1、商业地产运营策划标准化流程,商业地产运营策划第一阶段,项目市场调研,1、项目背景,2、宏观环紧调研,3、项目地段环紧调研,4、项目商圈调研分析,商业地产运营策划第二阶段,项目市场定位,1、项目分析,（1）项目条件与资源分析（2）项目SWOT分析,2、项目产品定位,（1）经营业种规划,（2）经营业态组合,3、项目功能定位,（1） 购物功能定位（2） 饮食功能定位（3） 娱乐功能定位（4） 休闲功能定位（5） 表演功能定位（6） 各功能区规划布局（7） 考虑消费人流在营业空间里均衡地运动的因素（8） 考虑获取最大的租金收益因素,4、项目主题定位,（1）主题的导入（2）主题的深化（3）主题的差异性与
2、适应性分析（4）符合项目条件的候选主题（5）主题的表现,5、项目形象定位,（1）形象品牌确立（2）名称确定（3）形象品跑运营策略（4）品牌形象延伸策略,6、项目目标客户定位,（1）目标客户细分（2）目标投资客户细分（3）目标招商商户细分（4）订单式委建、合作开发等多种形式 的合作伙伴的寻求原则,7、项目目标消费者定位,目标消费群的甄别主力目标消费群辅助性目标消费群消费群体的区域定位消费群体的年龄结构定位消费群体的收入水平定位,8、项目销售价格定位,（1）项目价格策略定位依据（2）项目价格定位建议（3）项目价格在市场竞争中的调整策略,9、项目规划建议,项目整体开发规划思路与目的整体建筑规划建议项
3、目整体建筑风格项目购物环紧规划项目交通环紧规划项目营业空间经营规划布局,10、项目经济效益分析,成本费用分析营业利润分析经济效益分析,商业地产运营策划第三阶段,招商及销售推广,1、项目销售招商实操总纲,项目销售招商推广总体思路确定项目销售与招商的面积比项目支持点销售招商推广总体策略,2、销售招商策略,项目整体销售招商部署项目销售招商整体节奏项目阶段性销售节奏项目销售招商与价格策略的联动,3、项目整体包装策略,项目销售招商现场包装,项目销售招商道具的包装,4、项目宣传推广整体策略,项目宣传推广整体策略,项目阶段性宣传推广策略,项目媒体运用策略,项目公关活动的运用策略,5、销售招商的实施,销售招商准备,销售招商步骤,6、项目销售招商费用运用策略,项目整体销售招商费用使用依据项目阶段性销售招商费用构成项目整体销售招商费用预算,执行阶段：营销及招商实施,制定销售招商计划组建销售招商组织机构组织实施销售招商计划配置销售招商工具及各种资料工作业绩评估销售招商人员管理、培训、督导掌握市场变化，及时调整销售招商策略职能售后服务宣传推广投入及效益监控项目销售、招商阶段性回顾及总结,制作人：徐春,
