1、 房 地 产 估 价 报 告 估价报告编 号 ： 中资房评报字 (2017)1110 号 估价项目名 称 ： 内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区锡林郭勒南路和兴园住宅小区 39号楼在建工程房地产 价值 评估 估价委托 人 ： 北京市第四中级人民法院 房地产估价机 构 ： 北京中资房地产土地评估有限公司 注册房地产估价师 ： 张显国 (注册号： 1120130001) 孙宏伟 (注册号： 1120030046) 估价报告出具日期 ： 二 一 七 年 九月二十五日 内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区锡林郭勒南路和兴园住宅小区 39号楼在建工程 房地产 估价 北京中资房地产土地评估有限公司 第 1页 致估价委托
2、人函 北京市第四中级人民法院 ： 受贵院委托，我们对位于 内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区锡林郭勒南路和兴园住宅小区 39号楼在建工程房地产 (建筑面积 19300.92平方米及其分摊的 国有土地使用权，以下简称 “估价对象 ”)， 在现状利用条件下的现时市场价值进行了评估， 为估价委托人对估价对象房地产进行司法处置 (拍卖 )提供价值参考依据 。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序， 采用比较法 ，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素， 最后确定 估价对象 于 价值时点 2017年 9月 6日 在 现有状态及利用条件下，假定未设定
3、法定优先受偿款和其他应付款项前提下的评估价值为 (币种：人民币 )： 房地产市场价值 (总价 )： 15235.79万元 大写金额： 壹亿伍仟贰佰叁拾伍万柒仟玖佰元整 估价的详细结果、过程及有关说明，详见附后的 “估价师声明 ”、 “估价的假设和限制条件 ”和 “估价结果报告 ”。 北京中资房地产土地评估有限公司 法定代表人： 二 一 七年 九月二十五日 内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区锡林郭勒南路和兴园住宅小区 39号楼在建工程 房地产 估价 北京中资房地产土地评估有限公司 第 2页 估价结果明细表 房号 所在楼层 证载规划用途 实 际用途 建筑面积 （平方米） 评估总价 （万元） -101 -
4、1 仓储 地下车位 1382.53 不 在 销售 范围 101 1 住宅 商业 232.18 508.00 102 1 住宅 商业 215.90 472.38 103 1 住宅 商业 240.73 526.71 104 1 住宅 商业 210.00 459.47 105 1 住宅 商业 88.63 242.40 106 1 住宅 商业 238.48 521.78 107 1 住宅 商业 216.18 472.99 108 1 住宅 商业 200.36 438.38 201 2 住宅 商业 300.32 492.82 301 3 住宅 住宅 128.95 87.22 3010 3 住宅 住宅 8
5、8.48 59.85 3011 3 住宅 住宅 74.04 50.08 3012 3 住宅 住宅 128.95 87.22 3013 3 住宅 住宅 81.60 55.19 3014 3 住宅 住宅 81.60 55.19 302 3 住宅 住宅 74.04 50.08 303 3 住宅 住宅 88.48 59.85 304 3 住宅 住宅 74.04 50.08 305 3 住宅 住宅 128.95 87.22 306 3 住宅 住宅 81.60 55.19 307 3 住宅 住宅 81.60 55.19 308 3 住宅 住宅 128.95 87.22 309 3 住宅 住宅 74.04
6、50.08 401 4 住宅 住宅 128.95 87.22 4010 4 住宅 住宅 88.48 59.85 4011 4 住宅 住宅 74.04 50.08 4012 4 住宅 住宅 128.95 87.22 4013 4 住宅 住宅 81.6 55.19 4014 4 住宅 住宅 81.6 55.19 402 4 住宅 住宅 74.04 50.08 403 4 住宅 住宅 88.48 59.85 404 4 住宅 住宅 74.04 50.08 405 4 住宅 住宅 128.95 87.22 406 4 住宅 住宅 81.60 55.19 407 4 住宅 住宅 81.60 55.19
7、408 4 住宅 住宅 128.95 87.22 409 4 住宅 住宅 74.04 50.08 内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区锡林郭勒南路和兴园住宅小区 39号楼在建工程 房地产 估价 北京中资房地产土地评估有限公司 第 3页 房号 所在楼层 证载规划用途 实 际用途 建筑面积 （平方米） 评估总价 （万元） 501 5 住宅 住宅 128.95 87.22 5010 5 住宅 住宅 88.48 59.85 5011 5 住宅 住宅 74.04 50.08 5012 5 住宅 住宅 128.95 87.22 5013 5 住宅 住宅 81.60 55.19 5014 5 住宅 住宅 81.60
8、 55.19 502 5 住宅 住宅 74.04 50.08 503 5 住宅 住宅 88.48 59.85 504 5 住宅 住宅 74.04 50.08 505 5 住宅 住宅 128.95 87.22 506 5 住宅 住宅 81.60 55.19 507 5 住宅 住宅 81.60 55.19 508 5 住宅 住宅 128.95 87.22 509 5 住宅 住宅 74.04 50.08 601 6 住宅 住宅 128.95 87.22 6010 6 住宅 住宅 88.48 59.85 6011 6 住宅 住宅 74.04 50.08 6012 6 住宅 住宅 128.95 87.2
9、2 6013 6 住宅 住宅 81.60 55.19 6014 6 住宅 住宅 81.60 55.19 602 6 住宅 住宅 74.04 50.08 603 6 住宅 住宅 88.48 59.85 604 6 住宅 住宅 74.04 50.08 605 6 住宅 住宅 128.95 87.22 606 6 住宅 住宅 81.60 55.19 607 6 住宅 住宅 81.60 55.19 608 6 住宅 住宅 128.95 87.22 609 6 住宅 住宅 74.04 50.08 701 7 住宅 住宅 128.95 91.58 7010 7 住宅 住宅 88.48 62.84 7011
10、 7 住宅 住宅 74.04 52.58 7012 7 住宅 住宅 128.95 91.58 7013 7 住宅 住宅 81.60 57.95 7014 7 住宅 住宅 81.60 57.95 702 7 住宅 住宅 74.04 52.58 703 7 住宅 住宅 88.48 62.84 704 7 住宅 住宅 74.04 52.58 705 7 住宅 住宅 128.95 91.58 706 7 住宅 住宅 81.60 57.95 707 7 住宅 住宅 81.60 57.95 内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区锡林郭勒南路和兴园住宅小区 39号楼在建工程 房地产 估价 北京中资房地产土地评估有限公
11、司 第 4页 房号 所在楼层 证载规划用途 实 际用途 建筑面积 （平方米） 评估总价 （万元） 708 7 住宅 住宅 128.95 91.58 709 7 住宅 住宅 74.04 52.58 801 8 住宅 住宅 128.95 89.00 8010 8 住宅 住宅 88.48 61.07 8011 8 住宅 住宅 74.04 51.10 8012 8 住宅 住宅 128.95 89.00 8013 8 住宅 住宅 81.60 56.32 8014 8 住宅 住宅 81.60 56.32 802 8 住宅 住宅 74.04 51.10 803 8 住宅 住宅 88.48 61.07 804
12、 8 住宅 住宅 74.04 51.10 805 8 住宅 住宅 128.95 89.00 806 8 住宅 住宅 81.60 56.32 807 8 住宅 住宅 81.60 56.32 808 8 住宅 住宅 128.95 89.00 809 8 住宅 住宅 74.04 51.10 901 9 住宅 住宅 128.95 89.00 9010 9 住宅 住宅 88.48 61.07 9011 9 住宅 住宅 74.04 51.10 9012 9 住宅 住宅 128.95 89.00 9013 9 住宅 住宅 81.60 56.32 9014 9 住宅 住宅 81.60 56.32 902 9
13、住宅 住宅 74.04 51.10 903 9 住宅 住宅 88.48 61.07 904 9 住宅 住宅 74.04 51.10 905 9 住宅 住宅 128.95 89.00 906 9 住宅 住宅 81.6 56.32 907 9 住宅 住宅 81.6 56.32 908 9 住宅 住宅 128.95 89.00 909 9 住宅 住宅 74.04 51.10 1001 10 住宅 住宅 128.95 89.00 10010 10 住宅 住宅 88.48 61.07 10011 10 住宅 住宅 74.04 51.10 10012 10 住宅 住宅 128.95 89.00 10013
14、 10 住宅 住宅 81.60 56.32 10014 10 住宅 住宅 81.60 56.32 1002 10 住宅 住宅 74.04 51.10 1003 10 住宅 住宅 88.48 61.07 1004 10 住宅 住宅 74.04 51.10 1005 10 住宅 住宅 128.95 89.00 内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区锡林郭勒南路和兴园住宅小区 39号楼在建工程 房地产 估价 北京中资房地产土地评估有限公司 第 5页 房号 所在楼层 证载规划用途 实 际用途 建筑面积 （平方米） 评估总价 （万元） 1006 10 住宅 住宅 81.60 56.32 1007 10 住宅 住宅
15、 81.60 56.32 1008 10 住宅 住宅 128.95 89.00 1009 10 住宅 住宅 74.04 51.10 1101 11 住宅 住宅 128.95 90.78 11010 11 住宅 住宅 88.48 62.29 11011 11 住宅 住宅 74.04 52.12 11012 11 住宅 住宅 128.95 90.78 11013 11 住宅 住 宅 81.60 57.45 11014 11 住宅 住宅 81.60 57.45 1102 11 住宅 住宅 74.04 52.12 1103 11 住宅 住宅 88.48 62.29 1104 11 住宅 住宅 74.0
16、4 52.12 1105 11 住宅 住宅 128.95 90.78 1106 11 住宅 住宅 81.60 57.45 1107 11 住宅 住宅 81.60 57.45 1108 11 住宅 住宅 128.95 90.78 1109 11 住宅 住宅 74.04 52.12 1201 12 住宅 住宅 128.97 90.79 12010 12 住宅 住宅 87.93 61.90 12011 12 住宅 住宅 74.05 52.13 12012 12 住宅 住宅 128.97 90.79 12013 12 住宅 住宅 81.29 57.23 12014 12 住宅 住宅 81.29 57.
17、23 1202 12 住宅 住宅 74.05 52.13 1203 12 住宅 住宅 87.93 61.90 1204 12 住宅 住宅 74.05 52.13 1205 12 住宅 住宅 128.97 90.79 1206 12 住宅 住宅 81.29 57.23 1207 12 住宅 住宅 81.29 57.23 1208 12 住宅 住宅 128.97 90.79 1209 12 住宅 住宅 74.05 52.13 1301 13 住宅 住宅 124.85 87.89 13010 13 住宅 住宅 84.68 59.61 13011 13 住宅 住宅 72.44 51.00 13012
18、13 住宅 住宅 124.85 87.89 13013 13 住宅 住宅 79.23 55.78 13014 13 住宅 住宅 79.23 55.78 1302 13 住宅 住宅 72.44 51.00 1303 13 住宅 住宅 84.68 59.61 内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区锡林郭勒南路和兴园住宅小区 39号楼在建工程 房地产 估价 北京中资房地产土地评估有限公司 第 6页 房号 所在楼层 证载规划用途 实 际用途 建筑面积 （平方米） 评估总价 （万元） 1304 13 住宅 住宅 72.44 51.00 1305 13 住宅 住宅 124.85 87.89 1306 13 住宅 住
19、宅 79.23 55.78 1307 13 住宅 住宅 79.23 55.78 1308 13 住宅 住宅 124.85 87.89 1309 13 住宅 住宅 72.44 51.00 1401 14 住宅 住宅 113.12 79.63 14010 14-15 住宅 住宅 156.60 118.89 14011 14 住宅 住宅 66.81 47.03 14012 14 住宅 住宅 113.12 79.63 14013 14-15 住宅 住宅 132.88 100.88 14014 14-15 住宅 住宅 132.88 100.88 1402 14 住宅 住宅 66.81 47.03 140
20、3 14-15 住宅 住宅 141.35 107.31 1404 14 住宅 住宅 66.81 47.03 1405 14 住宅 住宅 113.12 79.63 1406 14-15 住宅 住宅 132.88 100.88 1407 14-15 住宅 住宅 132.88 100.88 1408 14 住宅 住宅 113.12 79.63 1409 14 住宅 住宅 66.81 47.03 合计 19300.92 15235.79 内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区锡林郭勒南路和兴园住宅小区 39号楼在建工程 房地产 估价 北京中资房地产土地评估有限公司 第 7页 目 录 第一部分 估价师声明 . 8
21、 第二部分 估价的假设和限制条件 . 9 第三部分 房地产估价结果报告 .12 一、 估价委托人 .12 二、 房地产估价机构 .12 三、 估价目的 .12 四、 估价对象 .13 五、 价值时点 .13 六、 价值类型 .22 七、 估价原则 .23 八、 估价依据 .23 九、 估价方法 .24 十、 估价结果 .24 十一、 注册房地产估价师 .25 十二、 实地查勘期 .25 十三、 估价作业期 .25 第 四 部分 附件 .26 一、 北京市高级人民法院司法委托项目通知书复印件； 二、 北京市第四中级人民法院价格评估委托书 复印件； 三 、 国有土地使用证【呼国用（ 2005）字第
22、 00473号】 复印件； 四 、 建设工程规划许可证【 2008呼规建副字 041号】 复印件； 五 、 建设工程施工许可证【编号 150102201007150101】 复印件； 六 、 商品房预销售许可证【呼房预销售证第 20120028号】 复印件； 七 、 在建工程抵押登记证明【呼房建赛罕区字第 20120011号】 之房屋状况附表 复印件； 八 、 估价对象地理位置示意图； 九、 估价对象现状照片； 十、 估价机构营业执照复印件； 十一、 估价机构资质证书复印件； 十 二 、 估价人员资格证书 复印件。 内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区锡林郭勒南路和兴园住宅小区 39号楼在建工程 房地
23、产 估价 北京中资房地产土地评估有限公司 第 8页 第一部分 估价师声明 我们郑重声明： 1. 注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏； 2. 估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制； 3. 注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见； 4. 注册房地产估价师依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范 (GB/T 50291-2015)、 房地
24、产估价基本术语标准（ GB/T 50899-2013）的规定进行估价工作，撰写估价报告。 内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区锡林郭勒南路和兴园住宅小区 39号楼在建工程 房地产 估价 北京中资房地产土地评估有限公司 第 9页 第 二 部分 估价的假设和限制条件 1. 本次估价是在目前及未来社会、经济、政治环境和房地产市场正常稳定的前提下进行的，估价过程中所涉及到的房地产价格、成本、税额等都是根据当前市场状况确定的，未考虑未来变动对房地产 价值 产生的影响； 2. 本估价报告中的房地产评估价值为估价对象于 价值时点 的公开市场价值，仅 为估价委托人对估价对象房地产进行司法处置 (拍卖 )提供价值参考依
25、据 。未经估价方同意，本报告不得 用于其他用途； 3. 本次估价未考虑估价对象的房屋所有权及其对应分摊的国有土地使用权设定的他项权利对估价结果的影响； 4. 估价对象以合法的方式取得，取得过程中所涉及的各种法律文件、手续齐全，各种规费、税费、费用已全数缴清。估价对象以合法的方式建设，建设过程中所涉及的各种规划、施工已得到政府主管部门（如规划、建设、消防、质监等）的批准及验收； 5. 本次估价对象所在宗地的土地权属情况以国有土地使用证【呼国用（ 2005）字第 00473号】为准；由于估价委托人暂未提供估价对象分摊国有出让土地使用权面积，故本次估价未列示估价对 象分摊土地使用权面积，最终应以测绘部门出具的分摊土地面积证明为准 ； 6. 估价对象已取得建设工程规划许可证【 2008呼规建副字 041号】。本次估价对象建设单位、建设项目名称、建设位置等情况均以建设工程规划许可证为依据。估价对象各套的房号、用途、所在楼层及建筑面积等情况以估价委托人提供的在建工程抵押登记证明【呼房
