东滩公司商业房地产发展战略研究.PPT

1、东滩公司商业房地产发展战略研究汇报 2003-02-1818927上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询 Copyright2002 By SINOTRUST Management Consulting2目 录商业房地产发展环境概述进军商业房地产的意义商业房地产的战略目标商业房地产行业定位商业房地产的核心竞争力商业房地产发展模式18927上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询 Copyright2002 By SINOTRUST Management Consulting3商业房地产发展环境概述经济环境政策影响行业整体发展趋势地区行业发展状况商业房地产发展的社会环境商业房地产发展状况详细分析内

2、容见商业房地产外部环境分析报告18927上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询 Copyright2002 By SINOTRUST Management Consulting4全国宏观经济增长状况19972001年全国GDP增长状况（单位：亿元）73142 76967.280579.488189959330200004000060000800001000001200001997 1998 1999 2000 2001国内经济的持续增长，对增加国民的可支配收入和提高国民的市场购买能力和消费能力提供了基础，为商业繁荣和商业房地产的发 提供了 国内 产 持续 的增长为房地产和 业提供了 的发 ，

3、房地产 业的发 对 内 了 的 对增加国民的的市场购买能础，为商业繁提供了 的增长为了 的发 业的发 的 过去五年宏观调控的主要手段是积极的财政政策和稳健的货币政策年currency1“fi， “fl ， 持”的 国 支了 地的可支配收入， 为国民经济持续 增长，续 的 ， 持 的投资 力 对房地产的经 发 ” 支发 ” 18927上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询 Copyright2002 By SINOTRUST Management Consulting5上海GDP增长状况分析19982001年上海GDP增长状况（单位：亿元）3688.2 4034.964551.15 495101

4、000200030004000500060001998 1999 2000 2001上海GDP 年 持 位 的 增长，加 了上海市 的发 ，对上海市的经济和商业的繁荣 了 的 上海市发 的 和 了上海商 的 的增加和 的 ，为上海商业房地产业的发 提供了 的发 年 持 位 的市 市的经济的 和商 的 ，为上海供了 上海市 年 ” 的 F1 力的 合性盛 加上海经济和商业的 步 发 ， 为商业房地产开发提供了 的发 的 房地产18927上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询 Copyright2002 By SINOTRUST Management Consulting6新土地 对土地供应 价格

5、 房地产业竞争态势 跨域经 都带重 变供应总量家 通 土地 控制供国 划量应 土地 和性 ，政府完成结构 质一 ， 少生地供 。级开发 减 应土地利用 要公 透明划 开价格体价格比 的价格 协议 让高， 期走 向市 合理长 势趋 场价格各地的价格水平不一区域经营打破了地 、行 ，大 业垄断大加快了 域 的 程。 竞争 地主的威 比 大对 胁 ”介入外地 的范 和速度经 围加快竞争态势重新洗牌，淘汰一批地主，加大了行 的激烈程度业竞争， 核心能力提出更高的要对求。模和品牌 企 的生存 对 业 发展更加重要。国家土地政策: 从2002年7月1日起，各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

6、18927上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询 Copyright2002 By SINOTRUST Management Consulting7未来房地产市场突出的几个变 土地 的增长、 的 和房地产 业 的 短 期内土地价格的增长伴随土地出让的改变可避免，部分地可能出增 的局面，长期内，土地价格 对短期的增 修正，但土地资源的短缺决 ，价格于 开发成本的增加 供 结构性矛盾 市场竞争的加剧和成本构成的逐渐透明可能导致 润的体下滑，市场优胜劣汰的竞争法则决 房地产市场 走向成熟，业体 润 逐渐趋于 合理土地价格和出让方式市场导致房地产 业和市场 入门槛提高， 小 资质差的企业 被逐渐淘汰，

7、 业内企业的体质 得 提高，部分地修正的增加 性矛盾，市场产市场 逐渐趋于房地产提高，逐渐淘汰提高土地价格 开发成本 润 企业 发 趋势示意图2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010价格 润 企业 成本18927上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询 Copyright2002 By SINOTRUST Management Consulting8力的房地产 发商 是 政策的 者提供 的 专业fi短开发 控制经 风险业和地垄断被打破，开发商可 全国1400 个地选择合适开发地和项目，选择面 宽于 前自己凭 系找地的开发式垄断被

8、 地发地和目前主供应熟地， 减少了开发商自 级开发的 和风险供风险由于土地成本透明，开发商可 选择自己的优势项目开发，便于控制风险本透明 发商可 选择自己 优势项目只 专业才能 的开发能力和获得 的开发资金 获 新的开发项目， 于形成全国性的 开发公司的 获得， 的 18927上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询 Copyright2002 By SINOTRUST Management Consulting9土地政策 房地产 发商 牌， 变目 竞争势外商 外地 外 的竞争成本降， 的外资竞争者 入房地产开发市场，竞争 加激烈，价格战 可避免，房价 趋向市场外 的 成本降， 的 竞争者加 价

9、格战 可 ，房新开发商增 竞争方式改变 土地价格因素排除价 链外，对企业的核竞争力提出 高的， 房地产 业 ，专业， 降成本，控制风险格因素排除房地产 业重新洗 力的地方开发商 被市场淘汰，房地产 业的 重组 持 2001年 市土地 出让 面 20 上的 地 入 地产 业 地产 公司 力的地2001 出让 上的 东滩经营商业房地产 土地政策的影响1 由于国 土地供应 格的 制，获 面 优质土地的 2 土地出让方式的 变 企业 土地资源优势 （地主 ）向能力优势 企业 变，能力优势的形成 公司决和经 市场 3 土地价格 协议 让价格 体上，长期价格趋向合理 ， 体价格 高于，对东滩84方公土地增

10、 提供 4 房地产开发 业竞争趋向激烈，力决 开发 ，资本 新 专业currency1才 投资划方面都对房地产商提出了 高的国 优质土 出让方，能力 形成 价格 理 ， 价格房地产 新 currency1投资18927上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询 Copyright2002 By SINOTRUST Management Consulting10土地市场供应者土地 供应的局面得 本性 国 成为土地的“供应商 土地供应 成为趋势 者国民 对内和对外的开fi，外资和民的 fl上开发 域，公开 公正 公市场配土地资源，国 土地的 性减少 和划”国外 构的 入带了 的管理理成熟的和经市场价格 合理目标：形成平等、公开、竞争有序、统一规范的土地市场秩序WTO国土地市场的影响主要是currency1政的“行和公 、fi，currency1