1、潍 坊 市 住 宅 工 程 质 量分 户 验 收 实 施 指 南潍 坊 市 建 筑 工 程 质 量 监 督 站目 录第一章 概述(1)第一节 实施住宅工程分户验收的背景和意义(1)第二节 分户验收与竣工验收和检验批验收的异同点(3)第三节 分户验收内容及确定(4)第四节 分户验收一般规定(5)第五节 分户验收的组织及程序(7)第六节 分户验收填表要求和资料的收集整理(7)第七节 分户验收结果的处理(8)第八节 做好分户验收工作的六个结合(9)第二章 建筑结构外观尺寸偏差(11)第一节 现浇结构外观及尺寸偏差质量分户验收(11)第二节 砖砌体工程质量分户验收(13)第三章 墙面、地面和顶棚面层质
2、量(15)第一节 墙面一般抹灰工程质量分户验收(15)第二节 墙面饰面砖粘贴质量分户验收(16)第三节 水性涂料涂饰质量分户验收(18)第四节 室内墙面腻子质量分户验收(19)第八节 地面找平层质量分户验收记录表(21)第六节 地面水泥混凝土面层质量分户验收(22)第七节 地面水泥砂浆面层质量分户验收(24)第五节 地面砖面层质量分户验收(26)第四章 门窗安装质量(28)第一节 铝合金门窗、涂色镀锌钢板门窗安装质量分户验收(28)第二节 塑料门窗安装质量分户验收(30)1第三节 木门窗安装质量分户验收(33)第四节 门窗玻璃安装质量分户验收(35)第五章 室内电气工程安装质量(37)第一节
3、普通灯具安装分户质量验收(37)第二节 开关、插座、风扇安装分户质量验收(38)第三节 建筑物照明通电试运行分户质量验收(41)第六章 给水、排水系统安装质量(42)第一节 室内给水管道及配件安装质量分户验收(42)第二节 室内排水管道及配件安装质量分户验收(44)第三节 卫生器具及给水配件安装质量分户验收(46)第四节 室内采暖管道及配件安装质量分户验收(48)第 五 节 室 内 低 温 热 水 地 板 辐 射 采 暖 系 统 及 散 热 器 安 装 质 量 分 户 验 收(50)第七章 其他分户质量(54)第一节 安全防护和防水质量分户验收记录(54)第二节 护栏和扶手制作与安装质量分户验
4、收记录(55)第三节 空间尺寸分户验收(57)第四节 节能保温工程分户验收(58)住宅工程质量分户验收表(59)2第一章 概 述第一节 实施住宅工程分户验收的背景和意义一、实施住宅工程质量分户验收的背景随着住房商品化的发展,以及人民群众的法律意识及维权意识不断增强,住户对住宅质量的要求也越来越高,虽然我市的建筑工程质量在稳步提高,但住宅工程质量投诉现象却时有发生,平时不常被人们注意到的质量问题,在社会监督下就显现了出来,并且群众反映强烈。为了有效抑制住宅工程质量问题的发生，消除质量通病，潍坊市建筑工程质量监督站按照山东省建设厅关于在全省开展住宅工程质量分户验收试点工作的通知 （鲁建建字2006
5、27 号）文件要求，参考北京等地推行住宅工程分户验收住宅工程质量分户验收制度，要求建设单位在单位工程竣工验收前，组织施工、监理、物业单位开展住宅工程质量分户验收工作。二、实施住宅工程质量分户验收的意义实行住宅工程质量分户验收制度是建设行政主管部门切实维护群众利益，认真贯彻“以人为本”重要思想，夯实住宅工程建设（开发）单位的质量责任，强化施工、监理单位的质量意识，治理住宅工程质量通病，规范住宅工程质量验收制度，提高全市建设工程质量总体水平的重要手段；是以用户为中心，构建和谐社会，让群众住上“放心房” ，消除社会不安定因素的重要举措。1、有利于提高我市住宅工程质量管理水平，保护百姓利益，减少质量投
6、诉，预防群诉群访事件。采用分户验收的方法是现阶段有效地缓解和解决有关问题的一种较好办法，通过分户验收工作的开展、落实，加强工程质量责任和责任追究制度的落实，提升工程质量水平，提高住户对住宅工程质量的满意度，也能体现政府执政为民、为民办事的工作宗旨。其首要目的是为越来越多的住宅工程质量投诉提供一个凭据，也为主管部门处理投诉寻找一个切入点。2、有利于明确参建各方的责任，督促建设单位在竣工前组织并参与分户验收，发挥参建各方质量管理的主动性。依照建筑法和建设工程质量管理条例 ，建设单位、勘察单位、设计1单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。1）建设单位（含开发企业）是工程质量的第一责任人
7、，对建设工程的质量全面负责。2）勘察、设计单位必须按照工程建设强制性标准进行勘察、设计，并对勘察、设计的质量负责。3）施工单位对建设工程的施工质量负责。4）工程监理单位应当依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同，代表建设单位对工程施工质量实施监理，并对施工质量承担监理责任。3、有利于督促施工企业抓技术、质量管理，抓操作层人员的素质，严格按施工工艺标准施工，严格三检制，研究制定提高质量措施并有效实施。商品房已成为住户所购买的最为昂贵的一件商品，期待值越来越高，希望对所接收的房屋质量尤其是观感质量和使用功能质量 100%检查并满足所有的质量要求，有的甚至要求不允许出现一点质量问
8、题，产生了现行工程验收规范标准与住户需求之间的矛盾。住户反映的一些质量问题在界定、处理时往往依据不足，房屋买卖双方各执己见而产生矛盾。这就需要质量责任主体加强管理、技术创新，减少质量通病。4、有利于督促企业按施工验收规范、规程严格验收，不走过场。通过分户验收，强化监理的社会监督责任，提高监理人员的责任心和职业道德。由于分户验收是对原有验收标准的加强和扩展，为减少后期的质量投诉，必须作好前期的验收工作，势必对验收过程和结果增加约束，从而提高工作的效率。按照目前国家的标准，不管是在中国还是国外，建筑工程要想做到一点问题没有，以现有的技术水平、材料水平、工艺水平都不可能达到。现在达不到，以后也很难完
9、全消除。根据我国目前经济水平、建筑工程规模和特点、建筑成本等因素，在充分保证结构安全和重要使用功能的基础上，国家验收规范确定的检验批质量检验方案是抽样检验。制定检验批的抽样方案时，在控制生产方风险（或错判概率 a，5%）和使用方风险（或漏判概率 B，主控项目5%，一般项目10%）也即合格批被拒收、不合格批被误收的风险的同时，可能出现少数非结构安全质量问题在验收中被遗漏，为此，国家规定了建筑工程质量保修制度，通过保修工作来弥补施工和验收中遗留的质量缺陷。一旦发现小的问题，保证在保修期之内，建设单位、施工单位以及相关的单位有义务和责任进行保修，也是维护用户利益的基本措施。2第二节 分户验收与竣工验
10、收和检验批验收的异同点一、分户验收定义潍坊市住宅工程质量分户验收管理办法 （试行）第二条，将分户验收定义为：建设（开发） 、监理、施工单位在工程施工过程中和工程竣工验收前，按照国家质量验收规范对住宅工程的每一户及公共部位涉及主要使用功能和观感质量进行的专门验收。二、分户验收和竣工验收的不同点分户验收与竣工验收均是建立在建筑工程各分部、分项验收合格的基础上进行的。但两者有所不同：首先验收主体不同，分户验收的主体为建设、监理、施工单位，竣工验收的主体为建设、监理、施工、设计、勘察单位等工程质量责任主体；第二验收对象不同，分户验收适用于住宅工程，而所有建筑工程在交付使用前均应进行竣工验收；第三验收阶
11、段不同，分户验收应在施工单位提交竣工报告后住宅工程竣工综合验收前完成，分户验收合格是住宅工程进行竣工验收的必备条件，竣工验收是施工单位提交竣工报告后单位工程质量最终验收，竣工验收合格是工程竣工验收备案和办理产权的必备条件；第四验收内容不同，分户验收是涉及住宅工程主要使用功能及观感质量的验收，而竣工验收是工程质量综合验收（包括实体、观感、质量控制资料、涉及安全和功能的检测资料和抽查结果等）并对分户验收进行复核；第五实体检查数量不同，分户验收逐户全数检查，竣工验收对实体工程抽样检查。三、分户验收和检验批验收的异同分户验收与检验批共同依据相同的国家施工质量验收规范和地方标准，共同依据相同的施工图、设
12、计说明及其他设计文件，依照相同的检验批合格判定标准。分户验收检验批与分项工程检验批验收的不同点：第一检验批划分的不同。分项工程检验批一般按楼层、施工段等规定条件划分检验批，范围相对比较大，抽查数量相对整个工程较少。而分户验收是以每户住宅划分一个检验批，范围比较小，抽查数量相对较多。3第二检查内容的不同。检验批是主控项目和一般项目全面检查，验收内容比较多；分户验收是在检验批验收的基础上，仅对主控项目及一般项目中涉及观感、使用功能和实测实量等内容进行检查，验收内容较少。第三实测数量不同。分户验收检验批实测的数量根据本实施指南确定，与分项工程检验批验收不同。第四参加验收的人员不同。分户验收比分项工程
13、检验批验收，增加了建设单位人员或物业部门人员。分户验收是由建设单位组织，而分项工程检验批验收由监理工程师组织。第五使用的检查记录表格不同。本指南中分户验收表格根据检查的内容，在分项工程检验批验收表格的基础上做了相应改动。第三节 分户验收内容及确定一、单位工程分户验收类别分为九类1、建筑结构外观及尺寸偏差2、墙面、地面和顶棚面层质量3、门窗安装质量4、防水工程质量5、采暖系统安装质量6、给水、排水系统安装质量7、室内电气工程安装质量8、建筑节能保温工程质量9、其它规定、标准中要求分户检查的内容二、分户工程检验批验收项目及内容的确定按照分户验收仅对竣工时可以观察到的工程观感、使用功能、实测项目质量
14、进行检查的原则，结合潍坊实际，本实施指南共确定初装修检查项目22 项。当工程出现本指南未涉及到的分户验收检验批项目时，可按照分户验收确定原则，经建设、施工和监理单位协商，自行确定并制定相应表格进行验收。参加分户验收有关单位可根据工程实际，参照本实施指南确定的检查项目及检查内容，确定本工程涉及的分户验收检查项目和检查内容。4第四节 分户验收一般规定一、分户验收检验批划分应以每户住宅和公共部分走廊（含楼梯间、电梯间） 、地下车库为单位划分检验批。公共部分的走廊（含楼梯间、电梯间）验收，宜按每一楼层划分一个检验批；地下车库验收，宜按防火分区划分检验批。当分户检验批具备验收条件时，可及时验收。二、分户
15、验收检查项目应符合施工图、设计说明及其他设计文件的要求，还应符合国家现行的施工质量验收规范和山东省地方标准。三、砼、砌体工程、装饰装修工程、通风空调工程分户检验批的主控项目的质量经检验全部合格，一般项目的合格率达到 80%及以上，且不得有严重缺陷的（不合格点实测偏差应小于允许偏差的 1.5 倍） ，判为合格。暖卫、电气工程分户检验批主控项目和一般项目的质量经检查全部合格时，判为合格。四、砼、砌体工程、装饰装修工程、通风空调工程分户检验批一般项目的实测偏差值大于允许偏差 1.5 倍，或不合格点率超出 20%时，应整改合格后重新验收，并记录整改项目测量结果。五、当砼、砌体工程因加固补偿、整改后出现
16、较大尺寸偏差的永久缺陷，建设、监理、施工单位应做好详细记录，作为以后处理质量投诉的依据。六、分户验收合格后，出具由建设（项目）单位负责人、总监理工程师和施工单位负责人分别签字并加盖验收专用章（或者公章）的住宅工程质量分户验收表 。住宅工程质量分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。七、建设单位责任建设单位是分户验收工作的第一责任人。分户验收工作是否认真开展，主要取决于建设单位的组织和要求。具体工作包括：1、组织施工单位编制分户验收方案。宜在结构工程施工之前，组织施工单位，编制分户验收方案，并由监理单位、建设单位验收。2、组织施工、监理单位共同研究确定分户检验批项目及内容。组织、协调
17、施工单位、监理单位分户验收工作，协助解决分户验收中测量设备、人员、资金等问题。3、与施工、监理、物业单位有关人员共同参加分户检查验收，并及时确认，签字盖章。54、住宅工程交付使用时，建设单位应将住宅工程质量分户验收表作为住宅质量保证书的附件一并交给业主。 住宅质量保证书应注明以下事项：（1）工程质量保修范围和保修期限；（2）工程质量保修程序和处理时限；（3）建设单位工程质量保修监督电话及负责人姓名；（4）施工单位工程质量保修负责人姓名、电话以及办公地点；（5）物业公司名称、电话。上述事项，应当在住宅单元入口进行公示，公示期不少于 6 个月。八、施工单位责任1、编制分户验收方案，报请建设和监理单
18、位审核批准。主要内容有：（1）根据分户验收确定检验批项目和内容的原则，确定每户住宅和公共部位的分户检验批项目、检查内容和数量。（2）根据分户检验批项目分别绘制检查点分布图。2、配备足够的质量检查人员和检查测量工具。质检人员要具备相应资格，熟悉和掌握分户验收内容及方法。根据分户验收在工程装修、竣工阶段工作量大的特点，安排和调整质检人员及测量工具。3、按分户验收方案中确定的分户和公共部分检验批项目及内容，会同建设、监理单位有关人员对分户验收项目检查，并及时记录、签字盖章。4、分包单位专业技术负责人也应会同总包单位有关人员，参加分包项目的质量检查评定，并完善签字手续。九、监理单位责任1、审核施工单位
19、编制的分户验收方案。2、参与确定分户验收方案中的每户住宅和公共部分的分户检验批项目以及检查内容和数量。3、配备一定数量的具有相应资格的监理人员，以及足够的检查验收工具。4、按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验批项目和内容，验收施工单位分户验收检查评定结果，并记录问题，对不合格项下发不合格项处置记录，签署验收意见。十、物业单位责任1、已选定的物业公司应当参与分户验收。2、配备一定数量的具有相应资格的检查人员，以及足够的检查工具。63、按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验批项目和内容，检查验收施工单位分户验收检查评定结果。第五节 分户验收的组织及程序一、住宅工程质量分户验收应在分项
20、工程检验批验收合格之后进行。当某一套住宅的某项检验批具备质量验收条件时，就可组织验收，每个工程项目的分户验收工作应在单位工程竣工验收前完成。分户验收的基本程序：在住宅工程施工中、竣工验收前，由建设单位组织施工单位（含分包单位） 、监理单位、物业管理单位（如已选定）对住宅工程质量进行分户验收。二、分户验收前，施工单位应编制分户验收方案，并报请监理和建设单位审核批准，并应在建筑物相应部位标识好暗埋水、电管线的走向，以及配备好必要的检测仪器。三、建设单位项目负责人组织总监理工程师、专业监理工程师、施工单位项目经理、项目技术和质量负责人及施工单位技术部门和质量部门负责人等有关人员，按照分户质量验收方案，并依据设计要求和国家工程质量验收规范的规定，对每一户及单位工程公共部位质量进行检查验收。四、分户质量验收应逐户、逐间检查，并做好记录；分户质量验收不合格的，须整改符合要求后重新组织验收。五、分户验收合格后，必须按户出具由建设、施工、监理单位有关负责人签署的住宅工程质量分户验收表 ，并将之置于户内醒目位置。第六节 分户验收填表要求和资料的收集整理一、填写表格形式1、分户检验批验收时，应填写质量分户验收记录表 。2、每户验收完成后，应填写住宅工程质量分户验收表 。二、签字人员资格规定1、质量分户验收记录表；
