建筑面积及计容建筑面积计算核定原则及实例分析.pptx

建筑面积及计容建筑面积计算核定原则及实例分析,万达商业地产设计中心,重点案例,主动管理,培训目的,一、对各地区计容建筑面积计算规则进行解析和归纳；,二、减少前期拿地及总图规划阶段，因计容问题产生的开发风险。,3,计容建筑面积核算要点归纳,2,计容建筑面积组成,1,计容建筑面积核算实例分析,4,现行《建筑面积计算规范》修订要点介绍,3,3,计容建筑面积核算要点归纳,2,计容建筑面积组成,1,实例分析,4,现行《建筑面积计算规范》修订要点介绍,3,,计算容积率的建筑面积。 根据《建筑面积计算规范》以及项目所在地政府规划管理规定计算的建筑面积。,重点案例,主动管理,1、术语解释,总建筑面积,按照《建筑面积计算规范》计算的项目建筑面积总量。,计容建筑面积,在规划项目建设用地内，计算容积率的建筑面积总和与规划项目建设用地面积的比值。,容积率,对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例。 而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。,重点案例,主动管理,2、对比分析,总建筑面积,按照《建筑面积计算规范》计算的项目建筑面积总量。,计容建筑面积,根据《建筑面积计算规范》以及项目所在地政府规划管理规定计算的建筑面积。。,核定建筑面积,等同于计容建筑面积。,≥,=,计容建筑面积参与容积率计算。,部分城市有此名词，但未出现在正式文件中。,重点案例,主动管理,特殊层高 的各类建筑,,设备平台 凸(飘)窗……,,地下室 经营用房,,计容的地下 设备机房,避难层的非避难空间,架空层,计容建筑面积的组成,,重点案例,主动管理,特殊层高 的各类建筑,,,地下室 经营用房,,计容的地下 设备机房,避难层的非避难空间,架空层,规划面积核算相关,计容建筑面积的组成,3,计容建筑面积核算要点归纳,2,计容建筑面积组成,1,计容建筑面积核算实例分析,4,现行《建筑面积计算规范》修订要点介绍,3,,,重点案例,主动管理,不计容 建筑面积,建筑底部架空层,空调室外机搁板,设备平台,凸（飘)窗,地下建筑,埋地深度,进深范围,使用功能,平面尺寸,位 置,平面尺寸,位 置,平面尺寸,围合情况,窗台高度,平面尺寸,围合情况,架空高度,空中(入户)花园,架空高度,平面尺寸,围合情况,不计容及部分计容的前提条件,地上的特殊空间,停车空间,城市 开放空间,1、不计容（部分计容）建筑面积,,,重点案例,主动管理,建筑底部架空层,地下建筑,埋地深度,进深范围,使用功能,平面尺寸,架空高度,不计容及部分计容的前提条件,地上的特殊空间,停车空间,城市 开放空间,,同规划总图设计有关联,1、不计容（部分计容）建筑面积,,,重点案例,主动管理,多倍计容 建筑面积,商业建筑 （含配套服务建筑）,特殊建筑 除外,居住建筑,办公、酒店建筑,单层高度按基数增加1.5、2或3倍,多倍计容的计算规定,整体高度按基数累计,单层高度按基数增加1.5、2或3倍,有时对单元面积也有约定,单层高度按基数增加1.5、2或3倍,特殊部位 除外,场馆建筑 及特殊功能,门厅、大堂、 中庭等,2、多倍计容建筑面积,,,重点案例,主动管理,特殊计容 建筑面积,居住建筑 的地下配套服务用房、机房,地下室经营性建筑,避难层的非避难空间,位于地下室的 公共建筑,特殊计容的计算规定,为前者配套的 辅助机房,少数城市(大连、抚顺、济南)有此规定执行细则各不相同,避难层的 交通面积,避难层的 辅助机房、设备间,架空层中的落地建筑,楼梯间、电梯井 门厅、过道等,3、特殊计容建筑面积,3,计容建筑面积核算要点归纳,2,计容建筑面积组成,1,计容建筑面积核算规定实例分析,4,现行《建筑面积计算规范》修订要点介绍,3,,,半室外空间,,1,设备层,地下层,架空空间,2,3,4,5,一、修订内容归纳,6,7,8,9,10,11,二、具体修订内容对比（修订12条）,二、具体修订内容对比（修订12条）,二、具体修订内容对比（修订12条）,二、具体修订内容对比（新增条）,二、具体修订内容对比（新增条）,3,计容建筑面积核算实例分析,4,3,不计容建筑面积实例,地下室计容规定,条文描述：(大连） 地下室、半地下室作为居住、商场或其他营业性公共场所的，建筑面积应全部计入容积率。,条文分析： 大部分城市地下室建筑面积不计容。但大连等少数城市例外。 大连市居住建筑配套公建设于地下时，按1/2计容。地下营业功能建筑按全面积计入容积率。 部分居住建筑配套的设备机房等，参与住宅销售的公摊，等同于计容。 这一规定出现在房产测绘部门的《建筑面积分摊规定》中。,条文描述：(北京、成都及大部分城市） 地下室及半地下室各类建筑面积——不计入容积率。,地下室计容规定,条文描述：（大连）  一、《技术规定》第十二条调整为：容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。其计算公式为：容积率＝总建筑面积/建筑用地面积 其中： (一)总建筑面积为建筑用地范围内建筑物地上及地下、半地下建筑面积的总和。 二、将《技术规定》第十三条调整为… …： 1、对于在规划条件所规定配建标准内建设的地下(半地下)居住建筑配套公建，其建筑面积的1／2不参与该地块的容积率计算。 2、凡居住建筑配建的地下(半地下)停车库，未超出按1辆车位／户(每车位按30平方米计)配置的地下(半地下)停车面积的部分，其建筑面积不参与该地块容积率计算。,条文分析： 容积率的含义相对其他城市广泛，前期项目谈判及规划需要注意。,,半地下室的计容规定 （局部露出地面情况）,条文描述：（福建） 局部掩埋的地上建筑，16米进深计入容积率，大于16米进深的车库和设备用房不计入容积率。,分析：,条文描述：（成都） 当场地自然坡度高差大于一个地下室层高（3米以上时），在满足下列所有条件时，可视为半地下室，不计入容积率： （1） 利用地形高差作为地下室车库使用的。 （2） 退离临街第一排建筑之后的。 （3） 采用绿化覆土处理的，且覆土深度满足《成都市规划管理技术规定》要求的。 （4） 地下室顶板不高于场地自然地形高度的最高点。,,地下室的判断规定方法各城市比较,条文描述（福建）： 建筑楼面标高不高于室外场地最低点标高1米的，该楼面以下部分为地下建筑。 除地下建筑以外的建筑均为地上建筑。,条文描述（成都）： 建筑房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室。,条文描述（大连）： 地下室是指房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高1/2者。地下室楼顶板的建筑标高均不得超过其对应的室外地平计算点高度1.5米以上。,,露出地面的标准是判断地下室的关键,架空层,条文描述：（成都） 首层架空部分只作为绿化、停车、公共活动使用时的建筑面积——不计入容积率 。,条文分析： 部分城市另外会对架空层的围护结构和层高有详细规定，但使用功能是最重要的判断条件。,3,多倍计容建筑面积实例,,特殊层高建筑面积,对于各类建筑特殊层高加倍计容的规定 （哈尔滨）,各地细则均不相同,3,特殊计容建筑面积实例,避难层,条文描述：（成都） 按“建筑工程建筑面积计算规范”计算出的总建筑面积中，以下建筑面积不计入容积率：……. （5）设备管道层、避难层。,条文分析： 1、避难层和避难层的避难区有区别。 2、设备层等其中的功能性用房需要注意计容问题。,条文描述：（武汉） 设备层、设备管道夹层、避难层和结构转换层内的楼梯间、电梯井、其他功能性用房等功能空间计算建筑面积并计入容积率。,汇报结束 谢谢,