1、福州市好景花园土地竞拍可行性分析报告项目编号：侠客行估字200488 号项目名称：福州市好景花园土地竞拍总造价：344798612.91 元 楼面造价：1638.04 元/M2土地面积：41032.87M2 建筑面积：210495M2建筑密度：30% 容积率：3.6 绿化率：35%建设单位：侠客行置业有限责任公司项目负责人：侠客行编制单位：侠客行置业有限责任公司编制负责人：侠客行 编制审核人：侠客行编制人：侠客行 编制日期：04-7-3目录一、技术经济指标1二、可行性分析1三、福州市好景花园土地竞拍成本计算表2四、福州市好景花园土地竞拍面积和销售收入表3五、福州市好景花园土地竞拍经济分析表4六
2、、福州市好景花园土地竞拍敏感性分析表5一、技术经济指标：1、用地面积：55832m22、容积率：3.63、可建面积：200995m2其中：住宅面积：184763m2商店面积沿街商店面积：6916m2*2 层=13832 m2小区内商店面积：1200 m2*2 层=2400 m2另外可建车位：地下室面积 9500 m2（车库 450 个）4、绿化率：35%5、密 度：30%以内（本方案按 30%计算）二、可行性分析本可行性测算方案，销售收入为 100%，因此在本地块投标中应考虑该因素。建议按 80%的销售率为底限，同时结合房地产业的经验，本项目的最理想的总地价款在9638 万元以内。附：福州市好
3、景花园土地竞拍成本计算表福州市好景花园土地竞拍面积和销售收入表福州市好景花园土地竞拍经济分析表福州市好景花园土地竞拍敏感性分析表侠客行置业有限责任公司二 00 四年九月十二日福州市好景花园土地竞拍可行性报告成本计算表编码 工程项目（费用）名称 计量单位工程量 单价或费率 造价或费用(元)楼面造价(元/M2)百分比(%)计算公式或说明1. 一、征地、拆迁、前期费 0 0 54710890 259.92 15.87%1-1-1 征地补偿费 项 1 50000000 50000000 237.54 14.51% 按实际发生1-2-1 设计费 平方米 210495 18 3788910 18.00 1
4、.1% 18 元/平方米1-3-1 建筑招投标费 项 1 10000 10000 0.05 0.01%1-4-1 建筑核放样费 项 1 50000 50000 0.24 0.02%1-5-1 施工许可证 项 1 20000 20000 0.10 0.01%1-6-1 消防审核费 平方米 210495 4 841980 4.00 0.25%2. 二、建安造价 0 0 191948968 911.89 55.67%2-1-1 土建及安装费用 平方米 210495 650 136821750 650.00 39.69%2-1-2 地下室部份建安费用 平方米 0 1200 0 0.00 0%2-2-1
5、 小区道路配套费 平方米 210495 70 14734650 70.00 4.28%2-3-1 电梯费用 部 70 250000 17500000 83.14 5.08%2-4-1 工程监理费 项 1 1500000 1500000 7.13 0.44%2-5-1 工程监督费 元、% 155940000 0.22 343068 1.63 0.1%2-6-1 小区配水电费用等 平方米 210495 100 21049500 100.00 6.11%5. 三、其他税费 0 0 98138754.91 466.23 28.47%3-1-1 营业税等 元、% 534436150 8.5 454270
6、72.75 215.81 13.18%3-2-1 广告费 项 1 5000000 5000000 23.75 1.46%3-3-1 销售管理费用 元、% 534436150 1 5344361.5 25.39 1.55%3-3-1 建设管理费用 元、% 246659858 2 4933197.16 23.44 1.44%3-4-1 利息费用 元、% 246659858 5.6 30034327.76 142.68 8.72%8-1-1 不可预见费 元、% 246659858 3 7399795.74 35.15 2.15%zzj 总成本 0 0 344798612.91 1638.04 100
7、.01%0 0 0 0.00 0%0 0 0 0.00 0%福州市好景花园土地竞拍可行性报告销售收入表序号 楼层、单元或楼房名称计量单位 单价 建筑面积(M2)可售面积(M2)项目套数 可售套数 销售收入(元)销售模式 备注1 住宅 元/ 2050 184763 0 0 0 378764150 按建筑面积2 沿街店面一层 元/ 13000 6916 0 0 0 89908000 按建筑面积3 沿街店面二层 元/ 4000 6916 0 0 0 27664000 按建筑面积4 小区店面一层 元/ 10000 1200 0 0 0 12000000 按建筑面积5 小区店面二层 元/ 3000 12
8、00 0 0 0 3600000 按建筑面积6 车库 元/套 50000 9500 0 450 0 22500000 按项目套数合计 0 0 0 0 0 534436150福州市好景花园土地竞拍可行性报告租赁收入表序号 楼层、单元或楼房名称计量单位 单价 建筑面积(M2)可租面积(M2)项目套数 可租套数 租赁收入(元)租赁模式 备注0 0 0 0 0 0合计 0 0 0 0 0 0福州市好景花园土地竞拍可行性报告投资计划表序号 项目名称 成本（元） 合计（元） 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年1 一、征地、拆迁、前期费54710890 54710890 13677722.5 1
9、3677722.5 13677722.5 13677722.52 二、建安造价 191948968 191948968 47987242 47987242 47987242 479872423 三、其他税费 98138754.91 98138754.92 24534688.73 24534688.73 24534688.73 24534688.73合计 344798612.91 344798612.92 86199653.23 86199653.23 86199653.23 86199653.23福州市好景花园土地竞拍可行性报告资金筹措计划表序号 项目名称 成本（元） 合计（元） 第 1 年
10、第 2 年 第 3 年 第 4 年1 投资计划 344798612.91 344798612.92 86199653.23 86199653.23 86199653.23 86199653.232 资金筹措计划 0 344798612.92 86199653.23 86199653.23 86199653.23 86199653.232.1 自有资金 120679514.52 120679514.52 30169878.63 30169878.63 30169878.63 30169878.632.2 借款 0 224119098.4 56029774.6 56029774.6 5602977
11、4.6 56029774.62.21 向银行贷款 0 224119098.4 56029774.6 56029774.6 56029774.6 56029774.6福州市好景花园土地竞拍可行性报告全投资现金流量表序号 项目名称 成本（元） 合计（元） 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年1 现金流入 0 534436149.99 0 178145383.33 178145383.33 178145383.331.1 销售收入 0 534436149.99 0 178145383.33 178145383.33 178145383.331.2 租赁收入 0 0 0 0 0 01.3 其
12、它收入 0 0 0 0 0 02 现金流出 0 344798612.92 86199653.23 86199653.23 86199653.23 86199653.232.1 开发投资、经营 0 344798612.92 86199653.23 86199653.23 86199653.23 86199653.232.2 其它支出 0 0 0 0 0 0净现金流量 0 189637537.07 -86199653.23 91945730.1 91945730.1 91945730.1累计净现金流量 0 0 -86199653.23 5746076.87 97691806.97 189637537.07
