一、 江南药镇 2015 年 6 月，浙江省第一批 37 个省级特色小镇创建名单正式公布，以中药材历史经典产业为主导的“磐安江南药镇”名列其中。江南药镇位于磐安县
13、新渥镇境内，距离磐安县城不到 10 公里。自古以来磐安便是浙江省中药材之乡，尤其盛产以“白术、元胡、玄参、白芍、玉竹”为代表的磐五味，被誉为“天然的中药材资源宝库”。中国药材城“磐安浙八味市场”是长三角地区唯一的大型药材特产批发地。磐安以此为基础，以浙江省特色小镇为发展契机，打造融“秀丽山水、人文景观、生态休闲、旅游度假、康体养生”于一体的江南药镇。近期建设用地面积 393 公顷，其中主要建设区用地面积 132 公顷。江南药镇定位为“药材天地、医疗高地、养生福地、旅游胜地”，通过培育中医药健康产业、旅游服务业和养生养老产业三大新兴产业，融产业、旅游、社区、人文功能于一体，建设成为以中草药文化为
14、主、集高端中药产业、旅游度假养生、区域联动发展的特色小镇;塑造一个尊重和传承中国中医药文化、一个人与自然和谐共生、一个可持续发展的精致特色小镇。江南药镇总投资 51.5 亿元，主要用于非盈利性基础及服务设施和重点工程项目，其中非盈利性基础及服务设施投入约 11.5 亿元，主要用于打造文化旅游品牌、中医药养生园、特色文化街区和中药产业园建设。分为三大功能区：一是结合浙八味市场，通过药文化园、养生博览馆、中医药文化特色街区、中医院、康体养生园的建设打造江南药镇的核心区，作为药镇对外服务的主体部分;二是主题展示区，包括中医药主题公园、百草园，以中药材的种植和展示功能为主;三是以中医药产业园建设为代表
15、的产业区。磐安县“江南药镇”被列为省首批特色小镇创建对象，由县委书记牵头专门成立了小镇建设指挥部。截至 2015 年底，已开发建设面积 112 公顷，完成固定资产投资(不包括商品住宅和商业综合体项目)10.05 亿元，吸引 120 家企业、990 家个体工商户、20 多个创业团队入驻。江南药镇初见成效，中药材特色产业服务业营业收入已经突破五亿元，百草园、中医药文化特色街区、中医院、康体养生园等项目也已经在规划建设中，逐步将药镇的功能从简单的种植、生产、销售延伸至旅游服务、医疗保健、养生研发等多个领域。江南药镇作为浙江省唯一一个以中药材特色产业为依托的特色小镇,正在成为全县加快跨越发展的新引擎，
16、为全县中药材产业转型发展提供了新的契机。二、 远洋渔业小镇2016 年 1 月，浙江省公布第二批 42 个省级特色小镇创建名单。定海远洋渔业小镇作为健康产业类特色小镇入围。定海远洋渔业小镇位于舟山市定海区北部的干览镇境内，毗邻定海西码头渔港，距离定海中心城区 16 公里，距舟山市政府所在地临城新区 19 公里。舟山是我国远洋渔业起步最早、最为发达的地区之一;2015 年4 月，农业部批准设立全国唯一的国家远洋渔业基地;全市共有远洋渔船 450 余艘、水产精深加工企业 40 余家，远洋渔船数量和远洋水产品捕捞量均占全国的 22%左右;是全国远洋捕捞鱿鱼最大的输入口岸和主要加工基地，鱿鱼捕捞量占全国的 70%;目前已形成远洋捕捞海上运输水产精深加工冷链物流水产交易、销售、服务等全产业链的远洋渔业发展体系。
