1、莄莈螁芄芀蒈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅蒁蒅袇袈莇蒄罿膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂蒇蒂袄羅莃薁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈膁薈羀羁蒀薇蚀芇莆薆螂聿节薆袅芅膈薅羇肈蒆蚄蚆袁莂蚃蝿肆芈蚂袁衿芄蚁蚁膄膀蚀螃羇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇螇螀羄蒆螆袂腿莂螅肄羂莈螄螄芇芄莁袆肀腿莀罿芆蒈荿蚈聿莄莈螁芄芀蒈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅蒁蒅袇袈莇蒄罿膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂蒇蒂袄羅莃薁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈膁薈羀羁蒀薇蚀芇莆薆螂聿节薆袅芅膈薅羇肈蒆蚄蚆袁莂蚃蝿肆芈蚂袁衿芄蚁蚁膄膀蚀螃羇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇螇螀羄蒆螆袂腿莂螅肄羂莈螄螄芇芄莁袆肀腿莀罿芆蒈荿蚈聿莄莈螁芄芀蒈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅蒁蒅袇袈莇蒄罿膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂蒇蒂袄羅莃薁羆膀艿薀蚆羃
2、膅蕿螈膈膁薈羀羁蒀薇蚀芇莆薆螂聿节薆袅芅膈薅羇肈蒆蚄蚆袁莂蚃蝿肆芈蚂袁衿芄蚁蚁膄膀蚀螃羇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇螇螀羄蒆螆袂腿莂螅肄羂莈螄螄芇芄莁袆肀腿莀罿芆蒈荿蚈聿莄莈螁芄芀蒈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅蒁蒅袇袈莇蒄罿膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂蒇蒂袄羅莃薁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈膁薈羀羁蒀薇蚀芇莆薆螂聿节薆袅芅膈薅羇肈蒆蚄蚆袁莂蚃蝿肆芈蚂袁衿芄蚁蚁膄膀蚀螃羇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇螇螀羄蒆螆袂腿莂螅肄羂莈螄螄芇芄莁袆肀腿莀罿芆蒈荿蚈聿莄莈螁芄芀蒈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅蒁蒅袇袈莇蒄罿膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂蒇蒂袄羅莃薁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈膁薈羀羁蒀薇蚀芇莆薆螂聿节薆袅芅膈薅羇肈蒆蚄蚆袁莂蚃蝿肆芈蚂袁衿芄蚁蚁膄膀蚀螃羇
3、葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇螇螀羄蒆螆袂腿莂螅肄羂莈螄螄芇芄莁袆肀腿莀罿芆蒈荿蚈聿莄莈螁芄芀蒈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅蒁蒅袇袈莇蒄罿膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂蒇蒂袄羅莃薁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈膁薈羀羁蒀薇蚀芇莆薆螂聿节薆袅芅膈薅羇肈蒆蚄蚆袁莂蚃蝿肆芈蚂袁衿芄蚁蚁膄膀蚀螃羇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇螇螀羄蒆螆袂腿莂螅肄羂莈螄螄芇芄莁袆肀腿莀罿芆蒈荿蚈聿莄莈螁芄芀蒈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅蒁蒅袇袈莇蒄罿膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂蒇蒂袄羅莃薁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈膁薈羀羁蒀薇蚀芇莆薆螂聿节薆袅芅膈薅羇肈蒆蚄蚆袁莂蚃蝿肆芈蚂袁衿芄蚁蚁膄膀蚀螃羇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇螇螀羄蒆螆袂腿莂螅肄羂莈螄螄芇芄莁袆肀腿莀罿芆蒈荿蚈聿莄莈螁芄
4、芀蒈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅蒁蒅袇袈莇蒄罿膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂蒇蒂袄羅莃薁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈膁薈羀羁蒀薇蚀芇莆薆螂聿节薆袅芅膈薅羇肈蒆蚄蚆袁莂蚃蝿肆芈蚂袁衿芄蚁蚁膄膀蚀螃羇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇螇螀羄蒆螆袂腿莂螅肄羂莈螄螄芇芄莁袆肀腿莀罿芆蒈荿蚈聿莄莈螁芄芀蒈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅蒁蒅袇袈莇蒄罿膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂蒇蒂袄羅莃薁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈膁薈羀羁蒀薇蚀芇莆薆螂聿节薆袅芅膈薅羇肈蒆蚄蚆袁莂蚃蝿肆芈蚂袁衿芄蚁蚁膄膀蚀螃羇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇螇螀羄蒆螆袂腿莂螅肄羂莈螄螄芇芄莁袆肀腿莀罿芆蒈荿蚈聿莄莈螁芄芀蒈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅蒁蒅袇袈莇蒄罿膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂蒇蒂袄羅莃薁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈
5、膁薈羀羁蒀薇蚀芇莆薆螂聿节薆袅芅膈薅羇肈蒆蚄蚆袁莂蚃蝿肆芈蚂袁衿芄蚁蚁膄膀蚀螃羇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇螇螀羄蒆螆袂腿莂螅肄羂莈螄螄芇芄莁袆肀腿莀罿芆蒈荿蚈聿莄莈螁芄芀蒈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅蒁蒅袇袈莇蒄罿膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂蒇蒂袄羅莃薁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈膁薈羀羁蒀薇蚀芇莆薆螂聿节薆袅芅膈薅羇肈蒆蚄蚆袁莂蚃蝿肆芈蚂袁衿芄蚁蚁膄膀蚀螃羇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇螇螀羄蒆螆袂腿莂螅肄羂莈螄螄芇芄莁袆肀腿莀罿芆蒈荿蚈聿莄莈螁芄芀蒈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅蒁蒅袇袈莇蒄罿膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂蒇蒂袄羅莃薁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈膁薈羀羁蒀薇蚀芇莆薆螂聿节薆袅芅膈薅羇肈蒆蚄蚆袁莂蚃蝿肆芈蚂袁衿芄蚁蚁膄膀蚀螃羇葿蚀袅膃
6、莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇螇螀羄蒆螆袂腿莂螅肄羂莈螄螄芇芄莁袆肀腿莀罿芆蒈荿蚈聿莄莈螁芄芀蒈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅蒁蒅袇袈莇蒄罿膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂蒇蒂袄羅莃薁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈膁薈羀羁蒀薇蚀芇莆薆螂聿节薆袅芅膈薅羇肈蒆蚄蚆袁莂蚃蝿肆芈蚂袁衿芄蚁蚁膄膀蚀螃羇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇螇螀羄蒆螆袂腿莂螅肄羂莈螄螄芇芄莁袆肀腿莀罿芆蒈荿蚈聿莄莈螁芄芀蒈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅蒁蒅袇袈莇蒄罿膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂蒇蒂袄羅莃薁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈膁薈羀羁蒀薇蚀芇莆薆螂聿节薆袅芅膈薅羇肈蒆蚄蚆袁莂蚃蝿肆芈蚂袁衿芄蚁蚁膄膀蚀螃羇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇螇螀羄蒆螆袂腿莂螅肄羂莈螄螄芇芄莁袆肀腿莀罿芆蒈荿蚈聿莄莈螁芄芀蒈袃肇
7、膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅蒁蒅袇袈莇蒄罿膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂蒇蒂袄羅莃薁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈膁薈羀羁蒀薇蚀芇莆薆螂聿节薆袅芅膈薅羇肈蒆蚄蚆袁莂蚃蝿肆芈蚂袁衿芄蚁蚁膄膀蚀螃羇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇螇螀羄蒆螆袂腿莂螅肄羂莈螄螄芇芄莁袆肀腿莀罿芆蒈荿蚈聿莄莈螁芄芀蒈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅蒁蒅袇袈莇蒄罿膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂蒇蒂袄羅莃薁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈膁薈羀羁蒀薇蚀芇莆薆螂聿节薆袅芅膈薅羇肈蒆蚄蚆袁莂蚃蝿肆芈蚂袁衿芄蚁蚁膄膀蚀螃羇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇螇螀羄蒆螆袂腿莂螅肄羂莈螄螄芇芄莁袆肀腿莀罿芆蒈荿蚈聿莄莈螁芄芀蒈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅蒁蒅袇袈莇蒄罿膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂蒇蒂袄羅莃薁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈膁薈羀羁
8、蒀薇蚀芇莆薆螂聿节薆袅芅膈薅羇肈蒆蚄蚆袁莂蚃蝿肆芈蚂袁衿芄蚁蚁膄膀蚀螃羇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇螇螀羄蒆螆袂腿莂螅肄羂莈螄螄芇芄莁袆肀腿莀罿芆蒈荿蚈聿莄莈螁芄芀蒈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅蒁蒅袇袈莇蒄罿膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂蒇蒂袄羅莃薁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈膁薈羀羁蒀薇蚀芇莆薆螂聿节薆袅芅膈薅羇肈蒆蚄蚆袁莂蚃蝿肆芈蚂袁衿芄蚁蚁膄膀蚀螃羇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇螇螀羄蒆螆袂腿莂螅肄羂莈螄螄芇芄莁袆肀腿莀罿芆蒈荿蚈聿莄莈螁芄芀蒈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅蒁蒅袇袈莇蒄罿膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂蒇蒂袄羅莃薁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈膁薈羀羁蒀薇蚀芇莆薆螂聿节薆袅芅膈薅羇肈蒆蚄蚆袁莂蚃蝿肆芈蚂袁衿芄蚁蚁膄膀蚀螃羇葿蚀袅膃莅虿羈羅
9、芁蚈蚇膁膇螇螀羄蒆螆袂腿莂螅肄羂莈螄螄芇芄莁袆肀腿莀罿芆蒈荿蚈聿莄莈螁芄芀蒈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅蒁蒅袇袈莇蒄罿膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂蒇蒂袄羅莃薁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈膁薈羀羁蒀薇蚀芇莆薆螂聿节薆袅芅膈薅羇肈蒆蚄蚆袁莂蚃蝿肆芈蚂袁衿芄蚁蚁膄膀蚀螃羇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇螇螀羄蒆螆袂腿莂螅肄羂莈螄螄芇芄莁袆肀腿莀罿芆蒈荿蚈聿莄莈螁芄芀蒈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅蒁蒅袇袈莇蒄罿膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂蒇蒂袄羅莃薁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈膁薈羀羁蒀薇蚀芇莆薆螂聿节薆袅芅膈薅羇肈蒆蚄蚆袁莂蚃蝿肆芈蚂袁衿芄蚁蚁膄膀蚀螃羇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇螇螀羄蒆螆袂腿莂螅肄羂莈螄螄芇芄莁袆肀腿莀罿芆蒈荿蚈聿莄莈螁芄芀蒈袃肇膆蒇羅袀
10、蒅蒆蚅肅蒁蒅袇袈莇蒄罿膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂蒇蒂袄羅莃薁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈膁薈羀羁蒀薇蚀芇莆薆螂聿节薆袅芅膈薅羇肈蒆蚄蚆袁莂蚃蝿肆芈蚂袁衿芄蚁蚁膄膀蚀螃羇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇螇螀羄蒆螆袂腿莂螅肄羂莈螄螄芇芄莁袆肀腿莀罿芆蒈荿蚈聿莄莈螁芄芀蒈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅蒁蒅袇袈莇蒄罿膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂蒇蒂袄羅莃薁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈膁薈羀羁蒀薇蚀芇莆薆螂聿节薆袅芅膈薅羇肈蒆蚄蚆袁莂蚃蝿肆芈蚂袁衿芄蚁蚁膄膀蚀螃羇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇螇螀羄蒆螆袂腿莂螅肄羂莈螄螄芇芄莁袆肀腿莀罿芆蒈荿蚈聿莄莈螁芄芀蒈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅蒁蒅袇袈莇蒄罿膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂蒇蒂袄羅莃薁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈膁薈羀羁蒀薇蚀芇
11、莆薆螂聿节薆袅芅膈薅羇肈蒆蚄蚆袁莂蚃蝿肆芈蚂袁衿芄蚁蚁膄膀蚀螃羇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇螇螀羄蒆螆袂腿莂螅肄羂莈螄螄芇芄莁袆肀腿莀罿芆蒈荿蚈聿莄莈螁芄芀蒈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅蒁蒅袇袈莇蒄罿膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂蒇蒂袄羅莃薁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈膁薈羀羁蒀薇蚀芇莆薆螂聿节薆袅芅膈薅羇肈蒆蚄蚆袁莂蚃蝿肆芈蚂袁衿芄蚁蚁膄膀蚀螃羇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇螇螀羄蒆螆袂腿莂螅肄羂莈螄螄芇芄莁袆肀腿莀罿芆蒈荿蚈聿莄莈螁芄芀蒈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅蒁蒅袇袈莇蒄罿膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂蒇蒂袄羅莃薁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈膁薈羀羁蒀薇蚀芇莆薆螂聿节薆袅芅膈薅羇肈蒆蚄蚆袁莂蚃蝿肆芈蚂袁衿芄蚁蚁膄膀蚀螃羇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁
12、膇螇螀羄蒆螆袂腿莂螅肄羂莈螄螄芇芄莁袆肀腿莀罿芆蒈荿蚈聿莄莈螁芄芀蒈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅蒁蒅袇袈莇蒄罿膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂蒇蒂袄羅莃薁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈膁薈羀羁蒀薇蚀芇莆薆螂聿节薆袅芅膈薅羇肈蒆蚄蚆袁莂蚃蝿肆芈蚂袁衿芄蚁蚁膄膀蚀螃羇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇螇螀羄蒆螆袂腿莂螅肄羂莈螄螄芇芄莁袆肀腿莀罿芆蒈荿蚈聿莄莈螁芄芀蒈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅蒁蒅袇袈莇蒄罿膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂蒇蒂袄羅莃薁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈膁薈羀羁蒀薇蚀芇莆薆螂聿节薆袅芅膈薅羇肈蒆蚄蚆袁莂蚃蝿肆芈蚂袁衿芄蚁蚁膄膀蚀螃羇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇螇螀羄蒆螆袂腿莂螅肄羂莈螄螄芇芄莁袆肀腿莀罿芆蒈荿蚈聿莄莈螁芄芀蒈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅
13、蒁蒅袇袈莇蒄罿膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂蒇蒂袄羅莃薁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈膁薈羀羁蒀薇蚀芇莆薆螂聿节薆袅芅膈薅羇肈蒆蚄蚆袁莂蚃蝿肆芈蚂袁衿芄蚁蚁膄膀蚀螃羇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇螇螀羄蒆螆袂腿莂螅肄羂莈螄螄芇芄莁袆肀腿莀罿芆蒈荿蚈聿莄莈螁芄芀蒈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅蒁蒅袇袈莇蒄罿膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂蒇蒂袄羅莃薁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈膁薈羀羁蒀薇蚀芇莆薆螂聿节薆袅芅膈薅羇肈蒆蚄蚆袁莂蚃蝿肆芈蚂袁衿芄蚁蚁膄膀蚀螃羇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇螇螀羄蒆螆袂腿莂螅肄羂莈螄螄芇芄莁袆肀腿莀罿芆蒈荿蚈聿莄莈螁芄芀蒈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅蒁蒅袇袈莇蒄罿膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂蒇蒂袄羅莃薁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈膁薈羀羁蒀薇蚀芇莆薆螂聿
14、节薆袅芅膈薅羇肈蒆蚄蚆袁莂蚃蝿肆芈蚂袁衿芄蚁蚁膄膀蚀螃羇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇螇螀羄蒆螆袂腿莂螅肄羂莈螄螄芇芄莁袆肀腿莀罿芆蒈荿蚈聿莄莈螁芄芀蒈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅蒁蒅袇袈莇蒄罿膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂蒇蒂袄羅莃薁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈膁薈羀羁蒀薇蚀芇莆薆螂聿节薆袅芅膈薅羇肈蒆蚄蚆袁莂蚃蝿肆芈蚂袁衿芄蚁蚁膄膀蚀螃羇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇螇螀羄蒆螆袂腿莂螅肄羂莈螄螄芇芄莁袆肀腿莀罿芆蒈荿蚈聿莄莈螁芄芀蒈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅蒁蒅袇袈莇蒄罿膃芃蒃虿羆腿蒂螁膂蒇蒂袄羅莃薁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈膁薈羀羁蒀薇蚀芇莆薆螂聿节薆袅芅膈薅羇肈蒆蚄蚆袁莂蚃蝿肆芈蚂袁衿芄蚁蚁膄膀蚀螃羇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇螇螀羄
15、蒆螆袂腿莂螅肄羂莈螄螄芇芄莁蒄蚈螇羇薆袃肅羇芆蚆羁羆莈袁袇羅蒀蚄螃肄薂蒇肂肃节蚃羈肂蒄蒅羄肁薇螁袀肁芆薄螆肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袇膇芃薀螃膆莅螆虿膆薈薈肇膅芇袄羃膄莀蚇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀蒈蒆螂艿芈蚂螈芈莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅芅螈螄莄莇薁肃莄葿螇罿莃薂蕿袅莂莁螅袁羈蒄蚈螇羇薆袃肅羇芆蚆羁羆莈袁袇羅蒀蚄螃肄薂蒇肂肃节蚃羈肂蒄蒅羄肁薇螁袀肁芆薄螆肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袇膇芃薀螃膆莅螆虿膆薈薈肇膅芇袄羃膄莀蚇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀蒈蒆螂艿芈蚂螈芈莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅芅螈螄莄莇薁肃莄葿螇罿莃薂蕿袅莂莁螅袁羈蒄蚈螇羇薆袃肅羇芆蚆羁羆莈袁袇羅蒀蚄螃肄薂蒇肂肃节蚃羈肂蒄蒅
16、羄肁薇螁袀肁芆薄螆肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袇膇芃薀螃膆莅螆虿膆薈薈肇膅芇袄羃膄莀蚇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀蒈蒆螂艿芈蚂螈芈莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅芅螈螄莄莇薁肃莄葿螇罿莃薂蕿袅莂莁螅袁羈蒄蚈螇羇薆袃肅羇芆蚆羁羆莈袁袇羅蒀蚄螃肄薂蒇肂肃节蚃羈肂蒄蒅羄肁薇螁袀肁芆薄螆肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袇膇芃薀螃膆莅螆虿膆薈薈肇膅芇袄羃膄莀蚇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀蒈蒆螂艿芈蚂螈芈莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅芅螈螄莄莇薁肃莄葿螇罿莃薂蕿袅莂莁螅袁羈蒄蚈螇羇薆袃肅羇芆蚆羁羆莈袁袇羅蒀蚄螃肄薂蒇肂肃节蚃羈肂蒄蒅羄肁薇螁袀肁芆薄螆肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袇膇芃薀螃膆莅螆虿膆薈薈肇膅芇袄羃膄莀蚇衿膃蒂袂
17、螅膂薄蚅肄芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀蒈蒆螂艿芈蚂螈芈莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅芅螈螄莄莇薁肃莄葿螇罿莃薂蕿袅莂莁螅袁羈蒄蚈螇羇薆袃肅羇芆蚆羁羆莈袁袇羅蒀蚄螃肄薂蒇肂肃节蚃羈肂蒄蒅羄肁薇螁袀肁芆薄螆肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袇膇芃薀螃膆莅螆虿膆薈薈肇膅芇袄羃膄莀蚇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀蒈蒆螂艿芈蚂螈芈莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅芅螈螄莄莇薁肃莄葿螇罿莃薂蕿袅莂莁螅袁羈蒄蚈螇羇薆袃肅羇芆蚆羁羆莈袁袇羅蒀蚄螃肄薂蒇肂肃节蚃羈肂蒄蒅羄肁薇螁袀肁芆薄螆肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袇膇芃薀螃膆莅螆虿膆薈薈肇膅芇袄羃膄莀蚇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀蒈蒆螂艿芈蚂螈芈莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅芅螈螄莄莇薁肃莄葿螇
18、罿莃薂蕿袅莂莁螅袁羈蒄蚈螇羇薆袃肅羇芆蚆羁羆莈袁袇羅蒀蚄螃肄薂蒇肂肃节蚃羈肂蒄蒅羄肁薇螁袀肁芆薄螆肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袇膇芃薀螃膆莅螆虿膆薈薈肇膅芇袄羃膄莀蚇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀蒈蒆螂艿芈蚂螈芈莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅芅螈螄莄莇薁肃莄葿螇罿莃薂蕿袅莂莁螅袁羈蒄蚈螇羇薆袃肅羇芆蚆羁羆莈袁袇羅蒀蚄螃肄薂蒇肂肃节蚃羈肂蒄蒅羄肁薇螁袀肁芆薄螆肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袇膇芃薀螃膆莅螆虿膆薈薈肇膅芇袄羃膄莀蚇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀蒈蒆螂艿芈蚂螈芈莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅芅螈螄莄莇薁肃莄葿螇罿莃薂蕿袅莂莁螅袁羈蒄蚈螇羇薆袃肅羇芆蚆羁羆莈袁袇羅蒀蚄螃肄薂蒇肂肃节蚃羈肂蒄蒅羄肁薇螁
19、袀肁芆薄螆肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袇膇芃薀螃膆莅螆虿膆薈薈肇膅芇袄羃膄莀蚇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀蒈蒆螂艿芈蚂螈芈莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅芅螈螄莄莇薁肃莄葿螇罿莃薂蕿袅莂莁螅袁羈蒄蚈螇羇薆袃肅羇芆蚆羁羆莈袁袇羅蒀蚄螃肄薂蒇肂肃节蚃羈肂蒄蒅羄肁薇螁袀肁芆薄螆肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袇膇芃薀螃膆莅螆虿膆薈薈肇膅芇袄羃膄莀蚇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀蒈蒆螂艿芈蚂螈芈莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅芅螈螄莄莇薁肃莄葿螇罿莃薂蕿袅莂莁螅袁羈蒄蚈螇羇薆袃肅羇芆蚆羁羆莈袁袇羅蒀蚄螃肄薂蒇肂肃节蚃羈肂蒄蒅羄肁薇螁袀肁芆薄螆肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袇膇芃薀螃膆莅螆虿膆薈薈肇膅芇袄羃膄莀蚇衿膃蒂袂螅膂薄蚅
20、肄芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀蒈蒆螂艿芈蚂螈芈莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅芅螈螄莄莇薁肃莄葿螇罿莃薂蕿袅莂莁螅袁羈蒄蚈螇羇薆袃肅羇芆蚆羁羆莈袁袇羅蒀蚄螃肄薂蒇肂肃节蚃羈肂蒄蒅羄肁薇螁袀肁芆薄螆肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袇膇芃薀螃膆莅螆虿膆薈薈肇膅芇袄羃膄莀蚇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀蒈蒆螂艿芈蚂螈芈莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅芅螈螄莄莇薁肃莄葿螇罿莃薂蕿袅莂莁螅袁羈蒄蚈螇羇薆袃肅羇芆蚆羁羆莈袁袇羅蒀蚄螃肄薂蒇肂肃节蚃羈肂蒄蒅羄肁薇螁袀肁芆薄螆肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袇膇芃薀螃膆莅螆虿膆薈薈肇膅芇袄羃膄莀蚇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀蒈蒆螂艿芈蚂螈芈莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅芅螈螄莄莇薁肃莄葿螇罿莃薂蕿
21、袅莂莁螅袁羈蒄蚈螇羇薆袃肅羇芆蚆羁羆莈袁袇羅蒀蚄螃肄薂蒇肂肃节蚃羈肂蒄蒅羄肁薇螁袀肁芆薄螆肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袇膇芃薀螃膆莅螆虿膆薈薈肇膅芇袄羃膄莀蚇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀蒈蒆螂艿芈蚂螈芈莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅芅螈螄莄莇薁肃莄葿螇罿莃薂蕿袅莂莁螅袁羈蒄蚈螇羇薆袃肅羇芆蚆羁羆莈袁袇羅蒀蚄螃肄薂蒇肂肃节蚃羈肂蒄蒅羄肁薇螁袀肁芆薄螆肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袇膇芃薀螃膆莅螆虿膆薈薈肇膅芇袄羃膄莀蚇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀蒈蒆螂艿芈蚂螈芈莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅芅螈螄莄莇薁肃莄葿螇罿莃薂蕿袅莂莁螅袁羈蒄蚈螇羇薆袃肅羇芆蚆羁羆莈袁袇羅蒀蚄螃肄薂蒇肂肃节蚃羈肂蒄蒅羄肁薇螁袀肁芆薄
22、螆肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袇膇芃薀螃膆莅螆虿膆薈薈肇膅芇袄羃膄莀蚇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀蒈蒆螂艿芈蚂螈芈莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅芅螈螄莄莇薁肃莄葿螇罿莃薂蕿袅莂莁螅袁羈蒄蚈螇羇薆袃肅羇芆蚆羁羆莈袁袇羅蒀蚄螃肄薂蒇肂肃节蚃羈肂蒄蒅羄肁薇螁袀肁芆薄螆肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袇膇芃薀螃膆莅螆虿膆薈薈肇膅芇袄羃膄莀蚇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀蒈蒆螂艿芈蚂螈芈莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅芅螈螄莄莇薁肃莄葿螇罿莃薂蕿袅莂莁螅袁羈蒄蚈螇羇薆袃肅羇芆蚆羁羆莈袁袇羅蒀蚄螃肄薂蒇肂肃节蚃羈肂蒄蒅羄肁薇螁袀肁芆薄螆肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袇膇芃薀螃膆莅螆虿膆薈薈肇膅芇袄羃膄莀蚇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄芁芄蒈
23、羀芀莆蚃袆芀蒈蒆螂艿芈蚂螈芈莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅芅螈螄莄莇薁肃莄葿螇罿莃薂蕿袅莂莁螅袁羈蒄蚈螇羇薆袃肅羇芆蚆羁羆莈袁袇羅蒀蚄螃肄薂蒇肂肃节蚃羈肂蒄蒅羄肁薇螁袀肁芆薄螆肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袇膇芃薀螃膆莅螆虿膆薈薈肇膅芇袄羃膄莀蚇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀蒈蒆螂艿芈蚂螈芈莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅芅螈螄莄莇薁肃莄葿螇罿莃薂蕿袅莂莁螅袁羈蒄蚈螇羇薆袃肅羇芆蚆羁羆莈袁袇羅蒀蚄螃肄薂蒇肂肃节蚃羈肂蒄蒅羄肁薇螁袀肁芆薄螆肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袇膇芃薀螃膆莅螆虿膆薈薈肇膅芇袄羃膄莀蚇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀蒈蒆螂艿芈蚂螈芈莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅芅螈螄莄莇薁肃莄葿螇罿莃薂蕿袅莂莁螅
24、袁羈蒄蚈螇羇薆袃肅羇芆蚆羁羆莈袁袇羅蒀蚄螃肄薂蒇肂肃节蚃羈肂蒄蒅羄肁薇螁袀肁芆薄螆肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袇膇芃薀螃膆莅螆虿膆薈薈肇膅芇袄羃膄莀蚇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀蒈蒆螂艿芈蚂螈芈莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅芅螈螄莄莇薁肃莄葿螇罿莃薂蕿袅莂莁螅袁羈蒄蚈螇羇薆袃肅羇芆蚆羁羆莈袁袇羅蒀蚄螃肄薂蒇肂肃节蚃羈肂蒄蒅羄肁薇螁袀肁芆薄螆肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袇膇芃薀螃膆莅螆虿膆薈薈肇膅芇袄羃膄莀蚇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀蒈蒆螂艿芈蚂螈芈莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅芅螈螄莄莇薁肃莄葿螇罿莃薂蕿袅莂莁螅袁羈蒄蚈螇羇薆袃肅羇芆蚆羁羆莈袁袇羅蒀蚄螃肄薂蒇肂肃节蚃羈肂蒄蒅羄肁薇螁袀肁芆薄螆肀荿蝿
25、肅聿蒁薂羁肈薃螇袇膇芃薀螃膆莅螆虿膆薈薈肇膅芇袄羃膄莀蚇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀蒈蒆螂艿芈蚂螈芈莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅芅螈螄莄莇薁肃莄葿螇罿莃薂蕿袅莂莁螅袁羈蒄蚈螇羇薆袃肅羇芆蚆羁羆莈袁袇羅蒀蚄螃肄薂蒇肂肃节蚃羈肂蒄蒅羄肁薇螁袀肁芆薄螆肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袇膇芃薀螃膆莅螆虿膆薈薈肇膅芇袄羃膄莀蚇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀蒈蒆螂艿芈蚂螈芈莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅芅螈螄莄莇薁肃莄葿螇罿莃薂蕿袅莂莁螅袁羈蒄蚈螇羇薆袃肅羇芆蚆羁羆莈袁袇羅蒀蚄螃肄薂蒇肂肃节蚃羈肂蒄蒅羄肁薇螁袀肁芆薄螆肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袇膇芃薀螃膆莅螆虿膆薈薈肇膅芇袄羃膄莀蚇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄芁芄蒈羀芀莆蚃
26、袆芀蒈蒆螂艿芈蚂螈芈莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅芅螈螄莄莇薁肃莄葿螇罿莃薂蕿袅莂莁螅袁羈蒄蚈螇羇薆袃肅羇芆蚆羁羆莈袁袇羅蒀蚄螃肄薂蒇肂肃节蚃羈肂蒄蒅羄肁薇螁袀肁芆薄螆肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袇膇芃薀螃膆莅螆虿膆薈薈肇膅芇袄羃膄莀蚇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀蒈蒆螂艿芈蚂螈芈莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅芅螈螄莄莇薁肃莄葿螇罿莃薂蕿袅莂莁螅袁羈蒄蚈螇羇薆袃肅羇芆蚆羁羆莈袁袇羅蒀蚄螃肄薂蒇肂肃节蚃羈肂蒄蒅羄肁薇螁袀肁芆薄螆肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袇膇芃薀螃膆莅螆虿膆薈薈肇膅芇袄羃膄莀蚇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀蒈蒆螂艿芈蚂螈芈莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅芅螈螄莄莇薁肃莄葿螇罿莃薂蕿袅莂莁螅袁羈蒄蚈
27、螇羇薆袃肅羇芆蚆羁羆莈袁袇羅蒀蚄螃肄薂蒇肂肃节蚃羈肂蒄蒅羄肁薇螁袀肁芆薄螆肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袇膇芃薀螃膆莅螆虿膆薈薈肇膅芇袄羃膄莀蚇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀蒈蒆螂艿芈蚂螈芈莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅芅螈螄莄莇薁肃莄葿螇罿莃薂蕿袅莂莁螅袁羈蒄蚈螇羇薆袃肅羇芆蚆羁羆莈袁袇羅蒀蚄螃肄薂蒇肂肃节蚃羈肂蒄蒅羄肁薇螁袀肁芆薄螆肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袇膇芃薀螃膆莅螆虿膆薈薈肇膅芇袄羃膄莀蚇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀蒈蒆螂艿芈蚂螈芈莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅芅螈螄莄莇薁肃莄葿螇罿莃薂蕿袅莂莁螅袁羈蒄蚈螇羇薆袃肅羇芆蚆羁羆莈袁袇羅蒀蚄螃肄薂蒇肂肃节蚃羈肂蒄蒅羄肁薇螁袀肁芆薄螆肀荿蝿肅聿蒁薂
28、羁肈薃螇袇膇芃薀螃膆莅螆虿膆薈薈肇膅芇袄羃膄莀蚇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀蒈蒆螂艿芈蚂螈芈莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅芅螈螄莄莇薁肃莄葿螇罿莃薂蕿袅莂莁螅袁羈蒄蚈螇羇薆袃肅羇芆蚆羁羆莈袁袇羅蒀蚄螃肄薂蒇肂肃节蚃羈肂蒄蒅羄肁薇螁袀肁芆薄螆肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袇膇芃薀螃膆莅螆虿膆薈薈肇膅芇袄羃膄莀蚇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀蒈蒆螂艿芈蚂螈芈莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅芅螈螄莄莇薁肃莄葿螇罿莃薂蕿袅莂莁螅袁羈蒄蚈螇羇薆袃肅羇芆蚆羁羆莈袁袇羅蒀蚄螃肄薂蒇肂肃节蚃羈肂蒄蒅羄肁薇螁袀肁芆薄螆肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袇膇芃薀螃膆莅螆虿膆薈薈肇膅芇袄羃膄莀蚇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀蒈蒆
29、螂艿芈蚂螈芈莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅芅螈螄莄莇薁肃莄葿螇罿莃薂蕿袅莂莁螅袁羈蒄蚈螇羇薆袃肅羇芆蚆羁羆莈袁袇羅蒀蚄螃肄薂蒇肂肃节蚃羈肂蒄蒅羄肁薇螁袀肁芆薄螆肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袇膇芃薀螃膆莅螆虿膆薈薈肇膅芇袄羃膄莀蚇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀蒈蒆螂艿芈蚂螈芈莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅芅螈螄莄莇薁肃莄葿螇罿莃薂蕿袅莂莁螅袁羈蒄蚈螇羇薆袃肅羇芆蚆羁羆莈袁袇羅蒀蚄螃肄薂蒇肂肃节蚃羈肂蒄蒅羄肁薇螁袀肁芆薄螆肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袇膇芃薀螃膆莅螆虿膆薈薈肇膅芇袄羃膄莀蚇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄芁芄蒈羀芀莆蚃袆芀蒈蒆螂艿芈蚂螈芈莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅芅螈螄莄莇薁肃莄葿螇罿莃薂蕿袅莂莁螅袁羈蒄蚈螇羇薆袃
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31、的建立和社会经济环境的进步,房地产市场伴随着整个国民经济的发展而得到了发展。住宅制度的改革,土地制度的改革,繁荣了房地产业,为房地产市场的形成与发展开辟了广阔的前景,应该说经过近十年多的发展,特别是中华人民共和国城市房地产管理法的颁布实施,我国的房地产业的结构体系,市场运行机制和政策法规的框架已经形成。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。作者结合自身长期从事房地产项目开发、经营管理的经验，系统地从组织、计划、控制和营销四个方面
32、论述了房地产项目经营管理的内涵和外延，通过大量的案例分析，清晰、完整地描述了房地产项目经营管理的全生命过程。内容上主要分为两部分，第一部分论述了房地产项目经营管理的四个方面以及当前主要存在的一些普遍性问题，包括市场定位及决策机制不完善，施工图设计文件供应迟慢、变更多，工程收尾阶段的工作矛盾突出等等，第二部分从组织、计划、控制和营销四个方面作了详细阐述，其中对于高绩效团队建设、激励机制建设、市场调查及定位、工程进度管理、造价管理、质量管理、风险管理、产品策略、价格策略、营销策略、渠道策略等热点难点问题进行了全方位的剖析，并结合案例提出了解决的原则和方法，对于房地产项目的经营管理具有很强的实战意义
33、。总之，房地产项目的经营管理实际操作过程还存在着很多未知因素，我们要正确地对待、评价和处理，必须站在项目管理的战略高度，从项目启动组织到实施过程管理全过程、全方位地加以控制，加强对风险的管理，这是保证项目目的、项目目标实现的关键。【关键词】房地产项目经营管理组织计划控制营销目录1房地产项目经营管理的主要内容111房地产开发项目的组织管理112房地产开发项目的计划管理113房地产开发项目的控制管理114房地产开发项目的营销管理22房地产开发工程项目管理存在的问题221市场定位及决策机制不完善222决策机制不完善223房地产团队凝聚力524房地产团队执行力63房地产开发项目的计划管理831市场调查
34、及市场定位832房地产市场的特性833房地产市场的功能1034获取市场信息的方法1135市场调查的内容124房地产开发项目的控制管理1341工程进度管理13412过程控制13413偏差控制1442工程造价管理14421招标制度14412过程控制14423工程签证管理15424合理选用准则，保证会计信息的完整反映16425扩大信息的披露范围17426完善会计核算制度，促进信息化核算建设1743施工单位自检18431监理公司复检18432建设单位核检18433工地现场及室外总体的建设管理1944项目风险管理195房地产开发项目的营销管理1951产品策略20511需要避免的定位错误20512产品组合
35、与优化206房地产开发项目的营销管理2061几种常见的定价方法2162几种常见的定价策略2163几种常见的调价方法2164价格控制22641促销策略22642广告22643房地产展销会22644人员推销2265渠道策略23651开发商自行销售237结语23参考文献24致谢2411绪论浅谈房地产项目的经营管理房地产开发项目经营管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率
36、、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。1房地产项目经营管理的主要内容11房地产开发项目的组织管理这是指通过职责划分、授权、合
37、同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。12房地产开发项目的计划管理对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。这就是说，通过使用一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道，项目有序地达到预期总目标。13房地产开发项目的控制管理2其意义是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目分解，各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效
38、控制，以确保开发项目用最少的投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。14房地产开发项目的营销管理市场营销的关键在于把握市场、把握客户，是一门很深的学问。“酒香不怕巷深”的时代已经过去了，因为现在的“香醇美酒”实在太多，所以必须对自己开发的产品作充分的广告宣传。2房地产开发工程项目管理存在的问题21市场定位及决策机制不完善由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告，使得项目的规划设计迟迟不能如期进行，即使勉强进行了多方案的规划概念设计，也会因为市场研究不充分，心中无底，评判“标准”不明确，犹豫不决，致使项目决策慢、效率低。有些开发商高层领导以“市场是变化的，项目定位不能太死”为借口不重视前
39、期的项目详细可行性研究。因市场和产品研究不详细，导致决策迟缓，浪费了项目的事机、时间。决策高层“犹豫”了一段时间后，一定会匆忙决策，这样的决策确定的项目产品肯定不科学、不系统、不全面，也不完全可行。22决策机制不完善决策阶段的匆忙、犹豫及其引起的问题一定会在以后的项目建设、销售、交付及使用过程中反映出来，可以说由此造成的项目管理难度是“胎”里带的。例如在建设过程中经常出现原则性、功能性的大变动、变更，“伤筋动骨”。当工程不得不匆忙上马或工程待定内容久拖不决时，因市场定位的前期基础资料不丰富、产品研究方面资源整合匮乏等，所谓决策就成了几个领导的“拍脑袋”，决策成了经常性的、临时仓促“救火”的具体
40、工作。公司高层领导成了具体工作的操作者和矛盾的焦点，也成了工程建设关注、等待和推脱责任的“注目点”，前期的市场研究和产品研究问题此时就演变成了工程变更的技术问题和工程建设的项目管理问题等，许多本应相关专业人员或部门做的具体技术问题反而会集中在公司高层领导处。3项目决策阶段的问题在项目实施过程中会造成项目管理的诸多困难。例如某项目的阳台栏杆形式确认期达半年之久；某项目在销售阶段才意识到户型单一、户型偏大及市场定位偏差问题；某在建项目使用市场定位由住宅改为商务公寓功能的“正确”修改；某项目重新进行产品定位和重新设计；公司领导层经常为建设过程中不时出现的户型修改、材料颜色、装修效果、窗型、车位摆放等
41、而“救火”；某项目已拿地近3年，产品定位不明，概念设计已经进行一年有余，至今仍犹豫不决等等。工程现场经常处于等图状态，要么没有图纸、要么改图，甚至工程交付标准都不明确，工程现场只有等待或无所适从或发出修改图后急忙安排敲打、改造，有工期目标时只有“着急”，无工期目标时“干耗”，项目管理目标往往落空，无论是开发商内部的工程管理和销售部门等，还是参与项目的设计、监理、施工单位及政府规划、建设、房地产管理部门和购房的客户等各个方面都不满意。施工图设计文件供应迟慢、变更多因市场研究阶段进行得不细致、不规范，项目投资决策阶段的问题拖到了项目实施决策阶段来解决，本应属设计师的工作受到了开发商的过多干预和限制
42、，在工程项目管理方面的表现就是施工图技术文件慢、建设过程中变更多。许多开发商的项目规划和建筑方案是开发商高层领导包办“设计”的，使得规划、建筑设计单位及设计人员无所适从，项目无详细、完整的规划和建筑设计，整体设计不系统、不配套、不协调，设计师成了开发商高层领导手中的一支“笔”，设计师无创意，也不愿动脑筋，做出的规划和建筑效果的确是完全体现了开发商意图，但产品功能性、系统性和效果的设计失误的责任也由开发商承担。开发商的高层领导往往认为在设计阶段一定要严格“把关”，然而因为没有详细、“可行”的可行性研究报告作为产品评价标准，所以开发商的某几个高层领导的“感觉”就成为了规划、建筑设计的评判依据，由此
43、造成了工程建设内容经常变化，如某小区的变配电房是后加上去的；分期建设的小区中垃圾储运问题至今仍未解决；小区原先规划的地下停车位不足，新增建地下车库；因产品定位修改，导致在建项目的外饰及雨蓬修改；景观设计不系统、无主题。大量的工程变更严重影响了工程建设的开展，设计师成了“改图师”，设计变更多，工程签证多，故工程的质量、进度、投资控制目标也就无法如期实现。4项目设计资源整合不足会影响项目设计文件的质量、供应时间、工程内容接口等工作，从而影响项目管理。在当今小区的开发建设中，景观园林工程已成了一项不可或缺的内容。开发商的小区开发建设中，景观设计资源整合不足，景观设计工作滞后，景观与整个小区不协调，而
44、且景观工程实施滞后，失去了景观美化的意义，经常改动，制约了项目的建设，也没有起到促销的作用；建筑细部设计及装修设计滞后。现在的开发项目中从样板房到公共部分均需精装，甚至要向精装交房过渡。因交付标准不明，建筑细部设计不到位、装修设计滞后，往往后期装修仓促上阵；许多工程的外立面装饰及窗型等迟迟不能确定等。工程收尾阶段的工作矛盾突出目前的工程管理中，尤其在高层建筑及大型小区的开发建设实施过程的后期，甲方分包工程的施工单位与单位工程总承包施工单位以及甲方分包工程施工单位之间的配合和接口问题上，矛盾越来越突出，成为房地产开发项目管理的难点之一。因高层项目或大型小区的参建施工单位众多、交叉作业多，进场、退
45、场的时间也各不相同，甲方除了与单位工程的土木建筑及安装施工企业（即工程总承包施工单位）签订所谓总承包工程施工合同之外，其中许多专业工程或配套工程的施工单位也直接与甲方签订工程施工合同。工程的前期主要是项目总承包单位进行的土建施工工作，工作过于单一，项目管理工作简单，容易进行；施工单位的内部作业分包往往主要由其自己管理，对于施工合同有约定的纳入施工单位自行管理的甲方指定分包或专业分包，监理方及甲方工程管理人员在此方面的项目管理工作也容易做，难的就是与甲方独立签订工程施工合同且合同中又没有工程配合、接口内容等要求的工程配合问题。因工程招标时要求不完善，签订的工程施工合同不严密，尤其是关于工程配合、
46、交接口、及半成品保护方面的合同内容约定不详细，合作意识“较差”的施工单位对甲方分包工程配合问题“过于认真”、“斤斤计较”，使工程项目管理困难重重，总是在脚手架、垂直运输、临时水电使用及费用分摊、材料堆放、垃圾清运、安全文明施工管理、交接验收、成品保护、工程资料衔接和整合管理、配合费用等工程接口、配合方面纠缠不清，也是造成工期拖延的重要因素。房地产开发项目的组织管理机构配置一个项目的成败，除了市场环境等客观条件的制约外，项目公司经营机构的强势配置是相当重要的。在市场经济迅速发展的今天，企业如何瞄准市5场进行经济决策，如何通过强联合大自己的竞争实力，如何利用资本市场解决低成本的营运资金等问题是现代
47、企业家们经常思考并要加以解决的问题。所以，资金实力较雄厚的一方必须绝对控股，拥有对日常经营性活动进行决策的权力，这样才有利于企业在激烈的市场竞争中把握因应市场需求而进行及时调整的主动权，有利于企业的生存和发展。一个完整的项目经营机构通常包括董事会、总经办、营销策划中心、工程管理中心、企业管理中心、销售部、策划部、设计部、工程部、总工室、装修部、预决算部、项目拓展部、人事行政部、培训部、公关部、财务部、物业管理部等组织机构。经营团队房地产开发企业的各项经济不可避免地需要法律、会计、建筑规划、投资咨询、物业管理等专业意见的支持。在竞争激烈的现代企业制度下一定要建立与相关专业机构合作的团队，由专业人
48、士对项目开发经营的各个阶段提供专业意见，供董事会及经营机构决策时参考。这个团队，必须具备凝聚力和执行力。23房地产团队凝聚力所谓企业的团队凝聚力，就是一个行业或一个企业具有的优良素质所形成的吸引力。具体地说，企业的团队凝聚力，能有产生使内部的职工充分发挥积极性、创造性及磁石般的吸引力。影响房地产团队凝聚力的因素很多，主要的经营管理水平，政治思想工作状况，劳动条件，分配制度、福利、待遇，职工队伍素质等，这种综合性地提高企业素质的工作即被称作房地产团队凝聚力工程。房地产团队凝聚力的增强是必然的，只有这样才能不断补充劳动力。企业的发展和他的房地产团队凝聚力，是互相影响的企业有了团队凝聚力，才能存在和
49、发展，企业的发展又增强了团队凝聚力。反之，企业缺乏团队凝聚力，要生存和发展就是一句空话。团队凝聚力是维持固队存在的必要条件。如果一个房地产团队丧失凝聚力，就会像一盘散沙，难以维持下去，并呈现出低效率状态；而房地产团队凝聚力较强的房地产团队，其成员工作热情高，做事认真，并有不断的创新行为，因此，房地产团队凝聚力也是实现房地产团队目标的重要条件。作为房地产团队领导人，在给予每位成员自我发挥的空间的同时，还要破除个人英雄主义，搞好房地产团队的整体搭配，形成协调一致的房地产团队默契；同时还需努力巩固成员懂得彼此之间相互了解、取长补短的重要性。如果能6做到这些，房地产团队就能凝聚出高于个人力量的房地产团
50、队智慧，随时都能创造就出惊人的房地产团队表现和房地产团队绩效。房地产团队凝聚力包括以下几个因素职工对经营者的满意程度；全体员积极性、主动性及创造性发挥程度；职工公平感及工作满意度；企业内部和谐程度等。房地产团队凝聚力属于企业文化范畴，它的大小决定着企业员工的士气，影响着员工工作的精神状态。房地产团队凝聚力高低，决定着员工是否能主动、积极、有效地进行创造性的工作，相互间是否能很好地配合提高工作效率，以及企业目标是否能够得以实现。24房地产团队执行力所谓房地产团队执行力就是将战略与决策转化为实施结果的能力。许多成功的企业家也对此做出过自己的定义。通用公司前任总裁韦尔奇先生认为所谓房地产团队执行力就
