1、工程管理程序文件监理单位管理制度编号：VKKM-B1- -007版号：A/0页码：第 1 页 共 22 页昆明万科房地产开发有限公司监理单位管理制度编制 日期审核 日期批准 日期修订记录日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人工程管理程序文件监理单位管理制度编号：VKKM-B1- -007版号：A/0页码：第 2 页 共 22 页昆明万科房地产开发有限公司监 理 单 位 管 理 流 程 图监理招标及合同签订阶段监理进场前准备阶段监理实施阶段监理考核阶段监理评估阶段质量控制要点质量控制要点控制流程控制流程完 善 监 理 合 同对 监 理 的 培 训监 理 管 控 要 点对 监 理 的
2、考 核与 激 励监 理 单 位 回 访 、 后评 估 及 战 略 合 作 伙伴 培 养 通过合同 ， 为事后对监理的管理提供法律依据 监理单位进场之初 ， 对监理进行 培训 ， 提前达成共识 ， 降低监理产生抵触情绪的可能性 明确对监理进行管控的要点， 明确我方工程师检查和抽查的工作项及检查频度 根据合同条款 ， 定期对监理的工作进行考核 竣工后 ， 工程管理部牵头对监理单位进行回访和后评估 ，将表现优秀的监理单位作为战略合作伙伴培养对象明确监理奖金来源明确我司关于本区域多发工程质量通病的要求明确我司对监理考核 、 奖惩及监理人员更换的权利设计变更与现场签证系统 、 工程款支付流程国家规范外
3、， 监理必须执行的我司相关流程文件须提交我司的监理单位文件的内容与时间节点明确我司工程师抽查的工作项及抽查频率 ， 如标准层钢筋验收的抽查频率等明确我司工程师全数检查的工作项 ， 如门窗塞缝 、 防水加强层施工等 ， 以及监理单位检查结果提交甲方的时间限制明确监理单位处理设计变更与现场签证的时间要求 ， 工程款审核的时间及准确度要求评价监理工程师对变更 、 签证 、 工程款等处理的及时性及准确率评价监理工程师对工程质量和现场安全文明施工控制的效果评价监理工程师过程检查文件提交的及时性与完备性评价监理单位的资质水平 、 专业水平 、 管理能力 、 配合意识等优秀的监理单位作为战略合作伙伴培养对象
4、不合格的监理单位放入黑名单 ， 取消再次合作的机会工程管理程序文件监理单位管理制度编号：VKKM-B1- -007版号：A/0页码：第 3 页 共 22 页昆明万科房地产开发有限公司1. 目的促进并帮助各项目部更好的对监理单位进行管理，明确项目部与监理单位的工作界面划分，避免重复工作；充分发挥监理工程师的工作积极性和专业特长，减轻我方工程师的工作负担，使我方工程师有更多的精力关注工程质量通病的防治与监控，提高工程系统人工效能。2. 定义对委托地监理单位进行管理的指导性文件。3. 职责项目工程部专业工程师：负责监督和协调现场监理人员的工作，根据甲方与监理的协作分工，进行现场管理。项目经理部工程经
5、理：负责月度监理人员的绩效考评。4. 监理单位管理流程 完 善 监 理 合 同在合同中明确监理单位奖金的来源及发放方法及激励机制，奖金来源一般有三种：从监理费中提取一定比例，甲方和监理按比例分摊，甲方支付。 参附件 1昆明公司监理合同相应条款。对本区域多发工程质量通病，监理单位除执行国家规定的监理工作外，必须执行我司相关的流程文件，如防水工程、铝合金门窗安装工程、砌筑与抹灰工程、屋面工程等作业程序。各项目可根据具体工程质量要求，调整流程文件的数量。明确我司对监理单位考核及人员更换的权利。结合当地实际情况，在合同中明确其他需要特别约定的条款。 对 监 理 进 行 培 训初次培训：在监理单位进场之
6、初要对其进行培训，使其能早日了解并接受我司的企业文化、质量标准、工作流程等。培训内容包括但不限于：项目工程部工作流程，设计工程管理程序文件监理单位管理制度编号：VKKM-B1- -007版号：A/0页码：第 4 页 共 22 页昆明万科房地产开发有限公司变更与现场签证系统，付款流程，需要执行昆明万科标准的分项工程名称等。过程培训：在某些存在通病隐患的分项工程开工前，对监理单位进行培训，明确监理需按我司流程文件要求进行过程监控，并就监控要点、过程检查成果及提交我司时间达成共识。需进行过程培训的流程文件至少包括：防水工程、铝合金门窗安装工程、砌筑与抹灰工程、屋面工程、入户门成品保护。其他培训：因政
7、策变动及我司重大决策改变引发的突发事件，根据需要对监理单位进行相应的培训。 明 确 监 理 管 控 要 点充分利用监理单位的工作来达到现场管控的目的，按国家法律法规要求实施监理工作外，项目工程部还需对于过程中的重要工作做重点管控，详见附件 1：监理单位管控要点，主要内容如下：重点审查监理单位的架构和人员配置情况，尤其是总监的综合能力，尽量保证项目进展过程中监理人员的稳定性，根据考核结果对较差的监理人员进行必要的更换。项目工程师须重点监控（全数检查）的关键工序（包括门窗洞口尺寸、门窗塞缝打胶、防水加强、管线洞口吊模、闭水试验、墙体砌筑及抹灰的工序间歇、入户门成品保护等），同时要求监理做好上一级监
8、控，将检查结果于该工序结束后次日提交项目工程师，项目工程师进行进一步的检查和跟踪。此检查结果文件的质量和提交的及时性作为考核监理的重要方面。项目工程师须参与的隐蔽验收包括：地下室施工、转换层施工、标准层第一层施工、后浇带施工、墙体砌筑与抹灰等，监理对以上工作的控制效果，作为其考核的重要方面之一。对其他日常的质量巡查、隐蔽验收、安全文明施工管理，项目工程师只负责对监理工作进行监督和考核，对监理工作的抽查需制定详细工作计划。施工单位提交的资料必须先交监理审核后才可以申报项目工程部审批。根据本公司相关流程，明确监理单位处理设计变更与现场签证的时间及准确度要求、工程款审核的时间及准确度要求、监理月报质
9、量及提交项目的时间要求，并进行考核。 对 监 理 的 考 核 与 激 励根据建设工程监理规范、监理合同、经项目工程经理审批的监理规划及细则对工程管理程序文件监理单位管理制度编号：VKKM-B1- -007版号：A/0页码：第 5 页 共 22 页昆明万科房地产开发有限公司监理进行考核，重点关注“监理单位管控要点”中内容。工程经理每月考核总监理工程师和监理人员的工作。对连续两个月考核结果不合格的监理人员，要求监理单位无条件进行更换。项目工程部对监理单位的具体考核办法，详见附件 2：监理单位绩效考核办法。 监 理 单 位 回 访 、 后 评 估 及 战 略 合 作 伙 伴 培 养项目结束后，项目工
10、程部和工程管理部共同对监理单位进行回访和后评估，评价监理单位的资质水平、专业水平、管理能力、配合意识等，作为进一步合作的参考基础。对监理单位的评估，可参考附件 3：监理单位评价表。评价为优秀的监理单位，作为我司战略合作伙伴培养对象；评价为不合格的监理单位，则打入监理单位黑名单，取消其参与我司其他项目的资格。5. 支持文件附 件 1： 监 理 单 位 管 控 要 点 附 件 2： 监理单位绩效考核办法附 件 3： 监 理 单 位 评 价 表 附 件 4： 甲 方 与 监 理 工 程 验 收 分 工 表 工程管理程序文件监理单位管理制度编号：VKKM-B1- -007版号：A/0页码：第 6 页
11、共 22 页昆明万科房地产开发有限公司附件 1注： 正在实施 需要修订后实施 待编写监理单位管控要点主要业务流程 业务流程关键点 管控要点 支持程序文件程序文件状态审查监理单位的架构和人员配置 监理团队建设组织管理总监理工程师 总监素质和能力水平监理单位项目团队管理作业指导书待编写进行技术培训 技术管理和交底技术管理设计变更后及时反映到图纸 设计变更文件的管理设计变更与签证管理程序待编写工作表格使用，移交甲方备档旁站记录关键工序的移交表工程现场签证工程设计变更处理工程进度款其他工程文件，如会议纪要等监理管理信息管理月度审阅监理日记等档案文件管理，以及过程文件的检查、督促 文件管理作业指导书待编
12、写月度质量大检查 质量的阶段性检查一般工程工序的检查 过程质量的控制厨卫、屋面蓄水试验记录，外墙、门窗淋水试验记录，雨天室内渗漏检查记录。重要质量的控制重要部位的拆模 重要部位的拆模控制重要工序的检查 重要补位的质量控制质量管理法律法规上要求的旁站 质量旁站监理单位工程质量管理作业指导书待编写进度管理 按总计划、月、周计划跟踪 计划跟踪和反馈 进度计划管理作业指导书 待编写垂直运输机械、外脚手架安全验收 重要机械设备安全管理安全文明管理办法安全文明过程巡检安全管理每周的安全大检查安全文明管理安全文明管理作业指导书待编写材料管理 材料见证送检 材料管理 材料管理作业指导书需要修订后实施监理工作方
13、案审核 施工组织设计和方案审核 方案审查 工程管理程序文件监理单位管理制度编号：VKKM-B1- -007版号：A/0页码：第 7 页 共 22 页昆明万科房地产开发有限公司工程管理程序文件监理单位管理制度编号：VKKM-B1- -007版号：A/0页码：第 8 页 共 22 页昆明万科房地产开发有限公司附件 2监理单位绩效考核办法一、 激励机制和现场补贴方案1、 甲 方 按 月 对 监 理 人 员 进 行 考 核 ， 根 据 考 核 结 果 发 放 15%的 监 理 酬 金 ， 具 体 办 法 见第 四 条 相 关 内 容 。2、 如 果 总 监 不 能 满 足 甲 方 要 求 ， 甲 方
14、可 以 要 求 更 换 总 监 ， 监 理 单 位 必 须 无 条 件 服 从 。如 监 理 单 位 未 经 甲 方 同 意 擅 自 调 换 总 监 的 ， 扣 除 监 理 单 位 总 费 用 的 10%。3、 如 果 监 理 人 员 不 在 岗 ， 处 以 500 元 /天 人 罚 款 或 按 照 单 价 罚 款 （ 按 较 高 标 准 执行 ） ； 如 果 乙 方 对 承 诺 的 人 员 数 及 安 排 擅 自 作 了 变 化 ， 则 就 变 动 总 人 数 按 照 以上 方 法 执 行 （ 已 经 征 得 甲 方 同 意 的 情 况 除 外 ） 。4、 仪 器 和 工 具 必 须 在 监
15、 理 过 程 中 予 以 落 实 ， 甲 方 在 现 场 施 工 检 查 过 程 中 ， 若 发 现 因仪 器 或 工 具 不 到 位 造 成 现 场 检 查 部 位 没 按 时 检 查 到 位 或 检 测 量 不 够 ， 每 次 罚 款500 元 。5、 作 为 一 家 有 着 丰 富 经 验 的 甲 级 监 理 公 司 ， 应 能 够 及 时 发 现 图 纸 中 的 错 误 ， 如 果 因图 纸 错 误 而 使 甲 方 造 成 损 失 ， 甲 方 视 情 节 的 严 重 性 ， 对 乙 方 处 以 5 10 万 元 罚款 。6、 施 工 期 间 由 于 施 工 单 位 违 反 安 全 操
16、作 规 范 ， 被 政 府 有 关 部 门 处 罚 （ 如 通 报 批 评 、警 告 、 罚 款 或 媒 体 披 露 等 ） ， 甲 方 将 给 予 监 理 单 位 2000 元 /次 的 罚 款 。7、 乙 方 有 权 利 和 义 务 督 促 施 工 单 位 按 照 施 工 合 同 控 制 工 期 完 成 单 项 和 分 部 分 项 工 程施 工 ， 若 因 监 理 人 工 作 不 力 造 成 工 程 总 工 期 拖 延 ， 则 按 “合 同 总 价 合 同 服 务天 数 拖 延 天 数 1.5”的 计 算 方 法 进 行 罚 款 。8、 若 本 工 程 质 量 未 能 达 到 本 合 同
17、约 定 的 质 量 目 标 及 国 家 规 定 的 质 量 验 收 标 准 ， 甲方 将 扣 除 监 理 总 费 用 的 10%； 若 达 到 本 合 同 约 定 的 质 量 目 标 ， 甲 方 给 予 乙 方 3 万元 奖 励 。9、 若 在 工 程 保 修 期 内 因 乙 方 工 作 失 误 而 发 生 房 屋 渗 漏 维 修 ， 监 理 单 位 必 须 按 该 次 维修 费 用 5 赔 偿 给 甲 方 ， 作 为 我 方 处 理 投 诉 的 管 理 费 及 名 誉 补 偿 费 。10、 如 在 监 理 过 程 中 ， 因 监 理 工 作 原 因 直 接 或 间 接 造 成 本 项 目 发
18、 生 质 量 安 全 事 故 、 工期 滞 后 或 投 资 失 控 等 情 况 ， 给 本 项 目 造 成 严 重 影 响 者 ， 甲 方 可 根 据 国 家 现 行 法 律工程管理程序文件监理单位管理制度编号：VKKM-B1- -007版号：A/0页码：第 9 页 共 22 页昆明万科房地产开发有限公司法 规 和 规 章 制 度 对 乙 方 进 行 重 罚 并 中 止 监 理 合 同 。11、 乙 方 应 对 发 生 的 签 证 计 量 的 准 确 性 负 责 ， 总 包 合 同 中 已 包 含 的 费 用 ， 不 得 再 办 理签 证 ； 工 程 量 审 核 准 确 率 应 达 到 95%
19、以 上 ， 如 不 能 满 足 要 求 ， 每 发 现 一 次 ， 罚 款1000 元 。12、 监 理 人 员 若 出 现 “吃 、 拿 、 卡 、 拖 ”等 渎 职 行 为 ， 出 现 一 次 罚 款 5000 元 ， 要求 乙 方 更 换 相 关 监 理 人 员 ， 出 现 第 二 次 罚 款 10000 元 ， 要 求 乙 方 更 换 相 关 监 理 人员 并 追 究 总 监 理 工 程 师 的 相 应 责 任 ， 出 现 三 次 以 上 ， 视 为 乙 方 重 大 违 约 ， 甲 方 可以 中 止 监 理 合 同 ， 造 成 损 失 由 乙 方 负 责 承 担 。13、 在 维 修
20、保 养 期 ， 乙 方 监 理 人 员 在 接 到 甲 方 或 其 物 业 管 理 处 通 知 后 一 天 内 应 赶 到 现场 ， 否 则 甲 方 将 对 乙 方 的 违 约 行 为 进 行 罚 款 ， 每 违 约 一 次 罚 款 500 元 。14、 乙 方 对 工 程 设 计 或 工 程 施 工 提 出 合 理 化 建 议 被 采 纳 后 ， 若 实 际 节 约 造 价 在 5 万元 以 上 ， 每 次 给 予 不 少 于 2000 元 的 奖 励 。二、 甲方提留乙方 15费用处理办法按 月 发 放 奖 金 ： 从 监 理 单 位 进 场 至 入 伙 后 六 个 月 为 止 ， 按 月
21、 对 乙 方 现 场 监 理 人 员进 行 考 核 ， 发 放 奖 金 。 具 体 分 配 方 案 为 ：1、 甲 方 按 照 附 件 一 要 求 （ 监 理 人 员 考 核 评 分 表 ） 对 乙 方 现 场 所 有 监 理 人 员 进 行 考 核 ，按 照 百 分 制 标 准 进 行 打 分 ， 如 乙 方 所 有 人 员 考 核 的 平 均 分 达 到 85 分 以 上 ， 该月 奖 金 全 部 发 放 ； 如 平 均 分 为 75 85 分 ， 该 月 奖 金 发 放 80 ； 如 平 均 分 为60 74 分 ， 该 月 奖 金 发 放 50 ； 如 平 均 分 低 于 60 分 ，
22、 该 次 奖 金 不 发 放 。2、 现 场 监 理 人 员 的 考 核 及 奖 金 发 放 标 准月奖金基本金额出勤率岗位系数工作表现等级 （1）出勤率：监理人员上班需打卡,打卡机置于甲方办公室,出勤率以考勤卡按实计,周末及节假日值班亦需打卡。周一至五每天需打卡三次,8:30 前一次,12:3014:00间一次,17:30 后一次；周末及节假日值班每天需打卡 2 次,9:00 前一次,16:30 后一次。旷工一个工作日以上(含一个工作日)或一月迟到早退累计达四次则本月奖金不予发放。如请假,需经总监理工程师批准后并经甲方工程师认可。周末及节假日值班亦需打卡。（2）岗位系数：（总监：监理工程师：
23、监理员及资料员）为（1.2：1：0.75）工程管理程序文件监理单位管理制度编号：VKKM-B1- -007版号：A/0页码：第 10 页 共 22 页昆明万科房地产开发有限公司（3）工作表现等级：工作等级奖金系数 A+ A B+ B B- C D1.5 1.2 1 0.8 0.6 0 0注意：工作表现等级考评对应分数A+：95100 A： 9095B+：8090 B：7080 B-：6070C：0 D：视为本职工作严重不合格,需更换人员 甲 方 提 留 乙 方 15 费 用 也 是 乙 方 监 理 费 用 的 一 部 分 ， 甲 方 每 次 支 付 需 打 印 详细 清 单 ， 由 乙 方 总 监 理 工 程 师 签 字 认 可 ， 注 明 “乙 方 确 认 该 次 费 用 是 甲 方 应支 付 给 乙 方 监 理 费 用 的 一 部 分 ”。 该 费 用 必 须 由 甲 方 直 接 发 放 到 现 场 监 理 人 员 。 监 理 公 司 不 得 干 预 ， 不 得 将 该 部分 补 贴 从 监 理 人 员 工 资 中 扣 除 。 否 则 甲 方 将 以 该 扣 除 部 分 费 用 的 两 倍 对 其 进 行罚 款 ， 罚 款 金 额 从 监 理 费 用 （ 85 部 分 ） 中 扣 除 。三、 考核流程
