1、响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区建设项目项目建议书二一九年三月响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区项目建议书1目 录1 总论 .- 1 -1.1 项目概况 .- 1 -1.2 编制原则、依据和范围 .- 1 -1.2.1 编制依据 .- 2 -1.2.2 编制原则 .- 3 -1.2.3 研究范围 .- 3 -2 项目建设背景及必要性 .- 4 -2.1 项目建设背景 .- 4 -2.1.1 响水县概况 .- 4 -2.1.2 中国房地产行业发展现状及市场前景预测 .- 5 -2.1.3 盐城、响水房产市场形势调研分析 .- 11 -2.1.4 响水县“ 十三五” 关于 “城乡
2、一体化”发展战略 .- 13 -2.1.5 响水县“ 十三五” 规划主要任务 .- 14 -2.1.6 中国工业化与城市化的取向背景 .- 15 -2.1.7 工业化与城市化带来土地资源紧张的需求背景 .- 16 -2.2 项目建设必要性 .- 16 -3 建设规模与建设条件 .- 19 -3.1 建设规模 .- 19 -3.2 建设条件 .- 19 -4 建设方案 .- 24 -4.1 设计依据 .- 24 -4.2 设计理念 .- 24 -4.3 设计目标 .- 24 -4.4 设计原则 .- 25 -4.5 总平面布局 .- 25 -4.6 建筑设计 .- 28 -4.6.1 建筑单体设
3、计 .- 28 -4.6.2 结构设计 .- 29 -4.7 公用工程及配套设施 .- 31 -4.7.1 给排水 .- 31 -4.7.2 供配电 .- 33 -4.7.3 弱电系统 .- 35 -4.7.4 暖通系统 .- 36 -4.7.5 消防系统 .- 37 -4.7.6 景观设计 .- 37 -4.8 无障碍设计 .- 37 -5 项目建设进度安排 .- 39 -5.1 项目建设进度 .- 39 -响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区项目建议书25.2 项目招标 .- 39 -6 投资估算与资金筹措 .- 40 -6.1 投资估算 .- 40 -6.1.1 投资估算依据 .-
4、 40 -6.1.2 投资估算 .- 40 -6.2 资金筹措 .- 40 -7 社会影响分析 .- 42 -7.1 社会影响效果分析 .- 42 -7.1.1 项目对所在地居民的影响 .- 42 -7.1.2 项目对社会不同利益群体的影响 .- 42 -7.2 社会适应性分析 .- 43 -7.3 社会稳定风险分析 .- 43 -7.3.1 社会风险分析 .- 43 -7.3.2 风险程度分析 .- 44 -7.3.3 社会风险对策分析 .- 45 -7.3.4 合法性论证 .- 45 -7.3.5 合理性论证 .- 45 -7.3.6 可行性论证 .- 46 -7.3.7 可控性论证 .-
5、 46 -7.4 社会影响分析结论与建议 .- 47 -7.4.1 结论 .- 47 -7.4.2 建议 .- 47 -8 结论与建议 .- 48 -8.1 建设方案的总体描述 .- 48 -8.2 结论与建议 .- 48 -8.2.1 研究结论 .- 48 -8.2.2 建议 .- 49 -响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区项目建议书- 1 -1 总论1.1 项目概况项目名称：阳光星园小区建设项目；项目建设地点：响水县美鲈路与淮河路交叉口东南角地块；建设单位：响水县正和城镇建设开发有限公司；项目性质：新建；项目总投资：20000 万元人民币；资金筹措：全部为建设单位自筹；项目周期：1
6、 年；项目建设内容：本项目占地面积 17204m2（约 25.8 亩） ，共建设5 幢住宅楼和配电房、物业用房等配套设施，总建筑面积 42067 m2，其中住宅面积 30357 m2、养老服务用房 50 m2、社区用房 190 m2、物业用房 130 m2、配电房 180 m2、弱电机房及消控室 60 m2。不计容面积共 11100 m2，半地下室面积 2500 m2、地下室面积 8600 m2。各地块主要经济指标见下表。表 1-1 主要技术经济指标一览表序号 项目 单位 数 量 备 注1 总用地面积 m2 17204 2 总建筑面积 m2 42067 3 计算容积率面积 m2 30967.0
7、0 住宅面积 m2 30357.00 养老服务用房 m2 50 社区用房 m2 190 物业用房 m2 130 配电房 m2 180 其中弱电机房及消控室 m2 60 4 不计算容积率面积 m2 11100 半地下室面积 m2 2500 其中地下室面积 m2 8600 响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区项目建议书- 2 -5 建筑占地面积 m2 2500 6 建筑密度 % 14.53% 7 容积率 1.80 8 绿地率 % 35% 9 绿地面积 m2 6021.00 10 机动车位 个 245 地下11 户数 户 224 1.2 编制原则、依据和范围1.2.1 编制依据中华人民共和国城
8、乡规划法 ；中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年（20162020 年）规划纲要 ；国务院关于加强和改进社区服务工作的意见 （国发200614号） ；江苏省城市规划管理技术规定 ；城市规划编制办法实施细则 ；城市用地分类与规划建设用地标准(GB50137-2011)；民用建筑设计通则(GB50352-2012)；关于进一步深化行政审批制度改革的实施意见 （盐发201419 号） ；盐城市人民政府办公室关于印发盐城市投资项目“三书合一”实施方案的通知 （盐政办发201710 号） ；江苏省住宅设计标准 （DGJ32/J26-2017） ；响水县城市总体规划（2010-2030） ；响水县
9、城乡统筹发展规划2010-2030 ；响水县土地利用总体规划（2006-2020 年） ；建筑设计防火规范(GB50016-2014)；住宅建筑规范(GB50368-2012)；响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区项目建议书- 3 -住宅设计规范(GB50096-2011)；建设单位提供的建设项目有关的基础资料及建设要求。1.2.2 编制原则1）必须体现国家宏观经济政策和可持续发展的要求，坚持“客观、公正、科学、可靠”的原则，真实全面地反映项目的有利和不利因素，为国家有关部门核准项目提供可靠的依据。2）项目建议书是建设项目前期工作的重要内容，是投资建设决策的重要依据和基础。项目建议书必须
10、满足国家有关法律、法规、产业政策和相关部门对于编制项目建议书内容和深度规定的要求。3）贯彻执行国家对环保、劳动安全、节能、卫生、消防等方面的有关规定和标准，做到“三同时” 。4）尽量利用社会协作条件和管理优势，减少项目建设过程中的重复建设，最大限度的降低成本，节约能源和资源，提高经济效益和社会效益。1.2.3 研究范围1）依据国家宏观调控政策，提出项目的建设背景及必要性；2）项目建设规模与建设条件；3）项目建设方案；4）项目建设进度；5）编制投资估算，提出资金筹措办法；6）社会效益评价与风险分析；7）综合结论与建议。响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区项目建议书- 4 -2 项目建设背景
11、及必要性2.1 项目建设背景在目前经济稳增长基调下，房地产业仍是国民经济支柱产业，将在推动经济增长与转型升级中继续发挥重要作用。从房地产行业对 GDP 贡献角度来看，房地产开发投资占 GDP 比重近 15%，对国民经济直接贡献较大。从行业相关度来看，房地产行业变化深度影响建筑、建材、装修等上下游产业发展，间接对整体经济发展带来更大带动。 “十三五”规划指出，到 2020 年国内生产总值和城乡居民人均收入比 2015 年翻一番，在此目标下，房地产行业将继续发挥规模优势、联动优势，为未来五年经济发展提供重要动力。2.1.1 响水县概况响水，是江苏省盐城市所辖县之一。位于长江三江州北部地区，江苏省东
12、北部沿海，地处连云港、淮安、盐城三市交界处，东濒黄海，与朝鲜半岛、日本九州岛隔海相望；北枕灌河，与灌南东北二镇相依；西与灌南、涟水两县交界，南抵中山河，与滨海县相邻。1966 年 4 月经国务院批准正式建立，因县政府驻响水镇，滨临灌河，河床深阔，潮水涨落时水位落差大，支流汇入跌水声轰响，故名响水。总面积 1461 平方公里，下辖 8 个镇、3 个工业园区，人口 62.49 万（2016 年末总人口） ，海岸线长 43 公里，滩涂面积 240万亩。全县境属大陆性季风气候区，四季分明，温和湿润，年平均气温 14左右，年均降水 1000 毫米左右（2000 年 1756.6 毫米） ，无霜期 209
13、 天。响水历史文化底蕴深厚，明“洪武赶散”迁来大量移民，靠煮盐捕鱼为生。境内的“古云梯关”是古淮河入海口，是省重点文物保护单位。是国家级生态示范区，全国粮棉生产先进县，全国平原响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区项目建议书- 5 -绿化先进县，中国浅水藕之乡，中国杜仲之乡，江苏省综合改革试点县。2.1.2 中国房地产行业发展现状及市场前景预测1）销售增幅同比放缓，去库存动力尚存在2017 年及 2018 年一季度商品房销售保持增长势头，但增幅有所放缓。2017 年全年商品房销售面积 16.94 亿平方米，同比增长 7.7%，低于 2016 年 22.5%的增幅水平；2018 年一季度销售
14、面积 3.01 亿平方米，同比增长 3.6%，也低于 2017 年一季度 19.5%的水平。销售金额方面，2017 年全年及 2018 年一季度分别实现 13.37 万亿元和 2.56万亿元，分别同比增长 13.7%和 10.4%，均低于上年同比增幅水平。图 2-1 商品房销售面积累计值响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区项目建议书- 6 -图 2-2 商品房销售额累计情况2017 年和 2018 年一季度的销售增长主要来自三四线城市的贡献。从数据来看，2017 年全年三四线城市在销售面积上以及销售金额增速上分别领先一二线城市 16 个以及 25 个百分点，是近五年来两者差距最大的一次；
15、2018 年一季度差距缩小，但仍有 10 个和近16 个百分点。相对宽松的调控政策、棚改+货币化补偿政策，以及部分人口逆向流动所带来的返乡置业继续推动三四线城市楼市发展。图 2-3 2017 年及 2018 年一季度三四线城市成交面积同比保持领先响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区项目建议书- 7 -图 2-4 2017 年及 2018 年一季度三四线城市成交金额同比在保持领先然而，自 2017 下半年开始，三线城市的房价已经开始领涨一线与二线城市，且月同比涨幅一度超过其 2013 年的最高水平。三线城市房价的快速上涨，一方面抑制购买需求，反而降低了整体的销售规模，另一方面则引起政策的日益趋紧，逐渐制约行业政策进一步放松的空间。图 2-4 2017 年末三线城市房价开始领涨高杠杆资金也是商品房销售提升的重要推动因素。无论是从间接的开发资金来源中按揭贷款的占比来看，还是从直接的按揭贷款
