1、房地产前期策划与决策,第一节 房地产项目前期策划第二节 房地产项目的可行性研究第三节 房地产开发方案选择,第一节 房地产项目前期策划,一、房地产项目前期策划的涵义房地产项目策划是指把项目建设意图转换成定义明确、系统清晰、目标具体且有策略性运作思路的系统活动过程。是保证项目完成后获得满意的经济效益、环境效益和社会效益提供科学的依据。,2.房地产项目策划的类别,项目总体策划,项目局部策划,策划范围不同,（二）房地产项目策划的分类,决策阶段,单向性/专业性问题,按策划范围不同划分,建设项目前期构思策划,项目实施策划,按项目建设程序不同划分,建设程序不同划分,（二）房地产项目策划的分类,1.项目构思策
2、划,房地产项目构思策划是在项目决策阶段进行的策划。房地产项目构思策划的主要任务提出项目构思进行项目定义和定位全面构思该房地产项目,项目构思策划的主要任务,（1）提出项目构思；（2）项目在社会经济发展中的地位、作用和影响力的策划；（3）项目性质、用途、建设规模、建设水准的策划；（4）项目总体功能、项目系统内部各单项单位工程的构成及各自的功能和相互关系、项目内、外部系统的协调和配套的策划；（5）与项目实施及运行相关的重要环节的策划。,2.项目实施策划,房地产项目实施策划：使构思策划成为现实可能性和可操作性，而提出的带有策略性和指导性的设想。,房地产项目实施策划,组织策划,融资策划,控制策划,管理策
3、划,项目控制策划,项目控制策划是指对项目实施系统及项目全过程的控制策划。房地产项目控制策划的主要内容项目目标体系的确定；控制系统的建立；项目运行策划。,项目管理策划,房地产项目管理策划是对项目实施的任务分解和分项任务组织工作的策划。房地产项目管理策划的主要内容合同结构策划；项目招标策划；项目管理机构设置和项目运行机制策划；项目组织协调策划；项目信息管理策划。,3.房地产项目策划的作用,作 用,明确项目系统的构建框架,为项目决策提供保证,全面指导项目管理工作,二、房地产项目前期策划的程序,系统目标,房地产项目构思,项目定义与定位,项目目标设计,项目系统构成,项目策划报告,知识库,环境信息,第二节
4、房地产项目的可行性研究,可行性研究的发展历程最早应用于20世纪30年代50年代开始用于技术的成功可行性论证60年代成为投资决策前必做工作70年代开始引进可行性研究方法并在政府主导下加以推广联合国工业发展组织在1978年、1980年分别编写工业可行性研究和关于项目评价手册,1981年，国家计委明确“把可行性研究工作作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入基本建设程序”1983年，颁发了关于建设项目可行性研究的试行管理办法1987年，颁发了建设项目经济评价方法与参数,（一）房地产项目的可行性研究的概念,项目可行性研究是指在对某房地产项目做投资决策之前，先对该项没得相关的技术、经济、社会、
5、环境等方面进行的调查研究，对项目可能的拟建方案进行技术经济分析论证，研究项目在技术上的先进实用性，经济上的合理性和建设上的可能性，对项目建成后的经济效益、社会效益、环境效益等进行的科学的预测和评价。,（二）可行性研究的任务,可行性研究一般应回答以下七个方面的问题：（1）该项目在技术上是否可行？（2）该项目经济上是否有生命力？（3）该项目财务上是否盈利？盈利多少？（4）建设该项目需要多少投资？（5）这些投资通过哪些渠道筹集？（6）建设的工期多长？（7）建设和维持该项目的生存发展需要多少人力、物力资源（包括建设时期和投产后的需要）？,（三）可行性研究的依据,在我国，建设项目可行性研究的依据主要有：
6、（1）国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；（2）批准的项目建议书或同等效力的文件；（3）国家批准的资源报告、工业基地规划、国土开发整治规划、交通网络规划、河流流域规划等；,（4）自然、地理、气象、地质、水文、经济、社会等基础资料；（5）有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；（6）国家统一规定的经济参数和指标。,（四）可行性研究的作用,1.可行性研究是投资决策的重要依据2.可行性研究是项目审批的依据3.可行性研究是项目资金筹措的依据4.可行性研究是编制设计任务书的依据5.可行性研究是开发商与各方签订合同的依据6.是环保部门审查项目对环境影响的依据7.是项目的科研试验、机构设置、职
7、工培训、生产组织的依据8.是项目考核的依据,二、项目可行性研究的阶段步骤,（一）可行性研究的阶段1.投资机会研究2.初步可行性研究3.详细可行性研究4.项目可行性研究报告的评估可行性研究的步骤及其主要工作内容,1.投资机会研究阶段,主要任务:为工程建设项目投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究又分为一般机会研究和特定项目的机会研究。一般机会研究又分三种：地区研究；分部门研究；以资源为基础的研究。特定项目的机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议。,投资机会研究比较粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详
8、细的分析。该阶段投资估算的精确度为30，所需费用约占投资总额的0.21.0。如果机会研究证明投资项目是可行的，就可以进行下一阶段的研究,2.初步可行性研究,亦称“预可行性研究”或“前可行性研究”。是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决：（1）分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；（2）是否应该进行最终可行性研究；（3）有哪些关键性问题需要做辅助研究。,辅助研究：是对投资项目的一个或几个重要方面进行的单独研究，是进行初步可行性研究和可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究。与初步可行性研究或可行性研究同时进行的辅助研究，可以确保可行性
9、研究的结果更加稳妥可靠。初步可行性研究阶段投资估算的精确度可达20，所需费用约占投资总额的0.251.5,3.详细可行性研究,最终可行性研究，是建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后做出投资与否的关键步骤。这一阶段对建设投资估算的精确度在10，所用费用，小型项目约占总投资的1.03.0，大型复杂的工程约占0.21.0。,详细可行性研究应满足的几项要求,（1）作为投资决策和编制设计任务书的依据；（2）作为向银行和其他金融机构申请贷款的依据；（3）作为建设部门申请建设执照和同有关部门签订合同的依据；（4）作为项目下阶段设计的依据；（5）作为采用新技术、新设备计划的依
10、据；（6）作为补充资料和政府有关部门审查的依据。可行性研究应由建设单位或委托咨询机构完成，并经国家财政部门或银行提出审查意见。,4.项目可行性研究报告的评估,项目可行性研究报告的任务通过分析和判断项目可行性研究报告的正确性、真实性、可靠性和客观性，对可行性研究报告进行全面的评价，判断项目是否可行，并确定最佳投资方案。,可行性研究的步骤,一、组织准备二、资料收集及市场调查三、开发方案的设计及评价四、详细研究五、编制可行性研究报告,可行性研究的步骤之一：组织准备,在项目建议书被批准之后，建设单位（主管部门或企业）即可委托工程咨询公司对拟建项目进行可行性研究，双方签订合同协议，明确规定可行性研究的工
11、作范围、目标意图、进度安排、费用支付办法及协作方式等内容；承担单位接受委托时，应获得项目建议书和有关项目背景及文件，搞清委托者的目的和要求，明确研究内容，制定工作计划，并收集有关的基础资料、基本参数、指标、规范、标准等基本依据。,可行性研究的步骤之二 资料收集及市场调查,市场调查应查明和预测产品的需求量、价格和竞争能力，以便确定产品方案和经济规模；资源调查包括原材料、能源、工艺技术。厂址、建材、劳动力、运输条件、外围基础设施、环境保护、组织管理和人员培训等社会和经济的调查，为选定建设地点、生产工艺、技术方案、设备选型、组织机构和定员等提供确切的技术经济分析资料。,可行性研究的步骤之三 开发方案
12、的设计及评价,根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立几种可供选择的技术方案和建设方案，进行反复的方案论证和比较，会同委托部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，从若干个方案中选择合理方案，研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定产品方案、生产的经济规模、工艺流程、设备选型、车间组成、组织机构、人员配置等方案。,可行性研究的步骤之四：详细研究,对经上述分析后所确定的最佳方案进行详细的财务预测、财务分析、经济效益和国民经济评价。由项目的投资、成本和销售收益进行赢利性分析、费用效益分析和不确定性分析，研究论证项目在经济上的合理性和盈利性，进一步提出资金筹措建议
13、和项目实施总进度计划。,可行性研究的步骤之五 编制可行性研究报告,经过上述分析与评价，即可编制详尽的可行性研究报告，推荐1个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见和措施建议，供决策部门作为决策的依据。,三、可行性研究报告的内容,1.项目概况2.市场分析和需求预测3.规划方案的优选4.开发进度安排5.项目投资估算6.融资与融资成本估算,7.财务评价8.风险分析9.国民经济评价10.结论在可行性研究报告中，应将有关的调查研究资料及文件、协议、合同、附表、附图等作为附件备查。,1.项目概况,项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能
14、和主要技术经济指标等。,2.市场分析和需求预测,在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等,3.规划方案的优选,在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。,4.开发进度安排,对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发
15、，这就需要对各期开发的内容同时做出统筹安排。,5.项目投资估算,项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费；用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政基础设施费用、公共配套设施费用、期间费用及各种税费等。估算的精度要求不高，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。,6.融资与融资成本估算,根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不同方式筹措资金，保证项目的正常运行。,7.财务评价,财务评价是依据国家现行财税制
16、度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法。其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。,8.风险分析,风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者
17、了解项目的风险大小及来源提供参考。,9.国民经济评价,国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。,10.结论,运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。,第三节 房
18、地产开发方案选择,一、房地产开发方案选择的程序二、居住开发方案的技术经济指标三、开发方案的综合评价,一、房地产开发方案选择的程序,1.市场调研2.开发方案的设计3.技术经济指标的计算 建筑密度、容积率、人口密度等4.技术经济指标的比较、评价 分析方案，找出优缺点，不断改进5.选择最优开发方案,二、房地产项目市场调查,是房地产项目策划人捕捉新的市场机会的源泉是房地产项目构思和策划人感知市场，了解消费者行为的主要手段是房地产项目构思和策划人应付竞争，把握房地产市场供应的主要方法是项目投资决策分析、项目区位选择、市场定位、消费者行为分析、 规划设计、市场营销策划制定直至物业管理等一系列活动的基础等,
19、1.房地产项目市场调查的作用,2房地产市场调查的内容,3.房地产市场调查的类型,探测性调查 描述性调查 因果性调查 预测性调查,4.房地产市场调查的方法,访问法 观察法 实验法,4.房地产市场调查的步骤,确定市场调查的内容和目的拟定详细、周密的调查计划选择专业调查人员,收集相关的信息资料设计调查问卷现场实地调查,编辑整理信息资料 撰写市场调查报告 归档存储,5.调查问卷的设计,问卷一般由开头、正文和结尾三个部分组成。,6.调查问卷设计的原则,一致性原则 完整性原则 准确性原则 可行性原则 效率原则 模块化原则,三、居住区开发方案的技术经济指标,居住开发方案的技术经济指标,1.建筑密度2.建筑面
20、积密度（容积率）3.容积率4.平均层数5.人口密度6.工程造价指标,建筑密度 城市规划管理的控制性指标，反映用地的合理性。计算公式：,总建筑基底面积,总用地面积,建筑密度,=,建筑面积密度（容积率） 反映规划用地能够提供的建筑面积的效率。计算公式：,总建筑面积,总用地面积,建筑面积密度,=,（容积率）,平均层数 各种住宅层数的平均值,人口密度人口毛密度=居住人口数/居住区用地面积人口净密度=居住人口数/住宅用地面积,工程造价指标,开发总投资单方造价平均每户投资平均居民造价每公顷居民用地造价,四、开发方案的综合评价,目前对项目开发评价的方法很多，包括评分综合评价法、层次分析法、灰色综合评价法、模
21、糊数学综合评价法等。,评分综合评价法就是对方案的各项指标规定一个满足程度，根据指标的重要性赋予指标一个权重，根据计算模型计算各个方案的综合单指标评分值，得出总综合分值，并依此选择最优方案的方法。,开发方案的综合评价,1. 加法模型:F1=WiPiF1综合单指标评分值Wi 权重Pi 指标得分 2.乘法模型:F2= WiPi 3.加乘混合模型:F=F1+F2 4.除法模型: F=WiPi/WjPjWi 和Pi: 希望越大越好的指标的权重和得分；Wj和Pj: 希望越大越好的指标的权重和得分；,第四节 财务评价指标,（一）财务净现值（FNPV）（二）财务内部收益率（FIRR）（三）投资收益率（R）静态
22、指标（四）投资回收期（Pt）,（一）财务净现值（NPV）,净现金流量：投资经营活动过程中发生的现金流入和支出财务净现值：项目寿命期内的净现金流量，按照一定折现率折现的累加和； 判据：FNPV0，项目可行 NPV0，项目不可行,（二）财务内部收益率（FIRR）,内部收益率：净现值等于0时的折现率 NPV( i ) =0 ； IRR=IIRR的经济含义：占用资金的回报内部收益法与净现值法的等效关系,财务内部收益率（FIRR）,FNPV与折现率i的关系（见图）FIRR的判据： FIRRi，可行； FIRR0 方案可行 2）i=15%, NPV=61.73 i=20%, NPV=-17.06 IRR=
23、15%+(20%-15%)61.73/(61.73+17.06) =18.9%i 方案可行,【例3】某房地产开发项目有关预测数据如下表所示，使用财务净现值指标评价项目的经济可行性。其中，i=10%。,上例中，已经求得i1=10%时，FNPV1=518.71万元。取i2=12%，FNPV2=-250-2500/（1+12%）-2600/（1+12%）2 +300/（1+12%）3 +350/（1+12%）4 +800/12%1-1/（1+12%）21 /（1+12%）4 =-274.25 （万元）FIRR=10%+518.71（12%-10%) / （518.71+ -274.25 ） =11.
24、31%10% 故，该项目可以接受。,（三）投资收益率（R）,投资收益率（R）：正常年份的或项目寿命期内的年平均净受益与总投资之比。 投资收益率=（年净收益/总投资）100% 判据： Ri，可行 Ri，不可行 i：行业平均收益率,（四）投资回收期（Pt）,投资回收期的概念：用项目投产后的净收益偿还投资所需的时间投资回收期的计算：累计净现金流量等于0的时间判据： T行业平均投资回收期 （基准回收期） 动态投资回收期与静态投资回收期的计算 （例）,例1，某投资项目的净现金流量如下表所示，求该项目的投资收益率和投资回收期。,解：投资收益率 R= (1504+1802+200) /7 /500=(116
25、0/7)/500=33.1%投资回收期 T=6+20/180=6.1（年）,第五节 国民经济评价,一、国民经济评价的概念二、国民经济评价与财务评价,一、国民经济评价的概念,1.含义 国民经济评价是从国家整体角度考察项目的效益和费用，分析计算项目对国民经济的净贡献，评价项目的经济合理性，为投资决策提供宏观依据。,2. 国民经济评价的必要性,项目的财务评价不能说明项目对国民经济的真实贡献。(1)由于企业和国家是两个不同的评价角度，企业利益并不总是与国家利益完全一致，因此一个项目对国家和企业的费用和效益的范围不完全一致。财务盈利效果仅是项目内部的直接经济效果，不包括对外部的影响。 ()财务分析是预测
26、价格。由于种种原因，项目的投入品和产出品财务价格失真，不能正确反映其对国民经济的真实价值。()不同项目的财务分析包括了不尽相同的税收、补贴和贷款条件，使不同项目的财务盈利失去了公正的效果。,二、国民经济评价与财务评价,1.国民经济评价与财务评价的共同点(1)都是经济评价，都使用费用与效益比较的理论方法，都要寻求以最小投入获取最大的产出，都采用现金流量、报表分析方法，都采用IRR、NPV等指标。(2)两种分析都要在项目完成产品需求预测、工艺技术选择、设备选型、投资估算、资金筹措等基础上进行。,2.国民经济评价与财务评价的区别,国民经济评价 财务评价经济目标不同 国家 企业价值尺度不同 影子价格
27、现行价格折现率不同 全国统一的折现率 基准收益率汇率不同 考虑购买力的影子汇率 市场汇率,影子价格,影子价格是指社会处于某种最优状态下,能够反映社会劳动消耗、资源稀缺程度和最终产品需求状况的价格。影子价格是社会对货物真实价值的度量,只有在完善的市场条件下才会出现。然而这种完善的市场条件是不存在的，因此现成的影子价格也是不存在的，只有通过对现行价格的调整，才能求得它的近似值。,第六节 不确定性分析,一、敏感性分析二、概率分析三、盈亏平衡分析,一、敏感性分析,概念及基本原理敏感性分析是对影响投资效益的各种因素分别变化一定的幅度，然后计算各因素的变化对评价指标的敏感程度，从而识别出影响投资效益的敏感
28、因素，并对这些敏感因素进行重点分析。某因素的敏感度=评价指标变化率/风险因素变化率,敏感性分析的步骤,1.选择不确定性因素2.选定评价指标(NPV、IRR等)3.计算该不确定性因素的敏感度4.找出敏感性因素5.针对主要风险因素提出决策建议 敏感性分析：单因素分析与多因素分析,例1：单因素敏感性分析,某一开发项目投资基本方案如表所示，试进行敏感性分析，其中Ic=10%。,解答：1.选取期初投资、价格（租赁收入）和经营费用为拟分析的不确定性因素2.选取净现值指标作为评价指标3.计算预测水平下的净现值评价指标，则NPV=-2000+（600-350）（P/A，i，n） =-2000+ （600-35
29、0）（P/A，10%，20） =-2000+2508.5136 =128.4（万元）,4.确定敏感性因素的变动幅度分别为10%和20%，并计算变动后的评价指标。如下表：,期初投资的敏感性分析,租赁收入的敏感性分析,经营费用的敏感性分析,作出敏感性曲线如下图,NPV,变化幅度10%,价格（收入）,经营费用,投 资,5.排序并确定敏感性因素。根据绝对判定法可知敏感性因素依次为：价格（租赁收入）经营费用期初投资6.提出控制方案。 由于价格是最敏感性因素，经常费用次之，最后是期初投资，因此首先需要控制价格。应该如何在较少增加期初投资的前提下较大提高租赁价格或降低经营费用是整个项目的效益得到提高。,练习
30、设某项目基本方案的基本数据估算值如下表所示，试就年销售收入B、年经营成本C和建设投资I对内部收益率进行单因素敏感性分析（基准收益率ic=8%）,解：（1）计算基本方案的内部益率IRR 采用试算法得： NPV(i=8%)=31.08（万元）0， NPV(i=9%)=7.92（万元）0采用线性内插法可求得：,（2）计算销售收入、经营成本和建设投资变化对内部收益率的影响，结果见下表,（3）计算方案对各因素的敏感度,内部收益率的敏感性分析图见下图,最后，得出结论。,二、概率分析,概率分析基本概念 概率分析是使用概率研究预测不确定因素和风险因素对技术方案经济效益指标影响的一种定量分析方法。,概率分析的步
31、骤,1.列出各种要考虑的不确定性因素.例如销售价格、销售量、投资和经营成本等。需注意:所选取的几个不确定因素应是互相独立的。 2.预计不确定性因素可能发生的情况3.确定每种情况的概率(各不确定因素的各种可能发生情况出现的概率之和必须等于1。 )4.求出各财务净现值、加权平均值和期望5.计算NPV0的累计概率.该概率值越接近1，说明技术方案的风险越小，反之，方案的风险越大。,教材p148例5-23,三、盈亏平衡分析,含义销售收入、成本、利润及其函数房地产固定成本房地产半变动成本总成本与房地产产品数量关系 TC=FC+VC+VC*Q TC=FC+VC*Q 利润函数：R=B-TC,1.盈亏平衡点（B
32、EP）,盈亏平衡点（break even point）概念：保本点，收入=成本时的临界盈亏平衡点的确定,盈亏平衡点的确定,盈亏平衡点： R=TC，即 P*Q=FC+VC*Q 盈亏平衡点产量（销售量） Q*=FC/P-VC盈亏平点价格 P*=FC/Q+VC,2.项目安全率（f）,项目安全率：反映项目承受外部风险的能力，公式：,项目安全率越小，项目承受风险能力越差；反之，越强。,例,例3：某开发项目预计平均售价5600元/m2 ，单位变动成本为2 200元/m2 ，开发商开发的固定成本为6 800万元，开发项目土地面积为10 000 m2 ，容积率为5，商品房得房率为80%，试计算盈亏平衡点的销售量并分析项目的安全性。解：盈亏平衡点 Q*=FC/（P-VC） =6 800/（5 600-2 200） =2 000（ m2 ）,项目安全率：,=10 000580%-20 000 10 000580%100% =50%说明该项目有足够的风险承受能力。,
