1、响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区建设项目可行性研究报告二一九年三月响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区建设项目可行性研究报告1目 录1 总论 11.1 项目概况 11.2 建设单位概况 21.3 项目编制依据 21.4 项目编制范围及报告编制原则 31.4.1 本项目可研报告的编制范围 31.4.2 编制原则 42 项目建设背景 52.1 房地产行业发展现状及市场前景预测 52.2 盐城、响水房产政策调研分析 112.3 响水县“十三五 ”关于“城乡一体化”发展战略 122.4 响水县“十三五 ”规划主要任务 132.5 中国工业化与城市化的取向背景 142.6 工业化与城市化
2、带来土地资源紧张的需求背景 153 项目建设的必要性 163.1 “沿海大开发 ”的需要 163.2 “建设新响水，全面达小康” 的需要 163.3 满足广大人民群众的需求 163.4 有利于推动城市现代化建设进程 174 项目选址与建设条件 184.1 项目选址 184.1.1 地理位置 184.1.2 用地现状 184.1.3 项目选址 184.2 项目建设的自然条件 194.3 市政配套条件 214.4 区域环境条件 214.5 主要建筑材料 224.6 项目优势明显 225 建设规模及内容 235.1 建设规模及内容 235.2 建设工程 235.3 配套工程 246 工程设计方案 2
3、66.1 设计依据 266.2 设计理念 266.3 设计目标 26响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区建设项目可行性研究报告26.4 设计原则 276.5 总平面布局 276.6 建筑设计 306.6.1 建筑单体设计 306.6.2 结构设计 316.7 公用工程及配套设施 336.7.1 给排水 336.7.2 供配电 356.7.3 弱电系统 366.7.4 暖通系统 376.7.5 消防系统 386.7.6 景观设计 396.8 无障碍设计 397 环境保护 407.1 生态和环境现状 407.2 环境影响分析 407.2.1 施工期污染源 407.2.2 项目营运期主要污染源
4、 417.3 环境保护措施 437.3.1 施工期环境保护措施 437.3.2 营运期环境保护措施 467.4 特殊环境影响 477.5 环境影响评论结论 478 劳动安全 488.1 设计依据 488.2 施工期劳动安全 488.3 项目建成后劳动安全 499 节能评估专篇 509.1 能耗标准和节能规范 509.2 项目能耗情况 509.2.1 项目能耗种类与应用 509.2.2 能源消耗总量与结构 519.3 节能措施 549.4 项目节能效果分析 5610 社会稳定风险评估专篇 5710.1 社会影响效果分析 5710.1.1 项目对所在地居民的影响 5710.1.2 项目对社会不同利
5、益群体的影响 5710.2 社会适应性分析 5710.3 社会稳定风险分析 5810.3.1 社会风险分析 58响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区建设项目可行性研究报告310.3.2 风险程度分析 5910.3.3 社会风险对策分析 5910.3.4 合法性论证 6010.3.5 合理性论证 6010.3.6 可行性论证 6010.3.7 可控性论证 6110.4 社会影响分析结论与建议 6110.4.1 结论 6110.4.2 建议 6111 项目的实施进度 6311.1 计划进度 6311.2 保证措施 6312 组织机构及劳动定员 6412.1 组织机构 6412.2 人员培训
6、6413 项目的招标 6513.1 工程招标依据 6513.2 招标范围 6513.3 招标组织形式 6513.4 招标方式 6613.5 项目工程招标单位的要求 6613.6 工程监理部门的要求 6613.7 建筑安全生产的要求 6714 项目总投资估算 6814.1 估算依据 6814.2 估算方法 6814.3 总投资概算 6814.4 资金筹措 6915 经济效益分析 7015.1 经济效益分析 7015.1.1 销售收入 7015.1.2 销售税金及附加 7015.1.3 总成本费用估算 7115.2 行业影响分析 7215.3 区域经济影响分析 7316 结论及建议 7416.1
7、建设方案的总体描述 7416.2 结论与建议 7416.2.1 研究结论 7416.2.2 建议 75响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区建设项目可行性研究报告11 总论1.1 项目概况项目名称：阳光星园小区建设项目；项目建设地点：响水县美鲈路与淮河路交叉口东南角地块；建设单位：响水县正和城镇建设开发有限公司；项目性质：新建；项目总投资：20000 万元人民币；资金筹措：全部为建设单位自筹；项目周期：1 年；项目建设内容：本项目占地面积 17204m2（约 25.8 亩） ，共建设5 幢住宅楼和配电房、物业用房等配套设施，总建筑面积 42067 m2，其中住宅面积 30357 m2、养老
8、服务用房 50 m2、社区用房 190 m2、物业用房 130 m2、配电房 180 m2、弱电机房及消控室 60 m2。不计容面积共 11100 m2，半地下室面积 2500 m2、地下室面积 8600 m2。表 1-1 主要技术经济指标一览表序号 项目 单位 数 量 备 注1 总用地面积 m2 17204 2 总建筑面积 m2 42067 3 计算容积率面积 m2 30967.00 住宅面积 m2 30357.00 养老服务用房 m2 50 社区用房 m2 190 物业用房 m2 130 配电房 m2 180 其中弱电机房及消控室 m2 60 4 不计算容积率面积 m2 11100 半地下
9、室面积 m2 2500 其中地下室面积 m2 8600 5 建筑占地面积 m2 2500 响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区建设项目可行性研究报告26 建筑密度 % 14.53% 7 容积率 1.80 8 绿地率 % 35% 9 绿地面积 m2 6021.00 10 机动车位 个 245 地下11 户数 户 224 1.2 建设单位概况单位名称：响水县正和城镇建设开发有限公司；注册地址：响水县城黄海路 88 号（响水镇财政所二楼） ；统一社会信用代码：91320921665770499F；公司类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资） ；注册资本：800 万人民币；法定代表人：
10、周正霞；成立日期：2007 年 08 月 06 日；经营范围：房地产开发与经营；城镇道路施工、房屋拆迁(以上范围凭资质证书经营)。响水县正和城镇建设开发有限公司拥有完善的法人治理结构，董事会和股东会为决策机构，董事长为公司法定代表人，公司成立行政人事部、财务部、工程部、房产经营部和统计部等部门。根据经营需要，公司建立健全各项管理制度，在城镇道路施工、房屋拆迁、工程施工等领域，坚持公开操作，采取投标、拍卖等公平的竞争方式。该公司现有工作人员具有多年从事城乡基础设施建设工作经历，技术力量强，管理水平高，能保证项目的顺利实施。为保证项目建设的顺利推进，公司成立了项目建设领导小组，项目建设领导小组负责
11、对建设项目进行总体监督、协调。项目部承担整个项目具体的实施，主要任务是负责组织有关人员参与项目的论证，协调落实工程设计施工、验收，负责资金、物资的使用、管理、监督、检查以及负责有关事项的协调工作。1.3 项目编制依据中华人民共和国城乡规划法 ；响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区建设项目可行性研究报告3中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年（20162020 年）规划纲要 ；江苏省城市规划管理技术规定 ；城市规划编制办法实施细则 ；城市用地分类与规划建设用地标准 （GB50137-2011） ；民用建筑设计通则 （GB50352-2012） ；关于进一步深化行政审批制度改革的实施意
12、见 （盐发201419 号） ；国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知（国发201551 号） ；2016 年全市深化简政放权放管结合优化服务改革工作要点（盐政发201675 号） ；盐城市人民政府办公室关于印发盐城市投资项目“三书合一”实施方案的通知 （盐政办发201710 号） ；江苏省住宅设计标准 （DGJ32/J26-2017） ；响水县城市总体规划（2010-2030） ；建筑设计防火规范 （GB50016-2014） ；住宅建筑规范 （GB50368-2012） ；住宅设计规范 （GB50096-2011） ；住建部颁布的现行有关技术标准和设计规范；其它的国家有关现行设计规范及标准。1.4 项目编制范围及报告编制原则1.4.1 本项目可研报告的编制范围本报告主要对响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区建设项目的建设条件、投资必要性、工程建设方案、投资估算、经济效益等诸方面可行性进行分析。研究范围包括：（1）项目建设背景及必要性；（2）项目选址及建设条件；（3）项目工程建设方案；响水县正和城镇建设开发有限公司阳光星园小区建设项目可行性研究报告4（4）建筑设计方案；（5）环境保护措施；（6）劳动安全措施；（7）节能措施；（8）社会稳定风险评估；（9）投资估算及经济评价。1.4.2
