1、2008 年房地产估价师考试试题及答案（房地产基本制度与政策） 来源：考试大 2010/7/21 【考试大：中国教育考试第一门户】 模拟考场 视频课程 字号:T T 2008 年房地产估价师考试房地产基本制度与政策试卷本套试题参考答案一、单项选择题（共 40 题，每题 0.5 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到（ ）住房困难家庭。A低收入 B中低收入 C中等收入 D所有2甲开发商 2000 年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权。2002 年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该
2、房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是（ ）年。 A33B35 C38 D403国有土地所有权由（ ）代表国家行使。A国务院 B国务院土地行政主管部门 C市、县人民政府 D市、县人民政府土地行政主管部门4依据物权法的规定，住宅建设用地使用权期间届满的， （ ） 。A由国家无偿收回 B自动续期C应于届满前 6 个月申请续期 D应于届满前 1 年申请续期5城市房屋拆迁估价时点一般为（ ）之日。A房屋拆迁公告发布 B房屋拆迁许可证颁发C签订房屋拆迁协议 D房屋拆迁实施6工业用地不得以（ ）方式出让。A招标 B拍卖 C挂牌 D协议7房屋抵押权自（ ）之日起生效。A抵押合同签订 B抵押合同生效 C抵
3、押权登记 D核发他项权利证书8出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据（ ）提出。A城镇体系规划 B土地利用总体规划 C修建性详细规划 D控制性详细规划9划定城市规划紫线的作用是确定（ ） 。A绿地控制范围 B历史建筑保护范围 C地表水保护范围 D城市基础设施用地控制界线10折价处置抵押房地产的，应当参照（ ） 。A原购买价 B重建价格 C重置价格 D市场价格11某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积 110，售价 4 000 元/，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为 1
4、00，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款（ ）元。A40 000 B53 600 C66 800 D80 00012商品房预售合同登记备案应由（ ）办理。A房地产开发商 B房地产销售代理机构 C商品房预购人 D房地产开发商和商品房预购人共同13在司法处置拍卖中，某房地产评估价格为 100 万元，如果第一次拍卖流拍，则第二次拍卖保留价的范围应在（ ）万元之间。A60-100B64-80C 64-100D80-10014甲银行以 1 亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司 3 000 万元和 5 000万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最
5、高额抵押权确定登记的债权额是（ ）亿元。A0.3B0.5C0.8D1.015权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请（ ）登记。A预告 B变更 C更正 D异议16某房地产估价业务发生在非经济特区，评估的房地产价格总额为 6200 万元，按国家规定的标准，该房地产估价最高收费额为（ ）万元。A2.48B7.13 C13.50D31.0017注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以（ ）元以下的罚款。A1000 B5000 C 10000 D3000018房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满（ ）日前，申请延续注册。 A
6、15 B30C60D9019.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权（ ） 。A属于房地产开发企业 B属于业主共有C属于物业服务企业 D归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定20业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面（ ）合同。A物业托管 B物业服务 C物业管理 D物业委托21.按税法规定，自用的地下商业用途房产，若房屋原价为 100 万元，则其最低应缴纳房产税（ ）元。A4200B5880 C8640D8640022.某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为 2900 万元，土地增值税规定的扣除项目金额为 1800 万元，土地增值税应纳税额为（
7、）万元。A330 B350C440D87023县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米（ ）元。A0.48 B0.412 C0.612 D0.91824职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的（ ）存款利率计息。A活期 B3 个月整存整取 C6 个月整存整取 D1 年零存整取25按照国家标准城市用地分类与规划建筑用地标准划分，城市建设用地不包括（ ） 。A仓储用地 B特殊用地 C水域和其他用地 D工业用地26电磁波对入体的危害程度从大到小排序正确的是（ ） 。A超短波 超短波短波中波长波D超短波短波 微波中波长波27由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是（ ） 。A条形基础 B桩基础 C箱
8、形基础 D整体式筏式基础28建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的（ ） 。A密度 B表观密度 C密实度 D孔隙率29某建设项目工器具及生产家具购置费用 2 000 万元，建筑安装工程费用 5 000 万元，工程建设其他费用 3 000 万元，预计建设期为 3 年，年均价格上涨率为 3， 基本预备费率 5，则基本预备费为（ ）万元。A500 B815C1445 D147330作为房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料的房地产图是（ ） 。A宗地图 B房产分幅图 C房产分丘图 D房产分户图31增加公共设施的使用者人数并不会引起该设施成本增加，说明公共设施具有（ ） 。A非竞争性
9、B非排他性 C竞争性 D排他性32某类房地产在现有价格水平上的需求价格弹性系数为 0.88，若开发商采取 2折扣策略，则最可能发生的情况是（ ） 。A销售收入增加 0.24 B销售收入增加 3.76C销售收入减少 0.24 D销售收入减少 3.7633如果石油价格的持续攀升导致了一个国家的通货膨胀，此类通货膨胀属于（ ） 。A需求拉动型通货膨胀 B成本推动型通货膨胀C结构失调型通货膨胀 D预期型通货膨胀34属于直接房地产金融形式的是（ ） 。A房地产开发企业流动资金贷款 B商品房开发贷款C居民住房消费贷款 D房地产开发企业发行股票35按规定折扣率以低于券面价值的价格发行，到期按照券面价值偿还的
10、债券是（ ） A贴现债券 B附息债券 C抵押债券 D浮动利率债券36张某通过甲保险公司的代理人赵某向该保险公司为李某投了 20 万元的人身保险。该保险合同的关系人是（ ） 。A张某 B李某 C赵某 D甲保险公司37某城市抽取的 15 个新楼盘开盘价如表所示：则该统计总体的全距为（ ）元/。单位：元/楼盘 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 单价 2800 1900 2200 2250 2600 3000 2131 1500 2000 1980 2900 1500 2300 2200 2400 A1500 B1950 C 2131 D300038企业的某项业务
11、分别记入了资产的贷方和所有者权益的借方，表示（ ） 。A资产增加，所有者权益增加 B资产减少，所有者权益减少C资产增加，所有者权益减少 D资产减少，所有者权益增加39下列情形中，诉讼时效为 2 年的是（ ） 。A身体受到伤害要求赔偿的 B寄存财物被丢失的 C环境遭污染或损害的 D借出的资金未能收回的40委托人不得竞买自己所委托的拍卖标的，也不能委托他人竞买。这体现了拍卖活动应当遵循的（ ） 。A公开原则 B公平原则 C公正原则 D诚实信用原则二、多项选择题（共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，
12、不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5分）1未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有（ ） 。A警告 B罚款 C限期改正 D限期拆除 E没收实物2 物权法规定房地产抵押权实现的方式有（ ） 。A抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿B抵押权人直接向人民法院提起诉讼 C抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产 D按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人 E抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院变卖抵押房地产3下列房地产中，不得抵押的有（ ） 。A集体所有的土地使用权 B村办企业
13、厂房 C列入城市房屋拆迁范围的房屋 D宅基地E已经设定抵押权的房地产4 房屋登记办法规定，可以办理房屋预告登记的情形有（ ） 。A房屋所有权转让 B房屋抵押 C在建工程抵押 D预购商品房抵押 E预购商品房5 房屋登记办法规定，可以由当事人单方申请房屋登记的情形有（ ） 。A合法建造取得的房屋所有权 B最高额抵押权的设定 C主债权转让申请抵押权转移D房屋所有权人更名 E受赠取得的房屋所有权6房地产估价机构设立分支机构的条件包括（ ）等。A房地产估价机构具有一、二级资质 B分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作 3年以上的专职注册房地产估价师 C在分支机构所在地有 3 名以上专职注册房地产估
14、价师 D有固定的经营服务场所 E估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全7城市房屋拆迁当事人对拆迁估价报告有异议的可以（ ） 。A向原估价机构申请复估 B申请行政复议 C向人民法院提起诉讼D自行委托估价机构评估 E申请估价专家委员会鉴定8住房置业担保（ ） 。A由专门的机构承担 B是为个人购置各类房屋提供的一种担保方式 C提供的保证方式是连带责任保证 D实行保证金制度 E最大担保额度受担保公司实有货币资金总额限制9按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有（ ） 。A陈某的儿子 B陈某的经纪人 C陈某的继母 D陈某的女儿 E护理陈某多年的保姆1
15、0下列墙体中，属于非承重墙的有（ ） 。A围墙 B外墙 C隔墙 D填充墙 E幕墙11工程造价控制的主要方法有（ ） 。A价值工程 B协议发包 C合同管理 D非限额设计 E可行性研究12一般来说，有利于增加所在地区房地产市场需求的因素有（ ） 。A城市化水平的提高 B房地产开发建设的技术进步 C房地产本身价格的提高D消费者收入水平的提高 E房地产开发建设要素价格下降13宏观调控政策中，属于一般性货币政策的有（ ） 。A对购买经济适用住房提供优惠利率 B提高法定存款准备金率 C在公开市场卖出政府债券D规定商业银行最高贷款额度 E提高再贴现利率14企业财务分析中，反映企业盈利能力的分析指标有（ ）
16、。A资产报酬率 B销售净利率 C资产负债率 D存货周转率 E股东权益报酬率15下列关于拍卖过程中承担瑕疵责任的表述中，正确的有（ ） 。A拍卖中的瑕疵责任均应当由委托人承担B如果委托人未向拍卖人告知瑕疵，则拍卖人不需负任何责任C委托人可能需对告知与瑕疵承担最终责任D承担瑕疵责任的基本准则是谁知晓，谁负责E即使拍卖中确实存在应告知而未告知的瑕疵，也应由拍卖人先行负责三、判断题（共 40 题，每题 0.5 分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“ 表示正确，用“表示错误。不答不得分，判断错误扣 0.5 分，本题总分最多扣至零分）1物业管理业不属于房地产中介服务业。 （ ）2经济适用住房
17、出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。 （ ）3国家为了公共利益的需要，征用集体土地，其土地所有权不发生转移。 （ ）4转让以划拨方式取得的国有土地使用权的，其土地收益应上缴国家。 （ ）5拆除非公益事业房屋的附属物，可以作产权调换，也可以货币补偿。 （ ）6商品房买卖中，关于商品房面积误差的处理原则为：有规定按规定，无规定按约定。 （ ）7新设立的房地产开发企业，应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级，后到所在地工商部门办理营业执照。 （ ）8以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，不需要申请核发选址意见书。 （ ）9城乡规划组织编制机关应当委托具有相应资质等级的单位承担
18、城乡规划的具体编制工作。 （ ）10最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。 （ ）11房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。 （ ）12任何单位和个人都可以到房屋登记机构查询房屋坐落、面积、用途等房屋自然状况信息，但不可以查询房屋所有权人姓名或名称等权利状况信息。 （ ）13对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，在房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上记载，不颁发房屋权属证书。 （ ）14不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不-致的，以
19、不动产权属证书为准。 （ ）15在核准房地产估价机构资质时，房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数包括下设分支机构的注册房地产估价师。 （ ）16从事房地产研究、管理的科研人员和在职公务员取得房地产估价师执业资格的，可注册为兼职房地产估价师。 （ ）17凡取得房地产估价师执业资格的离退休人员，都可以办理房地产估价师注册。 （ ）18依据房产测量规范 ，无顶盖的建筑物均不计算建筑面积。 （ ）19商品住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的 5至 8。 （ ）20房屋承租人与业主一样，也是物业管理
20、服务的对象，物业服务企业应按合同约定为其提供服务。 （ ）21因地震住房灭失而重新购买住房的，免征契税。 （ ）22房屋交换时，以所交换房屋的评估价格作为契税的计征依据。 （ ）232008 年 3 月 1 日起，对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价向个人出租用于居住的住房，按 4的税率征收房产税（ ）24住房公积金实质上就是职工的部分工资，不管是职工缴存的，还是单位缴存的，都属于职工所有。 （ ）25任何开发建设项目都必须申请规划许可证，并按规定办理建设用地规划许可证。 （ ）26对于高架污染源来说，离污染源越近，污染物的浓度就越高。 （ ）27单层工业厂房外墙围护系统主要承受的是墙体
21、和构件的自重以及作用在墙外的风荷载。 （ ）28某建筑安装工程施工直接耗用的各种费用为 200 万元，施工中直接发生的冬雨季施工增加费等其他费用为 2 万元，现场经费为 3 万元，定额编制管理费为 0.2 万元，企业管理费为 5 万元，该项目的建筑安装工程直接费为 205.2 万元。 （ ）29房地产测量不仅需要测定房地产位置、范围、界限，还要测算其面积，调查测定评估其质量等，但不需调查其所有权或使用权的性质。 （ ）30为实现建筑物合理的竖向布置，在建筑设计中除认真考虑平面位置的布局外，还需充分考虑其地形的特点。 （ ）31经济成本不仅包括会计成本，还包括企业正常利润。 （ ）32明晰产权是
22、政府治理垄断的微观经济政策之一。 （ ）33在三个层次的货币供应量中，某国的狭义货币流通量为 1 000 万亿元，单位活期存款 300 万亿元，个人活期存款 500 万亿元，单位及个人定期存款与其他存款 500 万亿元，则该国的现实货币为 l 800 万亿元。 （ ）34股票只能转让而不能赎回，即使优先股的股东也没有要求赎回的权利。 （ ）35封闭型证券基金的特点是资产比较稳定，要求有较强的变现能力。 （ ）36保险金额是保险人承担赔付或者给付保险金责任的最低限额，也是投保人对保险标的实际投保金额。 （ ）37.统计中，只能间断计数，每个时点指标值的大小与时间长短没有直接关系，且各时点指标值不
23、可以直接累加的综合指标，属于时期指标。 （ ）38.无民事行为能力和限制民事行为能力的自然人不能自己订立合同。 （ ）39.一般来说，应收账款周转率越高，资产的流动性就越强，所以企业应该最大可能提高应收账款周转率，提高企业应收账款的变现能力。 （ ）40.拍卖有共有人的房地产，可由共有人出具书面转让意见，共有人享有优先购买权。 （ ）四、综合分析题（共 2 大题，15 小题，每小题 2 分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑相应的编号。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分）（一）某市政府将一闲置土地使用权无偿回收，提供
24、给甲房地产公司开发经济适用住房，项目总投资预算为 3800 万元。甲房地产公司通过招标方式确定了乙建筑公司为该项目施工企业。程某于 2008 年 7月预购了该项目的一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。2008 年 10 月该项目竣工并交付使用，丙物业公司负责该住宅小区物业管理。程某在验房时，发现存在墙面渗水、管道堵塞等质量问题。在办理入住手续时，程某还通过由开发公司代缴的方式，交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金以及第一年物业服务费。1根据国家有关法规，闲置土地满（ ）未动工开发时，政府可以无偿收回土地使用权。 A6 个月 B1 年 C2 年 D3 年2程某购买的住房（ ） 。A是具有保
25、障性质的政策性商品住房 B是廉租住房C是中小套型的住房 D其土地使用权最高期限不超过 70 年3该开发项目资本金不得低于（ ）万元。A380 B760 C1140 D13304该项目开工前，向建设主管部门申请领取建筑施工许可证的为（ ） 。A甲房地产公司 B乙建筑公司C甲房地产公司和乙建筑公司 D甲房地产公司或乙建筑公司5程某发现的房屋质量问题，应由（ ）承担保修责任。A甲房地产公司 B乙建筑公司C丙物业公司 D工程质量监督部门6在整个购房过程中，程某应申请的房屋登记类别为（ ） 。A房屋所有权初始登记 B房屋所有权更正登记C房屋所有权转移登记 D房屋抵押权登记7下列关于住宅专项维修资金的表述
26、中，正确的为（ ） 。A业主交存的住宅专项维修资金属业主所有B业主大会成立前，住宅专项维修资金由甲房地产公司代管C程某房屋墙面渗水、管道堵塞的维修可以申请使用住宅专项维修资金D业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的 30的，应及时续缴8如果丙物业公司物业服务收费实行酬金制，则其物业服务支出的构成不包括。 （ ）A物业公司人员的工资、社会保险B物业公司管理人员的奖金C物业服务区域清洁卫生费用D物业共用部位、共用设施的维修和更新改造费用9程某在办理住房公积金贷款时，工作人员作了如下解释，正确的为（ ） 。A住房公积金贷款实行低利率政策B使用住房公积金贷款的职工在还贷期间，不能提取住房公积
27、金C程某未还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款D住房公积金贷款按法定利率调整时间分段计息（二）甲公司在面积为 10000的土地上开发建设一写字楼，建筑覆盖率为 45，总楼层为 6 层，-层和二层面积相等，三层以上为标准层，总建筑面积为 20000。建成后，某房地产估价机构接受甲公司委托对该写字楼进行估价，经查验会计凭证以及会计师事务所的审计报告，确定该写字楼的成本为 6800 万元。经估价师测算，确定甲公司会计凭证上记录的写字楼成本项目是客观和真实的，且该写字楼可实现的市场价格为 8840 万元，若全部销售可以获得利润 680 万元。乙银行经过审查估价报告和甲公司的财务报表，向甲公司提供了抵
28、押贷款 5500 万元，期限为 3 年。甲公司按照银行要求向丙保险公司投保了企业财产保险基本险，并设定了附加保险。10该写字楼标准层面积为（ ）。A2750B3000C3333.33D450011该写字楼的经济成本为（ ）万元。A6800B7480C8160D884012甲公司取得的贷款属于（ ） 。A自营贷款 B委托贷款 C短期贷款 D担保贷款13甲公司在向丙保险公司投保企业财产保险基本险时，可增设的附加险为（ ）A水管爆裂保险 B洪水保险 C雪灾保险 D雷击保险14乙银行用于分析甲公司短期偿债能力的指标为（ ） 。A速动比率 B资产负债率 C资产报酬率 D流动比率15甲公司在业务活动中签署
29、的下列合同中，属于主合同的为（ ） 。相信能就一定能A估价委托合同 B抵押合同 C借款合同 D保险合同公司档案管理制度一、总则1、为加强本公司档案工作，充分发挥档案作用，全面提高档案管理水平，有效地保护及利用档案，为公司发展服务，特制定本制度。2、公司档案，是指公司从事经营、管理以及其他各项活动直接形成的对公司有保存价值的各种文字、图表、声像等不同形式的历史记录。公司档案分为受控档案和非受控档案。3、公文承办部门或承办人员应保证经办文件的系统完整(公文上的各种附件一律不准抽存)。结案后及时归档。工作变动或因故离职时应将经办的文件材料向接办人员交接清楚，不得擅自带走或销毁。二、文件材料的收集管理
30、 1、公司指定专人负责文件材料的管理。2、文件材料的收集由各部门或经办人员负责整理，交总经理审阅 后归档。3、一项工作由几个部门参与办理的，在工作中形成的文件材料，由主办部门或人员收集，交行政部备案。会议文件由行政部收三、归档范围1、重要的会议材料，包括会议的通知、报告、决议、总结、典型2、本公司对外的正式发文与有关单位来往的文书。3、本公司的各种工作计划、总结、报告、请示、批复、会议记录、统计报表及简报。 4、本公司与有关单位签订的合同、协议书等文件材料。5、本公司职工劳动、工资、福利方面的文件材料。6、本公司的大事记及反映本公司重要活动的剪报、照片、录音、录像等。四、归档要求1、档案质量总
31、的要求是：遵循文件的形成规律和特点，保持文件之间的有机联系，区别不同的价值，便于保管和利用。2、归档的文件材料种数、份数以及每份文件的页数均应齐全完整。3、在归档的文件材料中，应将每份文件的正件与附件、印件与定稿、请示与批复、转发文件与原件，分别立在一起，不得分开，文电应合一归档。4、不同年度的文件一般不得放在一起立卷；跨年度的总结放在针对的最后 一年立卷；跨年度的会议文件放在会议开幕年。5、档案文件材料应区别不同情况进行排列，密不可分的文件材料应依序排列在一起，即批复在前，请示在后；正件在前，附件在后；印件在前，定稿在后；其它文件材料依其形成规律或应保持文件之间的密切联系并进行系统的排列。6
32、、案卷封面，应逐项按规定用钢笔书写，字迹要工整、五、档案管理人员职责 1、按照 有关规定做好 文件材料的收集、整理、分类、归档等工作。2 、按照归档范围、要求，将文件材料按时归档。3 、工作人员应当遵纪守法、忠于职守，努力维护公司档案的完整与安全。1、公司档案只有公司内部人员可以借阅，借阅者都要填写借阅单 ，报主管人员批准后，方可借阅，其中非受控文档的借阅要由部门经理签字批准，受控文档的借阅要由总经理签字批准。2、档案借阅的最长期限为两周；对借出档案，档案管理人员要定期催还，发现损坏、丢失或逾期未还，应写出书面报告，报总经理处只有一个孤独的影子，她，倚在栏杆上；她有眼，才从青春之梦里醒过来的眼还带着些朦胧睡意，望着这发狂似的世界，茫然地像不解这人生的谜。她是时代的落伍者了，在青年的温馨的世界中，她在无形中已被摈弃了。她再没有这资格，心情，来追随那些站立时代前面的人们了！在甜梦初醒的时候，她所有的惟有空虚，怅惘；怅惘自己的黄金时代的遗失。咳！苍苍者天，既已给与人们的生命，赋与人们创造社会的青红，怎么又吝啬地只给我们仅仅十余年最可贵的稍纵即逝的创造时代呢？
