1、旅游度假产品的同质与异质度假区的主题酒店是核心产品，要求设计的独特性、活动的丰富性和组合的新颖性；旅游地产则要求有主题性、品牌性和创新性。严格地说，度假产品有一个最大的问题，就是同质化。全世界都是如此，比如像滨海度假，在全世界走，无非就是这个地方热闹一点，那个地方清静一点，这个地方有点地方文化，那个地方也有点，就是这样。但是从本质上，同质化很强。所以这个现象，严格地说也是一个很难克服的问题。但是现在如果我们研究度假产品的多样化，这种同质化的东西就可以克服一些。因为度假需求本质上就是这么几个需求，按照这几类需求对应的产品都差不多。第一类是度假区度假区三个特点：一大型，规模一定要大；二综合性强；三
2、文化突出。有这三条就算把握住了度假区，刚搞国家旅游度假区的时候，刘毅老局长说咱们有三个要素：第一个要素，得有一个中心酒店；第二个要素，得有一个高尔夫球场；第三个要素，得有一个配套娱乐系统，玩的系统，这就算一个度假区。现在看，这三个要素是起步时候的要素，已经不足了。第二类主体产品就是度假酒店度假酒店要求设计的独特性、活动的丰富性和组合的新颖性，包括度假区里面包含的度假酒店都要符合这个要求。第三类是度假房地产度假房地产就要有主题性、品牌性、创新性。否则的话，只是在度假区里建了一片房地产，不是这么个概念。我们现在很多度假区，尤其是房地产老板开发的度假区以房地产为主，这样做下来我看不出来好的效果。有些
3、做的不错，同样的老板也有做的不好的，比如说清水湾，到现在投资投进去 200 多亿，可是已经回收了 400 多亿，而且基本上开一期卖一期。但是今年就有变化了，清水湾在海南的陵水，房价原来 18000，今年变成了 12000，降了三分之一，这就是市场变化。所以今年反倒有一些人去买房子去，现在清水湾的房子降了，因为它的产品好。同样是清水湾这个公司，在腾冲建了 1000 栋别墅，我一听1000 栋别墅，就一个看法，找死。那个品牌叫原乡，那么远的一个地方，指望着大城市的人过去消化，我看没有希望。这就说明原来的成功不能代表下一步必然成功，需要的就是在同质化的过程中挖掘异质，在异质化的发展中满足同质。这个同质就是度假者的需求，简单的说就是 3S、3N、3Y，这就是度假者的需求，需求形成了特有的这些行为方式、需求特点。魏小安
