1、建设工程造价管理第一章 工程造价管理及其基本制度一、 工程造价的含义1）从投资者（业主）的角度分析，工程造价是指建设一项工程预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用。建设工程造价就是建设工程项目固定资产总投资。2）从市场交易的角度分析，工程造价是指为建成一项工程，预计或实际在土地市场、设备市场、技术劳务市场以及工程承包发包市场等交易活动中所形成的建筑安装工程价格或建设工程总价格。它们的价格是商品交易中现实存在的，是一种有加价的工程价格。工程承发包价格是工程造价中一种重要的、也是较为典型的价格交易形式，是在建筑市场通过招标投标，由需求主体（投资者）和供给主体（承包商）共同认可的价格。总结：工程造
2、价的两种含义实质上就是以不同角度把握同一事物的本质。对市场经济条件下的投资者来说，工程造价就是项目投资，是“购买”工程项目要付出的价格；同时，工程造价也是投资者作为市场供给主体“出售”工程项目时确定价格和衡量投资经济效益的尺度。二、 工程计价的特征1. 计价的单件性建筑产品的单件性特点决定了每项工程都必须单独计算造价。2. 计价的多次性（1） 投资估算是建设项目进行决策、筹集资金和合理控制造价的主要依据。（2） 工程概算分为建设项目概算总造价、单项工程概算综合造价和单位工程概算造价。受估算造价的控制。（3） 修正概算是对概算造价的修正和调整，比概算造价准确，但受其控制。（4） 施工图预算：有些
3、工程需要确定招标控制价以限制最高投标报价。（5） 合同价：属于市场价格，它是由发承包双方根据市场行情通过招投标等方式达成一致、共同认可的成交价格。（6） 中间结算价：竣工结算文件一般由承包单位编制，发包单位审查，也可以委托具有相应资质的工程造价咨询机构进行审查。（7） 竣工决算价：综合反应竣工项目从筹建开始到项目竣工交付使用为止的全部建设费用。决算价一般是由建设单位编制，上报相关主管部门审查3. 计价的多样性：工程造价的计算是分步组合而成的，过程是：分部分项工程单价单位工程造价单项工程造价建设项目总造价。4. 计价方法的多样性：投资估算方法有设备系数法和生产能力指数估算法，概预算方法有单价法和
4、实物法。5. 计价依据的复杂性设备和工程量计算依据。包括项目建议书、可行性研究报告、设计文件等。人工、材料、机械等实物消耗量计算依据。包括投资估算指标、概算定额、预算定额等。工程单价计算依据。包括人工单价、材料价格、材料运杂费、机械台班费等。设备单价计算依据。包括设备原价、设备运杂费、进口设备关税等。措施费、间接费和工程建设其他费用计算依据。主要是相关的费用定额和指标。政府规定的税、费。物价指数和工程造价指数。三、 静态投资和动态投资静态投资是以某一基准年、月的建设要素的价格为依据所计算出的建设项目投资的瞬时值。包括：建筑安装工程费、设备和工器具购置费、工程建设其他费用、基本预备费、以及因工程
5、量误差而引起的工程造价的增减。动态投资是指为完成一个工程项目的建设，预计投资需要量的总和。除包括静态投资外，还包括建设期贷款利息、有关税费、涨价预备费。静态投资和动态投资密切相关。动态投资包含静态投资，静态投资是动态投资最主要的组成部分，也是动态投资的计算基础。建设项目按用途可分为生产性建设项目和非生产性建设项目。生产性建设项目总投资包括固定资产投资和流动资产投资两部分；非生产性建设项目总投资只包括固定资产投资，不含流动资产投资。建设项目总造价是指项目总投资中的固定资产投资总额。固定资产投资是投资主体为达到预期收益的资金垫付行为。包括基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资和其他固定资产投资
6、四种。建设项目的固定资产投资也就是建设项目的工程造价，二者在量上是等同的。其中，建筑安装工程投资也就是建筑安装工程造价，二者在量上也是等同的。从这里也可以看出工程造价两种含义的同一性。四、 建设工程全面造价管理1. 建设工程全寿命期造价是指建设工程初始建造成本和建成后的日常使用成本之和，它包括建设前期、建设期、使用期及拆除期各个阶段的成本。作为一种实现建设工程全寿命期造价最小化的指导思想，指导建设工程的投资决策及设计方案的选择。2. 全过程造价管理是指覆盖建设工程策划决策及建设实施各个阶段的造价管理。3. 全要素造价管理的核心是按照优先性的原则，协调和平衡工期、质量、安全、环保与成本之间的对立
7、统一关系。4. 建设工程造价管理不仅仅是业主或承包单位的任务，而应该是政府建设主管部门、行业协会、建设单位、设计单位、施工单位以及有关咨询机构的共同任务。五、 工程造价管理的主要内容：目的是在优化建设方案、设计方案、施工方案的基础上，有效地控制建设工程项目的实际费用支出。1. 策划阶段：按照有关规定编制和审核投资估算，经有关部门批准，即可作为拟建工程项目策划决策的控制造价；基于不同的投资方案进行经济评价，作为工程项目决策的重要依据。2. 设计阶段：在限额设计、优化设计方案的基础上编制和审核工程概算、施工图预算。对于政府投资工程而言，经有关部门批准的工程概算，将作为拟建工程项目造价的最高限额。3
8、. 发承包阶段：进行招标策划，编制和审核工程量清单、招标控制价或标底，确定投标报价及其策略，直至确定承包合同价。4. 施工阶段：进行工程计量及工程款支付管理，实施工程费用动态监控，处理工程变更和索赔，编制和审核工程结算、竣工决算，处理工程保修费用等。六、 工程造价管理的基本原则1. 以设计阶段为重点的建设全过程造价控制。工程造价控制的关键在于前期决策和设计阶段，而在项目投资决策完成后，控制工程造价的关键就在于设计。2. 实施主动控制与被动控制相结合。偏离纠偏再偏离再纠偏的控制是被动控制，事先主动地采取控制措施是主动控制。3. 技术与经济相结合。从组织上采取的措施，包括明确项目组织结构，明确造价
9、控制者及其任务，明确管理职能分工；从技术上采取措施，包括重视设计多方案选择，严格审查监督初步设计、技术设计、施工图设计、施工组织设计，深入技术领域研究节约投资的可能性；从经济上采取措施，包括动态地比较造价的计划值和实际值，严格审核各项费用支出，采取对节约投资的有力奖励措施等。技术与经济相结合是控制工程造价最有效的手段。七、 造价工程师管理制度1.注册条件与注册程序。1）注册条件：取得造价工程师执业资格；受聘于一个工程造价咨询企业或者工程建设领域的建设、勘察设计、施工、招标代理、工程监理、工程造价管理等单位；没有不予注册的情形。2）注册程序：取得造价工程师执业资格证书的人员申请注册的，应当向聘用
10、单位工商注册所在地的省级注册初审机关或者部门注册初审机关提出注册申请。对申请初始注册的，注册初审机关应当自受理申请之日起 20 日内审查完毕，并将申请材料和初审意见报注册机关。注册机关应当自受理之日起 20 日内做出决定。对申请变更注册的、延续注册的，注册初审机关应当自受理申请之日起 5 日内审查完毕，并将申请材料和初审意见报注册机关。注册机关应当自受理之日起 10 日内做出决定。3）初始注册：取得造价工程师执业资格证书的人员，可自资格证书签发之日起 1 年内申请初始注册。逾期未申请者，须符合继续教育的要求后方可申请初始注册。初始注册的有效期为 4 年。申请初始注册的，应当提交下列材料：初始注
11、册申请表；执业资格证件和身份证件复印件；与聘用单位签订的劳动合同复印件；工程造价岗位工作证明；取得造价工程师执业资格证书的人员，自资格证书签发之日起 1 年后申请初始注册的，应当提供继续教育合格证明；受聘于具有工程造价咨询企业资质的中介机构的，应当提供聘用单位为其交纳的社会基本养老保险凭证、人事代理合同复印件，或者劳动、人事部门颁发的离退休证复印件；外国人、台港澳人员应提供外国人就业许可证书、台港澳人员就业证书复印件。4）延续注册：注册造价工程师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满 30 日前，按照规定的程序申请延续注册。延续注册的有效期为 4 年。申请延续注册的，应当提交下列材料：延
12、续注册申请表；造价工程师注册证书；与聘用单位签订的劳动合同复印件；前一个注册期内的工作业绩证明；继续教育合格证明。5）变更注册：在注册有效期内，注册造价工程师变更执业单位的，应当与原聘用单位解除劳动合同，并按照规定的程序办理变更注册手续。变更注册后延续原注册有效期。申请变更注册的，应当提交下列材料：变更注册申请表；造价工程师注册证书；与新聘用单位签订的劳动合同复印件；与原聘用单位解除劳动合同的证明文件；受聘于具有工程造价咨询企业资质的中介机构的，应当提供聘用单位为其交纳的社会基本养老保险凭证、人事代理合同复印件，或者劳动、人事部门颁发的离退休证复印件；外国人、台港澳人员应当提供外国人就业许可证
13、书、台港澳人员就业证书复印件。6）有下列情形之一的，不予注册：不具有完全民事行为能力的；申请在两个或者两个以上单位注册的；未达到造价工程师继续教育合格标准的；前一个注册期内造价工作业绩达不到规定标准或未办理暂停执业手续而脱离工程造价业务岗位的；受刑事处罚，刑事处罚尚未执行完毕的；因工程造价业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满 5 年的；因工程造价业务活动以外的原因受刑事处罚，自处罚决定之日起至申请注册之日止不满 3 年的；被吊销注册证书，自被处罚决定之日起至申请之日止不满 3 年的；以欺骗、贿赂等不正当手段获准注册被撤消，自被撤消注册之日起至申请注册之日止不满 3
14、年的；法律、法规规定不予注册的其他情形。7）注册证书失效、撤销注册及注销注册：注册证书失效。注册造价工程师有下列情形之一的，其注册证书失效：a.已与聘用单位解除劳动合同且未被其他单位聘用的；b.注册有效期满且未延续注册的；c.死亡或者不具有完全民事行为能力的；d.其他导致注册失效的情形。撤销注册：a.行政机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予注册许可的；b.超越法定职权作出准予注册许可的；c.违反法定程序作出准予注册许可的；d.对不具备注册条件的申请人作出准予注册许可的；e.依法可以撤销注册的其他情形；f.申请人以欺骗、贿赂等不正当手段获准注册的，应当予以撤销。注销注册：a.有注册证书失效情形
15、发生的；b.依法被撤销注册的；c.依法被吊销注册证书的；d.受到刑事处罚的；e.法律、法规规定应当注销注册的其他情形。2.造价工程师的执业（1）注册造价工程师的执业范围：1）建设项目建议书、可行性研究投资估算的编制和审核，项目经济评价，工程概算、预算、结算、竣工结（决）算的编制和审核；2）工程量清单、标底（或者控制价） 、投标报价的编制和审核，工程合同价款的签订及变更、调整，工程款支付与工程索赔费用的计算；3）建设项目管理过程中设计方案的优化、限额设计等工程造价分析与控制，工程保险理赔的核查；4）工程经济纠纷的鉴定。（2）注册造价工程师的权利：1）使用注册造价工程师名称；2）依法独立执行工程造
16、价业务；3）在本人执业活动中形成的工程造价成果文件上签字并加盖执业印章；4）发起设立工程造价咨询企业；5）保管和使用本人的注册证书和执业印章；6）参加继续教育。（3）注册造价工程师的义务：1）遵守法律、法规和有关管理规定，恪守职业道德；2）保证执业活动成果的质量；3）接受继续教育，提高执业水平；4）执行工程造价计价标准和计价方法；5）与当事人有利害关系的，应当主动回避；6）保守在执业中知悉的国家秘密和他人的商业、技术秘密。（4）注册造价工程师应当在本人承担的工程造价成果文件上签字并盖章。3.法律责任（1）对擅自从事工程造价业务的处罚：未经注册，以注册造价工程师的名义从事工程造价业务活动的，所签
17、署的工程造价成果文件无效，由县级以上地方人民政府建设行政主管部门或者其他有关专业部门给予警告，责令停止违法活动，并可处以1 万元以上，3 万元以下的罚款。（2）对注册违规的处罚：1）隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请造价工程师注册的，不予受理或者不予注册，并给予警告，申请人在 1 年内不得再次申请造价工程师注册。2）聘用单位为申请人提供虚假注册材料，由县级以上地方人民政府建设行政主管部门或者其他有关专业部门给予警告，并可处以 1 万元以上，3 万元以下的罚款。3）以欺骗、贿赂等不正当手段取得造价工程师注册的，由注册机关撤消其注册，3 年内不得再次申请注册，并由县级以上地方人民政府建设主管部门处以
18、罚款。其中，没有违法所得的，处以 1 万元以下罚款；有违法所得的，处以违法所得 3 倍以下且不超过 3 万元的罚款。4）未按照规定办理变更注册仍继续执业的，由县级以上地方人民政府建设主管部门或者有关专业部门责令限期改正；逾期不改的，可处以 5 千元以下的罚款。（3）注册造价工程师有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府建设主管部门或者有关专业部门给予警告，责令改正。没有违法所得的，处以 1 万元以下罚款；有违法所得的，处以违法所得 3 倍以下且不超过 3 万元的罚款：1）不履行注册造价工程师义务；2）在执业过程中，索贿、受贿或者谋取合同约定费用外的其他利益；3）在执业过程中实施商业贿赂；4）签
19、署有虚假记载、误导性陈述的工程造价成果文件；5）以个人名义承接工程造价业务；6）允许他人以自己名义从事工程造价业务；7）同时在两个或者两个以上单位执业；8）涂改、倒卖、出租、出借或以其他形式非法转让注册证书或执业印章；9）法律、法规、规章禁止的其他行为。（4）注册造价工程师或者其聘用单位未按照要求提供造价工程师信用档案信息的，由县级以上地方人民政府建设主管部门或者其他有关专业部门责令限期改正；逾期不改的，可处以 1 千元以上，1 万元以下的罚款。九、工程造价咨询企业资质等级标准甲级 乙级已取得乙级工程造价咨询企业资质证书满 3 年企业出资人中，注册造价工程师人数不低于出资人总人数的 60%，且
20、其出资额不低于注册资本总额的 60%；企业出资人中，注册造价工程师人数不低于出资人总人数的 60%，且其出资额不低于注册资本总额的 60%；技术负责人要求是注册造价工程师，并具有工程或工程经济类高级专业技术职称，且从事工程造价专业工作 15年以上；技术负责人需是注册造价工程师，并具有工程或工程经济类高级专业技术职称，且从事工程造价专业工作 10年以上；专职从事工程造价专业工作的人员（以下简称专职专业人员）不少于 20 人。其中，具有工程或者工程经济类中级以上专业技术职称的人员不少于 16 人，注册造价工程师不少于 10 人，其他人员均需要具有从事工程造价专业工作的经历；专职专业人员不少于 12
21、 人，其中，具有工程或者工程经济类中级以上专业技术职称的人员不少于 8 人，注册造价工程师不少于 6 人，其他人员均需要具有从事工程造价专业工作的经历；企业与专职专业人员签订劳动合同，且专职专业人员符合国家规定的职业年龄（出资人除外） ；企业与专职专业人员签订劳动合同，且专职专业人员符合国家规定的职业年龄（出资人除外） ；专职专业人员人事档案关系由国家认可的人事代理机构代为管理；专职专业人员人事档案关系由国家认可的人事代理机构代为管理；企业注册资本不少于人民币 100 万元； 企业注册资本不少于人民币 50 万元；企业近 3 年工程造价咨询营业收入累计不低于人民币500 万元；暂定期内工程造价
22、咨询营业收入累计不低于人民币 50万元；具有固定的办公场所，人均办公建筑面积不少于 10 平方米；具有固定的办公场所，人均办公建筑面积不少于 10 平方米；技术档案管理制度、质量控制制度、财务管理制度齐全； 技术档案管理制度、质量控制制度、财务管理制度齐全；企业为本单位专职专业人员办理的社会基本养老保险手续齐全；企业为本单位专职专业人员办理的社会基本养老保险手续齐全；在申请核定资质等级之日前 3 年内无违规行为。 在申请核定资质等级之日前无违规行为。资质许可的程序：1）甲级：向申请人工商注册所在地省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门或者有关专业部门提出申请，应当自受理申请材料之日起 20 日
23、内审查完毕，然后将初审意见和全部申请材料报国务院建设主管部门；最终由国务院建设主管部门自受理之日起 20 日内作出是否给予审批的决定。2）乙级：省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门应当自做出决定之日起 30 日内，将准予资质许可的决定报国务院建设主管部门备案。新申请工程造价咨询企业资质的，其资质等级按照乙级资质标准中的相关条款进行审核，合格者应核定为乙级，设暂定期一年。撤销资质：（1）资质许可机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予工程造价咨询企业资质许可的；（2）超越法定职权作出准予工程造价咨询企业资质许可的；（3）违反法定程序作出准予工程造价咨询企业资质许可的；（4）对不具备行政许可条件的
24、申请人作出准予工程造价咨询企业资质许可的；（5）依法可以撤销工程造价咨询企业资质的其他情形。 （6）以欺骗、贿赂等不正当手段取得工程造价咨询企业资质的，应当予以撤销。 （7）工程造价咨询企业取得工程造价咨询企业资质后，如不再符合相应资质条件的，资质许可机关根据利害关系人的请求或者依据职权，可以责令其限期改正；逾期不改的，可以撤回其资质。注销资质：（1）工程造价咨询企业资质有效期满，未申请延续的；（2）工程造价咨询企业资质被撤销、撤回的；（3）工程造价咨询企业依法终止的；（4）法律、法规规定的应当注销工程造价咨询企业资质的其他情形。工程造价咨询企业应当依法取得工程造价咨询企业资质，并在其资质等级
25、许可的范围内从事工程造价咨询活动。工程造价咨询企业依法从事工程造价咨询活动，不受行政区域限制。其中，甲级工程造价咨询企业可以从事各类建设项目的工程造价咨询业务；乙级工程造价咨询企业可以从事工程造价 5000 万元人民币以下的各类建设项目的工程造价咨询业务。业务范围：1）建设项目建议书及可行性研究投资估算、项目经济评价报告的编制和审核；2）建设项目概预算的编制与审核，并配合设计方案比选、优化设计、限额设计等工作进行工程造价分析与控制；3）建设项目合同价款的确定（包括招标工程工程量清单和标底、投标报价的编制和审核） ；合同价款的签订与调整（包括工程变更、工程洽商和索赔费用的计算）与工程款支付，工程
26、结算、竣工结算和决算报告的编制与审核等；4）工程造价经济纠纷的鉴定和仲裁的咨询；5）提供工程造价信息服务等。咨询合同及其履行: 1）委托人与咨询人的详细信息；2）咨询项目的名称、委托内容、要求、标准，以及履行期限；3）委托人与咨询人的权利、义务与责任；4）咨询业务的酬金、支付方式和时间；5）合同的生效、变更与终止；6）违约责任、合同争议与纠纷的解决方式；7）当事人约定的其他专用条款的内容。工程造价成果文件应当由工程造价咨询企业加盖有企业名称、资质等级及证书编号的执业印章，并由执行咨询业务的注册造价工程师签字、加盖个人执业印章。企业分支机构：工程造价咨询企业设立分支机构的，应当自领取分支机构营业
27、执照之日起 30 日内，持下列材料到分支机构工商注册所在地省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门备案：1）分支机构营业执照复印件；2）工程造价咨询企业资质证书复印件；3）拟在分支机构执业的不少于 3 名注册造价工程师的注册证书复印件；4）分支机构固定办公场所的租赁合同或产权证明。省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门应当在接受备案之日起 20 日内，报国务院建设主管部门备案。分支机构不得以自己名义承接工程造价咨询业务、订立工程造价咨询合同、出具工程造价成果文件。跨省区承接业务：应当自承接业务之日起 30 日内到建设工程所在地省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门备案。法律责任：1.资质申请或取
28、得的违规责任：申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请工程造价咨询企业资质的，不予受理或者不予资质许可，并给予警告，申请人在 1 年内不得再次申请工程造价咨询企业资质。以欺骗、贿赂等不正当手段取得工程造价咨询企业资质的，由县级以上地方人民政府建设主管部门或者有关专业部门给予警告，并处 1 万元以上 3 万元以下的罚款，申请人 3 年内不得再次申请工程造价咨询企业资质。2.经营违规的责任:未取得工程造价咨询企业资质从事工程造价咨询活动或者超越资质等级承接工程造价咨询业务的，出具的工程造价成果文件无效，由县级以上地方人民政府建设主管部门或者有关专业部门给予警告，责令限期改正，并处以 1 万元以上 3
29、 万元以下的罚款。工程造价咨询企业不及时办理资质证书变更手续的，由资质许可机关责令限期办理；逾期不办理的，可处以 1 万元以下的罚款。有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府建设主管部门或者有关专业部门给予警告，责令限期改正；逾期未改正的，可处以 5000 元以上 2 万元以下的罚款：（1）新设立的分支机构不备案的；（2）跨省、自治区、直辖市承接业务不备案的。3.其他违规责任:工程造价咨询企业有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府建设主管部门或者有关专业部门给予警告，责令限期改正，并处以 1 万元以上 3 万元以下的罚款：1）涂改、倒卖、出租、出借资质证书，或者以其他形式非法转让资质证书；2
30、）超越资质等级业务范围承接工程造价咨询业务；3）同时接受招标人和投标人或两个以上投标人对同一工程项目的工程造价咨询业务；4）以给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争；5）转包承接的工程造价咨询业务；6）法律、法规禁止的其他行为。十、 （ENR）由构件钢材、波特兰水泥、木材和普通劳动力 4 种个体指数组成，ENR 1）建筑造价指数 2）房屋造价指数。FIDIC 合同文本、JCT 合同体系（主要用于房屋建筑工程） 、ACA 合同体系、ICE 合同体系和皇家政府合同体系，JCT 合同体系本身又是一个系统的合同文件体系，它针对房屋建筑中不同的工程规模、性质、建造条件，提供各种不同的文本，供业主在发
31、包、采购时选择；美国，美国建筑师学会（AIA）的合同条件体系更为庞大，分为 A、B、C、D、F、G 系列。其中，A 系列是关于发包人与承包人之间的合同文件；B 系列是关于发包人与提供专业服务的建筑师之间的合同文件；C 系列是关于建筑师与提供专业服务的顾问之间的合同文件，D 系列是建筑师行业所用的文件；F 系列是财务管理表格；G 系列是合同和办公管理表格。AIA 系列合同条件的核心是“通用条件” 。采用不同的计价方式时，只需选用不同的“协议书格式”与“通用条件”结合。AIA 合同条件主要有总价、成本补偿及最高限定价格等计价方式。第二章 相关法律法规第一节 合同法及价格法一. 合同法当事人订立合同
32、需要经过要约和承诺两个阶段。1、要约：是希望与他人订立合同的意思表示。1） 要约及其有效的条件：内容具体确定；表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。即要约必须是特定人的意思表示，必须是以缔结合同为目的，必须具备合同的主要条款。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请，商业广告的内容符合要约规定的视为要约。2） 要约的生效：要约到达受要约人时生效3） 要约撤回通知必须在要约到达受要约人之前或与要约同时到达受要约人。要约撤销通知必须在受要约人发出承诺之前到达受要约人。下列情形不得撤销:要约人确定了承诺期限或以其他形式明示要约不可撤销；受要约人有理由认为要约是不可撤
33、销的，并已经为履行合同做了准备工作。4） 要约的失效：拒绝要约的通知到达受要约人；要约人依法撤销要约；承诺期限届满，受要约人未作出承诺；受要约人对要约的内容作出实质性变更。2、 承诺：是受要约人同意要约的意思表示。1） 承诺的期限：除非当事人另有约定，以对话方式作出的要约，应当即时作出承诺；以非对话方式作出的要约，承诺应当在合理期限内到达2） 承诺的生效：承诺到达要约人时生效3） 承诺的撤回：撤回承诺的通知应当在承诺到达要约人之前或与承诺通知同时到达要约人。4） 逾期承诺：受要约人超过承诺期限发出承诺的，除要约人及时通知受要约人该承诺有效的以外，为新要约。5） 要约内容变更：承诺的内容应当与要
34、约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的（合同标的、数量、质量、价款、报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等） ，为新要约；承诺对要约内容作出非实质性变更，除要约人未反对的，该承诺有效，合同的内容以承诺的内容为准。3、 格式条款（1） 格式条款提供者的义务：提供格式条款的一方应当遵循公平的原则确定当事人之间的权利义务关系，并采用合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。（2） 提供格式条款一方免除自己责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。（3） 对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释；对格式条款有两种以
35、上解释的，应当作出不利于格式条款提供者的解释；格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。4、 缔约过失责任（1）构成条件：1）当事人有过错；2）有损害后果的发生；3）当事人的过错行为与造成的损失有因果关系。（2）承担损害赔偿责任的情形：1）假借订立合同进行恶意磋商；2）故意隐瞒与订立合同有关的主要事实或提供虚假情况；3）有其他违背诚实信用原则的行为；4）当事人在订立合同过程中知悉的商业秘密，无论合同是否成立，不得泄露或不正当使用，泄露或不正当使用该商业秘密造成对方损失的，应当承担损害赔偿责任。（二）合同的效力1.合同生效：合同依法成立之时就是合同生效之日，两者在时间上是同步的。2.效力
36、待定合同（1）限制民事行为能力人订立的合同下列情形合同有效：1）经过其法定代理人追认的合同；2）纯获利益的合同；3）与限制民事行为能力人的年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同。相对人可在 1 个月内催告法定代理人追认，善意相对人有撤销的权利。（2） 无权代理人代订的合同1） 无权代理人代订的合同对被代理人不发生法律效力的情形，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担责任。2） 无权代理人代订的合同对被代理人发生法律效力的情形，表见代理是善意相对人通过被代理人的行为足以相信无权代理人具有代理权的情形。3） 法人或其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同的效力，除相对人
37、知道或应当知道的，该代表行为有效。4） 无处分权人处分他人财产合同的效力，一般无效，但经权利人追认的或取得处分权的有效。3.无效合同（1）无效合同的情形：1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2）恶意串通，损害国家、集体和第三人利益；3）以合法的形式掩盖非法的目的；4）损害社会公共利益；5）违反法律、行政法规的强制性规定。（2）合同部分条款无效的情形：1）造成对方人身伤害的；2）因故意或重大过失造成对方财产损失的4.可变更或撤销的合同（1）合同可以变更或者撤销的情形：1）因重大误解订立的；2）在订立合同是显失公平的；3）一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下
38、订立的合同。当事人请求变更的，不得撤销（2）撤销权的消灭：1）具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起 1 年内没有行使撤销权；2）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或以自已的行为放弃撤销权。（3）无效合同或者被撤销合同的法律后果：无效合同或被撤销的合同自始没有法律约束力；合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分应然有效；合同无效、被撤销或终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。处理：1）返还财产或折价补偿；2）赔偿损失；3）归还国家所有或返还集体、第三人。（三）合同的履行1.履行原则：全面适当履行原则和诚实信用原则2.一般规则合同生效后，当事人就质量、价
39、款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。依照上述规定仍不能确定的，适用下列规定：1）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。2）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。3）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。4）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对
40、方必要的准备时间。5）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。6）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。3.价格调整：合同法规定，执行政府定价或政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计价。逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行；价格下降时，按照新价格执行。逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行。4.合同履行中的抗辩权应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：经营状况严重恶化；转移财产、抽逃资金，以逃避债务；丧失商业信誉；有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形
41、。5.合同履行中债权人的代位权和撤销权（1）债权人代位权：因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成了损害，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权。代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。（2）债权人撤销权：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成了损害，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起
42、 1 年内行使，5 年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。（四）合同的转让和变更：债权转让（通知债务人） ；（2）债务转让（应经债权人同意） ；（3）债权债务一并转让。（五）合同的终止1.终止条件：1）债务已经按照约定履行；2）合同解除；3）债务相互抵消；4）债务人依法将标的物提存；5）债权人免除债务；6）债权债务同归一人；7）法律规定或当事人约定终止的其他情形。合同权利义务的终止，不影响合同中结算和清理条款的效力以及通知、协助、保密等义务的履行。2.合同的解除：1）约定解除条件（当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，当条件成就时，可以解除合同） ；2）法定解除条件（因
43、不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。 ）3.标的物的提存：有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：债权人无正当理由拒绝受领；债权人下落不明；债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人；法律规定的其他情形。如果标的物不适于提存或者提存费用过高，债务人可以依法拍卖或者变卖标的物，提存所得的价款。债权人领取提存物的权利期限为 5 年，超过该期限，提存物扣除提存费用后归
44、国家所有。（六）违约责任1.特点：1）违约责任以有效合同为前提；2）违约责任以违反合同义务为要件；3）违约责任可由当事人在法定范围内约定；4）违约责任是一种民事赔偿责任。2.承担方式：1）继续履行；2）采取补救措施；3）赔偿损失；4）违约金；5）定金（给付方违约无权要求返还，收受方违约双倍返还；既约定违约金又约定定金，一方违约，对方可任选。 ）（七）合同争议的解决解决方式：1）和解；2）调解；3）仲裁；4）诉讼；调解：1）民间调解；2）仲裁机构调解；3）法庭调解；仲裁：只能在仲裁和诉讼两者选一二.价格法1.政府定价的商品：与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格；资源稀缺的少数商品价格
45、；自然垄断经营的商品价格；重要的公用事业价格；重要的公益性服务价格。2.定价依据：政府应当依据有关商品或者服务的社会平均成本和市场供求状况、国民经济与社会发展要求以及社会承受能力，实行合理的购销差价、批零差价、地区差价和季节差价。制定关系群众切身利益的公用事业价格、公益性服务价格、自然垄断经营的商品价格时，应当建立听证会制度，征求消费者、经营者和有关方面的意见。第二节 建筑法及相关条例一. 建筑法(一) 建筑许可1. 建筑工程施工许可：建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。开工报告不用领取许可证。（1） 申领条件：已办理建筑工程用地批准手续
46、；在城市规划区内的建筑工程，已取得规划许可证；需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；已经确定建筑施工单位；有满足施工需要的施工图纸及技术资料；有保证工程质量和安全的具体措施；建设资金已经落实；法律、行政法规规定的其他条件。（2） 有效期限：建设单位应当自领取施工许可证之日起 3 个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过 3 个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。（3） 中止施工和恢复施工：在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起 1 个月内，向发证机关报告，并按照规定做好建设工程的维护管理工作。建筑工程恢复施
47、工时，应当向发证机关报告；中止施工满 1 年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。按照国务院有关规定批准开工报告的建筑工程，因故不能按期开工或者中止施工的，应当及时向批准机关报告情况。因故不能按期开工超过 6 个月的，应当重新办理开工报告的批准手续。（二）建筑工程发包与承包1.建筑工程发包：提倡对建筑工程实行总承包，禁止将建筑工程肢解发包。建筑工程的发包单位可以将建筑工程的勘察、设计、施工、设备采购一并发包给一个工程总承包单位。但是，不得将应当由一个承包单位完成的建筑工程肢解成若干部分发包给几个承包单位。按照合同约定，建筑材料、建筑构配件和设备由工程承包单位采购的，发包单位不
48、得指定承包单位购入用于工程的建筑材料、建筑构配件和设备或者指定生产厂、供应商。2.建筑工程承包（1）承包资质。承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何方式允许其他单位或个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。（2）联合承包。大型建筑工程或结构复杂的建筑工程，可以由两个以上的承包单位联合共同承包。共同承包的各方对承包合同的履行承担连带责任。两个以上不同资质等级的单位实行联合共同承包的，应当按照资质等级低的单位的业务
49、许可范围承揽工程。（3）工程分包。建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位。但是，除总承包合同中已约定的分包外，必须经建设单位认可。施工总承包的，建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。建筑工程总承包单位按照总承包合同的约定对建设单位负责；分包单位按照分包合同的约定对总承包单位负责。总承包单位和分包单位就分包工程对建设单位承担连带责任。（4）禁止行为。禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，或将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人。禁止总承包单位将工程分包给不具备资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。（三）建筑工程监理：工程监理人员发现工程设计不符合建筑工程质量标准或者合同约定的质量要求的，应当报告建设单位要求设计单位改正；认为工程施工不符合工程设计要求、施工技术标准和合同约定的，有权要求建筑施工企业改正。（四）建筑安全生产管理：建筑工程安全生产管理必须坚持安全第一、预防为主的方针，建立健全安全生产的责任制度和群防群治制度。
