1、中盛地产股份有限公司1项目规划设计任务书2013 年 5 月 25 日中盛地产股份有限公司2目录一、 项目概况及周边条件 .3（一） 地理位置 .3（二） 周边条件 .3（三） 地块现状 .4二、 规划设计条件与依据 .4（一） 政府规划设计条件要点 .4（二） 规划设计依据 .4三、 项目定位 .4（一） 市场定位 .4（二） 目标市场定位 .5（三） 价格定位： .5四、 规划设计要求 .5（一） 规划理念及设计原则 .5（二） 总体布局要求 .6（三） 交通及路网要求 .6（四） 景观设计要求 .7（五） 建筑产品要求 .8（六） 公共设施要求 .9（七） 风格建议 .9（八） 地块用地
2、价值分区 .9（九） 其他设计要求 .10（十） 项目分期 .11五、 规划设计成果 .11（一） 规划设计说明 .11（二） 设计图纸 .12（三） 日照分析图 .19六、 设计周期 .21七、 附件 .21中盛地产股份有限公司31、项目概况及周边条件（1 ） 地理位置该项目位于珠海市香洲区建业二路、建业三路、九州大道西与石花西路之间，临近白莲洞公园。宗地总面积 49000，宗地位置及四至范围附图：（2 ） 周边条件2.1 交通状况：项目的水、路、空交通状况：到白莲洞公园乘 22 路车 30 分钟可到达九洲港，水路运输方便；吉大地区道路宽敞，鲜少有塞车情况，陆路运输十分便利；乘车 5 分钟到
3、九洲城，在九洲城坐机场专线 45 分钟到达机场，空运也很便利。2.2 教育：英才幼儿园、竹苑幼儿园、景园小学、圆明小学、恩溢小学、拱北小学、珠海四中、拱北中学、高级技校、珠海翔联职业培训学校 2.3 医院等级和医疗水平：香洲区想吉大卫生（中医）服务中心、吉大中医院、拱北医院、香洲区人民医院、珠海九龙医院2.4 大型购物中心、主要商业和菜市场：迎宾广场、万佳百货、口岸广场文化、体育、娱乐设施：珠海渔女、圆明新园2.5 公园：白莲洞公园、将军山、板障山森林公园2.6 银行：中国建设银行北岭分支、中国银行2.7 邮局：中国邮政中盛地产股份有限公司4（3 ） 地块现状3.1 土地的完整性：原先为工业厂
4、房，现规划为住宅用地。3.2 地势状况：地势平坦，地质状况良好，与周边地势相比较高，宗地内没有水渠或较深的沟壑等，但是存在少量的高压线，可能会对开发有影响。3.3 地面现有居民情况：现已无人居住，原先的旧厂房已搬迁，对项目开发进度的影响几乎没有。3.4 地下情况：地上地下都没有受保护的历史文物古迹和可利用的构建，已整平。综上，该地块交通便利，周边相关市政基础配套设施完善，具备开工条件。2、规划设计条件与依据（1 ） 政府规划设计条件要点用地面积 49000 总建筑面积 98000容积率 2.0 绿地率 35%建筑密度 35% 停车位 485 地下+240 地上规划控制指标建筑层数 高层（2 ）
5、 规划设计依据2.1国家建设部及市有关法规文件及技术规定2.2城市规划管理技术与标准2.3地块位置示意图及红线图2.4 政府规划部门的规划设计要求3、项目定位（1 ） 市场定位3.1 产品定位我们公司把本项目定位为高档的住宅小区，主要运用一些智能化建筑材料，主打环保牌，同时提供优质的服务和一流的管理水平。占地面积 49000 平米，容积率2.0，总建筑面积高达 98000 平米，绿化率高达 60%，一共有 483 户，停车位 725 个，小区内还包括有高级会所、体育文中盛地产股份有限公司5化设施等。3.2 企业定位通过这样的一个项目，提升我们公司品牌形象和可信度，同时提升员工的工作能力和创新能
6、力，培养独具特色的企业文化。3.3 竞争定位由于在该区域周边很少有像我们这样一个高端项目，因此在竞争力度上并不是那么的大，可以说如果项目顺利实行，我们将在该区域的房地产市场上占据重要的地位。3.4 消费者定位主要的目标客户是周边企业的高层、政府部门领导和注重环保、智能化的一些人群，这些潜在的消费者都是追求高品质的、高档次的人群。（2 ） 目标市场定位目标市场主要定位在高端的住宅市场，为消费者提供有品质、有档次住所的市场。（3 ） 价格定位：项目 销售均价 （元/） 可售面积（） 备注住宅 16133 66900 共 483 户地下停车场 3500 19400 共 485 个4、规划设计要求（1
7、 ） 规划理念及设计原则4.1 规划理念本项目定位于中高档的住宅小区，这是一个总共有 7 栋，总建筑面积达到98000 平米的项目，包括 17 层和 21 层的独立单元，其中顶层是复式别墅，主要设计为一梯三户和两梯六户，均为 100 平米左右的大户型。使用智能化的材料，打造成为注重环保，追求品质、追求档次的高端住宅项目。4.2 设计原则创新与特色的原则：节能和环保型建筑材料选用，由于本项目主要卖点是环保和智能化材料的选用，包括中央吸尘系统、风光互补路灯、恒温玻璃等。可行性与最优化原则：在珠海，主打环保和智能化材料的项目不多，在项目所处区域更是绝无仅有，在技术、材料方面也具有较强的可操作性。中盛
8、地产股份有限公司6人性化与舒适化原则：从业主客户角度出发，注重人性化设计，满足业主舒适化居住要求。（2 ） 总体布局要求在既定容积率（2.0） 、净用地面积 49000 平米，同时在建筑密度（35%）条件下，总建筑面积达到 98000 平米， （其中住宅面积 66900 平米、配套公建面积 31100 平米）总体布局除满足建筑、消防、人防、绿化、环保、卫生、交通、安保等要求外，充分考虑地块周边环境。充分利用周边环境景观提升项目价值。充分考虑住户的观景要求、通透、舒畅、体现小区舒适和谐的景观环境，将小区绿地与宅前绿地有机的结合起来，同时保持居住区的安静与私密性。（3 ） 交通及路网要求4.3 交
9、通路网4.3.1 项目规划在东北方向设置大门，临近主要交通干道（九洲大道） ，在地块的四周围设置环形道路（两车道） ，同时采用道路下陷的方式，减小过往车辆通行的噪声；4.3.2 环形道路供消防、救护、物流和运输生活垃圾使用；4.3.3 小区的中心地带还设置了大量的人行通道和盲道，通往各个单元；4.3.4 在小区的西南角落设置一个后门，更加方便业主的出入。4.4 项目入口4.4.1 主入口：充分考虑景观设计、交通设计，安排在地块的东北方向。4.4.2 居住区入口：居住区的入口，设计中要考虑到人行道、盲道和小区之间的关系设计，并且要尽量便于今后的物业管理。4.4.3 会所入口：主要是由会所的性质决
10、定的，将其与住宅区分开，避免干扰住宅区业主的日常生活，同时也更有利于彰显小区的等级品味。4.4.4 服务性入口：该入口是为管理服务人员及服务车辆专设，如垃圾车、工具车等，设置在地块的西南角，不会影响到小区内的正常生活。4.5 车位配比4.5.1 户数：车位1：1.54.5.2 地面停车占总车位数量的 1/3，地下人防停车占 2/3。4.5.3 会所部分设置地上停车位，不设地下车位。中盛地产股份有限公司7附图：地上道路路网：地下车库入口及车位设计：（4 ） 景观设计要求4.6 整体景观4.6.1 项目采用现代风格，根据小区特有的情况，在地块四周设置环状的园林景观，一方面可以减小环状道路车辆通行的
11、噪声，另一方面也可以起到使小区内空气流通的作用，同时，在小区之间穿行的人行道和盲道的两侧也设有大量的树木、花草，使小区内部与整体建筑风格相融合和协调，其中也包括道路的布置、水景的组织、路面的铺砌、照明设计、小品的设计、公共设施的处理等等。本项目在设计时景观元素的表现手法色彩和形式与周边环境谐调，构筑材料以自然环保材料为主。植物的配植上，以适合当地自然条件的植物为主，尽可能保留现有植物。同时考虑植物的色彩搭配的丰富、和谐，加强层次感。4.6.2 道路景观设计景观道路四通八达，以外围的环状道路为主，中间的人行道、盲道为辅，通过中盛地产股份有限公司8巧妙布置，给人带来美的感受。道路线型要优美流畅、容
12、易认知，道路系统清晰、断面组织与路面铺装合理。道路两旁的植物配置要有层次性和在主景观道路两旁设置休憩场所，增加人文气息。4.6.3 水体景观设计本项目的中心地带设有水池、喷水装置，这是本项目的亮点之一。由于本项目水景设计的时候应采用小规模人工水景相结合的方式；在水景设计的过程中，不仅要考虑景观手法和文化表现，还要同步考虑水质的保护和治理问题。（5 ） 建筑产品要求4.7 住宅部分4.7.1 建筑单体：将各楼体全部错开，使各单体围绕着中心的会所形成圆圈。这样既能增强景观的连续性，又能弱化建筑密集的压抑感，进一步提高整体均好性，同时配套用房留出 2500作销售中心，其余用作物业管理用房、服务用房和
13、立即回收中心等。电梯布置：大户型的单位采用 1 梯 3 户型，小户型的使用 2 梯 6 户型。朝向：基本都是南北朝向，且楼距都较大，通风采光等都是最佳的。基本原则：动静分开，干湿分开，充分考虑空调、供水设备、管线布置等的合理性及隐蔽性，做到功能最大化和景观最美化。所有户型都具有良好的景观视野，同时发挥端头户型的创新设计，最大限度 的做到每套户型的极致化。分 17 层和 21 层，以 3 室 2 厅 2 卫为主立户型，大户型可做 4 室 2 厅 2 卫，每户两卫，顶层还有复式，兼顾各类消费者的需求。卫生间、厨房及工作阳台北向布置，主卧南向布置，主卧朝阳，通透性好，采光好，避免暗卫暗厨。厨房的开间
14、尺寸按照标准严格控制，设置工作阳台。餐厅充分考虑自然采光、通风并与客厅分开，独立设置，避免与过道混合。4.8 户型与产品的初步对位项目户型 面积 建筑形式 备注A 户型 90-100 17 层 要求“偷”面积 15%左右B 户型 100-110 17 层 要求“偷”面积 15%左右C 户型 150-160 17 层和 21 层 要求“偷”面积 20%左右，有跃层D 户型 160-170 17 层和 21 层 要求“偷”面积 20%左右，有跃层住宅户型配比面积 90-100 100-110 160-170 170-180面积比例 9.2% 21.3% 44.5% 25.0%套数 68 套 136
15、 套 186 套 93 套套数比例 14.1% 28.2% 38.5% 19.2%中盛地产股份有限公司9（6 ） 公共设施要求为了考虑各楼体业主锻炼娱乐的方便性和多样化，本小区除了在项目地块中心区域建设了大型会所外，还分别在项目周边建设了两个户外运动场，在增加娱乐方式的基础上减小了对居民生活的干扰。会所的级别为高级化，各种娱乐运动方式齐全，适合老中少三个年龄层的喜好，注重服务和氛围，提高用户体验性。生活配套设施：包括会所、商业、室外运动场等公共设施能提供基本的生活需要，如购物、文化、娱乐等，达到不出社区也能享受生活的层次。同时，所有的公共设施都会考虑到整体性，整体包装、整体设计、整体招商等。老
16、人的需求是非常重要的，我们充分考虑到这一点，除了在会所里设置老人活动的设施，我们还将整个小区的绿化、道路等着重设计要求，让老人散步、活动的方式更多，更方便。同时注意噪音处理，项目地块四周抬高设计，减小大马路噪音污染。（7 ） 风格建议小区的风格以现代化风格为主。高层建筑可采用一些体现珠海城市的风格元素。建筑外立面设计：外立面应以“年轻、动感、活力”为设计理念，体现本项目活泼、清新、健康的主题。重视屋顶的设计，使其在功能和景观上成为珠海的唯一性。强调色彩的变化， ，要生动，富有跳跃感，创导时尚潮流。关于配套、建筑单体、楼型设计，于此只建议要注重审美个性与独特品味的创新设计使之与其周边的建筑景观的
17、协调性。（8 ） 地块用地价值分区价值分区 条件描述一级价值区 项目中心地带受周边环境的影响比较小，且中心地带有水体景观和大量休闲娱乐设施，高层住宅，户型主要是大面积的为主。 二级价值区 项目的西南方向，园林景观设计和绿化设计好，周边设施少，噪声较小。三级价值区 这个区域主要是小户型为主，临近马路，离会所比较近，噪声大。中盛地产股份有限公司10附图：（9 ） 其他设计要求各种管线：合理利用现有的水、电、气、电信等市政及专业管线的借口，处理好小区今后的智能化、环保、供水、供电、排水、排污、排洪、电视等管线的布置问题，设计预留一定空间，便于今后的施工借口。整个安装配备不仅要考虑安全性，也应考虑美观性，避免因为管线问题影响项目的外立面景观。环卫设施：充分考虑环卫设施（小区内的垃圾桶、会所公厕等）的数量和位置，在尽量满足小区业主的日常生活及运动的基础上，又便于小区今后物业管理及相关部门的管理方便性。这样直接影响到业主入住后的体验和小区内空气、环境的舒适度和美观性，因此至关重要。智能化设施：本项目主要卖点就是环保和智能化材料的选用，包括中央吸尘系统、风光互补路灯、恒温玻璃、电梯监控系统、停车库管理系统和紧急求救装置等，竭力打造高品质和高档次的住宅项目。三级价值区一级价值区二级价值区
