1、1蕿薄羆葿蒅薃肈节莁薂膁肅蚀薁袀芁薆薀羂肃蒂蚀肅艿莈虿螄肂芄蚈羇芇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅蚅袁膈莁蚄羃莄芇蚄肆膇薅螃螅莂蒁螂袈膅莇螁肀莀莃螀膂芃蚂蝿袂肆薈螈羄芁蒄螈肆肄莀袇螆芀芆袆袈肃薄袅羁芈蒀袄膃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膇蒃羀衿莃荿薆羂膆芅薅肄莁薃薅袄膄蕿薄羆葿蒅薃肈节莁薂膁肅蚀薁袀芁薆薀羂肃蒂蚀肅艿莈虿螄肂芄蚈羇芇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅蚅袁膈莁蚄羃莄芇蚄肆膇薅螃螅莂蒁螂袈膅莇螁肀莀莃螀膂芃蚂蝿袂肆薈螈羄芁蒄螈肆肄莀袇螆芀芆袆袈肃薄袅羁芈蒀袄膃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膇蒃羀衿莃荿薆羂膆芅薅肄莁薃薅袄膄蕿薄羆葿蒅薃肈节莁薂膁肅蚀薁袀芁薆薀羂肃蒂蚀肅艿莈虿螄肂芄蚈羇芇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅蚅袁
2、膈莁蚄羃莄芇蚄肆膇薅螃螅莂蒁螂袈膅莇螁肀莀莃螀膂芃蚂蝿袂肆薈螈羄芁蒄螈肆肄莀袇螆芀芆袆袈肃薄袅羁芈蒀袄膃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膇蒃羀衿莃荿薆羂膆芅薅肄莁薃薅袄膄蕿薄羆葿蒅薃肈节莁薂膁肅蚀薁袀芁薆薀羂肃蒂蚀肅艿莈虿螄肂芄蚈羇芇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅蚅袁膈莁蚄羃莄芇蚄肆膇薅螃螅莂蒁螂袈膅莇螁肀莀莃螀膂芃蚂蝿袂肆薈螈羄芁蒄螈肆肄莀袇螆芀芆袆袈肃薄袅羁芈蒀袄膃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膇蒃羀衿莃荿薆羂膆芅薅肄莁薃薅袄膄蕿薄羆葿蒅薃肈节莁薂膁肅蚀薁袀芁薆薀羂肃蒂蚀肅艿莈虿螄肂芄蚈羇芇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅蚅袁膈莁蚄羃莄芇蚄肆膇薅螃螅莂蒁螂袈膅莇螁肀莀莃螀膂芃蚂蝿袂肆薈螈羄芁蒄螈肆肄莀袇螆芀芆袆袈
3、肃薄袅羁芈蒀袄膃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膇蒃羀衿莃荿薆羂膆芅薅肄莁薃薅袄膄蕿薄羆葿蒅薃肈节莁薂膁肅蚀薁袀芁薆薀羂肃蒂蚀肅艿莈虿螄肂芄蚈羇芇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅蚅袁膈莁蚄羃莄芇蚄肆膇薅螃螅莂蒁螂袈膅莇螁肀莀莃螀膂芃蚂蝿袂肆薈螈羄芁蒄螈肆肄莀袇螆芀芆袆袈肃薄袅羁芈蒀袄膃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膇蒃羀衿莃荿薆羂膆芅薅肄莁薃薅袄膄蕿薄羆葿蒅薃肈节莁薂膁肅蚀薁袀芁薆薀羂肃蒂蚀肅艿莈虿螄肂芄蚈羇芇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅蚅袁膈莁蚄羃莄芇蚄肆膇薅螃螅莂蒁螂袈膅莇螁肀莀莃螀膂芃蚂蝿袂肆薈螈羄芁蒄螈肆肄莀袇螆芀芆袆袈肃薄袅羁芈蒀袄膃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膇蒃羀衿莃荿薆羂膆芅薅肄莁薃薅袄膄蕿薄羆
4、葿蒅薃肈节莁薂膁肅蚀薁袀芁薆薀羂肃蒂蚀肅艿莈虿螄肂芄蚈羇芇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅蚅袁膈莁蚄羃莄芇蚄肆膇薅螃螅莂蒁螂袈膅莇螁肀莀莃螀膂芃蚂蝿袂肆薈螈羄芁蒄螈肆肄莀袇螆芀芆袆袈肃薄袅羁芈蒀袄膃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膇蒃羀衿莃荿薆羂膆芅薅肄莁薃薅袄膄蕿薄羆葿蒅薃肈节莁薂膁肅蚀薁袀芁薆薀羂肃蒂蚀肅艿莈虿螄肂芄蚈羇芇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅蚅袁膈莁蚄羃莄芇蚄肆膇薅螃螅莂蒁螂袈膅莇螁肀莀莃螀膂芃蚂蝿袂肆薈螈羄芁蒄螈肆肄莀袇螆芀芆袆袈肃薄袅羁芈蒀袄膃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膇蒃羀衿莃荿薆羂膆芅薅肄莁薃薅袄膄蕿薄羆葿蒅薃肈节莁薂膁肅蚀薁袀芁薆薀羂肃蒂蚀肅艿莈虿螄肂芄蚈羇芇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅蚅袁膈莁蚄羃
5、莄芇蚄肆膇薅螃螅莂蒁螂袈膅莇螁肀莀莃螀膂芃蚂蝿袂肆薈螈羄芁蒄螈肆肄莀袇螆芀芆袆袈肃薄袅羁芈蒀袄膃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膇蒃羀衿莃荿薆羂膆芅薅肄莁薃薅袄膄蕿薄羆葿蒅薃肈节莁薂膁肅蚀薁袀芁薆薀羂肃蒂蚀肅艿莈虿螄肂芄蚈羇芇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅蚅袁膈莁蚄羃莄芇蚄肆膇薅螃螅莂蒁螂袈膅莇螁肀莀莃螀膂芃蚂蝿袂肆薈螈羄芁蒄螈肆肄莀袇螆芀芆袆袈肃薄袅羁芈蒀袄膃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膇蒃羀衿莃荿薆羂膆芅薅肄莁薃薅袄膄蕿薄羆葿蒅薃肈节莁薂膁肅蚀薁袀芁薆薀羂肃蒂蚀肅艿莈虿螄肂芄蚈羇芇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅蚅袁膈莁蚄羃莄芇蚄肆膇薅螃螅莂蒁螂袈膅莇螁肀莀莃螀膂芃蚂蝿袂肆薈螈羄芁蒄螈肆肄莀袇螆芀芆袆袈肃薄袅羁
6、芈蒀袄膃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膇蒃羀衿莃荿薆羂膆芅薅肄莁薃薅袄膄蕿薄羆葿蒅薃肈节莁薂膁肅蚀薁袀芁薆薀羂肃蒂蚀肅艿莈虿螄肂芄蚈羇芇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅蚅袁膈莁蚄羃莄芇蚄肆膇薅螃螅莂蒁螂袈膅莇螁肀莀莃螀膂芃蚂蝿袂肆薈螈羄芁蒄螈肆肄莀袇螆芀芆袆袈肃薄袅羁芈蒀袄膃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膇蒃羀衿莃荿薆羂膆芅薅肄莁薃薅袄膄蕿薄羆葿蒅薃肈节莁薂膁肅蚀薁袀芁薆薀羂肃蒂蚀肅艿莈虿螄肂芄蚈羇芇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅蚅袁膈莁蚄羃莄芇蚄肆膇薅螃螅莂蒁螂袈膅莇螁肀莀莃螀膂芃蚂蝿袂肆薈螈羄芁蒄螈肆肄莀袇螆芀芆袆袈肃薄袅羁芈蒀袄膃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膇蒃羀衿莃荿薆羂膆芅薅肄莁薃薅袄膄蕿薄羆葿蒅薃肈
7、节莁薂膁肅蚀薁袀芁薆薀羂肃蒂蚀肅艿莈虿螄肂芄蚈羇芇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莅蒅蚅袁膈莁蚄羃莄芇蚄肆膇羈膅膈螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芅葿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂艿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莃节螆螂罿莄薈蚈羈蒇螄肆羇芆蚇羂羆荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿肃莅蒆袅肂蒇蚁螁肁膇蒄螇肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿膆蒈蕿羈膅膈螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芅葿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂艿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莃节螆螂罿莄薈蚈羈蒇螄肆羇芆蚇羂羆荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿肃莅蒆袅肂蒇蚁螁肁膇蒄螇肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿膆蒈
8、蕿羈膅膈螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芅葿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂艿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莃节螆螂罿莄薈蚈羈蒇螄肆羇芆蚇羂羆荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿肃莅蒆袅肂蒇蚁螁肁膇蒄螇肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿膆蒈蕿羈膅膈螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芅葿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂艿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莃节螆螂罿莄薈蚈羈蒇螄肆羇芆蚇羂羆荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿肃莅蒆袅肂蒇蚁螁肁膇蒄螇肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿膆蒈蕿羈膅膈螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芅葿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂艿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆
9、蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莃节螆螂罿莄薈蚈羈蒇螄肆羇芆蚇羂羆荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿肃莅蒆袅肂蒇蚁螁肁膇蒄螇肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿膆蒈蕿羈膅膈螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芅葿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂艿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莃节螆螂罿莄薈蚈羈蒇螄肆羇芆蚇羂羆荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿肃莅蒆袅肂蒇蚁螁肁膇蒄螇肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿膆蒈蕿羈膅膈螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芅葿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂艿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莃节螆螂罿莄薈蚈羈蒇螄肆羇芆蚇羂羆荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃
10、蒈肃羄芃蚃罿肃莅蒆袅肂蒇蚁螁肁膇蒄螇肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿膆蒈蕿羈膅膈螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芅葿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂艿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莃节螆螂罿莄薈蚈羈蒇螄肆羇芆蚇羂羆荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿肃莅蒆袅肂蒇蚁螁肁膇蒄螇肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿膆蒈蕿羈膅膈螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芅葿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂艿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莃节螆螂罿莄薈蚈羈蒇螄肆羇芆蚇羂羆荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿肃莅蒆袅肂蒇蚁螁肁膇蒄螇肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿膆蒈蕿羈膅膈
11、螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芅葿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂艿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莃节螆螂罿莄薈蚈羈蒇螄肆羇芆蚇羂羆荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿肃莅蒆袅肂蒇蚁螁肁膇蒄螇肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿膆蒈蕿羈膅膈螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芅葿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂艿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莃节螆螂罿莄薈蚈羈蒇螄肆羇芆蚇羂羆荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿肃莅蒆袅肂蒇蚁螁肁膇蒄螇肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿膆蒈蕿羈膅膈螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芅葿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂艿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅
12、蝿螅芅莈薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莃节螆螂罿莄薈蚈羈蒇螄肆羇芆蚇羂羆荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿肃莅蒆袅肂蒇蚁螁肁膇蒄螇肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿膆蒈蕿羈膅膈螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芅葿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂艿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莃节螆螂罿莄薈蚈羈蒇螄肆羇芆蚇羂羆荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿肃莅蒆袅肂蒇蚁螁肁膇蒄螇肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿膆蒈蕿羈膅膈螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芅葿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂艿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莃节螆螂罿莄薈蚈羈蒇螄肆羇芆蚇羂羆荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃
13、蚃罿肃莅蒆袅肂蒇蚁螁肁膇蒄螇肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿膆蒈蕿羈膅膈螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芅葿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂艿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莃节螆螂罿莄薈蚈羈蒇螄肆羇芆蚇羂羆荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿肃莅蒆袅肂蒇蚁螁肁膇蒄螇肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿膆蒈蕿羈膅膈螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芅葿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂艿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莃节螆螂罿莄薈蚈羈蒇螄肆羇芆蚇羂羆荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿肃莅蒆袅肂蒇蚁螁肁膇蒄螇肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿膆蒈蕿羈膅膈螅袄膄芀
14、薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芅葿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂艿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莃节螆螂罿莄薈蚈羈蒇螄肆羇芆蚇羂羆荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿肃莅蒆袅肂蒇蚁螁肁膇蒄螇肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿膆蒈蕿羈膅膈螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芅葿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂艿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莃节螆螂罿莄薈蚈羈蒇螄肆羇芆蚇羂羆荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿肃莅蒆袅肂蒇蚁螁肁膇蒄螇肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿膆蒈蕿羈膅膈螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芅葿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂艿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈
15、薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莃节螆螂罿莄薈蚈羈蒇螄肆羇芆蚇羂羆荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿肃莅蒆袅肂蒇蚁螁肁膇蒄螇肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿膆蒈蕿羈膅膈螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芅葿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂艿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莃节螆螂罿莄薈蚈羈蒇螄肆羇芆蚇羂羆荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿肃莅蒆袅肂蒇蚁螁肁膇蒄螇肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿膆蒈蕿羈膅膈螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芅葿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂艿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莃节螆螂罿莄薈蚈羈蒇螄肆羇芆蚇羂羆荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿肃莅
16、蒆袅肂蒇蚁螁肁膇蒄螇肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿膆蒈蕿羈膅膈螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芅葿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂艿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莃节螆螂罿莄薈蚈羈蒇螄肆羇芆蚇羂羆荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿肃莅蒆袅肂蒇蚁螁肁膇蒄螇肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿膆蒈蕿羈膅膈螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芅葿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂艿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莃节螆螂罿莄薈蚈羈蒇螄肆羇芆蚇羂羆荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿肃莅蒆袅肂蒇蚁螁肁膇蒄螇肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿膆蒈蕿羈膅膈螅袄膄芀薇袀膄蒃
17、袃螆膃薅蚆肄膂芅葿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂艿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莃节螆螂罿莄薈蚈羈蒇螄肆羇芆蚇羂羆荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿肃莅蒆袅肂蒇蚁螁肁膇蒄螇肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿膆蒈蕿羈膅膈螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芅葿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂艿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莃节螆螂罿莄薈蚈羈蒇螄肆羇芆蚇羂羆荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿肃莅蒆袅肂蒇蚁螁肁膇蒄螇肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿膆蒈蕿羈膅膈螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芅葿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂艿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肄芄蒀
18、螇羀芃薂薀袆莃节螆螂罿莄薈蚈羈蒇螄肆羇芆蚇羂羆荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿肃莅蒆袅肂蒇蚁螁肁膇蒄螇肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿膆蒈蕿羈膅膈螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芅葿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂艿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莃节螆螂罿莄薈蚈羈蒇螄肆羇芆蚇羂羆荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿肃莅蒆袅肂蒇蚁螁肁膇蒄螇肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿膆蒈蕿羈膅膈螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芅葿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂艿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莃节螆螂罿莄薈蚈羈蒇螄肆羇芆蚇羂羆荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿肃莅蒆袅肂蒇
19、蚁螁肁膇蒄螇肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿膆蒈蕿羈膅膈螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芅葿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂艿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莃节螆螂罿莄薈蚈羈蒇螄肆羇芆蚇羂羆荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿肃莅蒆袅肂蒇蚁螁肁膇蒄螇肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿膆蒈蕿羈膅膈螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芅葿羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂艿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莃节螆螂罿题目我国房地产开发企业的成本问题及对策研究院系中共北京市委党校成人教育学院专业经济管理姓名指导教师2毕业论文任务书班级07经本学生姓名学号07650203
20、8发题日期年月日完成日期年月日题目我国房地产开发企业的成本问题及对策研究1、本论文的目的、意义中国的房地产开发企业的开发对象决定了开发过程是一巨额资金的投入过程。高额的地价和房屋工程造价，就决定开发经营周期长，成本高等特点。房地产的成本决定着房地产的价格，“羊毛出在羊身上”，高额的成本，最终还是要由消费者来承担，所以这是一个关系到国计民生的问题。我们通过分析房地产开发企业的开发成本，及建议如何有效的控制成本，平抑房价，让房地产企业朝着健康的方向发展，有利于社会的安定团结，及人民生活水平的提高。2、学生应完成的任务第一步在全面掌握有关理论的基础上积极着手收集资料，拟定该论文大纲；第二步依据指导老
21、师修改后的论文提纲撰写论文；第三步向指导老师提交论文初稿；第四步依据老师的指导对论文进行反复修改；第五步论文定稿并对论文进行装订；第六步对论文答辩进行准备。3、论文各部分内容及时间分配（共9周）第一部分房地产市场现状及发展趋势1周第二部分通州地产背景及所述项目概况1周第三部分引发房地产价格居高不下的原因3周第四部分有效控制房地产开发成本的应对之策3周第五部分结束语1周评阅其答辩周34、参考文献1、肖飞房地产企业项目开发成本核算与工程造价控制手册中国科技文化出版社2004年第175页2、张玉波房地产企业成本核算与费用控制及管理实务全书中国科技文化出版社2007年第86页3、林森最新中华人民共和国
22、房地产政策法规汇编中国建材科技出版社2007年第128页备注指导教师年月日审批人年月日4诚信承诺一、本论文是本人独立完成；二、本论文没有任何抄袭行为；三、若有不实，一经查出，请答辩委员会取消本人答辩资格。承诺人（钢笔填写）2008年12月20日5目录摘要IABSTRACTII前言III第1章房地产市场现状及发展趋势111房地产市场现状112房地产业的发展趋势1第2章房地产开发项目的成本构成及特点221通州地产背景及所述项目概况222房地产开发成本的构成2221土地费用2222前期工程费2223建筑安装工程费2224市政公共设施费用2225管理费用3226贷款利息3227税费3228其他费用32
23、3房地产开发成本的特点3第3章引发房地产价格居高不下的主要原因531土地供应价格上升532企业赋税较重5633融资渠道窄贷款利息高534建材价格带动建安成本提高6第4章有效控制房地产开发成本的应对之策741调整土地供应政策平抑土地成本742避免少数开发商囤积居奇743合理形成土地供给价格7431加大对房地产开发和消费环节不合理收费的清理力度7432合理分摊城市公共设施费用8433统一税收政策及行为8434降低利息费用8435维持市场价格平稳8436维持合理利润空间8结束语9致谢10参考文献11I摘要房地产成本决定房地产价格，而房地产价格又是影响社会经济的一个因素。房地产成本关乎人们的生活水平，
24、关乎房地产业的发展。开发成本是指为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。日常的成本工作就是要将这些费用按项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本。房地产成本决定房地产价格，而房地产价格又是影响社会经济的一个关键因素。本文的论述共分四部分第一部分房地产市场现状及发展趋势，根据目前国家现状，对房地产市场进行了综合分析。第二部分房地产企业的具体开发成本，结合通州区的某个项目，浅谈了房地产开发企业的成本及特点。第三部分引发房地产价格居高不下的主要原因，从土地价格，赋税，贷款利息，建材价格等方面，分析了一下引发房地产价格居高不下的原因。第四部分有效控制房地产开发成本的应对之策，建议
25、从调整土地价格，避免囤地，合理形成土地价格的方法有效控制房地产开发成本。关键词房地产开发；项目管理体制；开发成本；成本控制IIABSTRACTREALESTATECOSTDECISIONREALESTATEPRICE,BUTTHEREALESTATEPRICEALSOISAFFECTSTHESOCIALECONOMYAFACTORTHEREALESTATECOSTCLOSESPEOPLESLIVINGSTANDARD,CLOSESTHEREALESTATEINDUSTRYDEVELOPMENTTHEDEVELOPMENTCOSTREFERSTOTHECOMPLETEEXPENSEWHICHDI
26、SBURSESFORTHEDEVELOPMENTCERTAINQUANTITYCOMMODITYAPARTMENTTHEDAILYCOSTWORKISMUSTCARRYONTHESEEXPENSESACCORDINGTOTHEPROJECTGATHERSTOGETHERANDASSIGNS,FINALLYCALCULATESTHEDEVELOPMENTPROJECTTOTALCOSTANDTHEUNITFLOORSPACECOSTREALESTATECOSTDECISIONREALESTATEPRICE,BUTTHEREALESTATEPRICEALSOISAFFECTSTHESOCIALEC
27、ONOMYAKEYASPECTTHISARTICLEELABORATIONALTOGETHERISDIVIDEDFOURPARTSFIRSTPARTTHEREALESTATEMARKETPRESENTSITUATIONANDTHEDEVELOPMENTTENDENCY,ACCORDINGTOTHEPRESENTCOUNTRYPRESENTSITUATION,HAVECARRIEDONTHEGENERALIZEDANALYSISTOTHEREALESTATEMARKETSECONDPARTTHEREALESTATEENTERPRISESCONCRETEDEVELOPMENTCOST,UNIFIE
28、STHETONGSTATEAREASOMEPROJECT,SHALLOWLYDISCUSSEDTHEPROPERTYDEVELOPMENTENTERPRISESCOSTCHARACTERISTICTHIRDPARTTHEINITIATIONREALESTATEPRICESTAYSATAHIGHLEVELTHEMAINREASON,FROMTHELANDPRICE,THEPAYMENTOFTAXES,THELOANSINTEREST,ASPECTANDSOONBUILDINGMATERIALSPRICE,ANALYZEDHASINITIATEDTHEREASONWHICHTHEREALESTAT
29、EPRICESTAYEDATAHIGHLEVELFOURTHPARTACTIVECONTROLPROPERTYDEVELOPMENTCOSTSHOULDTOITHORSEWHIP,SUGGESTEDFROMTHEADJUSTMENTLANDPRICE,AVOIDSTHEGRAINBINPLACE,REASONABLYFORMSTHELANDPRICETHEMETHODACTIVECONTROLPROPERTYDEVELOPMENTCOSTKEYWORDPROPERTYDEVELOPMENTPROJECTMANAGEMENTSYSTEMDEVELOPMENTCOSTCOSTCONTROLIII前
30、言中国的房地产开发企业是指进行土地、房屋综合开发、经营和管理的法人单位，是完全实施自主经营、自主核算、自负盈亏的经济组织。房地产企业开发成本是指为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。日常的成本工作就是要将这些费用按项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本。房地产成本决定房地产价格，而房地产价格又是影响社会经济的一个关键因素。它的波动从微观讲关系到人们的生活水平，从中观层次看是一个城市或者地区竞争力的重要组成部分，从宏观角度看，它对一个国家的国民经济的产业结构，产业政策，产业协调发展都有重要影响。房地产业的良性发展，这将对国民经济保持健康和可持续发展都具有现实意义。1第1
31、章房地产市场现状及发展趋势11房地产市场的现状在2005年国家宏观调控的影响下，全国房地产受到不同程度的影响，房地产投资增幅大幅减少，但除个别地区和城市房价下跌外，大部分城市房价上涨。发改委2006年房地产调控工作要点以下简称要点，是2006年第一个房地产调控方面的中央指导性工作文件。在继续重申增加普通商品住房供应、调控房价上涨过快、规范市场秩序之外，要点罕见地在第五条提出“要通过房地产市场宏观调控部际联席会议制度，共同搞好房地产市场宏观调控。要加强对房地产市场发展的社会宣传和舆论引导，鼓励居民适时适度消费。”这是自2005年宏观调控以来，中央文件首次提出“鼓励居民消费”。12房地产业的发展趋
32、势经过国家一系列宏观调控措施，使行业门坎抬高，没有实力的开发商资金紧缺，后劲发展不足；有实力的开发商，为后续发展正在作战略上的资源储备，在整个房地产产业链上将出现纵向整合的趋势。发展商除了在传统的二级市场运作外，还将进一步加大在一级市场上的开发力度。在房地产产业链的同一环节上，还将出现横向联合的趋势，开发商之间联合拿地，将成为越来越普遍的现象。在宏观调控政策之下，房地产发展商的资金链一再地被收紧。面对此趋势，未来房地产市场投融资渠道将持续多元化发展格局，REITS、基金、整售等仍是房地产金融的热点话题。同时，境内金融机构的投融资控制会相对较紧，境外投融资渠道会相对更多；国内银行针对发展商的贷款
33、相对依然较紧，而针对购房终端客户的贷款则有望相对放松。在受国内经济强劲发展拉动，人们对生活质量渴望不断提高，尤其是对住房的需求，改善居住环境和空间的需求会越来越强烈，在未来可预见的三、五年内，房地产利好逐步兑现，需求会逐步开始爆发，房价将稳步上涨。2第2章房地产开发项目的成本构成及特点21通州地产背景及所述项目概况下面就结合通州区的一个房地产开发项目，浅谈一下房地产开发企业的开发成本问题及其对策。在2005年初，北京空间结构进行调整，北京城市总体规划赋予通州“首都城市发展新区”功能。作为北京重点发展的新城之一，通州是一个面向区域的可持续发展的综合性服务新城，并确定通州新城的发展目标为区域服务中
34、心、文化产业基地、滨水宜居新城。通州拥有5条与北京连为一体的道路，京通快速、朝阳路、朝阳北路、八通轻轨线以及两广路东延线等5条道路让通州与北京市区紧密相连。便利的交通使通州与CBD近在咫尺是吸引购房者的一大诱因。与北京城区特别是CBD动辄上万元的楼盘相比，通州楼市可谓“物美价廉”。这些有利的外部条件，势必将通州区的房地产开发推向如火如荼的局面。由此该项目也列入了被开发之列，该项目位于通州区主干道玉带河大街旁，东临新华大街，地处通州区城市中心，地理位置十分优越。22房地产开发成本的构成221土地费用介绍完以上地理情况，首先我们要引入房地产开发成本的第一个成本土地费用。构成包括城镇土地出让金，土地
35、征用费或拆迁安置补偿费。一般房地产开发企业取得土地有两种方式一是协议出让，或是政府行政批准；二是挂牌拍卖出让。随着土地宏观管理政策趋紧，通过招、拍、挂的普急，在住宅商品房价格构成中土地费用有进一步上升的趋势。了解完以上土地背景可想而知，要想有效的获得这片开发用地，交纳的土地费用是不会低的，在整个成本构成中约占整个成本的20。222前期工程费获得土地使用权后，就要支付前期费用。主要指房屋开发的可行性研究、地质勘察、前期规划、设计费用，以及“三通一平”或“七通一平”等土地开发、整理费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6。223建筑安装工程费又称房屋建筑安装造价，指房屋建造过程中所
36、发生的建筑工程、设备及安装工程费用等。他在整个项目中构成所占比例相对较大。约占整个成本的40左右。224市政公共设施费用3包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路、自来水、污水、电力、燃气、电信、电视、绿化等的建设费用；公共配套设施费用指建设为项目内居民提供配套服务的各种营利性的公用设施（如学校、医院、派出所、自行车棚等）和各种营利性的配套设施（如综合超市、菜市场等商业网点）等所发生的费用。在房地产开发成本中，该项目所占比例较大，在该项目中达到2030左右。225管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理相关经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资、差旅费、办公费、保
37、险费、职工教育费、养老保险费等，在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2。226贷款利息指在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息。它的多少与开发项目的大小、融资额度的多少有密切关系，占成本构成比例相对不稳定。227税费包含两部分一部分是税收，主要有房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加）、契税、企业所得税、印花税、外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政事业性收费，主要由地方政府和行政主管部门及其所属单位、垄断企业向房地产开发企业收取的费用。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在1525左右。228其他
38、费用指不能列入前七项的所有费用，主要包括销售广告费、代理费及各种不可预见费等。在成本构成中一般不会超过10。23房地产开发成本的特点中国的房地产开发企业的对象决定了房地产开发过程是一巨额资金的投入过程。高额的地价和房屋工程造价，要求开发企业一次投入的资金数量很大，所以相应的资金筹集任务十分繁重。加之开发经营过程具有长期性，资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金，并进行项目的滚动开发，这更增加了资金筹集的难度。同时，开发经营的长期性也相应延长了资金管理的周期，一般来说，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，所需时间往往两年或更长；在房屋建成
39、后，由于其价值大，出售时不得不采用分期付款方式，而在租赁经营和物业管理过程中，4还需追加一笔可观的房屋维修费。这样就使得资金在短期内不能迅速回收。从现实情况看，房地产资金从投入到收回，往往短短几年，长则几十年。中国的房地产开发活动资金投入量大、管理周期较长，且房地产使用周期也长，在较长的开发经营周期中，存在着许多不确定的因素，而正是这些不确定因素对开发企业具有较大风险。另外，房地产开发敏感性强，但调整能力差，这对其开发投资决策的准确性提出了更高的要求。举债随意，加大了成本负担。在房地产企业的项目投资中，需要大量的资金参与投入动作，一些房地产企业为了使项目上马，没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜
40、力，利用自己的积累和设法追回外欠的债款，而是千方百计地向银行贷款和向其他单位借款，加大了房地产项目的投资风险度。其次是资金使用缺乏收、支计划管理。房地产项目上马后，没有对整个项目的资金使用做全面性的研究计划，盲目使用，分不清楚资金使用的轻重缓急，考虑了个别项目的用款，影响了整体的利益。三是银行贷款上盲目抵押，即影响了销售收入的实现，又影响偿还贷款能力，成本负担加重。5第3章引发房地产价格居高不下的主要原因2002年下半年以来，房地产价格，特别是居民住宅价格迅猛上涨，一定程度上成为社会不安定因素，引起各级政府的高度重视。2005年4月份，国务院下发关于切实稳定住房价格的通知，要求房价实行政府负责
41、制；5月国务院办公厅转发建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见，国家税务总局等部门出台关于加强房地产税收管理的通知，一系列抑制房价上涨的政策紧急出笼。抑制房价上涨的手段从投资控制转向消费和投资的双重抑制，从单纯的金融手段转向信贷、税收和房地产监管等多管齐下的综合治理。然而，房价并没有应声下落。国务院发展研究中心推出的2006年房地产行业发展白皮书称，全国房价持续上涨的趋势不会改变。该报告预测，2006年全国房地产价格涨幅，将比2005年下半年的增速水平略强，商品房平均价格年涨幅预计将在6左右。31土地供应价格上升土地资源的不可再生性和稀缺性决定了土地供应的居高不下。从经济学的理论来讲，土
42、地的供求决定着土地的价格。2003年第四季度开始，国土资源部对建设用地进行清理整顿，对土地的建设供给实行总量控制政策和最严格的审批制度，各级政府为保证重大项目用地而抓紧土地储备，建设土地的可供量日益稀少，而全国新一轮房地产圈地热潮不但未缩相反更趋高涨。在此情况下土地拍卖的必然结果是土地供应价格的一路高涨。全国来看，2003年以来的土地拍卖的价格普遍增长了3090。32企业赋税较重19951996年经国务院批准，国家计委和财政部联合取消了48项涉及房地产业的不合理收费项目，但房地产企业仍然面对沉重负担。特别是事实上为强制性服务的事业性收费及垄断性的工程取费，不仅名目繁多，且极不规范。可以说，在房
43、地产业实际的开发过程中，缴税费的种类伴随着开发的始终，而在建设过程中需要缴纳的费用更是“无从计算”、“不可预料”。如市政配套费、水电工程费、小区配套工程费等都是明确的收费；而一些在取得土地时附带要求的修路、建学校等费用则是难以估摸的。“但是羊毛出在羊身上”，这些花销费用，最后都将计入房价，转嫁到购房者头上。33融资渠道窄贷款利息高长期以来，我国房地产开发属于典型的“香港模式”，即开发商大量利用银行资金买6地、建房、卖房，然后再开始新一轮循环，开发商自有资金比例很低，且融资渠道多是通过银行间接融资，而通过股票市场、债券市场、基金、信托、外资、民间资本等直接融资的很少。近年来，国家不断收紧房地产银
44、根，人行甚至提出了取消期房的销售的建议，对开发企业资金实力的要求越来越高，房地产业资金链日益趋紧。由于房地产开发对信贷资金的依赖十分严重，且具有资金大量、集中投入，回收周期长的特点，相对于其他行业来说，房地产开发企业承担贷款利息居高不下。34建材价格带动建安成本提高建筑所需原材料中钢材，水泥，木材三大项所占比重最大，近几年来价格均有不同程度上涨，以钢材为例，建筑需要最多的螺纹钢和各种线材，今年的价格较去年平均涨幅达200元，有的最多每吨涨幅达500元，建材价格的上涨，直接影响了建安成本提高，如果说几年前建安造价普通住宅在8501250元/之间，那么现在的框架钢混结构住宅可达11001600元/
45、M2之间，涨幅每平方米达到500元。国民经济的持续增长、人民币的升值、奥运会的召开等利好的因素，使人们对楼市价格后市看涨。开发商以提高价格来控制销售进度。建筑原材料中钢材、水泥、木材所占比重最大。建材价格的上涨，直接提高了建安成本。7第4章有效控制房地产开发成本的应对之策41调整土地供应政策平抑土地成本一是加强政府调控，力求土地供需总量平衡。首先，通过调控房地产开发用地供应总量调控开发规模。其次，通过调控房地产开发用地结构调控开发结构，即严格控制高档住宅用地的供应，增加中低价位普通商品住宅用地供应，尤其是经济适用房用地比重大幅度增加，这对住房价格的回归和避免房价大起大落有积极作用。第三，要扭转
46、以增量为主的局面，积极消化存量建设用地提高集约用地程度，保证了房地产开发用地的有效供应。42避免少数开发商囤积居奇从2006年上市公司年报看，一些房地产上市企业拥有大量的存量土地储备，土地储备总建筑规划面积多在300万平方米以上，个别企业超过1000万平方米，按目前的囤地企业年开发量计算，在没有新购土地的情况下，一般可供连续开发好几年，个别企业土地储备量可供开发六七年，其他非上市开发企业也都有大小不等的土地储备，对于目前已经被开发商掌握的土地，他们通过控制新建住房的上市速度拉抬房屋价格。目前国土方面一直在呼吁将大地块的土地供应改变模式，分为中小地块推向市场，而政府应当建立对超过规定期限而未进行
47、开发的土地的强制性退出机制，不要让违约金几乎不存在任何威慑力，保持足量的用地规模，并借此平抑过高的地价。目前要采取市场手段抑制房价上涨，如在交易过程中增加税收成本等。而同时，加大政府对房地产开发建设的掌控力度，积极满足中低收入者的住房需求也是一方面，这样可以有效避免少数大型开发商垄断土地资源，延长开发周期以囤地的行为。43合理形成土地供给价格土地价格是房地产价格一个最重要的组成部分，地价的高低直接决定了房价的高低。要加大对投标企业资质、信用、规模及业绩等的审核，使价格不成为中标的唯一因素，坚决杜绝“招、拍、挂”中的腐败行为，避免价格的不正常上涨，保证土地出让市场的公开、公平、公正，从而真正让市
48、场形成合理的土地供给价格。431加大对房地产开发和消费环节不合理收费的清理力度各级地方政府一方面应认真落实清理收费的各项政策措施，坚决取消房地产开发建设和消费环节的各项不合理收费，适当调低过高的收费标准，切实加强对垄断经营的基础和配套工程取费的政府行政管制，规范相关主管部门所属单位的事业性服务收费行为；另一8方面要加强对向房地产业收费单位的监管，坚决查处乱收费行为，及时清退多收的各项费用，以得降低开发中的规费及基础设施成本。432合理分摊城市公共设施费用市政设施的配套，公共财政应承担一定比例的责任，不能再完全转嫁到房地产开发上。对应由开发商承担的市政配套设施，一方面要适当降低公共收费的标准，另
49、一方面应建立统一的质量标准，用制度规范行为，通过引进竞争机制，避免现行的垄断性经营而加重开发企业负担。433统一税收政策及行为税收政策作为经济调节的杠杆，对引导行业发展至关重要。目前对房地产行业实行的高税收政策是可以理解的，但对整个行业的长远发展是不利的，也是违背税收公平原则的。因此国家应指定长远的与其他行业公平一致的税收政策，适时、适当降低相关企业税赋。同时要加强税收征管工作的管理，真正做到政策面前人人平等。这些对降低房地产企业的成本开支、平抑过高的房价和促进居民住房消费也将起到非常积极作用。434降低利息费用真正完善的房地产融资体系必顺是两条腿走路，间接融资与直接并举。在难以获得银行信贷支持的情况下，开发企业应当关注一些金融创新产品和已进入中国房地产市场的海外地产基金，这些金融创新产品和国际地产基金的进入，拓宽了国内房地产企业融资渠道，可为企业开辟了新的财路，对降低企业资金利息成本有着积极意义。435维持市场价格平稳政府应通过产业政策的调整，配合进出口、财政、利率、货币、价格等手段调节经济运行，鼓励市场竞争，优化建材产品结构，稳定并适当降低钢材、水泥、木材等建筑安装材料产品的市场价格，逐步降低房屋建安成本。436维持合理利润空间利润最大化是企业不懈的追求。在目前情形下，企业更应向内部管理要利润，要效益。要将科学优化的管理渗透到企业的各个层面，渗透到每一项工作中，从预算管
