1、 二 级 学 院 理学院专 业 工程管理年 级 2009 级学 号 0910516050学 生 姓 名 李俊芬指 导 教 师 黄汝广职 称 高级工程师完 成 时 间 2013 年 3 月 5 日 诗境花园经济适用房建设工程造价分析本科毕业论文独 创 性 声 明本人郑重声明：所呈交的毕业论文（设计）是本人在指导老师指导下取得的研究成果。除了文中特别加以注释和致谢的地方外，论文（设计）中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果。与本研究成果相关的所有人所做出的任何贡献均已在论文（设计）中作了明确的说明并表示了谢意。签名： 年 月 日授权声明本人完全理解贺州学院有关保留、使用本科生毕业论文（设计）的规定
2、，即：学院有权保留并向国家有关部门或机构送交毕业论文（设计）的复印件和磁盘，允许毕业论文（设计）被查阅和借阅。本人授权贺州学院可以将毕业论文（设计）的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编论文（设计） 。本人论文（设计）中有原创性数据需要保密的部分为（如没有，请填写“无” ）：签 名： 年 月 日指导教师签名： 年 月 日I诗境花园经济适用房建设工程造价分析摘 要近几年来，房价随着生活水平的提高而大幅度提高，使得很多中低收入家庭出现购房难情况。为了解决这个情况，国家推出经济适用房，以较低的利润出售。目前，开发商企业在经济适用房的建设中存在许多不规范的
3、经营行为，对经济适用房的造价产生影响，一度助长了经济适用房造价攀升。本文从经济适用房政策实施的条件和房地产自身管理方面入手，结合实例分析“经济适用房不经济”的原因，将经济适用房建设工程造价控制在合理价格，解决中低收入购房难的问题。关键词：经济适用房；政策；工程造价IIABSTRACTIn recent years, prices along with the improvement of living standards greatly improved, so many low-and middle-income families to purchase difficult situatio
4、n appears. To address this situation, the state launched the sale of affordable housing, lower profits. Currently, developers enterprises in the construction of affordable housing there are many non-standard operating behavior, impact on the cost of affordable housing, once contributed to the rising
5、 cost of affordable housing. From affordable housing policy implementation conditions and real estate management aspects, with examples of “affordable housing is not economic reasons, and affordable housing construction project cost control at a reasonable price, to solve the difficult problem of lo
6、w-income home buyers.Key words: Affordable housing; policy; project cost目 录III摘 要 .IABSTRACT .II1 前言 .12 经济适用房建设工程造价控制管理概况 .13 开发商企业行为对经济适用房建设工程造价的影 响分析 .13.1 政府与开发商企业在经济适用房建设中错位现象 .13.2 开发商企业虚增经济适用房建设 工程造价倾向 .23.3 开发商企业自身管理水平对经济适用房建设工程造价影响 .24 经济适用房建设工程造价案例分析 .24.1 诗境花园经济适用房一期建设的现状 .24.2 诗境花园经济适用房一
7、期建设工程造价剖析 .34.3 诗境花园经济适用房一期建设工程造价管理方案 .35 结束语 .4参考文献 .4致 谢 .5贺州学院本科生毕业论文（设计）11 前言自从实行经济适用房政策以来，各地方政府都加大了经济适用房建设，房子是建设了不少，但是并没有有效解决无房户的困难。据调查，很多一线城市、二线城市的经济适用房大多被高收入者买走，甚至在三线城市经济适用房也已悄然与商品房并轨，经济适用房被买走用作出租或转卖。很多地方经济适用房的状况大抵都没有实现预期目的。因此本文就经济适用房政策和房地产自身管理方面，分析经济适用房建设工程造价“不经济实惠”的问题，提出坚持经济适用房政策的立场和措施。2 经济
8、适用房建设工程造价控制管理模式与理论经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产企业或者集资建房单位建造，以微利润向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。和其他许多国家一样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排，另一种出租为主的住宅政策称为廉租房。经济适用房是根据国家经济适用住房建设计划安排建设的，是由国家统一下达计划、用地实行由地方政府行政划拨方式，免收土地出让金、对各种经
9、批准的收费实行减半征收、出售价格按保微利的原则确定。3 开发商企业行为对经济适用房建设工程造价的影响分析 目前，开发商企业在经济适用房的建设中存在许多不规范的经营行为，对经济适用房的造价产生影响，一度助长了经济适用房价攀升。因此规范开发商企业的行为十分有必要，严格控制经济适用房建设成本，从根源解决经济适用房价格不经济的现状。3.1 政府与开发商企业在经济适用房建设中错位现象在经济适用房开发建设过程中，往往存在很多政府与企业对于经济适用房政策理解的错位现象。政府和开发商企业关于政策范畴内的事情分工不明确，以致于有些该由政府做的事情却要开发商企业承担，使得开发商企业负担加重。例如开发商企业过多承担
10、修建经济适用房的附属基础设施，如道路、管网、绿化带等。而在一些商业范畴该由企业承担的责任，开发商企业又假借政府行为转化为政策，使非法的行为合法化，从而提高了经济适用房建设的工程造价。李俊芬 经济适用房建设工程造价分析23.2 开发商企业虚增经济适用房建设工程造价倾向根据法律经济适用房价格管理办法规定，经济适用房的价格按建设成本确定，建设成本包括征地拆迁费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、物业的管理费。然而企业为了降低开发投资的成本，将一些不得列入的费用计入经济适用房价格中。例如住宅小区内经营性设施的建设费用，开发经营企业留用的办公用房，按规定已经减免及其
11、他不计入价格的费用等。这些费用费用的添加无疑提高了经济适用房价格，以致于经济适用房不经济实惠。3.3 开发商企业自身管理水平对经济适用房建设工程造价影响从企业层面而言，对经济适用房建设工程造价的影响体现在两个方面。一是在设计阶段工作，建设单位不够引起重视；而设计单位不根据实际情况作出项目的调整优化设计，结果使得设计图纸频频出现变更问题。二是在建设施工期间，建设单位对于设计变更、工程追加或削减、修改隐蔽工程的验收，工程管理人员只管签证，不详细算账，造成房地产投资失控的严重后果，以致于施工企业通过虚报、多报材料工程量、高套取定额等，多取工程款，增加了经济适用房工程造价。4 经济适用房建设工程造价案
12、例分析广西平乐县“诗境花园”经济适用房一期建设工程，位于桂林市平乐县安良街大道，该工程开工建设于 2012 年 6 月，合同工期为两年，建筑面积为 9312.75 平方米，总造价 1200 万元；建筑物为地面以上 6 层，架空层 1 层，结构类型为砖混结构。本文就此工程遇到的问题，提出一些控制经济适用房建设工程造价的建议。4.1 诗境花园经济适用房一期建设的现状平乐县诗境花园经济适用房的开发方案始于 2008 年下半年，为了解决无房职工的住房问题，政府实施了各种优惠政策和福利制度，以更经济实惠的价格出售给住户居民。据初步测算分析，2008 年政府当时公布的第一批经济适用房平均工程造价为800
13、元/平方米；2010 年，多层经济适用房的销售价格达到 1400 元/平方米，逐步接近当地的商品住房。而平乐县诗境花园经济适用房处于平乐县城边缘，场地坎坷，周围无居民居住，位置相对比较偏僻。如今该经济适用房建筑工程造价成本远远超出政府当时制定的价格，目前已经达到 2500 元/平方米，当地商品房价格在 3000 元/平方米左右。所以加强造价的管理控制，降低建安成本，才能更好的开展经济适用房建设工程的开发工作。贺州学院本科生毕业论文（设计）34.2 诗境花园经济适用房一期建设工程造价剖析诗境花园经济适用房造价偏高，接近地方商品的建设成本，有其客观方面的原因，这主要体现在小区的全局规划、配套设施设
14、备及建设标准等几个方面。主要情况如下：周边的道路狭窄，地势高低不齐，供给地价偏高，政府与村委会关于建筑面积的意见存在分歧，施工图设计规划方案与实际现场存在偏差，受天气、人员管理水平等因素，建筑工程进度一直处于延期状态。4.3 诗境花园经济适用房一期建设工程造价管理方案对于开发商企业而讲，对经济适用房建设工程造价控制，不仅仅要求政企分开、企业改制，还必须根据不同经济适用房的特点抓好全过程工程造价控制。政府要转变职能，企业要进行股份化改制，理顺建筑工程价格管理关系，改革经济适用房投资体系。在市场经济的调控下，政府合理进行宏观控制，出台的房地产最新政策及时与群众分享，关于征地统一规划，房地产企业应该
15、积极配合政府相关部门一起把事情处理妥当。本工程在此件事情处理上，采取了“三合一”协商谈判方案，由政府相关部门、房地产企业负责人、村委会代表三方，将问题的矛盾和价格的分歧，在合理的政策范围内做出调整，同时做出了人文性关怀，帮助一些无房困难居民解决了住房问题。此方案很好的解决了关于征地纠纷的麻烦。设计对于建筑工程造价的影响占 75%以上，建筑工程在设计阶段控制无疑起着关键作用，本工程最初设计的方案按照桂林市经济适用房住宅小区规范设计，然而在建设阶段，发现平乐县地势坚固，因此将原来设计的抗震等级为三级修改为四级，考虑到建材优化节能处理，将部分二级钢转化为三级钢，重新修改了设计图纸。使得建筑工程造价降
16、低了很多建安成本。 建筑工程在施工阶段，要建立健全建立制度，合理组织施工，做好工程的检查监督和质量验收，以保证建筑工程质量。对于现场施工做出变更的情况，及时与设计院沟通，严格控制建筑工程变更。健全建材价格信息渠道，争取更经济实惠的建材价格。本工程在施工阶段，出现过由于受当地建材的突发波动，模板和钢筋价格增幅 10%的现象。如果采用当地建材，必然会给建筑工程总体成本增加了超额的材料费用。于是房地产企业与施工方、监理方一起协商，调查市场价格出现波动的原因，分析其他周边地区建材价格，考虑运输费用，综合考虑各方面因素最终选择了附近周边县城库存量大的建材厂商，在质量确保的情况，不仅解决了建材供应，同时节
17、省了建材费用。李俊芬 经济适用房建设工程造价分析45 结束语以上是我在广西桂林市平乐县“诗境花园”经济适用房第一期工程毕业实习项目中，对经济适用房建设工程造价“不经济”原因、处理与预防措施的粗浅看法，在今后的工作中，继续加强经济适用房建设工程造价知识的积累，关注房产政策信息，熟悉施工规范，考虑开发商企业如何降低成本，生产出更经济实惠的房子，以满足更多中低收入群体购房难的问题，达到政府最初建设经济适用房的初衷。参考文献1张红. 经济适用房建设工程造价控制J. 中国建设信息，2007(09)2沈懋松. 经济适用房的造价控制应坚持精细化J. 上海房地，2008(05)3万寿义著. 现代企业成本管理研究M. 东北财经大学出版社，20044李定安主编. 成本管理研究M. 经济科学出版社，20025徐虹飞. 房地产开发项目全过程工程造价控制J. 中小企业管理与科技(上旬刊)，2010(03)
