1、房地产估价案例分析总结记录一、综合察看 1、 对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字（301）等是否准确。2、 察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确3、 估价时点是否准确4、 修正年限是否正确5、 检查计算是否正确，前后数据是否照应一致6、 对采用的方法是否有合理的说明和理由7、 任何一项数据都应有来源依据，必要时说明8、 注意利息的计算方式，期限9、 报告有效期应以报告完成之日为准10、 现实用途和法定用途相符11、 一估价以选用两种以上的估价方法，要符合要求，选用取舍都应有理由(1
2、)有条件选用市场比较法的(2)收益性的房地产要有一用收益法(3)具有投资开发或潜力的用假设开发法12、 注意对价格的称谓是否错误（比准，收益，积算）13、 要察看估价类型,对照规范对此要求14、 最后一道题一定要细心,首先指出错误,在进行改正 ,切忌认真.正确的改错了要倒扣分的16、 纠纷房屋,拆迁房屋，拍卖等特殊的估价,应注意特别说明原因状况17、 注意一些对估价的特殊规定，如对不得设定抵押权的，国有划拨土地的等等18、 保险估价应首先明确是否包含间接损失，说明是否能修复19、 基准地价修正法中基础设施要进行修正，使用年限是否明确 四、成本法 1、 成本应为社会平均成本,即客观成本2、 注意
3、各种物业的价格构成（及商品房，农地征用，拆迁房屋）3、 注意保险估价不计地价，评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确,看是直接还是间接损失,如不可修复,应有说明4、 销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确5、 入股的估价应说明入股后的用途6、 注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值得 10-30%，个人按市场价格出租居民用房 4%，营业税 3%7、 预售的价值应在销售价格中扣除而不是在最后的估价报告中8、 折旧计算是否正确(包括年限和项目,公式)9、 用成本计算而非成本价10、 长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格 五、假设法 1、 预期的价值应减去管理费销售费税和购入土地的税费（
4、71）2、 察看项目是否齐全（236）是否项目有具体表述和利用计算如风险损失3、 看传统方法和现金流法的注意事项，现金流不计利润和利息，传统不折现4、 注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产5、 其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则 房地产估价报告常见错误一、报告书不完整（共 8 项内容）1. 封面 2. 目录 3. 致委托方函 4. 估价师声明 5. 估价假设和限制条件 6. 估价结果报告7. 估价技术报告 8. 附件二、报告书不完整1. 估价结果报告书漏项（共 13 项内容）一) 委托方（委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所）二) 估价方（估价机构全称、法
5、定代表人、住所、估价资格等级）三) 估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况）四) 估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）五) 估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）六) 价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）七) 估价依据（
6、说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）八) 估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）九) 估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）十) 估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）十一) 估价人员（估价人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）十二) 估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）十三) 估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某
7、个年月日止，也可表达为多长年限，如一年） 2. 估价技术报告漏项（共 7 项内容）一) 个别因素分析二) 区域因素分析三) 市场背景分析（详细说明分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）四) 最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）五) 估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）六) 估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）七) 估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由） 报告部分内容描述不清评估报告中估价对象描述不清 1.估价对象属于房地产的1) 土地使用权人交代不清2) 土地使用权性质交代不清，如是出让还是划拨土地，集体土地还是国有土地等3
8、) 土地使用年限交代不清，如起止年月等（划拨土地不需交代）4) 是否具有土地使用权证没有交代5) 是否具有房屋所有权证没有交代6) 房屋用途交代不清7) 建筑物结构交代不清8) 房屋建成年代交代不清9) 房屋的权属交代不清（特别是抵押的情况）10) 房屋的状态交代不清楚（如在建工程的投入数量） A. 修正项目错误 B. 修正方向错误（*分子分母、上下方向错误） 案例与分析考试指错题中常见的错误 1一、估价报告本身的不完善1 缺少规范中“ 估价报告的规范格式” 所要求的必备项目。2、对估价对象描述不清（1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。（2）对
9、估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊）4、逻辑不严谨（1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由）5、写作有错误（1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。（2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）表达形式不科学二、估价方法选用上的错误1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估
10、价方法。5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定1、报告书漏项（如：缺少评估依据、报告有效期等）。2、估价对象描述不全。（1 ）缺少房地产权利状况描述；（如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、使用年限，房屋所有权情况等）（2）土地实物描述不全面（如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况）；（3）建筑物实物描述不全面（没说明分栋建筑面积、规划条件等）；（4）区域及个别因素描述不具体；（5）租赁情况交待不清。（如：没说明租金标准、租赁期限）3、选用的估价方法不妥（有收益的应当优先选用收益法，比较实例
11、多的应优先用比较法） 4、各种评估方法中的错误： 一、比较法：1、可比实例选择不当（如：实例的面积过大过小、交易日期与估价时点相隔过长，超过1 年）；2、可比实例的币种未说明；3、建立价格可比基础时，汇率选择错误；4、非正常交易情况的要进行交易情况修正； 5、日期修正计算错误；6、因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正；7、在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正；9、计算结果有错；10、可比实例的状况必须是取其在成交日期时的状况；11、不同性质的房地产（如：居住、工业等），其因素修正时选取的侧重点和权重应不同（房地产估价理论与方法P127）； 二、收益法1
12、、求有效毛收入时要采用客观收入（即不能仅依据某一个案例的收入情况确定）；2、要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况；3、如果有已出租情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内（采用约定租金）和租赁期外（采用市场租金）两种情况分别计算；4、采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性；5、计算毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减）；6、计算毛收入时未考虑空置率（或入住率）；7、计算费用时，房产税应按租金12% 计算；8、计算费用时漏项，如漏管理费等（直接经营型房地产漏扣商业利润）；9、计算费用时多项（如：不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款利息、所得税等计入）（房地产估
13、价理论与方法P199）；10、某些计费基数未说明基数数值的来源11、资本化率的选取未说明求取方法和来源；12、安全利率选取不当（应选取一年期定期存款利率或一年期国债利率）；13、收益年限的确定未说明来源（一般是因为前面缺少权利描述造成的）；14、计算错误 15、最终综合确定估价结果时没说明理由。16、评估结论没有大写；17、将价格类型说错（比准价格、收益价格、积算价格）；18、抵押评估时，未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。 三、假设开发法房地产价值=开发完成后房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费- 开发利润-投资者购买待开发房地产应交税费1、不同类型的房
14、地产应根据市场情况分别估算未来市价；2、不能遗漏应扣除项（如：开发利润。评估毛地时还应扣除拆迁安置费）； 3、利息计算时，计算基数中漏项或多项。（如：销售税费一般不计息）；4、动态方法计算时，不应考虑投资利息的估算和开发利润的估算；5、开发利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应。四、成本法（未考过）房地产价格=土地取得成本+开发成本+ 管理费用+投资利息+销售税费+开发利润1、费用构成不完整，漏项（如：缺正常利税）；2、取费时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本（即要区分实际成本和客观成本，采用重置成本，不能用重建成本）； 3、成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。
15、基数为土地取得成本开发成本管理费用）；4、 成本法计算贷款利息时计息期有错；5、计算公式有错（积算价格=重新购建价格-折旧）；6、要根据市场供求分析来最终确定评估值（体现在经济折旧的确定上）； 7、开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数（房地产估价理论与方法P145）A.直接成本利润率对应的基数: （土地取得成本+ 开发成本）B.投资利润率对应的基数: （土地取得成本 +开发成本+管理费用）C.成本利润率对应的基数: （土地取得成本 +开发成本+管理费用+销售税费）D.销售利润率对应的基数: （开发完成后的房地产价值）8、计算折旧时，建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计（1）
16、建筑物经济寿命早于土地使用年限，按建筑物经济寿命计；（2）建筑物经济寿命晚于土地使用年限，按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧（房地产估价理论与方法P165）9、选择评估方法时要注意：由于成本法对旧房的估价更难一些，所以一般用它来对新房评估更合适房地产估价报告常见错误(写于 2003 年，看时注意变化)自己已经通过了，看到这么多人还在备考，从箱子底拿出来，给大家看，祝大家好运!估价报告书常见错误一、 不完整估价报告书不完整：根据要求应该有 8 项1、 封面2、 目录3、 致委托方函4、 估价师声明5、 估价的假设条件6、 估价结果报告7、 估价技术报告8、 附件二、 漏项（一）
17、估价结果报告书漏项1、 委托方2、 估价方3、 估价对象4、 估价目的5、 估价时点6、 价值定义7、 估价依据8、 估价原则9、 估价方法10、估价结果11、估价人员12、作业日期13、报告应用有效期（二） 估价技术报告书漏项1、个别因素分析（见八）2、区域因素分析（见八）3、市场背景分析（过去市场、现在市场、可预见未来的本地区本类房地产市场分析）4、最高最佳使用分析5、估价方法的运用：估价技术思路、选用估价方法的理由；6、估价测算过程7、估价结论的确定：估价对象描述应包括自然状况和权益状况：土地应说明：名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质
18、、水文、规划限制条件、利用现状、权属状况等；建筑物应说明：名称、坐落、面积、层数、建筑结构、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护、修养、使用情况、公共配套设施完备程度、利用现状、权属状况等。三、 描述不清错误：（一） 权益方面：1、 土地使用人2、 土地使用的性质（出让、划拨；长期用地还是临时用地；何时取得、取得方式、法律文书证明等）3、 土地使用年限4、 土地的规划用途5、 有无土地使用权证、所用证6、 是否共有、部分产权7、 产权有无争议（一） 土地物理状况方面1、 土地 “生熟” 程度描述不清2、 土地地价类别交代不清（几类用地、商业、工业）3、 土地用途交代不清（商、工、
19、住宅）4、 建筑容率不清5、 建筑密度不清6、 绿化比例不清其中（3、4 、5、6 为规划中确定的指标，以规划审批件为准，不可假设）（二） 房地产中的土地：1、 土地面积、形状等2、 土地四至（1、2 归类为一个错误）（三） 建筑物方面：1、 房屋用途不清（如有土地用途，视为清晰）2、 房屋结构不清（房屋层数）3、 房屋建成年代不清4、 房屋的状况（分为完整、在建工程）5、 房屋装修（主要指宾馆、洒店，住宅不用交代）（2，3 错误可描述为建筑物实物状况交代不清）四、 选用估价方法错误：选用估价方法应遵循的原则1、 有大量可比实例（选用市场比较法，并以该法为主）2、 具有预期收益（收益法作为其中
20、一个方法）3、 具有开发或待开发潜力（选用假设开发法）4、 无上述条件的选用成本法五、 估价路线方面常见错误：（一）损害赔偿房地产评估1、 损害前和损害后房地产状况掌握不清2、 没有考虑间接损失（残值清理费用、造成收益下降）（二）拍卖底价的评估1、 强制处分对房地产价格的影响；2、 快速变现使交易价格相对正常价格较低；3、 市场需求面、推广力度小，造成成效价格低于正常价格；4、 消费者心理因素；5、 购买者需额外支出（支付拍卖机构的佣金）6、 技术路线：首先确定正常市场价格；分析拍卖市场成交价格水平与正常市场价格水平的调减幅度；按照这个偏低的幅度对估价结果调减。调减幅度来源：源自拍卖市场价格水
21、平与正常房地产价格水平的比较（三）旧房地产评估估价对象的状况，应对重置价标准进行必要修正（四）比较法、收益法评估时不应该扣除折旧注：1、交易实例选取时成新率与估价对象不一致不能用2、同等来源、同等规模收益与估价对象创造收益应等同（五）房地产保险评估1、 不能考虑土地的价值；2、 保险事故后损失评估时，应考虑估价范围是否包括间接损失，并在估价时说明是否包括间接损失；3、 投保时的估价可按房产的投保的实际价值确定，也可按保险事故发生时的实际价值；4、 可修复，宜采用修复的费用为损失价值；不可修复的，特别注意扣减房地产受损后的残余价值；（六）划拨国有土地房地产抵押评估应注重预期风险（预期风险会降低估价对象的价值的因素应考虑，预期不确定的收益或升值较少或不考虑）；分析市场变现能力；应考虑抵押期间的耗损；应考虑扣除上缴国家土地使用权出让金部分（七）司法诉讼评估应当注意委托人要求评估的评估时点时的房地产状况和市场状况（八）运用各种方法评估的结果应当进行综合处理，如有调整，应阐述理由（多种估价方
