1、南方东银置地“郫县 348 厂地块” （暂定名）项目 四川中原物业顾问有限公司 四川中原物业顾问有限公司 地址：提督街 88 号四川建行大厦 2601 电话： 86766488 传真： 86767658 南方东银臵地“郫县 348 厂地块” 可行性 研究 报告 四川中原物业顾问有限公司 二零零六年四月二十一日 南方东银置地“郫县 348 厂地块” （暂定名）项目 四川中原物业顾问有限公司 四川中原物业顾问有限公司 地址：提督街 88 号四川建行大厦 2601 电话： 86766488 传真： 86767658 1 目 录 PART A：市场情况研究 .3 第一部分：郫县宏观市场分析 . 3 一
2、、郫县城市概况 . 3 1、地理位臵 . 3 2、历史人文 . 3 3、行 政区划 . 4 4、自然资源 . 4 5、道路交通 . 5 6、人口构成情况 . 5 二、郫县整体经济情况 . 6 1、郫县总体经济情况 . 6 2、产业发展情况 . 6 3、全社会固定投资情况 . 7 4、全社会消费品零售总额情况 . 8 5、人均可支配性收入 . 8 6、教育产业情况 . 9 三、金融政策情况（房地产行业） . 9 1、金融政策分析 . 9 2、房地产政策 . 10 3、对我项目影响分析 . 12 四、郫县规划发展分析 .12 1、成都市整体规划情况 . 12 2、郫县在成都未来发展角色分析 . 1
3、3 3、郫县城区规划情况 . 13 4、郫县未来规划对我项目影响分析 . 15 五、郫县宏观市场总结 .16 第二部分：郫县房地产市场研究 . 16 一、郫县房地产市场现状分析 .16 1、郫县房地 产市场概况 . 16 2、郫县房地产市场供应现状 . 16 3、郫县房地产市场需求现状 . 20 二、郫县房地产市场未来发展预测 .25 1住宅市场预测 . 25 2商业市场预测 . 26 三、典型参照性项目楼盘分析 .26 1、项目参照性楼盘调查分析 . 26 2、参照性楼盘总体情况分析 . 27 PARTB：项目可行性分析 .29 南方东银置地“郫县 348 厂地块” （暂定名）项目 四川中原
4、物业顾问有限公司 四川中原物业顾问有限公司 地址：提督街 88 号四川建行大厦 2601 电话： 86766488 传真： 86767658 2 第一部：项目分析及初步定位构想 . 29 一、地块可行性分析 .29 1、项目四至分析 . 29 2、地块地形分析（主要针对一期用地） . 30 3、地块外部景观分析 . 31 二、周边配套情况分析 .31 1、交通情况分析 . 31 2、生活配套 . 32 3、公共配套 . 32 三、项目 SWOT 分析 .32 1、优势分析（ S） . 32 2、劣势分析（ W） . 33 3、机会分析（ O） . 33 4、威胁分析 (T). 34 5、 SW
5、OT 矩阵分析 . 34 四、总体项目评价 .35 五、初步定位构想 .35 1、物业档次定位 . 35 2、关于项目物业形态 . 36 3、项目开发模式定位。 . 36 4、关于目标客户市场 . 36 5、关于住宅户型面积 . 37 6、关于住宅价格 . 38 7、假定静态盈利分析（项目一期） . 39 第二部分：项目可行性分析结论 . 40 一、从市场风险的角度 .40 二、从当前开发时机角度 .42 三、项目可行性发展最终结论 .42 ：项目报告附件 .44 附件一：参考楼盘情况及 分析 . 44 、舜苑 一里阳光 .44 、枫林秀色 .45 、滨河花园 .46 、鹃城帝景 .47 附件
6、二：财务盈利分析（静态分析） . 0 附件三：专项调查研究 高新西区企业调查情况 . 0 南方东银置地“郫县 348 厂地块” （暂定名）项目 四川中原物业顾问有限公司 四川中原物业顾问有限公司 地址：提督街 88 号四川建行大厦 2601 电话： 86766488 传真： 86767658 3 南方东银臵地“郫县 348 厂地块”可行性分析报告 PART A：市场情况研究 第一部分：郫县宏观市场分析 一、郫县城市概况 1、地理位臵 郫县位成都市西北近郊，地处川西平原腹心，与彭州、新都、金牛、温江、都江堰等个县（市、区）的 20 个镇（乡）接壤。幅员面积 437.5 公里 。 郫筒镇是郫县政治
7、、经济、文化中心，位于成都市西北面，县城东至金牛区界 13 公里，西至都江堰市界 16 公里，南至温江区界公里，北至彭州市界 11.6 公里，东北至新都区界12 公里 。 2、历史人文 南方东银置地“郫县 348 厂地块” （暂定名）项目 四川中原物业顾问有限公司 四川中原物业顾问有限公司 地址：提督街 88 号四川建行大厦 2601 电话： 86766488 传真： 86767658 4 郫县古称 “郫 “，最初以古蜀国的都 邑闻名于世。距今二千七八百年前的蜀王杜宇、鳖灵，都以郫为都邑。建县至今已有 2319 年的历史。 1983 年起 郫县 归属成都市 ， 区域周边拥有国家级文物保护单位古
8、城遗址、省级重点文物保护单位望丛祠、市级文物保护单位有横山窑址、杨雄墓、严君平墓 等 。 同时，由于蜀文化的长期积淀，郫县境内遗留的西蜀民风民俗十分浓郁，民间歌舞、民间工艺品类较多。郫县素有 “民歌之乡 “的美称，一年一度的 “望丛歌会 “更是誉满中外。 3、行政区划 郫县境内 辖 15 个镇 ，其中包括： 郫筒镇 （项目所在） 、犀浦镇、红光镇、合作镇、安靖镇、团结镇、唐 昌镇、三道堰、新民场、花园镇、安德镇、唐元镇、德源镇、古城镇、友爱镇。 注：此据 2004 年 9 月乡镇机构改革后最新编制 。 4、自然资源 郫县地势由西北向东南缓缓下降，平坝区相对高差 121.18 米。地面纵坡度，由
9、西向东从 5 逐渐减缓到 2 。 形成 西北高东南低的地势，使境内八大干渠全向东南流。 全县水网密布，仅支、斗、农渠即达 2300 多条 ，是成都市区一块典型的 “上风、上水”宝地 。 南方东银置地“郫县 348 厂地块” （暂定名）项目 四川中原物业顾问有限公司 四川中原物业顾问有限公司 地址：提督街 88 号四川建行大厦 2601 电话： 86766488 传真： 86767658 5 5、道路交通 成灌高速 未来规划 2 号地铁线 目前，境内 有 305、 304、 54、 96、 221、 511 等公交车和市区相通，根据成都未来规划，将会有一条城市轻轨和主城区相连。 有 317 国道
10、、成灌高速公路、沙西快速通道等三条高等级公路东西向横贯全境 ， 是通往都江堰、九寨沟、黄龙、卧龙等旅游胜地的必经之路。南北方向成都绕城高速公路、温 -郫 -彭快速通道纵贯该县境 。 未来几 年，郫县先后投入 19 亿元资金用于基础设施建设 ， 全县通车里程达 704 公里，其中等级公路密度达 0.75 公里 /公里 。 6、人口构成情况 03 年、 04 年成都市区县人口增长情况020406080100青白江区新都区 温江区 金堂县 双流县郫县大邑县 蒲江县 新津县都江堰市彭州市 邛崃市 崇州市0 . 0 0 %0 . 5 0 %1 . 0 0 %1 . 5 0 %2 . 0 0 %2 . 5
11、 0 %3 . 0 0 %2003 年 2004 年 增长率注：郫县人口统计不含高新西区数据 04 年，郫县境内人口数量达到 48.83 万，人口规模在成都郊县中处于中间水平，其中农业人口和非农业人口比例为 2.61： 1，属于城市化水平较低的郊县。 南方东银置地“郫县 348 厂地块” （暂定名）项目 四川中原物业顾问有限公司 四川中原物业顾问有限公司 地址：提督街 88 号四川建行大厦 2601 电话： 86766488 传真： 86767658 6 郫县城区（郫筒镇）目前人口为 9.57 万，按照未来规划，到 2020 年，郫县城区人口将达到 40 万左右，年平均人口增长为 2 万人 /
12、年，属于城市人口增长速度较快的区县。 二、郫县整体经济情况 1、郫县总体经济情况 03 年、 04 年成都市区县地区生产总值情况050100150200龙泉驿区 青白江区新都区 温江区 金堂县 双流县郫县大邑县 蒲江县 新津县都江堰市彭州市 邛崃市 崇州市0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %2003 年 2004 年 比上年 %注：此处统计不含高新西区数据 2005 年，全年地区生产总值实现 85.5 亿元，同比增长 14.8%。受高新西区划为成都市区的影响，郫县整体经济情况排名近年出现小幅下降，目前在成都
13、众多郊区县中， 位于中等水平。 据郫县未来发展计划， 到 2007 年，地区生产总值突破 120 亿元，人均 GDP 达到 3000美元，财政收入达到 12 亿元，城镇居民人均可支配收入达到 13000 元，农民人均纯收入达到 5000 元，城市化率达到 42%。 2、产业发展情况 2 0 0 4 年成都市区县产业结构发展情况对比0100000200000300000400000500000600000700000龙泉驿区 青白江区金堂县 双流县 温江县郫县新都县 大邑县 蒲江县 新津县都江堰市彭州市 邛崃市 崇州市第一产业 第二产业 第三产业南方东银置地“郫县 348 厂地块” （暂定名）项
14、目 四川中原物业顾问有限公司 四川中原物业顾问有限公司 地址：提督街 88 号四川建行大厦 2601 电话： 86766488 传真： 86767658 7 注：此处统计不含高新西区数据 2004 年，第一产业 GDP 达到 9.46 亿元，第二产业（含建筑业） GDP 达到 7.29 亿元 ，第三产业 GDP 达到 21.93 亿元 ，第二产业发展在成都市各郊区县中处于较低水平，主要原因为高新西区从郫县划分出去，导致郫县目前第二产业受到较大影响。 2005 年，郫县产业进一步得到调整，伴随南北工业区的相继建成并投入使用，工业发展取得一定进步，但目前第三产业生产总值位居第七，在各郊区县中也处在
15、较低水平。 整体来看，郫县各产业发展目前情况不太乐观，特别是第二产业发展，受高新西区划出的影响极大。 3、全社会固定投资情况 成都区县全社会投资情况对比020406080100120龙泉驿区 青白江区新都区 温江区 金堂县 双流县郫县大邑县 蒲江县 新津县都江堰市彭州市 邛崃市 崇州市2003 年 2004 年 2005 年成都区县近年全社会投资年平均增长情况24.55%45.73%32.17%46.29%26.65%30.34%53.37%34.65%9.20%36.17% 36.93%44.97%30.70%14.69%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%龙泉驿区 青白江区新都区 温江区 金堂县 双流县 郫 县 大邑县 蒲江县 新津县都江堰市彭州市 邛崃市 崇州市注：此处统计不含高新西区数据 成都市郊区县中， 2005 年郫县全社会固定投资额达到 42.03 亿元，其年平均增长幅度高南方东银置地“郫县 348 厂地块” （暂定名）项目 四川中原物业顾问有限公司 四川中原物业顾问有限公司 地
