1、 - 1 - 南靖县城中心主城区土地房屋征收补偿办法 为进一步规范南靖县城中心主城区土地房屋征收补偿工作，切实维护征收当事人合法权益，促进和谐征收，保障城市建设的顺利实施，根据中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国土地管理法 国有土地上房屋征收与补偿条例 福建省实施 办法福建省实施 办法和其他有关法律、法规，结合南靖县城实际情况，制定本 办法。 第一章 总 则 第一条 适用范围 本补偿办法适用于南靖县城中心主城区（由县城乡规划行政主管部门确定的范围）土地、房屋（建筑物、构筑物、附属物）征收，需要进行补偿、安置的。 第二条 征收区域 以规划部门确定的项目征收红线图为准。 第三条 征收人、征收部门
2、、征收实施单位、被征收人、征收期限 （一） 征收人：南靖县人民政府 （二） 征收部门：南靖县城乡规划建设局 南靖县国土局 征收部门可自行或委托征收实施单位与被征收人签订土- 2 - 地房屋征收补偿协议（简称协议）。 （三） 征收实施单位：山城镇人民政府、各 项目业主。各项目成立相应指挥部为该项目征收指挥协调机构。 （四） 被征收人： 项目征收红线范围内的土地、建筑物、构筑物及附属物、地面附着物的 所有人 或使用人 。 （五） 征收期限：以南靖县人民政府发 布 征收决定公告 规定 的 时间 期限 为准。 第四条 土地房屋征收补偿安置资金 各项目设立土地房屋征收补偿安置专项资金，专款专用，接受征收
3、部门的监督管理。 第五条 土地房屋权属及 补偿 面积的认定 （一） 权属认定。 被征收房屋和土地的 权属 以不动产权证、房屋所有权证、土地使用证、宅基地使用证等记载的 权利人 为准，若有争议的， 以 人民法院 生效 的判 决书、调解书、裁定书等法律文书为准 ， 以 权属 证书或生效法律文书上登记的权利人为被征收人；没有上列权属证书 或 生效法律文书的，以实际所有人为被征收人，不得析产分户或分割转让。 （二） 补偿 面积认定 1.被征收房屋和土地的补偿面积以不动产权证、房屋所有权证、土地使用证、宅基地使用证等登记的面积为准，若有争议的，以人民法院 生效 的判决书、调解书、裁定书等法律文书为准。
4、- 3 - 2.符合下列情形的，可视为土地或房屋手续完整，按记载的面积为准。 （ 1） 持有人民法院生效的判决书、调解书、裁定书等法律文书的； （ 2） 国土部门批准的建设用 地批准书 ， 城乡规划建设行政主管部门批准的建设工程规划许可证 、 城乡集体 （个人） 住宅建设准建证 、 建设开工证等合法有效文书依据资料的； （ 3） 已经向县、镇 人民 政府，国土、城乡规划建设行政主管部门缴交行政处罚税费的，提供经拍卖取得产权相关资料的。 （ 4） 相关批准证件或红线图中只记载建筑面积没有标明层数的，以该建筑面积为准建面积；只标明层数，没有记载建筑面积的，以记载的用地面积乘以批建层数的面积为准建面
5、积；有记载建筑面积同时标明层数的，按上述方法取较大值为准建面积。 3.征收范围内手续不完整的房屋，若被征收人能在征收 公告期限内主动签订协议并完成房屋搬迁腾房的可按下列规定认定其有效面积： （ 1） 征收房屋属 1995 年版地形图上有标明但未经批准的，以原房屋实际建筑面积给予认定。 （ 2） 征收房屋属 1995 年版地形图上无标明但 2008 年航拍地形图有标明未经批准的，以原房屋实测建筑面积的 80- 4 - 给予认定。 （ 3） 征收房屋属 2008年航拍地形图上没有标明的 但 2014年 2 月 17日前已建设完整的，以原房屋实测建筑面积的 60认定。 （ 4） 征收房屋属 2014
6、 年 2 月 17 日至项目征收公告发布之日止期间新建、续建、改建、扩建完整的和本 项 上述 2、 3目 未予以认定的房屋面积，能在征收公告规定的期限内按要求签订协议并 完成搬迁腾 房的，可按不同的建筑结构 (框架720 元 / ，砖混加结构柱 690元 / ，砖混 660 元 / ，砖木、土木、石结构 390元 / )补给建筑材料费 ， 用地按原用途补偿，不享受本办法相关的补助、奖励 ，不予产权调换 。 （ 5） 征收公告发布之日后建设的违法建筑物面积一律不予认定，一律不予补偿。 4.被征收房屋设有阁楼、梯间的，檐口高度净高在 2.2米 及 以上 的 按房屋补偿 ；在 上述各版地形图上无标明
7、的， 其 时间节点按与其所接触的下一层房屋对应年份地形图标明认 定；檐口高度净高不足 2.2 米，不作为房屋建筑面积计算，按附属物给予补偿。 5.沿街走廊面积按实际面积的 50%计入房屋面积给予补偿。 6.被征收房屋的建筑面积按房产测量规范（中华人民共和国国家标准 GB/T17986.1-2000）规定计算。 - 5 - （ 三 ） 被征收人提供的产权证明 所记载（标明） 的地址、四至范围必须与被征收的土地房屋情况相符。 （ 四 ） 被征收房屋、土地权属、面积、用途认定由县国土局及县城乡规划建设局和其他相关部门抽调专业人员组成产权认定小组认定，对部分手续不完整房屋或土地的认定及处理方案，由产权
8、认定小组 提出意见，报各项目指挥部研究确定。 第 六 条 房屋权属不清的处理办法 征收无产权证明、产权人下落不明、暂时无法确认产权、其他产权不清和产权纠纷未能解决的房屋，征收实施单位应在征收前就被征收房屋有关事项向公证机关办理证据保全，由房屋征收部门报请南靖县人民政府，按照国有土地上房屋征收与补偿条例 规定 作出补偿决定，同时办理征收补偿费提存公证，并在房屋征收范围内予以公告，实施拆迁。 第二章 土地征收的补偿 第 七 条 被征收土地补偿标准 （ 一 ）集体土地 及土地上临时建筑物、简易搭盖、附属物的用地 征收 补偿标准 包括：一 是 不分地类 4.5 万元 /亩（含青苗补偿）， 二是 属耕地
9、的 ， 增加 村级 5%开发用地和 10%城区安置用地 补偿， 按货币折算 成 补偿款 4.55 万元 /亩。 （ 二 ）国有土地征用补偿标准以靖政 2017 55 号文件- 6 - 确定的土地级别和基准地价为 依据 ， 实行同项目地块同 价格补偿 ， 按征 收 （红线）范围实际面积计算补偿。 （ 三 ）涉及大型苗木搬迁等的费用，对照附表 8 执行。 第 八 条 被征收房屋土地补偿标准 （一） 住宅、营业性用房用地和工矿企业用房用地 (含仓储用地 )征用补偿标准 :以靖政 2017 55 号文件确定的土地级别和基准地价为准，实行同项目地 块同价格补偿 ； 对持有国有土地使用证的（含本办法第五条
10、 第二款 第 一项 规定的）按其土地级别的基准地价补偿； 对持有集体土地使用证的（含本办法第五条 第二款 第 一项 规定的）按其土地级别基准地价的 80%补偿； 对没有 土地 使用证的按其土地级别基准地价的 50%补偿。 对没有 土地 使用证的营业性用房用地按住宅用地基准地价的 50%补偿。 （二） 已批未建、多批少建、地上房屋已倒塌或只有房屋基础、 具备（或持有） 合法用地手续的埕地、空地，根据权证和批准用地面积按上述条款给予补偿。 第三章 建筑物、附属物、附着物 征收的补偿 第 九 条 房 屋征收补偿方式 （一） 住宅可选择产权调换，也可选择货币补偿，原则上- 7 - 以货币补偿为主。被征
11、收住宅建筑面积较大的，可部分选择产权调换，部分选择货币补偿。 （二） 营业性用房、企业厂房、仓库、办公及其它配套用房、 公益事业用房和 临时建筑物、房屋附属物、构筑物一律实行货币补偿。 （三） 祠堂、土地公庙 、教堂 以及文物古迹等特殊建筑物、构筑物，属历史文物保护单位的，按规划要求给予保护 。 不属历史文物保护单位的，祠堂 按照 1:1.5的 比例确定征收面积，并按 房屋补偿 标准 给予 货币补偿； 教堂、 文物古迹等按照 1:2的 比例确定征收面积，并按 房 屋补偿 标准 给予 货币补偿； 土地公庙按 附表 7 标准 给予 补偿 。 第 十 条 房屋征收的补偿标准 （一） 货币补偿 1.货
12、币补偿必须权属清楚，有下列情形之一的，暂不予货币补偿： （ 1）被征收人与房屋承租人就解除租赁关系达不成协议的； （ 2）房屋产权人（含实际所有人）不明确，产权人下落不明的； （ 3）房屋的共有权人对补偿安置方式选择达不成一致意见的； （ 4）房屋已作为抵押物、典当物的。 - 8 - 2.根据房屋结构、类别和装修等级，按附表 1、附表 2 标准给予货币补偿。 框架、砖混加柱、混合结构单幢单层房屋、非单幢连体房屋的单层部分按附表 1 标准的 1.5 倍给予货币补偿。 单幢单层房屋、房屋单层部分的屋面上 若 存在临时建筑、简易搭盖或附属物， 则 该部分仍按单层认定补偿。 3.被征收人征收 货币 补
13、偿款不足 20 万元且无其他可居住房屋的，可由被征收人提出申请，由被征收人和项目业主共同出资购买一套 60 以下（含 60 ）的房屋，以共有产权的形式，给予安置。 4.对于符合申请公共租赁住房的被征收困难家庭 ,在同等条件下，住房保障管理部门优先配租、配售，不轮候。 （二）产权调换 1.产权调换面积以 被征收人房屋 面积（本办法第五条第二款认定的房屋面积） 为 上限 ，不考虑被征收 房屋的共有人数量、登记户口等因素。 2.产权调换 安置地点以规划部门确定的地块为准。 产权 调换 的安置 房为县城投公司代建或向房 地 产 开发 商回购的符合建筑工程质量安全标准的 商品 房。安置房 基准 价 46
14、00元 / 。 3.签订协议时， 被 征收人 依 据被征收房屋货币补偿总额和 选择安置房建筑面积，以安置房 基准 价（ 4600 元 / ）进行差价结算 。选择 的 安置房建筑面积超过被征收房屋面积的 ，- 9 - 超出 部分 按 该 安置房交付时周边商品房的市场价格结算。 4.产权调换实行“差价互补” 和“最接近产权调换面积”原则 选择安置房。 被征收人在征收期限内签订协 议并 完成搬迁 腾房的， 本着“先签订协议并腾房者先选房”原则， 由征收实施单位依次编订选房顺序号，被征收人凭选房顺序号依次选房。多个被征收人在同一时间签订协议并腾房的，以抽签形式确定选房顺序号。 第 十一 条 营业性用房
15、征收补偿 （一） 营业性用房的认定和有效 营业 面积的计算 1.房屋所有权证登记商业用途的或城乡规划建设行政主管部门批准为营业性用房的，按所登记或批准商业用途的面积计算 。 2.房屋在沿街第一列底层第一自然开间，持有工商管理部门核发的有效营业执照或税务部门核发的税务登记证，有延续经营的，可以认定为营业 性用房。 （ 1） 持 有房屋所有权证的或经城乡规划建设行政主管部门批准 建设的 非商业用途的房屋 ， 但持有工商管理部门核发的有效营业执照或持有税务部门核发的税务登记证件满二年以上（征收公告发布之日为止），按第一层进深 10 米以内（含10 米）面积的 90为有效营业面积， 其余 部分按住宅面
16、积计算 。 （ 2）未 持 有房屋所有权证或未经城乡规划建设行政主管- 10 - 部门批准 建设 的非商业用途的房屋 (应为 1995 年版地形图上有标明的房屋 )改作营业性用途的房屋 , 但持有工商管理部门核发的有效营业执照或持有税务部门核发的税务登记证件满二年以上（征收公 告发布之日为止），按第一层进深 10 米以内（含 10米）面积的 80为有效营业面积， 其余 部分按住宅面积计算 。 （ 3）未 持 有房屋所有权证或未经城乡规划建设行政主管部门批准 建设 的非商业用途的房屋 (应为 2008 年航拍地形图上有标明的房屋 )改作营业性用房的房屋 , 但持有工商管理部门核发的有效营业执照或
17、持有税务部门核发的税务登记证件满二年以上（征收公告发布之日为止），按第一层进深 10米以内（含 10米）面积的 70为有效营业面积， 房屋实测建筑面积的 80%部分扣除有效营业面积后按住宅面积计算， 20%部分补给建筑材料费。 （ 4）未 持 有房屋所有权证或未经城乡规划建设行政主管部门批准 建设 的非商业用途的房屋 (属 2008 年航拍地形图上没有标明的房屋 )改作营业性用房的房屋 , 但持有工商管理部门核发的有效营业执照或持有税务部门核发的税务登记证件满二年以上（征收公告发布之日为止），按第一层进深 10米以内（含 10米）面积的 60为有效营业面积， 房屋实测建筑面积的 60%部分扣除有效营业面积后按住宅面积计算， 40%部分补给建筑材料费。
