1、第一编法律概论第三章物权法律制度,本章考情分析,章名重要性难度考核形式方向,第三章物权法客观题+主观题本章主观题一般结合合同法进行考查。主要理解物权变动、所有权、抵押权的知识，同时对物权法中的一些基础概念要适当关注。本章学习需要多结合实践中的案例进行把握。,本章考点知识树,第一节物权法概述,一、物的特征、分类（一）物的特征 （13年考查所有权客体）,物的特征考查点,1.有体性无体物一般不能成为物权法上的物，如空气、各种智力成果,2.可支配性不能为人力所支配不能成为物权法上的物，如太阳、月亮,3.非人格性必须与人的身体相分离，若是人身体的组成部分则不能成为物权法上的物，如人体器官、假牙、假肢,（
2、2013多选题）根据物权法律制度的规定，下列各项中，能够成为所有权客体的有（）。A.土地B.月球表面C.药品D.存有计算机程序的光盘,正确答案ACD答案解析所有权属于物权，所有权客体需要满足物权客体的特点，月球表面不具备可支配性，不能成为所有权客体。,（二）物的分类 （了解）,分类要点,1.动产与不动产物权变动要求不同：动产交付、不动产登记,2.主物与从物（1）从物必须单独为一物，非整体与局部的关系；（2）从物对主物发挥辅助效用如汽车与备用轮胎；电视机和遥控器,3.原物与孳息孳息是从原物中派生出来的，必须与原物分离。（1）天然孳息,（2）法定孳息，如租金、利息,二、物权的概念与种类（了解）（一
3、）概念对特定的物享有直接支配和排他的权利。物权相对于债权的特点：1.支配权请求权2.排他性兼容性3.绝对权相对权,（二）物权的类型（了解）,三、物权法的基本原则,原则含义,1.物权法定原则物权的类型、物权的内容都法定,2.一物一权原则也称“物权客体特定”原则：一个物上只能存在一个所有权，但所有权可以和其他物权并存,3.物权公示原则动产交付、不动产登记,（2015多选题）根据物权法律制度的规定，下列属于物权法基本原则的有（）。A.物权相对原则B.物权法定原则C.物权公示原则D.物权客体特定原则,正确答案BCD答案解析物权法基本原则包括物权法定原则、物权客体特定原则、物权公示原则。,第二节物权变动
4、,一、物权变动及其原因（一）物权变动的含义（理解）即物权的取得、变更、消灭。【主要考查点】所有权的取得、转让他物权的设定,（二）物权变动的原因,（2012年B卷案例）甲妻因车祸去世，甲继承两居室房屋一套，但未到房屋登记机关办理产权变更登记。经过上述事件后，甲决意改换生活环境，遂委托丙房地产中介公司（简称丙公司）为其继承所得的两居室房屋寻找买主。问：（1）甲在未办理产权变更登记的情况下，是否取得了亡妻房屋的所有权？并说明理由。,正确答案甲在未办理产权变更登记的情况下，仍取得了亡妻房屋的所有权。根据物权法律制度的规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。,（2）为将房屋所有权转让给买主，除了买
5、卖合同须有效外，甲还需办理哪些房屋登记手续？并分别说明理由。,正确答案为将房屋所有权转让给买主，除了买卖合同须有效外，甲还需办理两项房屋登记手续。首先将房屋所有权登记在自己名下，然后再将房屋过户到买受人名下。根据物权法律制度的规定，因继承而取得房屋所有权，虽然不以登记为生效要件，但未经登记，不得处分。同时，依法?尚形涠欢腥模缘羌俏约妆匦虢课莨铰蚴苋嗣拢蚴苋瞬拍苋梅课菟腥?,二、物权行为（理解）,类别含义例,债权行为在当事人之间产生债权债务关系订立合同,物权行为一定要导致物权的变化买卖合同签订后交付标的物,【考点提示】物权变动的分离原则 合同效力与物权变动相分离：物权是否变动与合同效力无关。典型
6、考法：合同有效，但物权不变动。【例】1.张三把电脑卖给李四，签了合同但未交付，合同有效，但李四不享有所有权。2.张三把房屋抵押给李四，签了合同，但未办抵押登记。抵押合同有效，但抵押权不产生。,三、物权变动的公示方法 （一）动产交付,现实交付交付标的物,观念交付/交付替代简易交付权利人事先占有标的物，物权自法律行为生效时发生效力事先占有标的物 + 合同生效,占有改定动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力买卖合同 + 借用或保管合同（第二个合同生效时视为交付）,指示交付动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，直接将请求第三人返还原物的权利转让给受让人转
7、让返还原物权利的协议生效时,【例题单选题现实交付】甲将自己收藏的一幅名画卖给乙，乙当场付款，约定5天后取画。丙听说后，表示愿出比乙高的价格购买此画，甲当即决定卖给丙，约定第二天交货。此时，该名画的所有权属于（）。A.甲B.乙C.丙D.丁,正确答案A答案解析该名画尚未交付，名画的所有权仍然属于甲。,【例题单选题简易交付】某宾馆为了8月8日的开业庆典，于8月7日向电视台租借一台摄像机。 庆典之日，工作人员不慎摔坏摄像机，宾馆决定按原价买下，以抵偿电视台的损失，遂于8月9日通过电话向电视台负责人表明此意，对方表示同意。8月15日，宾馆依约定向电视台支付了价款。摄像机所有权转移的时间为（）。A.8月7
8、日B.8月8日C.8月9日D.8月15日,正确答案C答案解析本题属于简易交付的情形，8月9日买卖合同生效，此时视为交付，摄像机所有权转移。,【例题多选题占有改定】甲有一块价值一万元的玉石。甲与乙订立了买卖该玉石的合同，约定价金11,000元。由于乙没有带钱，甲未将该玉石交付与乙，约定三日后乙到甲的住处付钱取玉石。随后甲又向乙提出，再借用玉石把玩几天，乙表示同意。下列说法正确的有（）。A.甲、乙的买卖合同生效时，乙直接取得该玉石的所有权B.甲、乙的借用约定生效时，乙取得该玉石的所有权C.由于甲未将玉石交付给乙，所以乙一直未取得该玉石的所有权D.甲通过占有改定的方式将玉石交付给了乙,正确答案BD答
9、案解析本题属于占有改定的情形，甲乙之间的借用约定生效时，乙取得该玉石的所有权。,【例题单选题指示交付】甲公司将1台挖掘机出借给乙公司，后来甲公司将挖掘机出卖给王某，约定由乙公司直接将挖掘机交付给王某。此事，甲公司通知了乙公司，但乙公司未作答复。关于挖掘机所有权人，下列选项正确的是（）。A.甲公司，因为挖掘机没有交付给王某B.甲公司，因为乙公司没有答复视为不同意C.乙公司，因为乙公司没有答复视为购买D.王某，因为甲公司通过指示交付的方式完成了交付,正确答案D答案解析本题属于指示交付的情形，当事人之间就转让原物的权利达成协议时所有权转移。,【注意】特殊动产交付转移所有权，登记对抗船舶、航空器、机动
10、车的买卖交付：所有权转移登记：对抗要件解析登记对抗是以交付为前提的；如果不交付，只登记，不产生任何效力。,（2013年案例）2011年9月8日，甲公司与乙公司订立合同，以每台30万元的价格购买20台货车。双方约定，甲公司应在乙公司交货后半年内付清全部货款。10月12日，乙公司交付了20台货车；次日，甲乙双方办理了货车所有权登记。问：甲公司何时从乙公司处取得货车所有权？并说明理由。,正确答案甲公司于2011年10月12日从乙公司处取得货车所有权。根据物权法律制度的规定，动产物权的转让，一般自交付时发生效力，货车的转让登记只是产生对抗善意第三人的效力。,（二）不动产登记 1.不动产统一登记制度我国
11、不动产实行统一登记，国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作，县级以上地方政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。* 产权证与登记簿内容不一致，除有证据证明登记簿记载确有错误以外，以登记簿为准。,2.异议登记,异议登记（不能阻却物权变动）（1）权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿加载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正；不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。（2）登记机构予以异议登记的，申请人在
12、异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。（3）异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。,（2015年单选题）根据物权法律制度的规定，下列关于更正登记与异议登记的表述中，正确的是（）。A.提起更正登记之前，须先提起异议登记B.更正登记的申请人可以是权利人，也可以是利害关系人C.异议登记之日起10日内申请人不起诉的，异议登记失效D.异议登记不当造成权利人损害的，登记机关应承担损害赔偿责任,正确答案B答案解析选项A，提起更正登记之前，不必先提起异议登记；选项C，异议登记之日起15日内申请人不起诉的，异议登记失效；选项D，异议登记不当造成权利人损害的，申请人应承担损害赔偿责
13、任。,3.预告登记,预告登记（可以阻却物权变动）（1）当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权（如所有权、抵押权），按照约定可以向登记机构申请预告登记。（2）预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。（3）预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。,（2014年多选题）根据物权法律制度的规定，当事人可申请预告登记的情形有（）。A.预购商品房B.租赁商业用房C.房屋所有权转让D.房屋抵押,正确答案ACD答案解析当事人可以申请预告登记的情形：预购商品房；以预购商品房设定抵押；房屋所有权转让、抵押。,物权变
14、动的具体规则总结 ,类型基于法律行为（必须公示）非基于法律行为（相对无需公示）,所有权动产：合同 + 交付不动产：合同 + 登记没有合同事实行为完成；裁判文书、征收决定生效；继承、受遗赠开始,用益物权建设用地使用权：合同 + 登记,担保物权动产抵押：合同不动产抵押：合同 + 登记动产质押：合同 +交付,本节小结,第三节所有权,一、所有权的概念（了解）所有权人对自己的不动产或者动产依法享有的占有、使用、收益、处分的权利。,二、所有权的类型（一）国家所有权（了解）1.城市的土地、矿藏、水流、海域、无线电频谱资源、国防资产属于国家所有。2.其他：法律规定属于国家所有的，归国家所有。（略）（二）集体所
15、有权 （了解）集体所有的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等。考试可能涉及：集体所有的土地考法：抵押财产的范围（集体土地使用权一般不可抵押，两种例外） ,三、共有 1.共有类型的认定：按份共有和共同共有共有人对共有类型没有约定，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。,2.按份共有,【修订解析】按份共有人同等条件下的优先购买权,（1）优先购买权以交易为前提 非交易的情况下不得主张优先购买权：因继承、遗赠等原因导致共有份额的权利主体发生变化时，其他按份共有人不能行使优先购买权，除非按份共有人之间另有约定。共有人相互之间转让，其他共有人不得主张优先购买权，但按份共有人之间另有约定
16、的除外。,（2）优先购买权需在同等条件下行使 所谓“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。若其他共有人主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求的，不予支持,（3）优先购买权需在期限内行使优先购买权的行使期限，有约定按约定，没有约定或约定不明的：转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；,通知载明的日期,通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；,送达起15日,转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；,知道起15日,转让人未通知，
17、且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。,转移起6个月,（4）数人主张优先购买权先协商，协商不成，按转让时各自的份额比例行使优先购买权,（5）优先购买权不具有排他效力优先购买权受到侵害，只能主张赔偿损失，不得要求撤销共有人与第三人的份额转让合同或主张合同无效,3.共同共有：不分份额地共有,（2012年B卷单选题）甲、乙系多年同窗，二人共同购买了一套住房。甲出资90万元，乙出资60万元，双方未约定共有类型。一年后，甲利用乙出差之机，请丙装修公司对房屋重新装修，并告知丙，该房屋由自己与乙共有，但装修费用由乙一人承担。乙获悉装修事宜后，表示反对，
18、并拒绝向丙付款。后乙欲将房屋所有权转让给丁。根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的是（?。?A.甲、乙对该套房屋形成共同共有关系B.甲对房屋重新装修，不必征得乙的同意C.乙转让房屋所有权，须征得甲的同意D.对于丙公司的付款请求，乙有权拒绝,正确答案C答案解析本题属于按份共有，甲对房屋重新装修，需要征得乙的同意；对于丙公司的付款请求，乙无权拒绝，因为共有人对外承担连带债务。,四、善意取得（所有权、他物权都可以） ,制度价值为了维护交易安全,构成要件1.处分人无权处分动产必须是占有委托物自愿交付他人占有（基于合同、共有关系等而占有）占有脱离物遗失物、盗赃物等，不适用善意取得2.第三人为善意3.
19、以合理价格转让4.动产已交付；不动产已变更登记,法律后果取得人取得所有权；原所有权人的所有权消灭，只能向无权处分人请求赔偿损失,【修订解析1】善意的认定（理解）,善意受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。不知情 + 无重大过失,知情认定具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：登记簿上存在有效的异议登记；预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；受让人知道他人已经依法享有不动产物权,重大过失认定
20、真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失,善意时点动产：交付时受让人是善意的（包括现实交付、简易交付、指示交付；唯独不包括占有改定）。不动产：登记时受让人是善意的,【修订解析2】善意取得的其他问题,特殊动产善意取得 船舶、航空器、机动车：交付即可善意取得（不以登记为要件）,转让合同需有效 如果转让合同无效或被撤销，则受让人不可善意取得,【例】张三借李四的手机，王五采用胁迫手段要求张三将手机卖给自己，张三撤销该合同。,【考点拓展】1.注意善意取得与合同效力的结合【
21、考点拓展】2.他物权也可以善意取得,（2015年案例题）2015年3月2日，甲将其生产的一批价值30万元的设备寄存于乙的仓库，寄存期至2015年4月30日，3月5日，甲将该批设备抵押给债权人A公司，双方签订了书面抵押合同，但未办理抵押登记。3月9日，乙向丙谎称该批设备属于自己，以35万元的价格将该批设备卖给丙；事后，不知情的丙全额付款取走设备。3月16日，丙将该批设备以40万元的价格卖给丁。3月20日，丙交付设备，丁向丙付款。【问】1.丙是否取得了从乙处购买的设备的所有权？并说明理由。,正确答案丙取得了设备的所有权。理由：善意取得。,2.甲是否有权要求丁返还设备？并说明理由。,正确答案无权，丙
22、是所有权人，丁从丙处购买设备，已经交付，丁取得该设备的所有权。,五、动产所有权的特殊取得方式（一）先占：前提无主物 （了解）1.天然的无主物2.被抛弃的无主物,【例题案例题】潘某与刘某相约出游，潘某在长江边拾得一块奇石，爱不释手，拟带回家。刘某说，物权法规定河流属于国家所有，这一行为可能属于侵占国家财产。潘某能否取得奇石的所有权？,正确答案可以。因为即使长江属于国家所有，但石头是独立物、无主物，依先占的习惯可以取得其所有权。,（二）添附：附合、混合、加工 （了解）,类型法律后果,不动产与动产附合财产归属：不动产所有权人。动产所有人获补偿,动产与动产附合了解概念即可价高者得，价低者获补偿；或依价
23、值成立共有,混合,加工,（三）拾得遗失物 ,拾得人1.主动返还费用求偿，可领取悬赏；拒不返还无权要求费用清偿、无权领取悬赏2.上交政府有关部门公告6个月收归国有,所有权人可选择1.返还请求权：有权从知道或应当知道买受人之日起，2年内，从买受人处索回。原则上无偿；但如果第三人自拍卖、有经营资格的出卖人处买得，所有权人须支付价金,2.赔偿请求权：直接要求无权处分人赔偿,真权利人的返还请求权、赔偿请求权【例题案例题】甲的手表丢失，被乙拾得：若乙直接卖给丙，得款500元，则甲可以选择：A.自知道丙之日起两年内，要求丙返还，无需支付500元；B.要求乙承担赔偿责任。若乙伪造了所有票据，将手表放到有二手货
24、经营资格的商家出售，丙从该商家花500元买得，则甲：A.自知道丙之日起两年内，要求丙返还，需支付500元；B.要求乙承担赔偿责任。若乙拾得后，上交派出所，派出所公告6个月无人认领，按照国家有关规定将该手表拍卖，丙花500元拍得，则甲无权要求丙返还。,（2012年单选题）甲在上班途中遗失手机一部，被乙拾得。甲发布悬赏广告称，愿向归还手机者支付现金1000元作为酬谢。根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的是（）。A.返还手机是乙的法定义务，故甲虽承诺向归还手机的拾得人支付1000元酬金，乙仍无权请求甲支付该酬金，仅有权要求甲支付因返还手机而发生的必要费用B.若乙将手机以3000元的市场价格卖给
25、不知情的丙，则甲除非向丙支付3000元，否则无权请求丙返还手机C.若乙将手机送交公安机关，而甲未于公安机关发出招领公告之日起6个月内认领，则乙取得该手机的所有权D.若乙欲将手机据为己有，则甲有权请求乙归还，乙既无权请求甲支付1000元酬金，亦无权要求甲支付必要的返还费用,正确答案D答案解析拾得人虽不能取得遗失物的所有权，却享有费用偿还请求权，在遗失人发出悬赏广告时，归还失物的拾得人还享有悬赏广告所允诺的报酬请求权，选项A错误；若受让人通过拍卖或向具有经营资格的经营者购得该遗失物，权利人向其请求返还时，应向受让人支付相应对价，否则受让人有权拒绝返还，选项B错误；遗失物自发布招领公告之日起6个月内
26、无人认领的，归国家所有，选项C错误；拾得人拒不返还遗失物，按侵权行为处理，拾得人不得要求支付必要费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务，选项D正确。,本节小结,第四节用益物权,一、用益物权的概念、类型以使用他人的物为目的的物权。类型：,二、建设用地使用权 获得、转让、消灭都必须办理登记。1.取得,无偿划拨经县级以上政府批准：国家机关、军事用地；城市基础设施、公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利项目用地等商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得！,有偿出让招标、拍卖、协议等方式。协议价格不得低于规定的最低价,2.转让,出让方式以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应符合条件：按出让合同约
27、定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，应有房屋所有权证书。,划拨方式以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时（13案例）：报有权限的人民政府审批；由受让方办理土地使用权出让手续，并补缴土地使用权出让金。,让与禁止以下房地产不得转让：出让方式取得土地使用权不符合前述转让条件的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的。,（2016多
28、选题）根据物权法律制度的规定，以出让方式取得土地使用权后，转让房地产时，应当符合的条件有（）。A.按出让合同约定投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的20%以上B.转让房地产时，房屋建成后，应当持有房屋所有权证书C.按出让合同约定投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件D.按出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书,正确答案BCD答案解析选项A应该是按出让合同约定投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上。,3.期限,无偿划拨无期限限制,有偿出让（1）住宅用地：70年；（期满自动续期）（2）商业、旅游、娱乐用地：40年；（3）教
29、育、科技、文化、体育、卫生：50年；（4）工业用地：50年；（5）综合或其他用地：50年。,其他续期：期满前1年申请，重新订立合同、缴纳出让金。,（2014A单选题）下列关于以无偿划拨方式取得的建设用地使用权期限的表述中，符合物权法律制度规定的是（）。A.最长期限为30年B.最长期限为50年C.最长期限为70年D.一般无使用期限的限制,正确答案D答案解析以无偿划拨方式取得的建设用地使用权，除另有规定外，没有使用期限的限制。,（2013年单选题）根据物权法律制度的规定，以有偿出让方式取得居住用地的建设用地使用权，出让的最高年限是（）。A.30年 B.50年C.60年 D.70年,正确答案D答案解
30、析以有偿出让方式取得居住用地的建设用地使用权，出让的最高年限是70年。,本节小结,第五节担保物权,一、概述（理解）1.担保物权：以担保债权实现为目的的物权。2.类型：,3.特点（1）从属性从属于主债权；（2）优先受偿性优先于普通债权受偿；（3）物上代位性：担保期间，担保财产毁损、灭失或被征收等，担保物权人可以就获得保险金、赔偿金或补偿金等优先受偿。,4.流质、流押条款无效当事人在合同中约定，债务履行期限届满债务人不清偿债务的，抵押或质押财产归债权人（抵押权人或质权人）所有这种约定无效。,（2014年B卷案例）2007年11月，A公司向B银行借款2000万元，期限2年；A公司将其所属一栋房屋作为
31、抵押并办理了抵押权登记。2008年1月，A公司与C公司签订书面合同，将该房屋出租给C公司，后经A公司同意，C公司将该房屋转租给D公司。2010年1月1日，D公司因违反约定使用房屋引发火灾，造成房屋损失100万元。C公司为此解除了与D公司的转租合同并收回房屋。1月5日，C公司对因火灾造成的房屋损失向A公司赔偿100万元。B银行认为，其对于A公司因房屋受损而获得的100万元赔偿款享有优先受偿权。问：B银行关于其对A公司获得的100万元赔偿款享有优先受偿权的主张是否成立？并说明理由。,正确答案成立。根据物权法律制度的规定，抵押期间，抵押财产因毁损而获得的赔偿金，抵押权人有权优先受偿。,二、抵押权 （
32、一）抵押权的特点1.不转移占有的担保2.第三人提供的抵押债权转让，抵押权一并转让；债务转让，未经抵押人书面同意，不再承担担保责任,（二）抵押财产的范围：除了法律禁止的都可以抵押1.法律禁止抵押的财产,不可抵押的财产例外,（1）土地所有权,（2）集体土地使用权乡镇企业用地（随厂房一起）公开方式取得的荒地等承包经营权,（3）公益法人的公益设施非公益财产为自身债务抵押,（4）权属有争议的财产,（5）被查封、扣押、监管的财产抵押在先的，抵押有效,（6）违法、违章建筑,【例题多选题】下列财产中，可以作为抵押物的有（）。A.飞机B.在建的建筑物C.正在制作的生产设备D.土地所有权,正确答案ABC答案解析土
33、地所有权不可抵押。,2.建设用地使用权与地上房屋的关系（案例）房随地走、地随房走（1）以建筑物抵押当然及于建设用地使用权（2）以建设用地使用权抵押设立抵押时已建成建筑物的及于建筑物。设立抵押时尚未建成建筑物的房地整体处分（拍卖），但建筑物拍卖所得价款不得优先受偿。,【例题案例题】A房地产公司为筹集工程建设资金，用其建设用地使用权作抵押向甲银行贷款3000万元，之后开始建设商品房，后因A公司不能偿还甲银行贷款，甲银行欲对A公司开发的商品房行使抵押权。问题：若甲银行行使抵押权，其权利标的是什么？甲银行如何实现自己的抵押权？,正确答案抵押权的标的只包括建设用地使用权，实现时，应将建设用地使用权和建好
34、的房屋一并拍卖，但房屋拍得的价款银行不可优先受偿。,（三）抵押权的设定,类型登记生效登记对抗,适用对象不动产，包括：建设用地使用权建筑物（包括在建的）荒地承包经营权动产,抵押权设定书面合同 + 登记 = 抵押权书面合同 = 抵押权+ 登记第三人,不登记之后果合同有效，但抵押权不产生抵押权产生，但不具有对抗效力,【例题案例题】张三的汽车抵押给A银行贷款10万未登记；后又抵押给B银行贷款15万并登记，该汽车变现20万。问：（1）两个抵押权是否有效？（2）哪个银行优先受偿？,正确答案（1）都有效，动产抵押权自合同成立时设立。（2）B银行优先受偿。抵押权已登记的先于未登记的受偿。,（四）抵押人的权利1
35、.抵押物的转让及限制（1）经抵押权人同意可以转让转让所得价款用于提前清偿债务或提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。（2）未经抵押权人同意不得转让但受让人代为清偿债务消灭抵押权除外。（涤除权）,【例题多选题】甲公司向某银行贷款100万元，乙公司以其所有的一栋房屋作抵押担保，并完成了抵押登记。现乙公司拟将房屋出售给丙公司，通知了银行并向丙公司告知了该房屋已经抵押的事实。乙、丙订立书面买卖合同后到房屋管理部门办理过户手续。下列说法正确的有（）。A.不论银行是否同意转让，房屋管理部门应当准予过户，但银行仍然对该房屋享有抵押权B.如丙公司代为清偿了甲公司的银行债务，则不
36、论银行是否同意转让，房屋管理部门均应当准予过户C.如丙公司向银行承诺代为清偿甲公司的银行债务，则不论银行是否同意转让，房屋管理部门均应当准予过户D.如甲公司清偿了银行债务，则不论银行是否同意，房屋管理部门均应当准予过户,正确答案BD答案解析抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。选项B正确；若债务人清偿了债务，则抵押权归于消灭，甲可以转让抵押财产，选项D正确。,2.抵押物出租 （理解） （1）先出租后抵押租赁关系不受影响；（2）先抵押后出租租赁关系不得对抗已登记的抵押权。类推“买卖不破租赁”之例外。,（五）抵押权人的权利1.保全请求权 抵押人的
37、行为导致抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。2.物上代位权 （案例）非因抵押人的行为导致抵押财产价值减少，抵押权人不能行使“保全请求权”，但可以就抵押人因此获得的赔偿金、补偿金、保险金等优先受偿。3.孳息收取权 （了解）自抵押物被扣押之日，抵押权人有权收取孳息。,【例题单选题】甲向乙借款，并以本人所有的一辆汽车抵押，甲为该汽车投保了意外损失险。抵押期间，汽车因地震毁坏。如果甲没有按时还款，下列表述中，正确的是（）。A.乙可以就保险金优先受偿B.乙可以要求以保险金受偿
38、，但是并不优先于甲的其他债权人C.地震属于不可抗力事件，甲可以不偿还乙的借款D.甲应当提供其他财产抵押给乙,正确答案A答案解析抵押权具有物上代位性，当担保物因他人之侵害而灭失、毁损时，债务人所得之赔偿金应作为代位物继续为债权之担保，债权人得对该代位物优先取偿。,（六）抵押权实现的顺序 （案例）1.同一物上存在多个抵押权登记的优先于未登记的；登记在先的优先于登记在后的；同一天登记或都未登记的，按债权比例。【例】张三的汽车抵押给李四，没有登记，然后抵押给王五，办理了抵押登记，则王五优先于李四受偿。,2.抵押权顺位变更（理解）抵押权人可以与抵押人协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权
39、的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。【例】甲 100万如果甲和丙协商交换顺序乙 200万该抵押物只卖了500万丙 300万如何实现抵押权,（七）动产浮动抵押： 经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。企业、个体工商户、农业生产经营者设定动产浮动抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。即便登记，也不得对抗正常经营活动中已支付合理价款
40、并取得抵押财产的买受人。总结：书面合同 = 抵押权产生 + 登记 第三人登记也不能对抗符合三个条件的买受人。,【例题多选题】某农村养殖户为扩大规模向银行借款，欲以其财产设立浮动抵押。对此，下列表述正确的有（）。A.该养殖户可将存栏的养殖物作为抵押财产B.抵押登记机关为抵押财产所在地的工商部门C.抵押登记可对抗任何善意第三人D.如借款到期未还，抵押财产自借款到期时确定,正确答案AD答案解析选项B，抵押登记机关为抵押人住所地的工商部门；选项C，浮动抵押登记不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。,三、质权（一）特点与类型 1.特点：转移占有的担保2.类型：动产质权和权利质权（二
41、）质权的设定 1.动产质权的设定：书面合同 + 交付 = 质权产生（强制公示）不交付：合同有效但质权不产生,2.权利质权的设定：书面合同 + 登记 或 交付（有价证券能交付的交付）不登记或交付：合同有效，但质权不产生 有价证券出质：票据、债券、存款单、仓单、提单（书面合同 + 交付或登记）A 设立：自权利凭证交付质权人时设立；不能交付的，自有关部门办理登记时设立。B 记载：票据（汇票、本票、支票）出质应记载“质押”字样，否则不能以出质对抗善意第三人。,其他权利出质,基金份额、股权知识产权的财产权利应收账款,质权的设立书面合同 + 登记,登记机关证券登记结算机构或工商局版权局、商标局、专利局中国
42、人民银行信贷征信管理中心,效力不得转让不得转让或许可他人使用不得转让,同意之后果质权人同意转让的所得价款，用于提前清偿或提存,（2014年单选题）根据物权法律制度的规定，以下列权利出质时，质权自权利凭证交付时设立的是（）。A.仓单B.股票C.基金份额D.应收账款,正确答案A答案解析以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。,（三）动产质权人的权利义务质权人占有质物1.不得擅自使用、处分否则，赔偿出质人损失。2.妥善保管义务因质权人保管不善致使质押财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。3.物上代位权 质押期
43、间，质押财产毁损灭失的，质权人可以就所获得的保险金、赔偿金、补偿金等优先受偿。4.质物孳息收取权质权人有权收取质押财产的孳息，但合同另有约定除外。首先充抵收取孳息的费用。,（2013年单选题）甲向乙借款，为担保债务履行，将一辆汽车出质给乙。乙不慎将汽车损坏。根据物权及合同法律制度的规定，下列表述中，正确的是（）。A.甲有权要求乙立即赔偿损失，或在借款到期时在损失赔偿额范围内相应抵销其对乙所负的债务B.甲有权拒绝归还借款并要求乙赔偿损失C.甲有权要求解除质押合同D.甲有权要求延期还款,正确答案A答案解析质权人负有妥善保管质押财产的义务，因保管不善致使质押财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。甲有权
44、要求乙立即赔偿损失，或在借款到期时在损失赔偿额范围内相应抵销其对乙所负的债务。,四、留置权法定担保物权 （一）留置的条件1.标的为动产。2.债权人事先合法占有债务人的动产。通常基于合同，如委托、加工承揽、运输、保管3.债权已届清偿期。4.债权之发生与动产之占有属于同一法律关系。（牵连性） 企业之间留置除外5.可以约定排除留置。,【例题多选题】根据担保法律制度的规定，下列情形中，甲享有留置权的有（）。A.甲为乙修理汽车，乙拒付修理费，待乙前来提车时，甲将该汽车扣留B.甲为了迫使丙偿还欠款，强行将丙的一辆汽车拉走C.甲为丁有偿保管某物，保管期满，丁未付保管费。甲即予以扣留，要求丁支付保管费D.甲企业曾欠乙企业货款，后来甲企业通过乙企业代购设备一台，乙企业将设备扣留，要求甲企业支付货款,正确答案ACD答案解析留置权的行使条件要求债权人事先合法占有债务人的动产，选项B不满足这一条件。,（二）留置权的行使1.条件：宽限期满，债务人仍不履行债务。2.宽限期的确定：（1）约定；（2）留置权人指定不少于2个月； 鲜活易腐不易保管的除外。,本节小结,本章总结,
