1、,建筑业房地产业增值税难点处理、票据管理、报表填写会计核算、风险防控,第一部分 增值税难点处理,一、与销项税有关的问题： （一）征收增值税后，建筑业、销售不动产的征税范围包括哪些？哪些项目不在征税范围之内？投资业务、股权转让业务是否征收增值税？ 1、建筑服务征税范围： 建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。 （1）工程服务。 工程服务，是指新建、改建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或者支柱、操作平台的安装或者装设工程作业，以及各种
2、窑炉和金属结构工程作业。,（2）安装服务。 安装服务，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备以及其他各种设备、设施的装配、安置工程作业，包括与被安装设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业，以及被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业。固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照安装服务缴纳增值税。 （3）修缮服务。 修缮服务，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或者延长其使用期限的工程作业。 （4）装饰服务。 装饰服务，是指对建筑物、构筑物进行修饰装修，使之
3、美观或者具有特定用途的工程作业。,（5）其他建筑服务。 其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种工程作业服务，如钻井（打井）、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表面附着物（包括岩层、土层、沙层等）剥离和清理等工程作业。 2、销售不动产征税范围： 销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。 建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。 构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。 转让建筑物有限产权或者永久使用
4、权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。 【见：财税【2016】36号附件1销售服务、无形资产、不动产注释】,3、不征税收入： （1）非经营性活动收入： 销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外： 行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。 A、由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费； B、收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据； C、
5、所收款项全额上缴财政。 单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。 单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。 财政部和国家税务总局规定的其他情形。 【见：财税【2016】36号附件1】,（2）住宅专项维修资金： 房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。 【见：财税【2016】36号附件2】 （3）企业重组收入： 在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。 【见：财税【2016】36号附件2】
6、,教师讲解： 在中华人民共和国境内（以下称境内）有偿销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人。 有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。 以不动产、土地使用权对外投资，是以不动产、土地使用权的价值为对价换取了被投资企业的股权，应视为取得其他经济利益，因此，应按照规定征收增值税。 在股权转让过程中被转让企业的不动产、土地使用权并未发生转移，不征收增值税。,（二）哪些项目应该视同销售？销售精装房时配送的家电是否应该视同销售？ 单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资
7、产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 财政部和国家税务总局规定的其他情形。 【见：财税201636号 附件1】 教师讲解： 1、在实际工作中，以房抵债、以房进行非货币性资产交换、以房屋分配股利等行为，仍然应该视同销售处理。 2、房地产企业卖精装房含家电、卖房送家电都不属于无偿赠送，是企业采取的一种促销手段，家电的价值已经包含在总房价之中，因此不需要再单独视同销售。,（三）征收增值税后，建筑业、房地产开发业销售额应该如何确认，计算销售额时，价外费用如何处理？实际工作中如何区分兼营、混合销售？如何正确、合理利用减免税政策？如果发生销售折扣、销售折让、销货退回如何处理？如何确认价
8、格偏低？ 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定除外。 【见：财税201636号附件1】 1、价外费用的处理： 价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目： （1）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。 （2）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。 【见：财税201636号附件1】,教师讲解： 价外费用，具有方向性、依附性、确定性等特性。只有同时满足以上不同特性，价外费用才能够予以确认。即： （1）必须是服务方向被服务方收取。被服务方向服务方收取的销售返利、赔偿款等不属于价外费用。 （2）服务行为必须发生。价
9、外费用是在销售价款之外额外收取的费用，如果销售行为不存在，未收取销售价款，单独收取的其他款项，不能视为价外费用，不需计算缴纳增值税。 （3）收益形成既成事实。各种保证金、押金，在收取、担保、抵押过程中不能确认为价外费用，担保、抵押期满后，确实形成收益时再计入价外费用征税。 房地产企业代收转付的办证费、契税、印花税，最终由委托方将票据开给实际购买人，因此，不属于价外费用。,2、兼营、混合销售、减免税业务的处理： （1）纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。 （2）一项销售行为如果既涉及
10、服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。 本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。 （3）纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额；未分别核算的，不得免税、减税。,教师讲解： （1）混合销售与兼营的区别： 混合销售是指一项销售行为既涉及“销售货物”又涉及“销售服务”的单项行为。 兼营是指同时销售“应税货物”、“应税劳务”、“应税服务”等多项业务的行
11、为 两者的区别在于： 混合销售是一项经营业务，兼营是多项经营业务。 混合销售的对象只能是同一个单位和个人；兼营的对象也可能是同一个单位和个人，也可能是多个单位和个人。 混合销售行为，“销售货物”与“销售服务”有着密不可分的依附、从属关系；兼营行为，“销售货物”与“销售服务”没有依附、从属关系。,（2）对减免税政策的把握与适用： 增值税减免税政策是一把“双刃剑”，既有可能是“天上掉下来的馅饼”，也有可能是“地上挖出来的陷阱”。只有充分利用好减免税政策才能真正为企业带来福祉。必要时可以主动放弃减免税。 3、折让、折扣业务的处理： （1）纳税人发生应税行为，开具增值税专用发票后，发生开票有误或者销售
12、折让、中止、退回等情形的，应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票；未按照规定开具红字增值税专用发票的，不得按照本办法第三十二条和第三十六条的规定扣减销项税额或者销售额。 （2）纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。,4、价格明显偏低的处理： 纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额： （1）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。 （2）按照其他纳税人
13、最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。 （3）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为： 组成计税价格=成本（1+成本利润率） 成本利润率由国家税务总局确定。 不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。 【以上见：财税【2016】36号附件1】,（四）允许从销售额中扣除的土地价款包括那些，以什么为合法扣除凭证，扣除金额如何计算，以支付拆迁补偿费形式取得开发用地其土地价款是否允许扣除，适用简易计税方法的房地产开发项目是否允许扣除土地价款？ 1、扣除价款范围： 财税【2016】36号附件1规定：房地产
14、开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 扣除向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年第18号）规定：支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 一般纳税人扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。,教师讲解： 采取“旧城改造”方式开发房地产项目的，以取得的全部价款和价外费用为销售
15、额，不得扣除直接支付给拆迁户的补偿款。 2、扣除价款计算公式： 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算： 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。,教师讲解： 根据以上规定，单独作价销售的配套设施面积可以计入已销房地产面积计算分配土地价款。 房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按以下顺序计算当期允许扣除分
16、摊土地价款： （1）首先，计算出已开发项目所对应的土地出让金已开发项目所对应的土地出让金=土地出让金（已开发项目占地面积开发用地总面积） （2）然后，再按照以上公式计算当期允许扣除的土地价款。,（五）增收增值税后，企业及其个人出租不动产应该如何征税，企业出租开发产品应如何征税?出租公共配套设施（含人防设施、地下停车位）、土地使用权（包括地上停车位，摊位）应如何征税，转租不动产、土地使用权应如何征税?营改增后履行营改增前签定的租赁合同应该如何征收增值税？ 1、不动产租赁征税规定： （1）一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税： 一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适
17、用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。 不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。,一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。 不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。 一般纳税人出租
18、其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。,（2）小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税： 单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房）按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。 不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。 其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税
19、机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。 教师讲解： 企业出租开发产品比照出租不动产处理。,2、不动产租赁预缴税款的计算 （1）纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款： 应预缴税款含税销售额（1+11%）3% （2）纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算预缴税款 应预缴税款含税销售额（1+5%）5% （3）个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款： 应预缴税款含税销售额（1+5%）1.5% （4）其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款： 出租住房：
20、应纳税款含税销售额（1+5%）1.5% 出租非住房： 应纳税款含税销售额（1+5%）5% 【见：纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年第16号）】,3、不动产租赁预缴税款的抵减： 单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。 纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。 4、出租公共配套设施、土地使用权、广告位如何征税： 根据关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）、财税201647号规定： 出售、出租人公共配套设施（含人防工程、地
21、下停车位、摊位）按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。 纳税人以经营租赁方式将土地使用权出租给他人使用（含车辆停放服务），按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。 将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，应按照“不动产租赁服务”缴纳增值税。,5、不动产、土地使用权转租如何征税： 转租住房属于纳税人出租以承租方式取得的不动产，适用总局2016第16号公告的规定，应按照出租不动产缴纳增值税。 如果纳税人以租用的场地提供车辆停放服务，也属于将取得的不动产对外出租，应按照出租不动产缴纳增值税。 6、营改增以后继续履行旧租赁合同应按照什么原则确认收入： 按照规定，纳税义务发生在营改增之
22、前的，缴纳营业税；纳税义务发生在营改增之后的租金收入，应该缴纳增值税。,（六）营改增后，企业、个人发生二手房交易应如何计算缴纳增值税，销售应该增以后购置的办公楼，将开发产品转做固定资产后再销售应如何征税？ 1、简易计税： （1）一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,（2）一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购
23、置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 （3）小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 （4）小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述
24、计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,2、一般计税： （1）一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 （2）一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,（3）一般纳税人销
25、售其2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 （4）一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报
26、。,3、个体工商户、其他个人二手房交易： （1）个体工商户销售购买的住房，应按照附件3营业税改征增值税试点过渡政策的规定第五条的规定征免增值税。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 （2）其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动
27、产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,4、差额征税扣除凭证： 纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。 上述凭证是指： （1）税务部门监制的发票。 （2）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。 （3）国家税务总局规定的其他凭证。 纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。 纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。 【见：国家税
28、务总局公告2016年第14号】 教师讲解： 销售应该增以后购置的办公楼，将开发产品转做固定资产后再销售均按照以上二手房交易原则处理。,二、与进项税额有关的问题： （一）征收增值税后，建筑业、房地产业可以扣除的进项税额有哪些，进行进项税额扣除时需提供哪些扣税凭证，对不允许扣除的进项税额应进行怎样的处理，企业存有在营改增以前取得的增值税专用发票能否作进项税额扣除？ 进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。 1、准予抵扣的进项税额： 下列进项税额准予从销项税额中抵扣： （1）从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税额。 （2）从海关取得的海
29、关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。,（3）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为：进项税额=买价扣除率 买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。购进农产品，按照农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法抵扣进项税额的除外。 （4）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。 【见：财税201636号附件1】,2、不得的抵扣的扣税凭证 纳税人取得的增值税扣税凭
30、证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。 纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 3、不得抵扣的进项税额： 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣： （1）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权
31、益性无形资产）、不动产。,纳税人的交际应酬消费属于个人消费。 （2）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。 （3）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。 （4）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 （5）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。 （6）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。 （7）财政部和国家税务总局规定的其他情形。,本条第4项、第5项所称货物，是指构
32、成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。 不动产、无形资产的具体范围，按照本办法所附的销售服务、无形资产或者不动产注释执行。 固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产。 非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁拆除的情形。 营改增前企业取得的进项发票，营改增后不得作为进项税额的扣除凭证。,4、进项税额转出： （1）适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项
33、目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额当期无法划分的全部进项税额（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）当期全部销售额 主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。 （2）已抵扣进项税额的购进货物（不含固定资产）、劳务、服务，发生本办法第二十七条规定情形（简易计税方法计税项目、免征增值税项目除外）的，应当将该进项税额从当期进项税额中扣减；无法确定该进项税额的，按照当期实际成本计算应扣减的进项税额。,（3）已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生本办法第二十七条规定情形的，按照下
34、列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值适用税率 固定资产、无形资产或者不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。 （4）纳税人适用一般计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的增值税额，应当从当期的销项税额中扣减；因销售折让、中止或者退回而收回的增值税额，应当从当期的进项税额中扣减。 （5）有下列情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票： 一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。 应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。,5、进项税额转出的年末调整
35、 适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额当期无法划分的全部进项税额（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）当期全部销售额 主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。 【见：财税201636号附件1】,（二）征收增值税后，增值税扣税范围加大，企业新取得的按固定资产核算的不动产、在建工程，其进项税额应该如何扣除？ 1、新增加固定资产、在建工程进项税额扣除： 适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不
36、动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。 融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。 【见：财税【2016】36号附件2、不动产进项税额分期抵扣暂行办法（国家税务总局2016第15号公告）】,2、用于新建固定资产、在建工程的货物进项税额的扣除： 纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不
37、动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。 不动产原值,是指取得不动产时的购置原价或作价。 上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。 纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。 上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销
38、项税额中抵扣。,3、转用于新建不动产和在建工程的货物进项税额处理： 购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。 4、销售新取得的不动产或者不动产在建工程进项税额处理： 纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。,5、不动产发生非正常损失后进项税额处理： 已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公
39、式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额（已抵扣进项税额待抵扣进项税额）不动产净值率 不动产净值率（不动产净值不动产原值）100% 不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。 不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。,6、不动产在建工程发生非正常损失进项税额的处理： 不动产在建工程发生非正常损失的，其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全部转出；其
40、待抵扣进项税额不得抵扣。 7、不得抵扣进项税额的不动产改变用途后进项税额的处理： 按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。 可抵扣进项税额增值税扣税凭证注明或计算的进项税额不动产净值率 依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。 按照本条规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。,8、注销时未抵扣完毕的待抵扣进项税额的处理： 纳税人注销税务登记时，其尚未抵扣
41、完毕的待抵扣进项税额于注销清算的当期从销项税额中抵扣。 9、待抵扣进项税额的会计核算： 待抵扣进项税额记入“应交税金待抵扣进项税额”科目核算，并于可抵扣当期转入“应交税金应交增值税（进项税额）”科目。对不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额。 【以上见：不动产进项税额分期抵扣暂行办法（国家税务总局2016第15号公告）】,（三）征收增值税后，计算进项税扣除时应注意哪些事项？ 根据财税201636号、国家税务总局公告2016年第26号、财税201647号规定： 1、经营租入的不动产的装饰及改扩建支出取得的进项税可以一次性抵扣。 2、从简易计税的纳税人手中个购买的商品混凝土
42、进项税最多是3%。 3、涉及到混合销售业务的必须随主业取得增值税发票计算进项税。 4、售楼处、样板间属于在施工现场修建的临时建筑物、构筑物的，其进项税额可一次抵扣，如果最终拆除，进项税额无需转出。,5、入住酒店同时获得免费提供餐饮服务（以早餐居多）可以全部取得住宿发票获得进项扣除。 6、企业食堂对内营业属于职工福利，进项税不允许扣除；对外营业进项税允许扣除，其中从农业生产者手中购买的农副产品允许按照购买发票（或者收购）金额的13%计算扣除。 7、营改增以前取得的进项发票，或者营改增以后取得的与营改增以前业务相对应的进项发票，均不得在营改增之后作为扣税凭证。 8、征收增值税后企业购买劳保用品属于
43、劳动保护，不属于用于职工福利，可以按规定抵扣进项税额。 9、企业自建房屋用于集体福利（职工澡堂），应做进项转出，按照不动产进项税额转出处理。,10、2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可继续按照有形动产融资租赁服务掌握，其进项税可以扣除。2016年5月1日后签订的有形动产融资性售后回租合同，应适用于贷款服务的税收政策，其进项税不得扣除。 11、接受劳务派遣，对方全额纳税的可以获得6%或者3%的进项扣除，对方选择差额纳税的无法取得进行税扣除。 12、接受劳务外包，支付给对方的应属于本单位员工的工资薪金、社会统筹部分，对方只能开具普
44、通发票，无法去的进项扣除。 13、2016年5月1日至7月31日： 高速公路通行费可抵扣进项税额=高速公路通行费发票上注明的金额（1+3%）3% 一级公路、二级公路、桥、闸通行费可抵扣进项税额=一级公路、二级公路、桥、闸通行费发票上注明的金额（1+5%）5%,14、以转让方式取得土地使用权的，购进土地使用权专用发票所记载的进项税额允许抵扣。购买土地使用权以后，按照规定补缴的土地出让金允许在征税时从销售收入中减除。 15、下列情形无法取得增值税专用发票？ （1）适用免征增值税规定的，国有粮食企业除外。 （2）提供经纪代理服务向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费。 （3）提供旅游服务，选择差
45、额扣除的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费部分不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。 （4）金融商品转让。 （5）有形动产融资性售后回租服务的老合同，选择扣除本金部分后的余额为销售额时，向承租方收取的有形动产价款本金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。,（四）建筑业、房地产业营改增以前，企业帐面增值税“期末留抵税额”，在建筑业、房地产业营改增增后应如何处置？ 原增值税一般纳税人兼有销售服务、无形资产或者不动产的，截止到纳入营改增试点之日前的增值税期末留抵税额，不得从销售服务、无形资产或者不动产的销项税额中抵扣。 【见：财税【2016】36号附件2】,【例1】原增值税一般纳税人，新增加增值税纳税业务，期末留抵税额的处理。 某建筑公司，主要从事建筑安装、建筑机械销售、租赁、维修业务。2016年5月建筑安装业务实行营改增，其他业务此前已经改征增值税，为增值税一般纳税人。2016年5月期末增值税留抵税额为60万元。2016年6月取得不含税机械销售收入1200万元、机械修理收入226万元，当月认证的与销售、维修有关的进项税额为187万元。2016年6月签订建安合同一份，并取得预收工程款320万元，已开票。当月通过认证的与建安业务有关的进项税28万元。计算6月应纳增值税，应抵顶“期初挂账留抵税额”。,
