1、房价涨幅创新高，地产股上涨动量强劲主要结论 房价涨幅创新高 昨晚，国家发改委公布了 5 月份全国 70 个大中城市房屋销售价格涨幅数据。数据显示，月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 6.4%，涨幅比上月高出 1.0 个百分点；环比上涨 1.0%，涨幅比上月高 0.3 个百分点。 长三角复苏、东北崛起，泡沫城市的新生 我们仔细检查了 5 月份及今年以来 70 个城市的环比涨幅数据后发现，在全国普涨的格局背后，各区域的表现仍旧耐人寻味。首先是，长三角楼市的复苏相当明显。5 月份，长三角地区单月房价涨幅超过 1%的城市就有温州、宁波和无锡，而南京房价的涨幅也达到 0.9%。其次，我们注
2、意到，东北地区部分城市的房价也出现了较为明显的上涨。此外，长期沉寂于 90年代初房价泡沫破灭后的萧条之中的城市，如海口、北海、湛江的房价也出现了明显的回暖。 上海楼市的数据之迷 从发改委公布的数据来看， 5 月份，上海房价环比上涨 0.2%，其中新房和二手房环比分别上涨 0.2%和 0.3%。虽然，0.2%的环比涨幅也比上个月有所扩大，但与我们实际感受到的情况相比，似未充分反应市场复苏的力度。实际上，根据上海二手房指数办公室所发布的数据来看，5 月份，上海二手房指数为 1681 点，较上月大幅上涨 24 点，环比上涨 1.46%。另外，中介机构 21 世纪不动产所提供的数据也显示，上海二手房的
3、挂牌均价 5 月份环比上涨了1.4%。 房价涨势难遏制，政策调控“事不过三？”我们认为，全国房价未来仍将继续维持上涨的态势。从需求方面来看，第一、宏观经济和居民收入增长强劲；第二，贸易顺差持续高涨；第三、股市财富效应显著。供应方面，今年以来，全国商品房土地新开工面积、施工面积、竣工面积的同比增速仍在低位，预示着未来的供给难以快速大幅增长。 估值不低，动量强劲 基本面的持续向好与绝对估值的高企，增加了我们判断地产股未来走势的困难。我们认为，短期来看，估值的风险未必会立刻释放，而房价推动的业绩增长仍将刺激地产股继续跑赢大市。因此，我们仍然维持行业“增持”评级。不 动 产行 业 动 态 Sector
4、 Update不动产 增持首选股票万科 A(000002) 买入涉及公司公司 股价 目标 评级万科 A 18.95 买入保利地产 42.44 增持金地集团 33.11 增持招商地产 50.53 增持中华企业 23.12 增持中宝股份 16.86 增持预测变动情况赵强021-50818887-华光磊021-50818887-联系人：陈扬(8621)50818887-2007 年 06 月 15 日0%48%95%143%190%06-06 07-06 10-06 12-06不 动 产 上 证 指 数行业表现(12 个月)本报告由光大证券股份有限公司研究所编写，以合法地获得尽可能可靠、准确、完整的
5、信息 为基础，但不保 证所载信息之精确性和完整性。光大证券研究所将随时补充、修 订或更新有关信息，但未必发布。本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发，供投资者参考。光大证券股份有限公司及其附属机构（包括研究所）不对投资者买卖有关公司股份而 产生的盈亏承担责任。2房价涨幅创新高昨晚，国家发改委公布了 5 月份全国 70 个大中城市房屋销售价格涨幅数据。数据显示，月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 6.4%，涨幅比上月高出 1.0 个百分点；环比上涨 1.0%，涨幅比上月高 0.3 个百分点。其中，新建商品住房销售价格同比上涨 6.6%，涨幅比上月高 1.3 个百分点；
6、环比上涨 0.8%，涨幅比上月高 0.1 个百分点。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨 2.0%、7.2% 和 6.5%，环比分别上涨0.7%、0.9% 和 0.8%。分地区看，所有 70 个大中城市新建商品住房销售价格同比均上涨。二手住房销售价格同比上涨 6.8%，涨幅比上月高 0.7 个百分点；环比上涨 1.3%，涨幅比上月高 0.3 个百分点。图 1、 全国房屋销售价格环比涨幅-0.500.511.522005年7月2005年9月2005年11月2006年1月2006年3月2006年5月2006年7月2006年9月2006年11月2007年1月2007年3月20
7、07年5月单 位 :%售 价 新 房 二 手 房资料来源：国家发改委、光大证券研究所图 2、5 月份，房价环比涨幅前十位的城市资料来源：国家发改委、光大证券研究所本报告由光大证券股份有限公司研究所编写，以合法地获得尽可能可靠、准确、完整的信息 为基础，但不保 证所载信息之精确性和完整性。光大证券研究所将随时补充、修 订或更新有关信息，但未必发布。本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发，供投资者参考。光大证券股份有限公司及其附属机构（包括研究所）不对投资者买卖有关公司股份而 产生的盈亏承担责任。3长三角复苏、东北崛起，泡沫城市的新生我们仔细检查了 5 月份及今年以来 70 个城市的
8、环比涨幅数据后发现，在全国普涨的格局背后，各区域的表现仍旧耐人寻味。首先是，长三角楼市的复苏相当明显。5 月份的数据验证了我们最近几个月来反复提及的判断（详细情况请参见我们 5 月 8 日发表的投资房价双反弹，发改委荐调整产业政策以及 5月 22 日发表的杭州楼市复苏，浙系地产商的新起点等报告） 。5 月份，长三角地区单月房价涨幅超过 1%的城市就有温州、宁波和无锡，而南京房价的涨幅也达到 0.9%。图 3 、5 月份，长三角区域城市房价环比涨幅资料来源：国家发改委、光大证券研究所其次，我们注意到，东北地区部分城市的房价也出现了比较明显的上涨。5 月份，在全国环比涨幅前十位的城市中就有哈尔滨、
9、长春、沈阳等 3 个城市。此外，长期沉寂于 90 年代初房价泡沫破灭后的萧条之中的城市，如海口、北海、湛江的房价也出现了明显的回暖。其中，北海市 5 月份的新房价格环比上涨 5%，居全国首位，再度引起了中央的关注。本报告由光大证券股份有限公司研究所编写，以合法地获得尽可能可靠、准确、完整的信息 为基础，但不保 证所载信息之精确性和完整性。光大证券研究所将随时补充、修 订或更新有关信息，但未必发布。本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发，供投资者参考。光大证券股份有限公司及其附属机构（包括研究所）不对投资者买卖有关公司股份而 产生的盈亏承担责任。4图 4 、东北地区 5 月份房价环
10、比涨幅资料来源：国家发改委、光大证券研究所图 5 、湛江、北海 5 月份房价环比涨幅资料来源：国家发改委、光大证券研究所上海楼市的数据之迷从发改委公布的数据来看，5 月份，上海房价环比上涨 0.2%，其中新房和二手房环比分别上涨 0.2%和 0.3%。虽然，0.2%的环比涨幅也比上个月有所扩大，但与我们实际感受到的情况相比，似未充分反应市场复苏的力度。实际上，根据上海二手房指数办公室所发布的数据来看，5 月份，上海二手房指数为 1681 点，较上月大幅上涨 24 点，环比上涨 1.46%。另外，中介机构 21世纪不动产所提供的数据也显示，上海二手房的挂牌均价 5 月份环比上涨了1.4%。本报告
11、由光大证券股份有限公司研究所编写，以合法地获得尽可能可靠、准确、完整的信息 为基础，但不保 证所载信息之精确性和完整性。光大证券研究所将随时补充、修 订或更新有关信息，但未必发布。本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发，供投资者参考。光大证券股份有限公司及其附属机构（包括研究所）不对投资者买卖有关公司股份而 产生的盈亏承担责任。5图 6、 上海房价指数注：定基指数是我们利用发改委的房价环比涨幅计算而取得的，基期为 05 年 6 月资料来源：国家发改委、上海二手房指数办公室、光大证券研究所房价涨势难遏制，政策调控“事不过三”？无论从市场的趋势，还是供求关系来看，我们只能认为，全国房
12、价未来仍将继续维持上涨的态势。从需求方面来看，第一、宏观经济和居民收入增长强劲。今年一季度，全国 GDP 同比增长 11.1%，呈现加速上升态势。与此同时，人均可支配收入增长更快，一季度达到 16%。其次，贸易顺差持续高涨。5 月份，单月贸易顺差为 224.5 亿美元。第三、股市财富效应显著。供应方面，今年以来，全国商品房土地新开工面积、施工面积、竣工面积的同比增速仍在低位，预示着未来的供给难以快速大幅增长。图 7、 全国商品房开发面积同比增速-10%0%10%20%30%40%50%J-04A-04J-04O-04J-05A-05J-05O-05J-06A-06J-06O-06J-07A-0
13、7新 开 工 面 积 施 工 面 积 竣 工 面 积资料来源：CEIC、光大证券研究所本报告由光大证券股份有限公司研究所编写，以合法地获得尽可能可靠、准确、完整的信息 为基础，但不保 证所载信息之精确性和完整性。光大证券研究所将随时补充、修 订或更新有关信息，但未必发布。本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发，供投资者参考。光大证券股份有限公司及其附属机构（包括研究所）不对投资者买卖有关公司股份而 产生的盈亏承担责任。6估值不低，动量强劲基本面的持续向好与绝对估值的高企，增加了我们判断地产股未来走势的困难。我们认为，短期来看估值的风险未必会立刻释放，而房价推动的业绩增长仍将刺激地
14、产股继续跑赢大市。因此，我们仍然维持“增持”评级。图 8、 发改委房屋销售价格定基指数北京注：以 05 年 6 月为基期资料来源：国家发改委、光大证券研究所图 9、发改委房屋销售价格定基指数上海注：以 05 年 6 月为基期资料来源：国家发改委、光大证券研究所本报告由光大证券股份有限公司研究所编写，以合法地获得尽可能可靠、准确、完整的信息 为基础，但不保 证所载信息之精确性和完整性。光大证券研究所将随时补充、修 订或更新有关信息，但未必发布。本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发，供投资者参考。光大证券股份有限公司及其附属机构（包括研究所）不对投资者买卖有关公司股份而 产生的盈亏
15、承担责任。7图 10、 发改委房屋销售价格定基指数广州注：以 05 年 6 月为基期资料来源：国家发改委、光大证券研究所图 11、 发改委房屋销售价格定基指数深圳注：以 05 年 6 月为基期资料来源：国家发改委、光大证券研究所本报告由光大证券股份有限公司研究所编写，以合法地获得尽可能可靠、准确、完整的信息 为基础，但不保 证所载信息之精确性和完整性。光大证券研究所将随时补充、修 订或更新有关信息，但未必发布。本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发，供投资者参考。光大证券股份有限公司及其附属机构（包括研究所）不对投资者买卖有关公司股份而 产生的盈亏承担责任。8图 12、发改委房屋
16、销售价格定基指数南京注：以 05 年 6 月为基期资料来源：国家发改委、光大证券研究所图 13、 发改委房屋销售价格定基指数杭州注：以 05 年 6 月为基期资料来源：国家发改委、光大证券研究所本报告由光大证券股份有限公司研究所编写，以合法地获得尽可能可靠、准确、完整的信息 为基础，但不保 证所载信息之精确性和完整性。光大证券研究所将随时补充、修 订或更新有关信息，但未必发布。本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发，供投资者参考。光大证券股份有限公司及其附属机构（包括研究所）不对投资者买卖有关公司股份而 产生的盈亏承担责任。9行业重点上市公司评级与估值指标证 券 公 司 总 股
17、本 股 价 总 市 值 BVPS PB NAV 折 溢价 率代 码 名 称 百 万 (6-14) 亿 元 06A 07F 08F 06A 07F 08F 元 /股 元 /股 上 次 本 次开 发 类000002 万 科 6555 18.95 1242 0.33 0.50 0.68 57.6 38.2 27.9 2.39 7.9 9.67 96% 最 优 -1 买 入600383 金 地 集 团 666 33.11 221 0.67 0.96 1.34 49.6 34.5 24.8 4.60 7.2 14.85 123% 优 势 -1 增 持000024 招 商 地 产 631 50.53 31
18、9 0.90 1.12 1.53 56.1 45.3 32.9 5.83 8.7 19.29 162% 优 势 -1 增 持600048 保 利 地 产 1100 42.44 467 0.60 0.90 1.30 70.8 47.1 32.5 3.36 12.6 14.50 193% 优 势 -1 增 持600675 中 华 企 业 907 23.12 210 0.47 0.56 0.63 48.8 41.2 36.8 2.63 8.8 8.26 180% 中 性 -2 中 性000608 阳 光 股 份 412 22.45 93 0.21 0.42 0.66 106.3 53.2 34.3
19、3.92 5.7 9.50 136% 优 势 -2 增 持000616 亿 城 股 份 342 19.20 66 0.42 0.92 1.02 45.9 20.8 18.8 2.55 7.5 7.80 146% 优 势 -2 增 持600322 天 房 发 展 847 12.12 103 0.04 0.07 0.15 311.2 171.2 79.0 2.02 6.0 6.52 86% 弱 势 -2 减 持600533 栖 霞 建 设 405 22.08 89 0.56 0.81 1.11 39.2 27.1 19.9 3.74 5.9 NA NA 优 势 -2 增 持600208 中 宝 股
20、 份 1664 16.86 281 0.14 0.30 0.55 119.4 55.3 30.7 1.31 12.9 7.43 127% 优 势 -1 增 持收 租 类601588 北 辰 实 业 3367 13.74 463 0.10 0.12 0.17 138.0 115.9 81.2 2.41 5.7 4.50 205% 弱 势 -2 减 持000402 金 融 街 1078 32.69 353 0.49 0.62 0.74 67.2 52.6 44.1 3.75 8.7 NA NA 优 势 -1 增 持600663 陆 家 嘴 1868 28.9 540 0.35 0.41 0.49
21、83.0 70.1 58.7 3.75 7.7 NA NA 中 性 -2 中 性600639 浦 东 金 桥 844 23.81 201 0.25 0.33 0.41 94.6 71.8 57.4 3.25 7.3 15.58 53% 中 性 -1 中 性600007 中 国 国 贸 1007 24.39 246 0.24 0.25 0.30 101.8 96.3 80.5 3.90 6.3 13.50 81% 中 性 -1 中 性投 资 评 级EPS PE数据来源: 公司数据 Wind 资讯本报告由光大证券股份有限公司研究所编写，以合法地获得尽可能可靠、准确、完整的信息 为基础，但不保 证所
22、载信息之精确性和完整性。光大证券研究所将随时补充、修 订或更新有关信息，但未必发布。本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发，供投资者参考。光大证券股份有限公司及其附属机构（包括研究所）不对投资者买卖有关公司股份而 产生的盈亏承担责任。10上市公司 PE Band 图光大证券研究所采用的行业评级体系为：看好未来 6 个月的光大相关行业指数领先市场基准指数 15%以上；向好未来 6 个月的光大相关行业指数领先市场基准指数 5%至 15%；中性未来 6 个月的光大相关行业指数与市场基准指数的变动幅度相差-5%至 5%；向淡未来 6 个月的光大相关行业指数落后市场基准指数 5%至 15%
23、；看淡未来 6 个月的光大相关行业指数后市场基准指数 15%以上；市场基准指数为同期上证指数或者深圳成指。万 科 A2x6x10x13x17x21x059141906-02 09-03 12-04 03-06 06-07保 利 地 产9x11x13x15x17x19x01020304008-06 10-06 12-06 03-07 06-07金 地 集 团4x12x20x29x37x45x0816243306-02 09-03 12-04 03-06 06-07招 商 地 产6x11x16x22x27x32x01225374906-02 09-03 12-04 03-06 06-07中 华 企 业3x7x11x15x19x23x0612172306-02 09-03 12-04 03-06 06-07
