1、商丘职业技术学院 2016 届毕业论文河南省物业管理存在的问题与对策论文作者姓名：作 者 学 号：所 在 院 系： 经 贸 系所 学 专 业： 物 业 管 理指导教师姓名：2016 年 5 月 12 日2河南省物业管理存在的问题与对策摘 要随着社会的进步、房地产行业的快速发展，物业服务企业如雨后春笋般地涌现，它与人们的生活走得越来越近，也越来越引起人们的关注。但在发展的过程中也遇到了诸多的困难和压力，暴露出很多问题和矛盾。这些问题的存在已经严重制约了物业管理行业的健康有序发展。本文主要根据我省物业管理行业发展中凸显的诸多问题，如人力资源队伍建设滞后于物业管理发展水平、物业管理服务收费难、物业管
2、理法规与体制不健全、业主的物业管理知识普遍匮乏等，物业管理企业对其发生的问题进行全面分析，并提出相应的解决对策，以促进物业管理的健康发展。关键词：物业服务企业；物业管理；问题及对策；健康发展3目录一、现阶段我省物业管理存在的问题 .4（一）人力资源队伍建设滞后于物业管理发展水平 .4（二）物业管理收费问题是物业管理中的难点 .5（三）物业管理法规、体制仍需进一步完善 .5（四）建设单位选聘物业服务企业不规范 .5二、解决物业管理所存在问题的对策 .6（一）提高物业管理人员的素质，实现管理手段现代化 .6（二）提升服务品质，建立智慧社区 .7（三）提高业主对“花钱买享受”的意识和思想境界 .7（
3、四）努力实现服务和收费的对等 .84（五）加快立法，健全物业管理法律、法规与市场机制 .8（六）建立健全规范的企业经营机制和公平的市场竞争机制 .8三、结束语 .9参考文献 .10后记11一、现阶段我省物业管理存在的问题我省的物业管理发展时间并不长，但是我省房地产行业发展迅猛，这必然要带动物业管理进一步发展。外来专业化管理经验被引入，取得了较好的效果，并带动了全省物业管理工作的起步发展。然而，随着它的蓬勃发展，接踵而来的种种问题也时不时地困扰着这个朝阳行业。目前物业管理从业人员素质偏低、规模小、资金困难、物业管理收费难、物业管理法律、法规不健全等诸多问题也将是影响它健康发展的重要因素。（一）人
4、力资源队伍建设滞后于物业管理发展水平目前，我国有相当数量的物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识5结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为我国物业管理行业的奇怪现象之一。按照国家相关规定，从事物业管理的人员应当取得职业资格证书。但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格的人员更是凤毛麟角，这种人才不足的局面，已经严重影响了物业管理行业向高水平发展。究其原因一方面是物业管理行业是微利行业，对员工进行必要的培训变得不现实，从业人员的工资待遇跟不上社会发展的水平，使得我国物业管理行业从业人员整体素质偏低，制约了行业的良性发展，影响行业
5、地位的提高。从业者的劳动价值得不到体现，造成从业人员不断流失。另一方面是物业管理高层管理人员对物业管理人力资源存在不全面的认识，使得我国物业管理行业从业人员整体素质偏低，制约了行业的良性发展，影响行业地位的提高。在前段时间，在河南省郑州市召开的“见证郑州物业服务品值提升之路”主题论坛中，郑州绿都物业服务有限公司副总经理钱凯南提出，很多时候感觉做物业服务很孤单，不被理解，从事服务业，被各种各样复杂繁琐的事情围绕，要有好的心态，开发出优质的服务团队的专业和贴心。这也是众多物业服务企业一直以来在抓品质提升，力争通过学习先进和完善管理模式，让房产物业更加壮大。（二）物业管理收费问题是物业管理中的难点物
6、业管理收费不规范，收费难、收费率低 等物业管理收费问题一直是物业管理工作的难点。物业管理费的收取，关系到业主和使用人的切身利益,关系到相关服务的质量。政府为了规范物业管理收费问题，对物业管理服务费的收取作了政府指导价，但许多物业管理企业并没有依照执行,结果就出现了不按收费标准收费、巧立名目擅自收费、多收费少服务、只收费不服务等现象,物业管理有名无实,不仅不为业主提供服务,反而是业主的负担。虽然郑州市于 2014 年 9月颁布郑州市物业服务收费管理办法 ，但是由于诸多原因，无法妥善地施行。6（三）物业管理法规、体制仍需进一步完善随着我国住房制度的改革，从福利分房转向个人购房，随之而来产生的物业管
7、理问题也越来越多，郑州市 2007 年出台了物业管理条例 ，相关部门又陆续颁布了郑州市物业管理工作考核办法 、 城市新建小区管理办法和前期物业管理招标投标管理暂行办法等行政规章制度，但整体上而言,有关物业管理的配套法律法规比较零散,缺少系统性。物业管理属于微利行业，仅靠收取微薄的物业费难以维持企业的日常开支，有些物业管理企业为了节约成本，常常违规操作，这也正是物业管理企业体制、运行机制所欠缺的现象。物业管理的市场化程度偏低，同行业之间缺乏公平的市场竞争机制。一方面有实力的物业管理企业难以找到项目，只能在原经营规模上艰难支持；另一方面企业想聘用自己满意的物业管理公司却无门路。有的虽然公开招标，但
8、也存在虚假承诺、暗箱操作等不正当竞争手段，所有这些都影响了物业管理的健康发展。（四）建设单位选聘物业服务企业不规范我省房地产行业发展迅猛，建设单位掌权现象泛滥。由于选聘的决定权完全掌握在建设单位手中，建设单位完全可以采取设立具有独立法人资格，但却与其具有关联关系的物业管理企业来参与选聘，并最终使其中标获得物业管理权。此外，即使物业企业与建设单位完全无关，建筑单位也完全可以利用其手中的选聘控制权使有利于己的企业中标，或不经过招投标程序直接选聘。在此基础上，很容易出现前期物业合同侵犯业主合法权益的现象。表面上看，前期物业合同是在平等、自愿的基础上签订的，是双方自愿选择的结果。但是，实际上建设单位始
9、终处于绝对的主导地位，无论是对物业企业，还是对业主都具有支配权。依我国物业管理条例建设单位拥有对物业企业的选聘权、临时管理规约的制定权以及将前期物业服务合同强制性卖给业主的权利。建设单位在前期物业中的这种优势地位了打破当事人之间的平等地位。另一方面，在建设单位的主导下，前期物业合同很容易成为无期限合同。7二、解决物业管理所存在问题的对策（一）提高物业管理人员的素质，实现管理手段现代化物业管理行业从总体上说，尚属于新兴行业，各类专业人才比较缺乏，因此，管理者要改变过去陈旧的观念，要从企业的长远建设出发，积极引进大专院校毕业的人员，把他们放在工作实践中进行锻炼，进一步丰富其实践经验。要给他们创造良
10、好的工作环境，适时的将他们提拔到领导岗位，委以重任。这样才能留住人，用好人，发挥他们的优势，从根本上提高物业管理人员的素质。加强内部培训，学习新的政策法规，掌握新的办公手段，实现员工管理服务水平的大幅提高。据调查，全国 70以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的，物业管理企业要克服这种一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本高的弊病，摈弃落后的用人观念，建立科学的人力资源管理机制，加大专业人才培训力度，吸引和留住人才，发挥和调动他们的积极主动性和创造精神，做好服务集成，积极引进各类具有专业知识和专业技能的人才，一支素质高、能力强、作风好、品行正的人才队伍是物业公司参与竞争、志在必得的信心所
11、在。物业管理的专业化是物业管理市场化到一定程度的必然结果。物业管理要有专门的针对对象和具体的细分市场，在管理上要有专业化水准。内部建设方面必须加强员工的业务培训和技术培训，多学习、多取经，增强企业的竞争力；外部方面，物业管理企业必须在品牌塑造上下功夫，创立有自己特色的管理理念和模式，主动出击，积极参与物业市场竞争，全面提升企业的知名度，为物业管理可持续发展奠定基础。（二）提升服务品质，建立智慧社区随着市场发展和企业管理的需要，满意度调查已经成为物业管理中重要的技术手段。多种形式的顾客满意度调查对物业企业提升经营绩效起着重要的作用，为了提高物业管理的品质，物业服务企业采用先进的科学技术和管理方法
12、不断提高工作效率和服务质量。2015 年 3 月 12 日，在郑州市召开的“见证郑州物业服务品质提升之路”主题论坛中，与会的郑州物业领军者除了剖析行业困境，更多则主动畅谈服务品质提升的着力点。郑州市正商物业管理有限公司总经理孙曙光介绍，正商集团的宗旨便是“服务品质到永远” ，正商地产在建筑8品质和物业品质上大幅提升，使得业主满意度调查有了突破性的进展。郑州康桥地产对物业服务品质的关注由来已久，很早就提出物业要做地产永久支柱的理念。康桥地产 2014 年度曾投入数百万元用于社区硬件及基础服务的改造升级，对物业的支持度可谓不言而喻。物业公司必须先把自己的工作做好，努力扩宽渠道，加强自身建设，开展多
13、种经营，增加物业的造血功能，才能得到业主的认可，另一方面，物业公司要加强自身的自检，向同行学习先进的管理经验，发现对方的长处以及自己的不足，如果物业管理企业能够建立自检体系，通过对项目的监督，让项目用不断的自检来改进和完善工作，依靠项目的力量来促进物业服务品质的提升。（三）提高业主对“花钱买享受”的意识和思想境界物业管理企业在日常的工作中，应充分利用物业区域各种空间和宣传形式，如宣传栏、电梯间、单元门厅等，向业主宣传有关物业管理方面的知识，以此来提高广大业主对物业管理的认识，让业主知道交纳物业管理费是每个业主应尽的义务，让业主充分认识到不交、少交、欠交物业管理费，除了损害物业管理企业的合法权益
14、，影响其正常的工作外，更重要的是严重损害了全体业主的共同权益。对广大业主要动之以情、晓之以理，提高他们的思想认识，促使业主们思想观念的转化，进而就可以提高缴费率。物业管理的服务与收费是相互制约，互为条件的。作为物业管理企业，要充分正视收费难的问题，找出切实有效的对策来解决问题，而不能只强调自己利益，忽视业主的利益，要先提高自己的服务质量和管理水平，改进自己的工作方法，与业主交朋友，对业主报有感恩之心，只有这样才能提高收费率，进而从根本上解决收费难的问题，为自己求得更大的发展空间。另外，郑州美城物业公司副总经理曹克提出过，建议用制度来保障物业费的收取， “建立业主个人信用制度，将物业管理费的缴纳
15、、有无私搭乱建等情况纳入到业主个人信用档案，和个人信用挂钩” 。9（四）努力实现服务和收费的对等目前，在物业公司与业主之间，一方面存在收费难的问题，另一方面却要求内容广泛的优质服务，这种权利和义务的不对等的状况不利于整个物业管理行业的健康发展。所以要加大对物业管理的宣传力度，引导人们树立正确的物业管理消费观念，实现权利和义务对等统一。物业管理的服务对象是人，物业管理的目标之一是要为业主和使用人营造“整洁、文明、安全、方便”的环境。物业管理企业要倡导“以人为本”的科学发展观，在与业主的接触和服务中要把人情味体现在每个细节中，注重对业主的感情投资，提高业主满意度。物业服务企业所从事的一切活动要以使
16、业主称心、满意为前提，其核心就是要提供完善、优质服务。为小区用户营造一种高品位的生活气氛，引导一种全新的生活方式，推行“零缺陷”服务的理念。通过高标准服务来激发消费者的自觉缴费意识，从根本上解决物业管理收费难的问题，向知识型管理过渡，走一条人才专业化、服务专业化、竞争市场化的道路。（五）加快立法，健全物业管理法律、法规注重规范运作，尽快出台更加完善、更具可操作性的法规和实施细则，加强房地产行政主管部门的监管力度，明确政府部门、开发企业、物业管理企业、和业主各方的责任、权利和义务，并要求各物业管理企业在物业内部宣传推广，以加强业主对物业管理企业的监督。（六）建立健全规范的企业经营机制政府要注重规范运作，尽快出台更加完善、更具可操作性的法规和实施细则，加强房地产行政主管部门的监管力度，明确政府部门、开发企业、物业管理企业、和业主各方的责任、权利和义务，并要求各物业管理企业在物业内部宣传推广，以加强业主对物业管理企业的监督。物业管理企业应紧紧围绕“整合资源、拓展功能、培养队伍、建立机制”的思路，建立现代企业制度。在建立现代物业管理的过程中，物业管理企业也应当按照“产权明晰、权责分明、政企分开、管理科学”等现代企业制度建立的原则建立现代物业管理企业的经营机制。加快促进物业管理行业的健康有序发展。
