1、2017 年房地产估价案例与分析 真题一、问答题（共 3 题，每题 10 分。请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自 2010 年 10 月 18 日起至 2020 年 10 月14 日止。甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于 2017 年 9 月 15 日带租约转让的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同租金明显低于市场租金。请问：1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入？2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整？（二）甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公
2、楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所多有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为 20 年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。请问：1.本次估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题？（三）某市人民法院因司法拍卖需要，委托甲房地产估价机构评估一栋独栋别墅的市场价值。采用比较法估价时，注册房地产估价师在网上查询到 A 别墅的相关信息及挂牌价格，搜集到 B 别墅网上司法拍卖的相关信息及拍卖成交价
3、，两栋别墅的区位状况和实物状况均与估价对象有良好的可比性，挂牌时间和拍卖成交时间与价值时点间隔均在半年以内。请问：1.上述两个案例能否作为可比实例？为什么？2.选定可比实例后，为求得相应比较价值，除应进行房地产状况调整之外，还应对可比实例成交价格进行哪些处理？二、单项选择题（共 3 大题， 10 小题，每小题 2 分。每小题的备选答案只有 1 个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。据
4、委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。1.针对上述情况，注册房地产估价师正确的处理方式是（ ） 。A.认可委托人介绍，确定实地查勘房屋即为估价对象并进行估价B.认可委托人介绍，在设定相应估价假设条件的前提下进行估价C.不认可委托人介绍，因实地查勘无法找到估价委托书对应的房屋，拒绝委托D.进行针对性调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一步考虑后续工作2.如委托人介绍的情况属实，则估价报告中对估价对象坐落表述应为（ ） 。A.估价委托书载明的房屋坐落地址B.房屋权属证书记载的坐落地址C.实地查勘显示的房屋门牌号地址D.房屋权属证书记载的坐落地址，并说明现房屋门牌号及变动原
5、因3.如委托人介绍的情况属实，在估价报告中作出的相应假设说明属于（ ） 。A.未定事项假设B.背离事实假设C.不相一致假设D.依据不足假设（二）甲公司于 2013 年 6 月 1 日购买了某市旧城区一栋临街二层工业厂房，购买后自行将厂房拆除重建为商业用房并对外出租。2017 年 5 月 28 日政府对该区域作出征收决定，并于 2017年 6 月 1 日进行了公告。乙房地产估价机构与 2017 年 6 月 12 日接受委托进行房屋征收评估，注册房地产估价师于 2017 年 6 月 15 日进行了实地查勘。4.该项目房屋征收评估的内容不包括（ ） 。 A.被征收房屋的价值B.因征收房屋造成的搬迁和
6、临时安置费用C.因征收房屋造成的停产停业损失D.当地政府给予的补助和奖励5.该项目房屋征收评估的价值时点应为（ ） 。A.2017 年 5 月 28 日B. 2017 年 6 月 1 日C.2017 年 6 月 12 日D.2017 年 6 月 15 日6.甲公司的房屋应当按照（ ）进行评估。A.工业用途及原登记建筑面积B.工业用途及现状建筑面积C.当地人民政府认定、处理结果D.商业用途及现状建筑面积7.采用比较法和收益法进行测算时，若比较价值为收益价值的 1.2 倍，则被征收房屋的价值一般宜采用（ ） 。A.比较价值 B.收益价值C.两者的加权算术平均值D.两者的简单算术平均值（三）某综合楼
7、一屋及二屋登记用途分别为零售商业、办公，一屋建筑面积为 2000m2，二层建筑面积为 1500m2，甲公司于 2016 年 5 月承租该综合楼，租赁期限为 10 年，甲公司租赁该综合楼后将其装修改造成酒楼，并在二层平台另外加建了 300m2 的厨房，装修费用实际支出为 300 万元。2017 年 5 月，该综合楼所有权人以其申请抵押贷款，乙房地产估价机构接受委托抵押估价。8. 该综合楼的抵押建筑面积为（ ）m 2。A. 1500 B. 2000C.3500 D.38009. 关于该估价项目估价技术思路的说法，正确的是（ ） 。A 应按酒楼用途，评估无租的限制价值B 应按酒楼用途，评估有租的限制
8、价值C 应按零售商业、办公用途，评估无租约的限制价值D 应按零售商业、办公用途，评估有租约的限制价值10. 关于估价中对该综合楼装修部分处理的说法，正确的是（ ） 。A.装修部分不宜列入估价范围B.装修部分应列入估价范围，采用乙公司实际支出的装修费用进行测算C.装修部分应列入估价范围，采用价值时点的装修费用进行测算D.装修部分应列入估价范围，采用价值时点的装修费用并考虑折旧进行测算四、指出并改正下列房地产估价报告片段中的错误（本题 10 分。错处不超过 4 个。如将正确的内容改错，则每改错 1 处倒扣 2.5 分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）本次估价背景情况如下：甲房
9、地产估价机构于 2017 年 7 月 10 日承接了一套办公用房估价业务，估价目的是为乙人民法院受理的丙银行与丁公司借款合同纠纷一案提供价值参考。根据房屋权属证书记载，房屋所有权人为丁公司，坐落于市人民路 28 号 1005 室，存在尚未注销的抵押权，抵押权人为丙银行。接受委托后，项目负责人、注册房地产估价师张带领注册房地产估价师王和估价助理人员李进行了实地查勘，了解到估价对象所在大厦为一栋高层甲级写字楼，冠名为“金达广场” 。王、李具体承担了估价报告撰写工作，张对估价报告进行了终审，2017 年 7 月 15 日出具了估价报告。以下为该估价报告封面：房地产抵押估价报告估价报告编号：估字2017第号估价项目名称：市金达广场 1005 室房地产市场价值评估估价委托人：丙银行房地产估价机构：甲房地产估价机构注册房地产估价师：王、李估价报告出具日期：2017 年 7 月 15 日
