1、1摘 要我 国 现 行 法 律 规 定 农 村 宅 基 地 使 用 权 不 能 流 转 与 农 民 出 售 及 转 让 农 村宅 基 地 使 用 权 的 普 遍 现 实 形 成 了 明 显 的 利 益 冲 突 。 因 此 ， 改 革 现 行 立 法 ，解 禁 农 村 宅 基 地 使 用 权 流 转 ， 对 于 提 高 农 村 宅 基 地 利 用 率 ， 实 现 农 民 融 资手 段 ， 促 进 城 乡 人 口 流 动 ， 改 变 城 乡 二 元 结 构 ， 构 建 和 谐 社 会 具 有 十 分 重要 的 意 义 。 允 许 农 村 宅 基 地 使 用 权 的 流 转 不 仅 有 其 现 实
2、的 意 义 而 且 符 合 农村 宅 基 地 作 为 一 种 用 益 物 权 属 性 的 需 要 。 因 此 ， 从 各 方 面 完 善 现 行 的 农 村宅 基 地 流 转 的 法 律 制 度 以 符 合 社 会 发 展 的 需 要 是 关 系 到 中 国 九 亿 农 民 切 身利 益 的 大 事 。关 键 词 农 村 宅 基 地 使 用 权 流 转 河北经贸大学毕业论文2一 、 农 村 宅 基 地 使 用 权 流 转 的 立 法 现 状 及 其 缺 陷 分 析.3（ 一 ） 我 国 有 关 农 村 宅 基 地 使 用 权 流 转 的 立 法.41. 宪 法 .42. 中 华 人 民 共 和
3、 国 土 地 管 理 法 .43. 担 保 法 .44. 物 权 法 .45. 国 务 院 办 公 厅 关 于 加 强 土 地 转 让 管 理 严 禁 炒 卖 土 地 的 通 知 .4（ 二 ） 现 行 农 村 宅 基 地 使 用 权 流 转 立 法 存 在 的 缺 陷.41. 现 行 法 律 法 规 禁 止 农 村 宅 基 地 使 用 权 流 转.52. 农 村 宅 基 地 产 权 制 度 不 健 全 .53. 不 符 合 维 护 公 民 合 法 财 产 权 益 的 法 律 规 定.5二 、 实 现 农 村 宅 基 地 使 用 权 流 转 的 现 实 意 义 .6（ 一 ） 农 村 宅 基
4、地 使 用 权 流 转 中 存 在 的 问 题 及 其 成 因.61. 农 村 宅 基 地 使 用 权 流 转 中 存 在 的 问 题 .62. 农 村 宅 基 地 使 用 权 流 转 中 存 在 问 题 的 成 因.7（ 二 ） 允 许 农 村 宅 基 地 使 用 权 流 转 的 现 实 意 义 .81. 用 益 物 权 性 质 需 要 .82. 城 镇 一 体 化 建 设 加 快 的 需 要 .83. 人 口 迁 徙 的 需 求 .84. 扩 大 农 民 融 资 渠 道 的 需 要 .85. 适 应 我 国 社 会 结 构 变 迁 的 需 要 .9三 、 完 善 农 村 宅 基 地 使 用
5、 权 流 转 制 度 的 具 体 建 议.9（ 一 ） 规 范 和 完 善 农 村 宅 基 地 使 用 权 取 得 制 度.9（ 二 ） 建 立 农 村 宅 基 地 有 期 限 使 用 和 超 标 有 偿 使 用 制 度.101. 农 村 宅 基 地 使 用 权 应 有 明 确 的 存 续 期 限.102. 超 标 农 村 宅 基 地 应 有 偿 使 用 .10（ 三 ） 建 立 农 村 宅 基 地 使 用 权 合 理 流 转 制 度 .10结 束 语 .11参考文献 .12河北经贸大学毕业论文3论 农 村 宅 基 地 使 用 权 流 转农 村 宅 基 地 使 用 权 是 中 国 特 有 的
6、一 种 用 益 物 权 形 式 ， 是 指 农 村 居 民 对集 体 所 有 的 土 地 占 有 和 使 用 ， 自 主 利 用 该 土 地 建 造 住 房 及 其 附 属 设 施 ， 以供 居 住 的 一 种 权 利 。 物 权 法 第 152 条 规 定 ： “农 村 宅 基 地 使 用 权 人 依 法 对集 体 所 有 的 土 地 享 有 占 有 和 使 用 的 权 利 ， 有 权 依 法 利 用 该 土 地 建 造 住 宅 及其 附 属 设 施 ”。 农 村 宅 基 地 是 农 民 从 农 村 集 体 经 济 组 织 分 配 取 得 的 一 项 重 要财 产 ， 它 关 系 着 农 民
7、 一 辈 子 的 切 身 利 益 ， 农 民 将 其 视 为“命 根 子 ”。 近 年 来 ，随 着 中 国 城 市 住 房 制 度 的 改 革 和 完 善 ， 无 论 是 商 品 房 还 是 房 改 房 ， 其 所 有者 都 可 将 其 住 宅 连 同 相 应 的 土 地 使 用 权 一 起 上 市 流 转 ， 进 行 自 由 交 易 。 但是 ， 受 现 有 法 律 法 规 的 约 束 ， 中 国 农 村 宅 基 地 使 用 权 交 易 市 场 尚 未 形 成 ，农 村 宅 基 地 尚 无 法 进 行 合 法 流 转 。 但 是 ， 随 着 农 村 人 口 向 城 镇 集 中 ， 大 量农
8、 民 开 始 进 城 买 房 。 同 时 ， 也 出 现 了 少 量 城 市 居 民 下 乡 买 房 置 地 的 现 象 。因 此 ， 对 农 村 宅 基 地 使 用 权 流 转 法 律 制 度 的 研 究 和 论 证 具 有 十 分 现 实 的 意义 也 是 关 系 到 大 众 切 身 利 益 的 问 题 。 本 文 认 为 简 单 地 禁 止 城 镇 居 民 到 农 村买 房 ， 不 允 许 农 村 宅 基 地 的 流 转 在 一 定 程 度 上 不 利 于 城 乡 之 问 人 口 的 双 向对 流 ， 也 不 是 真 正 保 护 农 民 利 益 ， 而 是 在 客 观 上 让 农 民 的
9、 一 大 财 产 变 成“死 产 ”。 近 年 来 ， 农 村 房 屋 买 卖 所 引 起 的 纠 纷 日 益 增 多 ， 特 别 值 得 关 注 的 是 ， 随着 有 关 禁 止 农 村 房 屋 买 卖 的 政 策 不 断 出 台 ， 该 类 纠 纷 并 没 有 因 此 减 少 ， 反而 呈 上 升 趋 势 。 由 此 可 见 ， 农 村 宅 基 地 使 用 权 转 让 宜 疏 不 宜 堵 ， 禁 止 农 村房 屋 买 卖 已 不 适 应 当 前 农 村 经 济 的 发 展 状 况 ， 法 律 对 此 应 作 出 明 确 规 定 ，以 便 对 农 村 房 屋 买 卖 加 以 引 导 ， 促
10、使 交 易 规 范 化 ， 从 根 本 上 减 少 该 类 纠 纷的 产 生 ， 这 有 利 于 社 会 的 稳 定 ， 有 利 于 和 谐 社 会 的 构 建 。 因 此 ， 本 文 从 现行 立 法 的 状 况 及 现 行 立 法 所 导 致 的 一 些 问 题 和 成 因 论 述 现 行 立 法 的 一 些 不足 和 缺 陷 之 处 ， 并 在 此 基 础 上 提 出 了 一 些 切 实 可 行 的 改 进 制 度 。一 、 农 村 宅 基 地 使 用 权 流 转 的 立 法 现 状 及 其 缺 陷 分 析（ 一 ） 我 国 有 关 农 村 宅 基 地 使 用 权 流 转 的 立 法中
11、国 土 地 立 法 体 制 日 趋 完 善 ， 涵 盖 了 从 宪 法 、 法 律 到 行 政 法 规 、 规河北经贸大学毕业论文4章 等 不 同 层 次 的 规 范 性 法 律 文 件 ， 但 有 关 农 村 宅 基 地 使 用 权 流 转 问 题 却 是立 法缺 位 或 虚 位 的 一 个 领 域 。 我 国 关 于 农 村 宅 基 地 使 用 权 流 转 的 立 法 主 要集 中 在 一些 法 律 和 相 关 规 范 中 。1. 宪 法 宪 法 第 十 条 第 四 款 规 定 ： “任 何 组 织 或 个 人 不 得 侵 占 、 买 卖 或 以其 他 形 式 非 法 转 让 土 地 。
12、土 地 的 使 用 权 可 以 依 照 法 律 规 定 转 让 。”该 条 确 立 了农 村 宅 基 地 所 有 权 严 格 禁 止 买 卖 ， 农 村 宅 基 地 使 用 权 转 让 需 依 照 法 律 规 定的 原 则 。2. 中 华 人 民 共 和 国 土 地 管 理 法 中 华 人 民 共 和 国 土 地 管 理 法 规 定 ， 农 村 宅 基 地 属 于 集 体 所 有 ， 不能 转 让 、 买 卖 、 出 租 和 抵 押 。 其 中 第 六 十 二 条 明 确 规 定 ：“农 村 村 民 出 卖 、出 租 住 房 后 ， 再 申 请 农 村 宅 基 地 的 ， 不 予 批 准 。”
13、3. 担 保 法 担 保 法 第 三 十 七 条 规 定 ： “下 列 财 产 不 得 抵 押 ： (二 )耕 地 、 农 村宅 基 地 、 自 留 地 、 自 留 山 等 集 体 所 有 的 土 地 使 用 权 ， 但 本 法 第 三 十 四 条 第(五 )项 、 第 三 十 六 条 第 三 款 规 定 的 除 外 ”。4. 物 权 法 物 权 法 第 一 百 五 十 二 条 规 定 “农 村 宅 基 地 使 用 权 人 依 法 对 集 体 所有 的 土 地 享 有 占 有 和 使 用 的 权 利 ， 有 权 依 法 利 用 该 土 地 建 造 住 宅 及 其 附 属 设 施”。 第 一 百
14、 五 十 三 条 规 定 “农 村 宅 基 地 使 用 权 的 取 得 、 行 使 和 转 让 ， 适 用 土 地管 理 法 等 法 律 和 国 家 有 关 规 定 。”第 一 百 五 十 四 条 规 定 “农 村 宅 基 地 因 自 然 灾害 等 原 因 灭 失 的 ， 农 村 宅 基 地 使 用 权 消 灭 。 对 失 去 农 村 宅 基 地 的 村 民 ， 应当 重 新 分 配 农 村 宅 基 地 。”第 一 百 五 十 五 条 规 定 “已 经 登 记 的 农 村 宅 基 地 使 用权 转 让 或 者 消 灭 的 ， 应 当 及 时 办 理 变 更 登 记 或 者 注 销 登 记 。”
15、5. 国 务 院 办 公 厅 关 于 加 强 土 地 转 让 管 理 严 禁 炒 卖 土 地 的 通 知1999年 国 务 院 办 公 厅 关 于 加 强 土 地 转 让 管 理 严 禁 炒 卖 土 地 的 通 知一 文 中 明 确 规 定 ， 农 民 的 住 宅 不 得 向 城 市 居 民 出 售 ， 也 不 得 批 准 城 市 居 民占 用 农 民 集 体 土 地 建 住 宅 ， 有 关 部 门 不 得 为 违 法 建 造 和 购 买 的 住 宅 发 放 土地 使 用 证 和 房 产 证 。（ 二 ） 现 行 农 村 宅 基 地 使 用 权 流 转 立 法 存 在 的 缺 陷河北经贸大学毕
16、业论文5从 当 前 的 法 律 来 看 ， 我 国 立 法 对 农 村 宅 基 地 使 用 权 流 转 是 持 禁 止 态度 的 ，禁 止 农 村 宅 基 地 使 用 权 的 自 由 流 转 。 我 们 可 以 分 析 我 国 当 前 农 村 宅基 地 使 用 权制 度 具 有 以 下 缺 陷 ：1. 现 行 法 律 法 规 禁 止 农 村 宅 基 地 使 用 权 流 转在 我 国 ， 有 关 农 村 宅 基 地 管 理 的 法 律 法 规 不 全 ， 迄 今 尚 未 这 方 面 的专 门 民 事 法 ， 少 量 涉 及 农 村 宅 基 地 有 关 内 容 的 法 律 条 文 主 要 散 见
17、于 民 法 通 则 、 土 地 管 理 法 等 。 因 此 ， 对 农 村 宅 基 地 的 分 配 、 使 用 、 变 更 等 一 系 列 法律 关 系 的 调 整 、 规 范 少 不 了 地 方 政 策 和 规 范 性 文 件 的 补 缺 补 漏 。 而 对 于 农村 宅 基 地 的 自 由 流 转 ， 无 论 法 律 法 规 还 是 地 方 政 策 和 规 范 性 文 件 均 明 确 予以 禁 止 ， 如 土 地 管 理 法 第 62 条 规 定 ： “农 村 村 民 一 户 只 能 拥 有 一 处 农村 宅 基 地 ， 其 农 村 宅 基 地 的 面 积 ， 不 得 超 过 省 、 自
18、治 区 、 直 辖 市 规 定 的 标 准”、“农 村 村 民 出 卖 、 出 租 住 房 后 ， 再 申 请 农 村 宅 基 地 的 ， 不 予 批 准”， 担 保 法 第 37条 也 规 定 农 村 宅 基 地 使 用 权 不 得 抵 押 ， 等 等 。 尤 其 是 对 城 镇 居 民 购 买农 民 住 宅 或 “小 产 权 房 ”行 为 的 禁 止 ， 地 方 政 策 和 规 范 性 文 件 可 谓 三 令 五 申 、不 容 置 否 ， 从 20 世 纪 90年 代 始 ， 国 土 资 源 部 、 国 务 院 等 相 关 部 门 就 不 间 断地 发 布 各 种 规 范 性 文 件 重
19、申 这 一 规 定 。 如 2004 年 国 土 资 源 部 的 关 于 加 强农 村 宅 基 地 管 理 的 意 见 强 调 “严 禁 城 镇 居 民 在 农 村 购 置 农 村 宅 基 地 ， 严 禁为 城 镇 居 民 在 农 村 购 买 和 违 法 建 造 的 住 宅 发 放 土 地 使 用 证”， 等 等 。2. 农 村 宅 基 地 产 权 制 度 不 健 全作 为 不 动 产 资 源 ， 土 地 要 素 市 场 化 必 须 通 过 产 权 让 渡 来 实 现 ， 其 实质 就 是 土 地 产 权 的 市 场 化 ， 土 地 要 素 市 场 交 易 本 质 上 也 即 土 地 产 权
20、交 易 。因 此 ， “只 有 建 立 、 健 全 土 地 产 权 制 度 ， 才 有 可 能 建 立 、 健 全 土 地 市 场 制 度”，土 地 也 才 有 可 能 自 由 流 转 ， 反 之 亦 然 。 而 在 我 国 ， 法 律 虽 然 规 定 农 村 土 地为 集 体 所 有 土 地 ， 但 其 所 有 者 与 使 用 者 之 间 权 、 责 、 利 模 糊 不 清 ， 集 体 土地 所 有 者 也 未 能 与 国 有 土 地 所 有 者 一 样 拥 有 所 有 权 的 核 心 权 能处 分 权 。 毫无 疑 问 ， 我 国 农 村 集 体 土 地 产 权 制 度 迄 今 仍 存 在
21、 着 明 显 的 缺 陷 ， 既 然 如 此 ，属 于 农 村 集 体 土 地 组 成 部 分 之 一 的 农 村 宅 基 地 产 权 制 度 也 就 不 可 能 健 全 ，从 而 不 可 能 自 由 流 转 。3. 不 符 合 维 护 公 民 合 法 财 产 权 益 的 法 律 规 定随 着 我 国 法 制 的 进 一 步 健 全 ， 法 律 法 规 对 维 护 公 民 合 法 私 有 财 产 权益 方 面 的 规 定 比 以 往 更 全 、 更 细 ， 如 宪 法 第 13条 规 定 ： “国 家 保 护 公 民的 合 法 的 收 入 、 储 蓄 、 房 屋 和 其 它 合 法 财 产 的
22、 所 有 权”， 物 权 法 第 64条 也河北经贸大学毕业论文6规 定 ： “私 人 对 其 合 法 的 收 入 、 房 屋 等 不 动 产 和 动 产 享 有 所 有 权 ”， 等 等 。相 关 法 律 不 仅 较 为 具 体 地 界 定 了 公 民 合 法 私 有 财 产 的 内 涵 和 外 延 ， 还 明 确了 私有 财 产 所 有 者 的 占 有 、 使 用 、 收 益 和 处 分 权 。 尽 管 如 此 ， 我 国 农 村 居民 至 今 仍处 置 不 了 自 己 合 法 所 有 的 住 宅 ， 准 确 地 说 是 住 宅 和 宅 地 的 不 可 分 离 性 使 他们 因 无 权 根
23、 据 “地 随 房 走 ”原 则 一 并 处 置 住 宅 所 附 着 的 农 村 宅 基 地 而 无 法 单独 行 使 住 宅 所 有 权 。 虽 然 ， 农 村 宅 基 地 使 用 权 的 性 质 属 用 益 物 权 ， 但 它 毕竟 是 在 保 有 集 体 土 地 所 有 制 的 基 础 上 为 本 集 体 经 济 组 织 成 员 提 供 建 房 便 利而 创 设 的 ， 是 不 充 分 的 、 被 打 了 折 扣 的 用 益 物 权 。 在 这 种 产 权 制 度 安 排 下 ，农 户 从 未 依 法 完 整 享 有 农 村 宅 基 地 用 益 物 权 的 各 种 权 能 ， 尤 其 是
24、 部 分 处 置权 ， 于 是 ， 农 户 无 权 处 置 农 村 宅 基 地农 户 无 法 单 独 处 置 自 己 的 住 宅 住宅 流 转 不 了 ， 其 三 者 之 间 的 前 因 后 果 关 系 真 实 地 反 映 了 我 国 农 村 宅 基 地 的基 本 现 状 。二 、 实 现 农 村 宅 基 地 使 用 权 流 转 的 现 实 意 义依 据 我 国 现 行 法 律 ， 农 民 对 自 己 依 法 获 得 的 农 村 宅 基 地 只 有 使 用 权和 部 分 收 益 权 ， 处 分 权 受 严 格 限 制 ， 农 村 宅 基 地 使 用 权 不 能 单 独 进 入 市 场流 转 。
25、 然 而 农 村 宅 基 地 的 使 用 权 作 为 用 益 物 权 的 一 种 ， 应 该 和 其 它 用 益 物权 一 样 可 以 流 转 ， 因 为 不 能 流 通 的 财 产 不 是 真 正 意 义 上 的 财 产 。 而 在 现 实中 在 利 益 的 驱 动 下 农 村 宅 基 地 私 下 流 转 现 象 也 很 严 重 。 因 此 农 村 宅 基 地 使用 权 流 转 这 个 问 题 有 其 现 实 的 意 义 。（ 一 ） 农 村 宅 基 地 使 用 权 流 转 中 存 在 的 问 题 及 其 成 因1. 农 村 宅 基 地 使 用 权 流 转 中 存 在 的 问 题近 年 来
26、， 随 着 中 国 经 济 的 不 断 发 展 以 及 城 市 户 籍 制 度 的 改 革 ， 农 民进 城 趋 势 不 可 阻 挡 ， 他 们 留 在 农 村 的 农 村 宅 基 地 ， 受 现 行 法 律 法 规 的 限 制 ，不 能 进 行 公 开 合 法 的 转 让 ， 但 这 些 农 村 宅 基 地 是 通 过 合 法 的 途 径 得 到 的 ，村 集 体 组 织 也 无 权 收 回 进 行 处 置 ， 闲 置 的 农 村 宅 基 地 无 法 复 耕 导 致 农 村 出 现“空 心 村 ”现 象 。 具 体 情 况 有 以 下 几 种 ： 户 籍 的 变 动 或 准 变 动 ， 因
27、户 籍 变动 而 造 成 农 村 宅 基 地 闲 置 的 情 况 是 近 年 来 出 现 的 新 问 题 ， 一 是 近 几 年 来 农村 人 口 在 消 费 国 家 的 三 农 优 惠 政 策 过 程 中 改 变 不 了 农 民 的 身 份 ， 长 时 间 在河北经贸大学毕业论文7城 市 生 活 逐 渐 形 成 准 城 市 人 口 ； 二 是 在 农 村 已 经 取 得 农 村 宅 基 地 分 配 计 划的 青年 学 生 ， 因 考 人 大 学 而 在 城 市 安 家 落 户 ； 三 是 农 村 有 条 件 的 老 人 进 城在 子 女 家中 养 老 ； 四 是 迫 于 生 计 “倾 巢 而
28、 出 ”进 城 务 工 。 这 些 人 尽 管 移 居 城 市 ， 但 在农 村 仍 保 留 着 农 村 宅 基 地 。 自 然 人 无 嗣,自 然 人 无 子 嗣 指 因 没 有 子 女 ， 而 没有 血 亲 也 没 有 继 承 。 特 别 是 中 国 实 行 计 划 生 育 政 策 以 来 ， 在 农 村 形 成 了 大量 的 独 生 子 女 和 双 生 子 女 户 ， 随 着 时 间 的 推 移 ， 由 于 回 收 重 新 分 配 的 不 及时 也 造 成 了 农 村 宅 基 地 使 用 中 很 大 的 浪 费 。 批 新 农 村 宅 基 地 后 ， 不 归 还 旧农 村 宅 基 地 ,
29、因 管 理 方 面 的 原 因 ， 很 多 农 民 建 新 房 以“摊 大 饼 ”式 不 断 向 村 庄四 周 扩 散 ， 村 中 心 却 保 留 了 大 量 旧 房 屋 和 空 闲 农 村 宅 基 地 ， 且 基 本 上 无 人居 住 。一 方 面 农 村 宅 基 地 的 性 质 属 于 农 村 集 体 所 有 ， 按 中 国 现 行 法 律 法 规规 定 ， 农 民 对 自 己 依 法 获 得 的 农 村 宅 基 地 只 有 使 用 权 ， 没 有 处 分 权 ， 不 能进 行 转 让 。 但 是 ， 对 农 村 宅 基 地 上 已 建 成 的 住 宅 是 否 可 以 转 让 ， 国 家
30、现 行法 律 法 规 没 有 明 确 的 禁 止 性 规 定 ， 但 也 没 有 明 确 允 许 转 让 的 规 定 。 从 目 前法 律 实 践 来 看 ， 各 地 政 府 对 农 民 住 宅 的 转 让 是 默 许 的 ， 只 是 需 要 控 制 在 一定 的 范 围 内 (受 让 人 必 须 是 房 屋 所 在 地 乡 镇 范 围 内 的 人)。 现 实 生 活 中 ， 城 市居 民 有 小 部 分 到 农 村 购 置 房 产 。 随 着 农 村 房 屋 买 卖 的 出 现 ， 农 村 宅 基 地 转让 不 可 避 免 ， 但 这 些 农 村 宅 基 地 的 转 让 行 为 并 不 受
31、现 行 法 律 法 规 的 保 护 ，属 于 私 下 流 转 的 “黑 市 ”交 易 。 双 方 一 旦 发 生 矛 盾 纠 纷 ， 法 院 只 能 要 求 双 方自 己 协 商 解 决 ， 权 利 难 以 得 到 有 效 保 护“黑 市 交 易 ”一 方 面 导 致 房 地 产 市 场的 无 序 和 混 乱 ， 造 成 社 会 矛 盾 的 激 化 ； 另 一 方 面 由 于 缺 乏 有 效 的 监 管 体 制和 手 段 ， 使 得 作 为 所 有 权 人 的 农 民 集 体 经 济 组 织 反 而 未 获 得 任 何 利 益 ， 也客 观 逃 避 了 国 家 的 税 收 征 集 ， 同 时
32、损 害 了 国 家 和 集 体 的 利 益 。 限 制 流 转 性立 法 事 实 上 并 未 禁 止 农 村 房 屋 的 流 通 ， 这 就 导 致 一 方 面 房 屋 合 法 转 让 ， 另一 方 面 受 让 人 不 享 有 土 地 使 用 权 的 “房 、 地 分 离 ”的 客 观 现 实 ， 打 破 了 “房 、地 一 体 主 义 ”， 为 以 后 纠 纷 的 发 生 埋 下 了 隐 患 。 概 言 之 ， 限 制 流 转 性 立 法 引发 了 一 些 社 会 问 题 ， 造 成 “屡 禁 不 止 ”的 被 动 现 状 。2. 农 村 宅 基 地 使 用 权 流 转 中 存 在 问 题
33、的 成 因(1)农 村 宅 基 地 具 有 福 利 、 社 会 保 障 功 能中 国 是 农 业 大 国 ， 80 的 人 是 农 民 ， 农 村 的 安 定 关 系 到 国 计 民 生 。 农村 宅 基 地 使 用 权 是 建 立 在 集 体 土 地 所 有 制 基 础 上 ， 为 农 民 建 立 房 屋 而 创 建的 一 种 用 益 物 权 。 农 村 宅 基 地 使 用 权 与 集 体 经 济 组 织 成 员 的 资 格 联 系 在 一河北经贸大学毕业论文8起 ， 且 有 福 利 、 社 会 保 障 功 能 。 在 中 国 农 村 土 地 集 体 所 有 的 制 度 下 ， 农 民往 往
34、将 土 地 视 为 抗 御 社 会 风 险 、 保 障 生 存 利 益 的 最 后 一 道 安 全 屏 障 ， 从 而使 得 农 村宅 基 地 使 用 权 具 有 强 烈 的 福 利 色 彩 。“禁 止 城 镇 居 民 在 农 村 购 置 农 村 宅 基 地 ”从 代 表 广 大 人 民 的 根 本 利 益 上 讲 是 非 常 务 实 的 。 一 些 立 法 者 表 示 当 初 设 立“农村 宅 基 地 农 民 无 偿 使 用 ， 不 得 转 让 ”的 制 度 ， 一 是 为 使 农 民 “居 者 有 其 屋 ”，二 则 为 保 证 农 民 不 要 成 为 流 人 城 市 的 无 业 游 民
35、， 避 免 两 极 分 化 。 如 果 允 许农 村 宅 基 地 使 用 权 自 由 流 转 、 自 由 转 让 ， 一 旦 农 民 生 活 、 生 产 发 生 巨 变 ，就 将 无 依 无 靠 ， 无 居 无 业 。 7(2)保 护 耕 地 及 保 障 农 村 集 体 经 济 组 织 的 利 益农 村 宅 基 地 所 有 权 属 于 集 体 ， 个 人 无 权 把 农 村 宅 基 地 使 用 权 转 出 集体 之 外 ， 如 果 允 许 本 集 体 经 济 组 织 成 员 外 的 人 获 得 农 村 宅 基 地 使 用 权 ， 将会 影 响 农 村 集 体 经 济 组 织 对 农 村 宅 基
36、 地 所 有 权 的 保 有 和 行 使 ， 影 响 本 集 体的 经 济 利 益 ， 导 致 农 村 土 地 的 浪 费 ， 有 损 农 村 的 耕 地 保 护 政 策 。（ 二 ） 允 许 农 村 宅 基 地 使 用 权 流 转 的 现 实 意 义1. 用 益 物 权 性 质 需 要农 村 宅 基 地 使 用 权 流 转 我 国 现 行 民 事 立 法 没 有 使 用 用 益 物 权 这 一 概念 。 但 通 说 认 为 ， 我 国 民 法 通 则 、 土 地 管 理 法 、 物 权 法 等 已 将 农 村宅 基 地 使 用 权 规 定 为 一 项 特 殊 的 用 益 物 权 。 用 益
37、物 权 强 调 物 的 使 用 、 收 益 ，以 获 取 使 用 价 值 ， 让 物 的 价 值 得 到 最 大 限 度 的 发 挥 。 如 果 农 村 宅 基 地 使 用权 不 能 流 通 ， 仅 仅 作 为 农 村 村 民 所 有 的 一 种“死 产 ”， 那 么 其 作 为 物 权 的 经 济价 值 就 不 能 得 到 实 现 ， 不 仅 不 能 提 高 土 地 的 经 济 价 值 ， 也 不 能 保 证 土 地 的高 效 利 用 。2. 城 镇 一 体 化 建 设 加 快 的 需 要在 国 家 加 快 城 镇 化 建 设 的 步 伐 下 ， 大 量 农 村 人 口 被 转 移 到 城
38、镇 ， 同时 也 有 大 量 的 城 市 人 口 进 入 农 村 ， 对 住 宅 的 需 求 ， 势 必 会 促 进 农 村 宅 基 地使 用 权 流 转 市 场 的 发 育 与 形 成 。 然 而 ， 我 国 当 前 立 法 恰 恰 缺 乏 关 于 农 村 宅基 地 使 用 权 流 转 的 相 关 配 套 规 定 ， 以 致 于 现 实 生 活 中 的 农 村 宅 基 地 使 用 权流 转 的 隐 性 市 场 导 致 交 易 秩 序 混 乱 、 纠 纷 不 断 。3. 人 口 迁 徙 的 需 求 长 期 居 住 在 一 处 的 人 口 可 能 出 于 种 种 原 因 而 迁 徙 到 其 他
39、地 方 ， 在 这河北经贸大学毕业论文9样 的 情 况 下 ， 如 果 农 村 宅 基 地 使 用 权 不 能 流 转 的 话 ， 那 么 就 可 能 会 出 现 该迁 徙的 人 在 原 地 方 住 宅 闲 置 ， 而 在 新 地 方 却 不 能 建 房 的 的 尴 尬 局 面 。 这 样的 局 面 ，显 然 是 违 背 农 村 宅 基 地 使 用 权 制 度 设 置 的 初 衷 的 ， 即 违 背 了 农 村宅 基 地 家 庭 保障 功 能 的 制 度 价 值 。4. 扩 大 农 民 融 资 渠 道 的 需 要在 农 村 ， 房 屋 和 农 村 宅 基 地 被 视 为 农 民 最 大 的 财
40、 产 。 在 其 急 需 一 笔资 金 时 ， 往 往 能 够 提 处 置 的 最 有 价 值 的 财 产 也 只 有 房 屋 和 农 村 宅 基 地 。 此时 ， 如 果 农 村 宅 基 地 使 用 权 不 能 流 转 ， 不 能 进 行 融 资 ， 那 么 ， 农 民 的 发 展必 将 受 到 限 制 。 在 当 前 国 家 对 于 农 村 金 融 政 策 还 不 健 全 的 情 况 下 ， 肯 定 农村 宅 基 地 使 用 权 的 流 转 以 弥 补 当 前 的 不 足 时 必 要 的 。5. 适 应 我 国 社 会 结 构 变 迁 的 需 要经 过 二 十 多 年 的 改 革 ， 中
41、国 社 会 已 经 不 再 是 过 去 封 闭 型 的“生 于 斯 ，老 于 斯 ”的 静 态 社 会 ， 农 民 的 流 动 和 迁 徙 是 社 会 常 态 。 城 乡 结 合 部 和 发 达乡 村 由 于 吸 引 了 大 量 外 地 农 民 ， 集 体 成 员 身 份 和 户 籍 之 间 的 联 系 被 打 破 ，实 际 上 使 村 民 不 具 备 集 体 成 员 资 格 的 现 象 已 经 相 对 普 遍 。 如 果 赋 予 宅 基 地使 用 权 人 向 非 集 体 成 员 转 让 宅 基 地 的 权 利 ， 就 可 能 保 障 那 些 非 集 体 成 员 的 村 民“居 者 有 其 屋
42、 ”， 尤 其 对 于 那 些 在 城 市 化 大 潮 中 准 备 向 城 镇 迁 移 的 农 民 ， 如果 限 制 他 们 将 房 产 (包 括 房 屋 和 宅 基 地 )向 非 集 体 成 员 转 让 ， 将 影 响 他 们 取 得进 入 城 市 安 身 立 业 的 最 低 资 本 需 求 ， 从 而 阻 碍 人 口 城 市 化 进 程 。 同 时 ， 如果 他 们 进 城 之 后 继 续 将 农 村 的 房 产 保 留 在 手 中 ， 也 不 利 于 中 国 现 代 农 业 的发 展 。三 、 完 善 农 村 宅 基 地 使 用 权 流 转 制 度 的 具 体 建 议（ 一 ） 规 范 和 完 善 农 村 宅 基 地 使 用 权 取 得 制 度首 先 ， 关 于 农 村 宅 基 地 使 用 权 的 取 得 方 式 。 根 据 土 地 管 理 法 和 土地 管 理 法 实 施 条 例 的 规 定 ， 农 村 宅 基 地 使 用 权 的 取 得 应 当 先 向 土 地 所 有人 提 出 申 请 ， 然 后 经 乡 (镇 )人 民 政 府 审 核 ， 最 后 报 县 级 人 民 政 府 批 准 。 这 一规 定 有 诸 多 不 妥 之 处 ， 一 是 这 一 规 定 有 违 所 有 权 的 法 理
