商业零售行业 公司调研报告.doc

1、http:/ 请参考最后一页评级说明及重要声明商业零售行业 公司调研报告2013 年 7 月 07 日证券研究报告战 略转 型，三大地 产业务成未来亮点新华都(002264)调研报告分析师姚雯琦 075583515144执业证书编号 S1070510120007联系人陈曙睿 0755-83559732从业证书编号 S1070112080032投资评级：推荐（维持）市场数据目前股价（元） 5.15总市值（亿元） 27.89流通市值（亿元） 26.04总股本（万股） 54150.20流通股本（万股） 50565.1112 个月最高/最低 7.48/3.98公司盈利预测2013E 2014E 201

2、5E营业收入 7,615.20 8,628.02 9,680.64(+/-%) 14.30% 13.30% 12.20%净利润 112.63 134.90 191.60(+/-%) -29.40% 19.77% 42.03%EPS 0.21 0.25 0.35 PE 23.99 20.03 14.10 注： 营业 收入、 净 利 润单 位 为 百万元， EPS 为 元股价表现图数据来源： Wind 资讯投资建议：根据集团公司承诺函内容，预计 万家城项目将为公司三年增厚净利润 7656万元，推算 EPS 为 0.14 元，但由于交易时间暂未确定，我 们暂不考虑此项目带来的投资收益，且公司旗下大部

3、分商 业地产将在 2015 年投入使用，我们预计公司 2013-15 年 EPS 分别为 0.21、0.25 和 0.35 元，目前股价对应 PE分别为 24X、20X 和 14X。受制于消费疲软，零售业增长缓慢，公司战略转型进军地产行业寻找新的业务增长点。我们看好公司地产方面的运营能力以及向“商业+地产” 的转型模式，公司未来有望通过运营商业 物业带来零售业和地产业双重增值，维持推荐 评级。要点： 放缓开店节奏，未来以 优势区域渠道下沉为主。 实体零售持续低迷，迫使公司调整开店节奏。公司未来开店策略将重点布局福建优势区域， 谨慎扩张，以地 级市为依托，渠道下沉至县级及发达乡镇市场。省外 扩张

4、方面，除南昌、赣州、潮州、汕头之外，基本不再新开 设门店。在公司整体放缓的扩张步伐下，我们预计未来 3 年每年新开店数在 10 家左右。 物流体系不断完善， 为渠道下沉奠定基础。 公司现有泉州、福州和龙岩配送中心。随着公司规模不断扩大， 现有物流配送体系已经无法 满足公司成长需求，因此公司 对现有物流中心进行升级改造，改造后物流中心不仅提高了商品的存储派送能力，而且新增了生鲜加工功能。另外，第四个漳州物流中心也在规划中，项目用地 100 亩，建筑面积 10 万平米。 零售业务陷增长困境，公司转型进军地产行业。 公司旗下商业地产项目蓄势待发，目前 储备沙县城市综合体、福州马尾商业项目和安溪十个

5、乡镇的商业综合体，每个综合体土地面积 10-20 亩，均处于乡镇的最中心地段，目前建成 2 个，在建 3 个，待建 5 个， 预计到 2015 年能全部投入使用；另一方面，公司重磅出击住宅地产，收 购集团旗下“ 万家城”项目19.5%股 权。 预计该项目将为 公司三年平均增厚 净利润约 7656 万元，推算 EPS 为 0.14 元。 集团介入两大旅游地产项目，未来资产注入想象力大。目前集团公司旗下储备两大旅游地产项，漳州旅游住宅地产和海南旅游地产合计占地面积达到 16000 亩，未来不排除集团将其逐步注入上市公司的可能性。 风险提示：新区域门店培育低于预期；同店增速低于预期。公司调研报告目录

6、目录 .2一、调整开店节奏，未来以优势区域渠道下沉为主 .3二、不断完善物流配送体系，为渠道下沉奠定基础。 .5三、零售业务陷增长困境，公司转型进军地产行业 .63.1 商业地产项目蓄势待发 .63.2 重磅出击住宅地产，收购集 团旗下万家城项目 19.5%股权 .73.3 集团介入两大旅游地产项目，未来 资产注入想象力大 .9四、投资建议 .10公司调研报告一、调整开店节奏，未来以优势区域渠道下沉为主零售行业自 2011 年四季度起销售增长大幅放缓，至今增 长仍处于低位徘徊。在宏观经济低迷、电子商务和购物中心三重冲 击下，一二 线城市 优质物业资源枯竭，以“跑 马圈地 ”为主的扩张方式进入尾

7、声，零售 业高增长的 时代已经结束，未来将进入数年或者更长的 10%左右甚至个位数增长阶段。实体零售持续低迷，迫使公司调 整开店节奏。公司未来开店策略将重点布局福建优势区域，谨慎扩张，以地级市为依托，渠道下沉至县级及发达乡镇市场。省外扩张方面，除南昌、赣州、潮州、汕头之外，基本不再新开设门店。在公司整体放缓的扩张步伐下，我们预计未来 3 年每年新开门店数在 10 家左右。图表 1：目前公司门店已覆盖省内全省 18 个市区、 8 个县级市以及 16 个县地区 市辖区 县级市 县 公司已进入地区 公司未进入地区福州 26 14 45 鼓楼区、苍山区、台江区、晋安区、福清市、永泰县、平潭县 马尾区、

8、长乐市、闽侯县、连江县、 罗源县、闽清县厦门 6 0 0 思明区、湖里区、同安区、翔安区 海沧区、集美区莆田 4 0 1 城厢区、涵江区、荔城区、秀屿区、仙游县 香洲湾北岸经济开发区三明 2 1 9 涵江区、永安市、宁化县、沙县、大田 县 三元区、明溪县、清流县、建宁 县、泰宁县、明溪县、将乐县、尤溪县泉州 4 3 5 鲤城区、丰泽区、洛江区、石狮市、晋江市、南安市、惠安县、安溪县、德化县、永春县泉池区、金门县、泉州经济技术开发区漳州 2 1 8 芗城区、龙海去、云霄县、津浦 县、 东山县 龙文区、诏安县、平和县、南靖 县、 长泰县、华安县南平 1 4 5 建瓯市 建阳市、顺昌县、浦城县、光

9、泽县、松溪县、政和县、延平区、邵武市、武夷山市县龙岩 1 1 5 新罗区、漳平市、长汀县、永定县、上杭县 武平县、连城县宁德 1 2 6 蕉城区、福安市、福鼎市、霞浦县、古田县、屏南县、寿宁县、周宁县、柘荣 县数据来源：公司网址 长 城研究所整理图表 2：福建各地主要超市门店分布情况新华都 永辉超市 家乐福 沃尔玛 好又多（现被沃尔玛收购）福州 11 55 2 5 9厦门 12 8 2 7 5莆田 13 4 1 1 1三明 9 4 0 0 3泉州 39 7 3 1 1漳州 15 1 0 1 0南平 3 7 1 0 0公司调研报告龙岩 15 0 0 0 0宁德 0 1 0 1 2合计 117 8

10、7 9 16 21数据来源：各公司网站 长 城研究所整理福建省内沿海城市经济发达，尤其 县级市经济实力较强，消 费 需求依旧较旺，而在这些县级市内，主要以小型连锁 超市为主， 卖场仍有发展空 间。我们认为目前福建商超市场竞争白热化，福州、厦门和泉州等主要城市的零售市场已趋向饱和，沃尔玛、家 乐福、大润发等零售大佬均已在核心地段布点，但城市以外的县和乡镇区域则较为空白。新华都一直致力于渠道下沉，其在莆田、漳州、龙岩等地的扩张已经初具规模。我们假设每 7 万人将会拥有一家 5000 平米卖场，则县级市以下地区可开设门店总数为 120 家，新华都现已开 设 62 家，尚存 58 家开设空间 。图表

11、3：县级卖场市场空间大小测算情况城市 人口/万 可开设卖场数量 城市 人口/万 可开设卖场数量福清市 40 6 邵武市 18.2 3长乐市 24.6 4 武夷山市 10.8 2闽侯县 22.9 3 建瓯市 18.5 3连江县 18.8 3 建阳市 16.2 2福州永泰县 7.3 1 顺昌县 10.2 2莆田 仙游县 24 3南平浦城县 13.6 2永安市 21.2 3 漳平市 10.9 2宁化县 7.4 1 长汀县 13.6 2大田县 9.2 1 永定县 12.4 2尤溪县 9.4 1 上杭县 10.7 2沙县 11.7 2龙岩武平县 8.6 1三明连城县 9.8 1石狮市 40.3 6 龙海

12、市 36.5 5晋江市 76.7 11 云霄县 15.2 2南安市 6.2 9 诏安县 17 2惠安县 40.1 6 长泰县 7.3 1安溪县 34.5 5 东山县 9.5 1永春县 21.9 3 南靖县 13.4 2泉州德化县 15.9 2 平和县 15.3 2福安市 26.2 4 霞浦县 16.9 2宁德福鼎市 25.3 4漳州古田县 12.2 2数据来源：福建 统计 年 鉴公司调研报告二、不断完善物流配送体系，为渠道下沉奠定基础。公司现有 3 个主力配送中心（泉州配送中心、福州配送中心和龙岩配送中心）。随着公司门店数量不断增加，现 有的物流配送体系已经无法满足公司扩张需求；另一方面，公司

13、的渠道下沉策略对物流配送管理提出了更高的要求。因此公司对现有物流中心进行升级改造，改造后物流中心不 仅提高了商品的存储派送能力，而且新增了生鲜加工功能。同时公司在漳州龙海、漳浦拥有基地 300 亩，另与永安、惠安、龙海、漳浦等地果蔬基地签订合作协议，总面积近 13000 亩， 总年产量达到 8 万吨，主要生产水叶菜、白萝卜、花菜、西 红柿等 50 多个品种。物流中心改造项目：1)泉州配送中心， 总投资约 2000 万元，新增 40 辆自备车，新增用于在一、二、三层之间传送货物的带式输送机、立体货架、计算机服务器等设备；2) 福州配送中心，总投资 1000 万元，新增 18 辆自备车;3) 龙岩

14、配送中心，总投资 1,411.7 万元，新增 24 辆自备车，目前均已投入使用。闽西北地区：新建沙县配送中心，占地 50 亩，建筑面 积约 2.6 万平米，总投资15000 万元，主要满足公司在闽 西北的商场配送需求， 现已投入使用。另外，漳州子公司与朝阳镇正式签约，计 划投资 5 亿元在漳州规划建设物流配送中心项目。该项目主要经营范围为物流 仓储配送、商品中 转批发、后勤配套等，项目用地 100 亩，建筑面积 10 万平方米。我们认为不断完善的物流配送体系在资源利用、减少浪 费和降低物流成本上发挥着积极的作用，为公司的渠道下沉策略奠定基 础。图表 4： 公司物流配送中心情况数据来源 :公司公

15、告三、零售业务陷增长困境，公司转型进军地产行业公司调研报告受制于消费疲软，零售业增长缓 慢，公司 战略转型进军地产行 业寻找新的业务增长点。我们看好公司地产方面的运 营能力以及向“ 商业+地产” 的转型模式，公司未来有望通过运营商业物业带来零售业和地产业双重增值。3.1 商业地产项目蓄势待发安溪十乡镇商业综合体2012 年 7 月，新华都集团以 1,000 万元的价格将全资子公司安溪新华都置业的100%股权转让给上市公司，标 准公司正式进军商业地产行业。新华都置业主要从事商业地产的开发，目前正在建 设或拟建设 10 个商业地产项目（不含住宅）。根据规划，其建成后的商业物业 将主要由公司自用，用

16、于开 设 超市主力店，并引入专卖店、餐饮等综合业态。公司通过此次收购一次性获得多个 较好门店资源，有利于公司未来的门店扩张和经营的多元化安溪十个乡镇的商业综合体，每个 综合体土地面积 10-20 亩，均处于乡镇最中心地段，目前建成 2 个，在建 3 个，待建 5 个， 预计到 2015 年能全部投入使用。部分 综 合体 资 料：祥华乡商业综合体，占地面积 1 万平方米，由两 栋独立建筑体和城市休 闲广场组成，建筑面积超过 1.8 万平方米，超市和百货的经营面积 1.2 万平方米。长坑乡商业综合体，占地面积近 1 万平方米，由两 栋独立建筑体 组成，总建筑面积超过 2.4 万平方米。感德镇商业综

17、合体，建筑面积 2 万平方米，其中超市和百 货的 营业面积达 1.2 万平方米。剑斗镇商业综合体，建筑面积近 2 万平方米，其中超市百 货的 营业面积达 9000平方米。西坪镇城镇商业综合体，占地面 积 7000 平方米，建筑面 积 2.4 万平方米。福建马尾商业项目2013 年 3 月，公司以 1.3 亿元竞 拍获得了福州市马尾区罗星路相关地块， 该地块宗地位置位于马尾罗星路；出让土地面积为 13,768.2 平方米；土地用途为商业金融业；主要规划指标要求：容积率3.1，建筑密度33% ，绿地率30%，商业建筑不大于总建筑面积的 30%，应为 集中式商场；出让年限为商服用地（含商务办公）40

18、 年，建设期限为 24 个月 。本次土地使用 权获得后，公司将通过合作或自己开发等方式，建设商业地产，其建成后的商业物业将由公司自用于开 设百货商场、大卖场、体育用品专卖店等。沙县金沙大道城市综合体项目2013 年 5 月，公司以竞拍成交价 1.71 亿万元获得了沙县金沙大道城市综合体项目国有建设用地使用权。公司调研报告土地规划用地面积为 60132 平方米，主要划分 A、B 两区，1）A 区土地面积21050 平方米，用途为商服用地，经营零售、餐饮、商 务金融等；2）B 区土地面积36536 平方米，用途为商服和住宅用地。土地使用年限：商服用地 40 年、住宅用地 70 年。容积率：3.2（

19、且1.0），其中商服建筑面积65000 平方米、地下停车建筑面积45000 平方米。项目须在土地交付之日起 12 个月内开工，建设期限为36 个月。根据招标要求 A 区集中式商业建筑须构成购物、娱乐、休 闲中心，其他地上建筑面积不少于 45000 平米，建成后引 进超市、百 货、餐饮、知名品牌的影院或IMAX（影院面积 2000 平米以上）、娱乐等业态。地上停 车场提供 车位不少于 60个，地下停车场车位不少于 380 个，住 户地下停车场不少于 750 个。该项目完成投入使用后，将成为沙县最大综 合体，在当地形成 绝对优势。3.2 重磅出击住宅地产，收购集团旗下万家城项目 19.5%股权20

20、13 年 5 月，公司与新华都集 团就收购新华都集团持有的控股子公司中泛置业和武夷置业各 19.5%股权事宜，在福建省福州市 签署了股权转让协议。交易完成后，新华都集团仍为中泛置业 和武夷置业的控股股东。公司与新华都集团双方同意以评估后的净资产作为股权转让的作价依据。中泛置业 19.5%股权的评估净资产价值为 57,161.98 万元，武夷置业 19.5%股权的评估净资产价值为 6,733.79 万元。新 华都集团同意将中泛置业 19.5%股权以57,100 万元的价格转让给公司，将武夷置 业 19.5%股权以 6,700 万元的价格转让给公司，合计金额 63,800 万元。同时，新华都集团以

21、附加“承诺函” 的形式对本次交易承诺：本次交易完成后的三个会计年度，公司本次收 购标的资产的总投资（合计：63,800 万元）的年平均收益率不低于 12%，即年平均 现金收益不低于7,656 万元，若低于 12%即低于 7,656 万元的，新华都集团将以现金补足。图表 5：项目规划情况公司调研报告数据来源：互 联 网 资 料中泛置业和武夷置业分期开发“新华都万家城”房地产项目， 项目一期由武夷置业开发建设，项目二期开始由中泛置 业开发建设。 “新华都万家城”项目位于长沙市东部，距离长沙市城中心区约 7.5 公里，距离黄花机 场 13 公里，行政区划上属雨花区行政范围，项目北侧为浏 阳河，南 临

22、机场高速（机场 高速以南为武广新城），西临京珠高速。项目以住宅为主，并规划建设商业、酒店、教育等。武夷置业位于整个项目的西南部，用地 总面积约 14 万平方米，建筑总面积29.67 万平方米，其中：计容（地上）建筑 总面积 25.02 万平方米（规划为住宅），不计容（地下室）建筑总面积 4.65 万平方米（规划为车库）。目前该项目已全部封顶，于 2010 年 9 月底开始销售。图表 6：万家城一期销售情况已预售 未销售可销售项目 面积 金额 面积 预计单价（元/平米） 预计总价高层住宅 100500.30 7000.00 703501750.00商业用房25897.07 142207924.0

23、02419.43 30000.00 72582900.00车位 1394 个 90000.00 125460000.0024#商业 1926.95 20000.00 38539000.00高层住宅(2013 年 1-3 月已售) 13415.37 84867188.00合计 39312.44 227075112.00 106240.60 940083650.00数据来源： 资产评 估 报 告 书依据评估报告测算，销售总价为 1,167,158,762.00 元。 评估值为 865,346,150.00元中泛置业规划用地总面积约 100.98 万平方米， 规划总建筑面积 431.51 万平方米，

24、其中：计容（板上）建筑总面积 314.45 万平方米（包含住宅建筑面积 263.94 万平方米、商业建筑面积 50.51 万平方米），不计容（板下但在地上）建筑 总面积 43.9万平方米（规划为商业和停车场），不计容（地下室）建筑总面积 73.16 万平方米（规划为车库和配套）。图表 7：评估总用地面积为 59.6 万平米土地证号 用途 土地性质 土地使用权终止日期 总用地面积长国用（2006）第 052517 号 商业/住宅 出让 2044 年 4 月 29 日（商业）/2074 年 4 月 29 日（住宅） 94,946.26长国用（2006）第 052518 号 商业/住宅 出让 204

25、4 年 4 月 29 日（商业）/2074 年 4 月 29 日（住宅） 289,565.10长国用（2009）第 020293 号 商业/住宅 出让 2043 年 5 月 8 日（商业）/2073 年 5 月 8 日（住宅） 76,570.61长国用（2009）第 020294 号 商业/住宅 出让 2043 年 5 月 8 日（商业）/2073 年 5 月 8 日（住宅） 118,526.63长国用（2009）第 020295 号 商业/住宅 出让 2043 年 5 月 8 日（商业）/2073 年 5 月 8 日（住宅） 16,418.02合计 596,026.62数据来源： 资产评 估

26、 报 告公司纳入评估范围的 5 宗土地合计面积约 59.6 万平米，低于 2003 年 9 月公司与长沙国土资源局签订的国有土地使用权合同里记载的 96.9 万平米，其主要原因为原出让合同内的部分土地面积被规划为绿化带、生活防护绿地、 规划路幅公司调研报告等用地，目前企业正与相关政府部 门对上述事项协商补偿事宜，但截至评估基准日，双方尚未对上述事项达成一致意 见。后 续我们会及时跟踪此 项目协商进展情况。图表 8：万家城二期销售总价预测情况可销售项目 建筑面积 开盘时间 预计销售单价 预计销售总价住宅 1518675.83 2014/6/30 7000 10630730794.00店面 133

27、509.97 2014/6/30 30000 4005298886.00车位 8247.00 2014/6/30 90000 742230000.00合计 15378259680.00数据来源：公司网站根据公司提供的开发进度表，万家城 2 期项目的开盘时间为 2014 年 6 月 30 日，项目竣工时间为 2015 年 12 月 31 日，周边区域类似项目的目前的均价为住宅单价 7000 元/平方米、店面均价 30000 元/平方米、 车位均价 90000 元/ 个，预计销售总价为 15,378,259,680.00 元。依据 评估报告测算， 项目评估 值为2,886,828,354.55 元

28、。3.3 集团介入两大旅游地产项目，未来资产注入想象力大目前集团公司旗下储备两大旅游地产项，漳州旅游住宅地 产和海南旅游地产合计占地面积达到 16000 亩，未来不排除集 团将其逐步注入上市公司的可能性。漳州白塘湾国际旅游度假城项目位于龙海市隆教畲族乡，是一个主要从事旅游、生态度假和房地产开发经营等内容的中外合资项目。项目占地 10000 亩， 总投资约 160 亿元，建设工期六年。其中：旅游及体育公园（含生 态 运动公园）占地5600 亩，计划投资 42 亿元；生 态休闲度假社区占地 3400 亩，计划投资 118 亿元。新华都集团与希尔顿全球签署战略合作协议，引入希 尔顿全球旗下两大品牌华

29、尔道夫与希尔顿，投资约 30 亿 元在海南保亭打造世界级度假村项目海南七仙紫园项目，项目占地约 6000 亩。海南保亭 华尔道夫与海南保亭希 尔顿距离保亭县保城镇中心 10 公里。两家酒店均位于七仙岭与七仙岭水库之间， 项目规划华尔道夫将建造 100 幢豪华别墅；希尔顿则由低层楼房与别墅构成，合计提供350 间客房。四、投资建议根据集团公司承诺函内容，预计 万家城项目将为公司三年增厚净利润 7656 万元，推算 EPS 为 0.14 元，但由于交易 时间暂未确定，我们暂不考虑此项目带来的投资收益，且公司旗下大部分商业 地产将在 2015 年投入使用，我们预计公司公司调研报告2013-15 年 EPS 分别为 0.21、0.25 和 0.35 元，目前股价 对应 PE 分别为24X、20X 和 14X。受制于消费疲软，零售业增长缓慢，公司 战 略转型进军地产行业寻找新的业务增长点。我们 看好公司地产方面的运营能力以及向“ 商业+ 地产”的转型模式，公司未来有望通过运营商业物业带来零售业 和地产业双重增值，维持推荐评级。