1、 四川天成土地评估有限公司 (A 级 ) 土地司法鉴定估价报告 土地司法鉴定估价报告 项目名称： 成都市中级人民法院 司法拍卖（变卖） 涉及的 泸州兴鑫汽车销售有限公司 位于 泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口一宗国有出让商业 建设用地使用权 市场价格 评估报告 (泸州市纳溪区 ) 受托估价单位： 四川天成土地评估有限公司 土地估价报告编号： 川天成（ 2016）（估）字第 C095 号 提交估价报告日期： 2016 年 11 月 15 日 四川天成土地评估有限公司 (A 级 ) 土地司法鉴定估价报告 1 土地估价报告 第一 部分 摘要 一 、估价项目名称 成都市中级人民法院 司法拍卖（变卖）
2、涉及的 泸州兴鑫汽车销售有限公司 位于 泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口一宗国有出让商业 建设用地使用权 市场价格 评估报告 二、委托估价方 单位名称 :成都市中级人民法 院 三、估价目的 受成都市中级人民法院（ 2016）成都中院法技委字第 187号成都市中级人民法院司法评估委托书 ，特委托我司对该项经济行为所涉及的位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口一宗出让国有出让商业 建设用地使用权 进行评估，拟 为委托估价方 司法拍卖（变卖） 估价对象 提供 土地使用权 市场价 值参考依据，不得用于与本评估目的以外的其他经济行为 。 四、估价期日 2016年 11月 2日 五、估价日期 2016年 1
3、1月 2日 至 2016年 11月 15日 六、地价定义 估价对象在估价期日 2016年 11月 2日属国有出让用地使用权，所有权属于国家，使用权属于泸州兴鑫汽车销售有限公司，无使用权异议，根据纳他项（ 2013）第 9074号他项权利证书，估价对象已经被抵押给平安银行股份有限公司成都分行，抵押贷款期限为 1年，抵押面积为 14744.1396平方米。结合估价 目的，根据房地产司法鉴定评估指导意见（试行） ，本次估价不考虑估价对象抵押（担保）债权因素的影响， 此 次评估土地权利状况我们按国有出让建设用地、无他项权利限制设定。 四川天成土地评估有限公司 (A 级 ) 土地 司法鉴定 估价报告 2
4、 根据委托估价方提供的 国有土地使用证，估价对象 用途为 商业 用地， 结合估价目的，依据土地估价的合法性原则 ， 此次评估土地用途我们按 商业 用地设定。 估价对象证载使用权类型为出让，终止日期为 2050年 01 月 04 日 ,至估价期日剩余使用年限为 33.19年，依据土地利用合法性原则，此次评估使用年限我们按证载剩余出让年限设定 ,即 33.19年 ,自估价期日算起。 根据委托估价方提供的 国有土地使用证 估价对 象土地使用权面积14744.1396m2， 根据土地使用的合法性原则，此次评估土地面积我们按 证 载面积设定，即 14744.1396m2。 根据委托估价方提供的 国有建设
5、用地使用权出让合同 （ 电子监管号：5105032010B00104 号） ，估价对象 用地性质 为 商业用地 ，容积率 2.0，建筑密度 40%，绿地率 25%,考虑到土地利用的连续性、合法性，此次评估容积率我们按 土地规划 容积 率 上限设定，即为 2.0。 至估价期日，委估宗地内已建 5幢房屋， 委托估价方未提供地面附属建筑物实测面积，据估价人员现场查勘及实地测绘，地 上 总 面积为 2638.65m2（其中办公楼为 1066.65、 车间为 1408、平房及卫生间为 150、门卫室为 14 ），此次评估地面附属建筑物面积我们按测绘面积设定，即 2638.65m2。估价对象在估价期日实际
6、开发程度为宗地外“ 六 通”（通上水、通下水、通电、 通气、 通讯、通路）、宗地内“ 五通一 平” 。 考虑到宗地内基础设施费用作为开发费用计入地上建筑物价值中，为了避免资产重复计价，此次评估土地开发程度设定为宗地外的基础设施开发程度和宗地内场地平整状况 ,即宗地外“ 六 通”（ 通上、通下水、通电、通路、通气、 通讯 ）、宗 地内“场平”（场地平整） 。 综上所述，本报告估价对象地价定义为：在公开市场条件下，估价对象作为无他项权利限制条件下的国有出让 商业 用地使用权，容积率 2.0， 有 地下空间使用权 ，开发程度达到宗地外“ 六 通”（通上水、通下水、通电、 通气、 通讯、通路）、宗地内
7、“场平”现状利用条件下自评估期日 起未来宗地 40年期使用权市场价格。 四川天成土地评估有限公司 (A 级 ) 土地 司法鉴定 估价报告 3 七、估价结果 我们本着公正、公平、公开的总原则，在分析现有资料的基础上采用 基准地价系数修正法 和 剩余法 测算 ，经估价人员对当地地产市场分析，结合估价目的，确定估价对象在估价期日 2016年 11 月 2日 满足 价格定义、假设与限制条件及相应估价目的下的国有建设用地使用权价格为： 评估面积 :14744.1396平方米 单位地价： 964元 /平方米 楼面地价： 482元 /平方米 评估总价： 1421.34万元 大 写 : 人民币 壹仟肆佰贰拾壹
8、万叁仟肆佰 元整 估价结果详见表 1-1:土地估价结果一览表 八、土地估价师签字 姓 名 资格证书号 签字 丁永洪 2004510023 文春蓉 2013510080 九、估价机构 估价机构法定代表人签字： 估价机构 (公章 ):四川天成土地评估有限公司 二一六年十一月十五日 四川天成土地评估有限公司 (A 级 ) 土地 司法鉴定 估价报告 4 表 1-1 土地估价结果一览表 估价机构：四川天成土地评估有限公司 估价报告编号：川天成（ 2016）（ 技 ）字第 C095 号 估价期日： 2016 年 11 月 2 日 估价目的： 司法拍卖（变卖） 估价期日的土地使用权性质： 出让 1、土地权利
9、限制：所有权属国家，使用权 均 属 泸州兴鑫汽车销售有限公司 。在估价 期日 ，估价对象作为国有 城镇商业 建设用地使用权，无使用权异议无他项权利限制，土地 剩余 使用年限为 33.19 年 。 2、基础设施条件：土地实际开发程度详见下表，估价设定宗地外达到“ 六通 ”（通路、通上水、通下水、通电、 通气、通讯 ），宗地内“场平”。 表 1-2 估价对象基础设施条件表 道路状况 上水状况 下水状况 供气状况 通电状况 通讯状况 场平状况 宗地外 规划道路 城市供水管网布设 城市排污管网布设 城市供 气 管网布设 城市电网 有线无线通讯网覆盖 / 宗地内 / / / / / / 场平 3、规划限
10、制条件：符合城市规划、土地利用总体规划的现状利用 。 4、其它限制条件：应满足本估价报告规定的全部假设和限定条件。 二、其它需要说明的事项： 1、土地权利、利用状况等资料由委托估价方提供，土地区位条件 等评估相关资料由估价人员实地调查而得。 2、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术准则，结合估价对象具体情况、确定估价原则、方法及有关参数的选取。 3、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，如价格定义限定条件发生变化，该估价结果应作相应调整或重新评估。 4、本次估价目的仅为委托估价方司法拍卖（变卖）提供 土地使用权市场价格 参考依据，不得用于权属确认
11、、面积认定、企业验资、合并、抵押、租赁、债权债务结算等评估目的以外的其他目的。 5、本估价报告有效期为壹年，自估价报告 提交之日算起，即 2016 年 11 月 15 日 至 2017年 11月 14日 。 四川天成土地评估有限公司 二一六年十一月十 五日 序号 估价期日时的土地使用者 宗地位置 产权 证号 设定土地使用年期 估价期日 用途 容积率 估价期日 开发程度 土地面积 ( ) 单位地价（元 / ） 地价总额（万元） 登记 设定 规划 设定 实际 设定 登记 评估 1 泸州兴鑫汽车销售有限公司 泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口 纳国用（ 2011）第 04791 号 33.19 年 商
12、业用 地 商业用地 2.0 2.0 宗地外“ 六通 ”，宗地内“ 场平 ” 宗地外“ 六通 ”，宗地内 “ 场平 ” 14744.1396 14744.1396 964 1421.34 合计 14744.1396 14744.1396 1421.34 四川天成土地评估有限公司 (A 级 ) 土地 司法鉴定 估价报告 5 第二部分 估价对象界定 一 、委托估价方 单位名称 :成都市中级人民法院 二、估价对象 估价对象 为 成都市中级人民法院 因 案件执行需要 所涉及的 纳 国用（ 2011）第04791 号 国有土地使用证，证载泸州兴鑫汽 车销售有限公司 位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口一宗
13、国有商业建设用地使用权， 不包括市政设施和地下资源 ,土地使用权 面积为 14744.1396m2，用途 商业 用地 ,使用权类型出让，容积率 2.0，建筑密度 40%，绿地率 25%,终止日期 为 2050年 01月 04日 ， 四至：东至 房屋 ，南至 其他宗地 ，西至 蓝山郡 ，北至 泸州济安医院 。 三、估价对象描述 （一）土地 登记 状况 根据 资产占有方 提供的 纳 国用（ 2011）第 04791号国有土地使用证，估价对象土地登记情况如下： 土地使用者 国有土地使用证证号 座落 地号 图号 地类（用途） 使用权类型 使用权面积( ) 泸州兴鑫汽车销售有限公司 纳 国用（ 2011
14、）第 04791号 泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口 / / 商业 出让 14744.1396 终止日期 发证日期 登记机关 发证机关 2050年 01月 04日 2011年 9月 19日 泸州 市国土资源局 泸州市纳溪区 人民政府 四至 东至 房屋 ，南至 其他宗地 ，西至 蓝山郡 ，北至 泸州济安医院 （二）土地权利状况 1、土地权利归属 在 估价期日 ，所有权属于国家，使用权属 泸州兴鑫汽车销售有限公司 ，估价对象来源合法，产权清楚。估价对象的地下资源埋藏物市政公用设施不属该公司所有。 四川天成土地 评估有限公司 (A 级 ) 土地司法鉴定估价报告 6 2、土地取得方式 泸州兴鑫汽车销售
15、有限公司 以出让方式取得土地 使用权。 3、土地使用年限 根据 纳国用（ 2011）第 04791号国有土地使用证 证载使用权类型为出让，批准使用年限 40年，终止日期 2050年 01月 04日，至估价期日已使用 6.81年，剩余 33.19年。 4、土地权利限制 根据 1990年 5月 19日国务院 55号令中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第二条、第四条规定，估价对象的地下资源，埋藏物和市政公用设施，均不在土地使用权出让范围之内，出让土地的使用权在批准使用年期内，估价对象的使用权可以依法进行转让、出租、抵押或其它经济活动，其合法权益受 国家法律保护；划拨土地使用权若未经市
16、（县）人民政府土地管理部门批准，不得转让、出租、抵押。 5、 土地他项权利 根据纳他项（ 2013）第 074号 他项权利证，土地他项权利人为平安银行股份有限公司成都分行， 抵押贷款期限为 1年，抵押面积为 14744.1396平方米。根据（ 2015）成执保字第 9号四川省成都市中级人民法院执行裁定书，查封泸州兴鑫汽车销售有限公司位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口的土地使用权（权属证书：纳国用（ 2011）第 04791号，面积 14744.1396平方米）。 根据房地产司法鉴定评 估指导意见（试行）规定， 为完整反映估价对象价值， 本次估价不考虑估价对象抵押权因素和案件审理因素影响，设定
17、估价对象无他项权利限制，土地权利状况完整 。 6、土地相邻关系权利 相互毗邻的不动产使用人提供 便利的同时，确保 双方正常生产经营及利用。 （三）土地利用状况 至估价期日，委估宗地内已建 5幢房屋， 委托估价方未提供地面附属建筑物实测面积，据估价人员现场查勘及实地测绘，地上 总 面积为 2638.65m2（其中办公楼为 1066.65、 车间为 1408、平房及卫生间为 150、门卫室为 14 ），四川天成土地 评估有限公司 (A 级 ) 土地司法鉴定估价报告 7 此次评估地面附属建筑物面 积我们按测绘面积设定，即 2638.65m2。估价对象在估价期日实际开发程度为宗地外“ 六 通”（通上水
18、、通下水、通电、 通气、 通讯、通路）、宗地内“ 五通一 平” 。 考虑到宗地内基础设施费用作为开发费用计入地上建筑物价值中，为了避免资产重复计价，此次评估土地开发程度设定为宗地外的基础设施开发程度和宗地内场地平整状况 ,即宗地外“ 六 通”（ 通上、通下水、通电、通路、通气、 通讯 ）、宗地内“场平”（场地平整） 。 根据委托估价方提供的 国有建设用地使用权出让合同 （ 电子监管号：5105032010B00104 号） ，估价对 象 用地性质 为 商业用地 ，容积率 2.0，建筑密度 40%，绿地率 25%。结合周边类似土地利用情况确定 ，估价对象 宗地的最佳开发利用利用方式为 商业综合体
19、 ，用地面积 14744.1396，总建筑面积 29488.28，计容建筑面积 29488.28， 其中 商业建筑面积 29378.28 ，物业 配套设施用房 110 ,地下车位 281个 ， 建筑层数为 地下 1层 地上 5层，建筑密度 40%， 容积率 2.0，绿地率 25%，并以此达到最高最佳利用 。 估价对象最佳开发利用方式 类别 指标 土地用途 商业 用地 土地面积 14744.1396 平方米 （ 22.12亩） 建筑规模 29488.28 平方米 建筑面积 (计入容积率 ) 29488.28平方米 地下建筑面积 / 房屋类别 多层商业用房 功能分布 地上为供地用地， 商业 用房，
20、 有 地下车库 容积率 2.0 建筑密度 40% 绿化率 25% 地下机动车位 281 个 建筑层数 5 建筑结构 框架 四川天成土地 评估有限公司 (A 级 ) 土地司法鉴定估价报告 8 宗地外开发程度达到 “六通”（通上水、通下水、通电、通路、通气、通讯）、宗地内“场平”（场地平整）。 综上述考虑到此次估价目的，按估价对象土地规划利用并以此达到最高最佳利用 。 四、 影响地价的因素说明 (一 )一般因素说明 影响地价的一般因素主要是指社会、经济、政策和自然因素等诸多方面的综合，它包含了城市经济发展水平、产业税收金融政策、人城市口与城市发展、土地利用规划、房地产市场状况及地理位置等。通过土地
21、供求两方面的不同作用，从而影响城市总体地价水平的变化。 1、城市资源状况 （ 1）地理位置 泸州位于四川省东南川渝黔滇结合部。泸州市东邻重庆市，南界贵州省、云南省，西连 宜宾市 ，北接 自贡市 、 内江市 。距省会成都 267千米。地理坐标北纬27 39 29 20，东经 105 08 41 106 28，东西宽 121.64千米，南北长 181.84千米，幅员 12243平方公里。处于成都 -贵阳 -重庆 -昆明直线连接中心位置， 长江 和 沱江 两江交汇处，是四川东南出川出海和重庆西南出海东南亚必经通道。泸州是 长江 上游 重要港口，为四 川省第一大港口和第三大航空港， 成渝经济区 重要的
22、商贸物流中心，长江上游重要的港口城市，世界级白酒产业基地，国内唯一拥有两大知名 白酒 品牌的城市，中国唯一的酒城 。 泸州市属亚热带湿润气候区，南部山区立体气候明显。气温较高，日照充足，雨量充沛，四季分明，无霜期长，温、光、水同季，季风气候明显，春秋季暖和，夏季炎热，冬季不太冷。但受四川盆地地形影响，泸州市夏季多雷雨，冬季多为连绵阴雨天气，多轻雾天气， 而全年少有大风，多为 0-2米 /秒的微风。 （ 2） 城市交通 公路方面： 泸州是国家公路枢纽城市之一。按照全国物流园区发展规划，泸州市被列为国家二级物流园区布局城市。四川省仅有成都市列入国家一级物流园区布局城市，泸州、绵阳、达州列入国家二级
23、物流园区布局城市，泸州成为 川四川天成土地 评估有限公司 (A 级 ) 土地司法鉴定估价报告 9 南唯一入围的城市。 2013年末境内公路总里程 13261公里，其中等级公路里程 8914公里；其中国省干线 577公里。在等级公路中，高等级公路 854公里（含高速公路312公里）。公路营运车辆 29506辆（未包括拖拉机），其中客车 5015辆，货车 24491辆。农村公路建设成效明显，农村公路总里程 12373公里，全年新增农村客运班线46条、农村客运车辆 82辆；全市已开行农村客运班线 539条，农村客运车辆发展到1872辆，乡镇、行政村客车通达率分别达到 100%、 88.8%。目前已建
24、成高速：（ G76）隆纳高速公路 、纳黔高速公路、（ G4215） 成自泸赤高速公路 、（ G93） 宜泸高速公路 、（ G93） 泸渝高速公路 、 泸州绕城高速公路 等 贯穿全境，构成了泸州高速公路交通网络。 轨道交通 方面： 据城市总体发展规划和客流需求，泸州市初步规划， 20152020年规划建成 3条轨道交通线路，总长 79千米。远期将建设泸县至合江、泸州至合江城市轻轨；泸州至重庆城市轻轨。这将构建泸州大都市区高速交通环线，而泸县、合江将纳入中心城区同城化发展；对接滇黔渝、拥江发展、产城融合、生态宜居的路径，优化城镇化布局，增强城市综合承载能力，着力打造长江上游川滇黔渝结合部区域中心城
25、市。 铁路方面：泸州境内的铁路暂未开通客运业务， 隆黄铁路 提供货运服务。 2013年，铁路运营里程 160公里。建设中的 川南城际铁路 和规划中的 渝昆高速铁路 将在这里设 泸州北站 。 航空方面： 泸州蓝田机场 ，位于泸州市蓝田街道长江畔，为四川省第三大航空港（前全二为：成都、绵阳）。截至 2014年已开通泸州至北京、广州、上海、深圳、昆明、贵阳、长沙、厦门、西安、南宁、杭州、海口、兰州、 稻城亚丁 等14条航线，机场飞行区 等级为 4C，属军民合用。 泸州云龙机场 （军民合用机场）已经获得国务院和中央军委批复，机场按照飞行区 4D和军用三级规划，地点建于泸县 云龙镇和龙马潭区石洞镇结 合部，预计于 2016年投入使用。 （ 3）行政区划 泸州市行政区域面积 12236.2平方公里，市辖区面积 2133.1平方公里。截至2014年，下设三区（龙马潭区、江阳区、纳溪区）和四县（泸县、合江县、叙永县、古蔺县）， 16个街道办事处， 92个镇， 36个乡。在 40个乡中，少数民族乡
