1、南宁市武鸣区光荣院、福利院搬迁扩建 PPP 项目市场测试方案南宁市武鸣区民政局二一八年二月二十七日2投资推介函致潜在投资人：南宁市武鸣区光荣院、福利院搬迁扩建 PPP 项目拟采用政府和社会资本合作（PPP）模式实施，项目建设将加快发展养老服务业、积极应对人口老龄化、满足老年群体需求、保障和改善民生的迫切需要及建立健全社会养老服务体系的重大民生工程。是进一步更新思想创新理念、深化养老服务产业的认识、推动养老服务各项工作又好又快发展的重要举措。 为进一步加快推进上述项目实施进度，保证 PPP 项目获得社会资本的充分响应，根据武鸣区民政局委托，广西中信恒泰工程顾问有限公司对南宁市武鸣区光荣院、福利院
2、搬迁扩建 PPP 项目进行市场测试。本投资推介函是为市场测试目的，本次市场测试不是正式采购程序的组成部分，推介函及方案不构成要约邀请或者要约，其所载信息可能进一步修改，对各方并不具有约束力。鼓励潜在投资者参与市场测试，但不参加市场测试的投资者仍然有资格参与正式的采购程序，且参与市场测试的投资者并不会因此在正式采购程序中得到特别的优待。为确保采用 PPP 模式的可操作性，现将本项目基本情况与贵方进行介绍，欢迎及时跟进项目。请潜在社会资本在 2018 年 3 月 7 日下午 17：00 之前以 PDF 及 WORD 格式将相关测试内容发送至下列指定邮箱。联系人：王若利联系手机：1308790626
3、8联系邮箱：SWG南宁市武鸣区民政局2018 年 2 月 27 日3一、 项目名称南宁市武鸣区光荣院、福利院搬迁扩建 PPP 项目（下称“本项目” ） 。二、 项目实施机构及政府出资方代表项目实施机构：南宁市武鸣区民政局政府出资方代表：武鸣区社会福利院三、 项目区位（1）南宁市武鸣区光荣院、福利院搬迁扩建项目工程规划选址位于武鸣区绕城公路东段东面。 四、 项目规模和建设内容4.1 建设内容项目主要建设内容包括土建工程、装饰工程、给排水工程、电气工程及室外水电等相关配套设施工程。4.2 建设规模在武鸣区标营新区体育中心和纬一路南面拟建占地总面积33002.40（50 亩），建筑总面积 70804
4、.99，其中光荣院星光楼16979.98、福利院养护楼 6245.14、敬老院 6738.64、儿童福利院 2644.43、食堂后勤中心 5133.14、老年公寓楼13296.65、社工管理楼 10176.94、门卫室 59.18及地下室9530.89。表 1-4 主要经济技术指标表序号 项目 单位 数值1 总用地面积 33002.40（50 亩）2 净用地面积 33002.40（50 亩）3 总建筑面积 70804.994 计容面积 61274.1光荣院星光楼 16979.98福利院养护楼 6245.14敬老院 6738.64儿童福利院 2644.43食堂后勤中心 5133.14老年公寓楼
5、13296.65其中社工管理楼 10176.944门卫室 59.185 不计容面积（地下室） 9530.896 建筑占地面积 7586.567 总床位数 床 13858 容积率 - 1.869 建筑密度 % 22.9910 绿地率 % 3511 机动车停车位 个 184地下停车位 个 108其中地面停车位 个 7612 非机动车停车位 个 2452地下非机动车停车位 个 1930其中地面非机动车停车位 个 522养老建筑根据养老设施建筑设计规范（GB50867-2013）、老年人建筑设计规范的要求设计，若社会资本需要提高装修标准，提高标准的部分费用由社会资本承担。具体装修要求如下：1、建筑装修
6、标准（1）建筑装修与环境设计结合老者生理、心理特点，做到色彩明亮，线条简洁，防治积垢，便于清洁，有利消毒。（2）建筑物维护结构与屋面、外窗应使用气密性、防水构造良好的产品，门、墙角及走廊双侧及转角处采取防碰撞措施。楼内通道以及卫浴间应按照无障碍要求进行设计。（3）老年人及儿童生活用房、卫生保障用房、康复用房室内装修符合下列规定：顶棚便于清扫、防积尘，照明采用防眩光吸顶灯。内墙墙体应选用不裂、难燃、耐撞、无污染材料，墙体安装牢固，涂料、壁纸要选用擦洗方便的产品。入住服务用房、生活用房等内墙采用耐擦洗，难积污、易清洗、耐磨蚀的材料，阴阳角接缝处设大弧度。卫生保障用房、康复用房等采取实心砖墙，双面抹
7、含钡砂浆保护层，设铅板夹芯门及铅玻璃观察窗。5建筑走廊、卫生保障用房等人行的楼面、地面选用防滑地面材料。卫生间及开水房、洗衣房选用防滑地面材料。卫生保障用房墙面、地面及天棚以及门窗选择无缝隙、气密性好的产品材料。2、建筑装饰材料表表 1-5 光荣院星光楼、福利院养护楼建筑装饰材料序号 房间名称 地面 内墙 踢脚 顶棚1 公共走道（公共区域） 玻化地砖 混合砂浆墙面（表面刮腻子） 面砖踢脚 铝扣板吊顶2诊室、医务室、放射室等医务用房玻化地砖 混合砂浆墙面（表面刮腻子） 面砖踢脚 表面刮腻子3 居 室 塑料地板 混合砂浆墙面（表面刮腻子） 塑料踢脚 表面刮腻子4 楼 梯 玻化地砖 混合砂浆墙面（表
8、面刮腻子） 面砖踢脚 表面刮腻子5办公室、收费处、健康评估、理疗中心、康复中心、接待室、等办公用房玻化地砖 混合砂浆墙面（表面刮腻子） 面砖踢脚 表面刮腻子6 地下室 防水混凝土和卷材防水 混合砂浆墙面 水泥砂浆踢脚 混合砂浆顶棚7 卫生间(开水房、洗衣房) 防滑玻化地砖楼面 水泥砂浆墙面（表面刮腻子） 面砖踢脚 铝扣板吊顶8 消防控制室300 高防静电架空地板（选用成品） 混合砂浆墙面100 高木踢脚 铝扣板吊顶表 1-6 敬老院、儿童福利院、老年公寓楼、社工管理楼建筑装饰材料序号 房间名称 地面 内墙 踢脚 顶棚1公共走道（公共区域） 塑料地板 混合砂浆墙面（表面刮腻子） 塑料踢脚 铝扣板
9、吊顶3 居 室 塑料地板 混合砂浆墙面 塑料踢脚 表面刮腻子6（表面刮腻子）4 楼 梯 玻化地砖 混合砂浆墙面（表面刮腻子） 面砖踢脚 表面刮腻子5 卫生间 防滑玻化地砖楼面 水泥砂浆墙面（表面刮腻子） 面砖踢脚 铝扣板吊顶表 1-7 食堂后勤中心建筑装饰材料序号 房间名称 地面 内墙 踢脚 顶棚1 餐厅 塑料地板 混合砂浆墙面（表面刮腻子） 塑料踢脚 表面刮腻子2 楼 梯 玻化地砖 混合砂浆墙面（表面刮腻子） 面砖踢脚 表面刮腻子3 卫生间 防滑玻化地砖楼面 水泥砂浆墙面（表面刮腻子） 面砖踢脚 铝扣板吊顶五、 项目投资项目投资分为建设工程投资和运营维护成本两部分。5.1建设工程投资（一）可
10、行性研究报告批复总投资本项目建设可研总投资估算为 28937.37 万元，其中：建筑工程25248.22 万元，建设工程其他费 2311.18 万元，预备费用 1377.97万元。表 1-1 项目投资估算表序号 工程或费用名称 金额（万元） 备注1 工程费 25248.22 2 建设工程其他费用 2311.18 3 基本预备费 1377.97 4 总投资 28937.37 （二）PPP 预计建设工程投资额 （1）PPP 预计建设工程投资额=可研总投资 -政府前期投入（3845 万元） ，为 25092.37 万元。（2）政府方前期费用投入合计 3485 万元，其中的 1160.00 万元由项目
11、公司承担，该 1160.00 万元计入社会资本方预计投入总额，项目公司承担的该 1160.00 万元于项目公司成立后 60 日内向政府支付，其余费用 2685 万元由政府承担，不计入社会资本方预计投入总7额。（3）本项目救助站预留 1200 平方米建筑面积并预留 50 张床位，预留儿童床位 100 张，救助站、儿童福利院由政府承担相应的社会职责，由武鸣区民政局根据法定程序自行选定运营机构，费用由武鸣区民政局支付。另外项目还承担了武鸣区内国家供养对象，因此在合作期内，运营期间项目公司需优先提供床位给政府，提供的床位数量总额控制在总床位数的 20%以下，提供床位的费用支付由政府按实际入住人员和入住
12、标准并按照项目公司收取费用等级的标准下降 20%向项目公司另行支付费用。（4）项目投资控制在施工图设计和建设阶段，对项目建设过程中由于价格上涨、政策调整、地质条件发生重大变化等国家规定允许范围内的原因导致投资超原批复的可研（初步设计）估算（概算）和预算，需按规定报原审批部门重新评审和批复。 项目施工图预算需报财政部门审核，项目实际建安投入以竣工结算审计为准，政府对项目的建设实际投资金额（包括政府投资部分和社会资本方投资部分）进行审计，项目的建设实际投资金额以政府审计的竣工财务决算为准，并以施工图预算作为投资控制价。审计活动及报告适用的规定和办法包括但不限于：建设工程工程量清单计价规范 （GB5
13、0500-2013） 、GB50500-2013广西壮族自治区实施细则 、 （GB5085450862-2013）广西壮族自治区实施细则（修订版） 、2013 年广西壮族自治区建筑装饰装修工程消耗量定额 、2015 年版广西壮族自治区安装工程8消耗量定额 、2014 年广西壮族自治区市政工程消耗量定额及配套费用定额、 关于调整建设工程定额人工费及有关费率的通知（桂建标20155 号） 、 关于建筑业实施营业税改征增值税后广西壮族自治区建设工程计价依据调整的通知 （桂建标201617 号）等有关规定及现行有关配套费率、人工和机械台班费调整规定。上述文件如有更新，按最新文件执行。土方和材料价格按本
14、工程主体施工期间的南宁市建设工程造价信息信息价的平均值汲取，信息价缺项时，按市场询价计取。可行性缺口补贴的测算基数以项目竣工后（财政或审计）部门审核确认的社会资本的实际投资总额为准，社会资本方（项目公司）应认可政府部门按程序开展的项目评审、批复及审计的相关程序过程及结果。合作期内，若项目获得国家、省级、市级的奖励或者补助资金，或者争取到国家专项基金，视为政府方投入，相应调减补助金额，减少政府补助额度，政府当年支付的补贴总额以财政或审计部门的审核结果为准。（5）项目运作方式：根据项目情况特点，项目采用 BOT 模式建设，引进社会资本方负责筹集项目建设资金。通过公开招标或竞争性磋商采购方式开展采购
15、，选择具备投融资及运营能力（或同时具备施工总承包资质）的社会资本方共同设立项目公司，为本项目提供设计（仅限二期设计）、投（融）资、建设、运营管理和维护等服务。因此本项目财务测算以预计社会资本方投入资金 25092.37 作为基数，计算财政每年需支付的运营补贴值。95.2运营收入本项目使用者付费包括养老服务收入和床位费，预留 1200建筑面积和 150 张床位供救助站、儿童福利院使用，使用者付费床位按 1235 床（总床位 1385-救助床位 150）计算，医疗床位按 200 床计算（运营期第三年投入医疗床位）。入住率第一年 30%，第二年45%，第三年 60%，第四年 75%，第五年以及第五年
16、后入住率90%。运营期第一年入住率为 30%时，项目公司运营收入为 1125.39万元/ 年。5.3运营维护成本（一）日常运营维护成本本项目支出项包括支出项包括建设投资、运营投资（人工费、水电费、一般运营支出、培训费以及建筑维修设备维护等费用等。 ）运营期首年人工费、水费、电费、一般运营支出按 30%投入，运营期第二年投入 45%，第三年 60%，第四年 75%，第五年 90%。人工费每 3 年上涨 9%，一般运营支出每 3 年上涨 6.12%，培训费不调整，水电费按实际水价电价计算。本项目第一年 30%入住率运营维护成本为 800.25 万元，（二）设备设施更新费运营期间，项目公司根据使用年
17、限对建筑设施设备等进行更新维修，更新维修费用每五年支付一次，为 500 万元，分别在运营期的第 5、10、15、20、25 年支付，运营期内更新维修费用总额为2500 万元。10六、测试内容（一）PPP 运作方式及主要边界条件1、PPP 运作方式及交易结构（1）项目公司组建方式（1）根据国务院发布的基础设施和公用事业特许经营管理办法（发改第 25 号令）的相关规定和要求，为取得社会资本方的项目投资、建设、运营、管理项目经验，利于合作期满后的项目运营管理，拟由政府方出资代表与中标的社会资本方共同组建项目公司。武鸣区人民政府将运营权授予由社会资本方参与组建的项目公司，由项目公司在授权范围内承担南宁
18、市武鸣区光荣院、福利院搬迁扩建项目项目的投资、建设、运营维护和管理，并通过提供养老服务获得使用者付费以及财政可行性缺口补助。项目公司通过过对社会福利机构提供运营服务外包获得运营服务外包费及政府可行性缺口补助等获得投资回报。项目公司性质：在工商局登记，性质为有限责任公司。项目公司应设立社会福利机构，并依法取得民办非企业单位登记证书，以及在本项目投入运营前取得相应的注册许可证书。由社会福利机构对使用者提供养老服务获得养老服务收入，并向项目公司支付运营服务外包费。（3）合作机制本项目合作期暂定为 30 年，自 PPP 项目合同生效之日起算。其中，建设期暂定为 3 年，运营期为 27 年，非项目公司原因导致建设期延误的，建设期和运营期相应顺延。项目公司原因导致建设期延误的，按 PPP 项目合同的约定处理。在合作期内，实际建设期的缩
