产业园管理模式与运营模式.doc

1、产 业 园 管 理 模 式 与 运 营 模 式一、管理模式：1、行政主导型管理模式；2、公司治理型管理模式；3、还是混合型管理模式？ 二 、 运 营 模 式 ：1、 以 工 业 厂 房 出 租 和 销 售 为 主 ， 以 土 地 出 让 为 辅 ；2、 以 代 地 方 政 府 招 商 为 主 ， 以 商 业 开 发 为 辅 ；3、 以 入 园 企 业 进 行 全 方 位 服 务 为 主 ， 以 整 体 物 业 管 理 为 辅 。三 、 赢 利 模 式 ：1、 以 厂 区 建 筑 物 销 售 提 取 利 润 ；2、 以 厂 区 建 筑 物 出 租 收 取 费 用 ；3、 以 土 地 出 让 差

2、价 赚 取 利 润 ；4、 以 说 明 入 园 企 业 提 供 平 台 收 取 服 务 费 用 ；5、 以 配 套 设 施 和 配 套 （ 商 业 、 住 宅 ） 服 务 收 取 合 理 费 用 ；四 、 建 设 模 式 ：产 业 园 的 建 设 模 式 是 ： “政 府 推 动 与 管 理 、 企 业 开 发 与 招 商 、 产 业 升 级 、 市场 运 作 ”。 政 府 推 动 与 管 理 ， 就 是 在 政 府 的 指 导 下 ， 由 我 企 业 配 合 当 地 政 府具 体 制 定 符 合 当 地 实 际 的 产 业 园 建 设 方 案 ， 并 利 用 双 方 资 源 ， 促 进 方

3、案 实 施 。企 业 开 发 与 招 商 ， 就 是 政 府 不 直 接 介 入 产 业 园 的 具 体 建 设 经 营 ， 而 是 由 企 业帮 助 招 商 及 投 资 开 发 物 业 ， 由 愿 意 并 有 实 力 和 信 誉 的 大 型 公 司 ， 或 企 业 联 合体 负 责 规 划 建 设 和 经 营 等 工 作 。产 业 园 管 理 模 式 与 运 营 模 式 调 查一、管理模式 1、产业园管理模式属于行政主导型管理模式，公司治理型管理模式， 还是混合型管理模式？ 2、产业园招商经验如何？ 3、产业园规划经验如何？ 4、产业园物业管理经验如何？ 5、土地开发经验如何？ 6、项目招标

4、经验如何？ 二、运营赢利模式 1、产业园怎样赢利？ （1） 产 业 园 的 土 地 政 策 （ 土 地 来 源 、 征 收 、 出 让 价 格 、 收 费 、 土 地 使用税费、土地增值） （2）产业园的税收分成政策 （3）产业园的招商政策 （4）政府有哪些补贴？ （5）土地使用费减免、税收减免 （6）土地使用租金 （7）写字楼和厂房使用租金 （8）配套设施使用费 （9）产业园提供哪些增值服务？ 产业发展服务：通过有偿提供融资性服务、咨询服务、培训服务、网 络通讯服务、物流服务、人力资源、服务业外包等获取收入。 生活配套服务：有偿提供餐饮、娱乐、购物、医疗等。 园区运营性服务：通过提供物业管理

5、服务和园区公共服务获取收益。 （10）产业园提供哪些金融投资服务、 产业投资、 专业性公司投资、 产业用地的资本运作、 现有物业 （房产） 的资本运作等几项主要内容。 产业投资主要是指园区建立或控股专业 性的产业投资机构，例如天使基金、VC、PE 等投资相关产业，分享 企业成长并获取收益； 专业性公司投资主要是指园区投资控股为园区 提供专业技术性服务和企业发展类的公司， 并通过 IPO 等形式获取收 益；产业用地的资本运作主要是指在不允许直接转让产业用地的前提 下，探索作价入股等方式盘活土地资产并获取收益；现有房产的资本 运作主要是指产业性房产的股权、信托、证券化等方式资本运作，进 而盘活资产

6、获取收益。园区模式输出的盈利模式主要包括生地开发、熟地改造、委托经营等 几项主要内容。生地开发主要是指沿用成熟园区的模式，对新的土地 进 行 一 级 开 发 ， 主要 BOT、 土 地 入 股 等 方 式 ； 熟 地 改 造 主 要 是 指 对 原有工业区的房产进行改造和功能变更，从而为发展新的产业服务；委托经营主要是指受地方政府或其他运营主体委托， 运营其地域内的园区，并获得收税分成或服务性收益的盈利模式。 2、企业怎样赢利？ （） （） 3、政府怎样赢利？ （） （） 三 、 其 他 问 题 1、产园区采用什么样的管理服务模式和运作模式来吸引优质企业入 驻园区？ 2、产业园与入驻企业签署合

7、同的内容产 业 园 区 招 商充 分 发 挥 公 司 在 区 域 经 济 及 产 业 经 济 研 究 、 城 市 规 划 、 园 区 规 划 、 产 业招 商 策 划 、 龙 头 企 业 及 其 上 下 游 企 业 的 整 合 招 商 运 作 、 园 区 物 业 管 理 、 园 区配 套 设 施 开 发 及 服 务 、 商 业 物 业 招 商 经 营 等 方 面 的 专 业 优 势 ， 发 挥 公 司 在 商业 地 产 产 业 地 产 开 发 、 资 本 市 场 、 各 行 业 管 理 机 构 、 科 研 院 所 、 商 业 零 售 领域 等 社 会 各 方 面 的 资 源 优 势 ， 为 产

8、 业 园 区 的 招 商 投 资 促 进 提 供 全 方 位 的 支 持服 务 。 招 商 服 务 类 型 主 要 包 括 ： 承 接 产 业 转 移 方 润 认 为 ， 未 来 十 年 ， 区 域 间 产 业 转 移 将 是 一 个 全 国 性 的 趋 势 。 方 润 将为 各 地 政 府 和 园 区 开 发 商 提 供 产 业 转 移 承 接 顾 问 咨 询 、 提 供 产 业 转 移 资 源 对接 、 开 展 产 业 转 移 承 接 具 体 运 作 ； 方 润 还 将 为 各 行 业 企 业 客 户 提 供 产 业 园 区发 展 信 息 服 务 ， 为 他 们 寻 找 最 合 适 的 产

9、 业 转 移 区 域 。 “标 的 式 ”招 商 依 赖 公 司 强 大 的 区 域 经 济 及 产 业 经 济 研 究 能 力 、 强 大 的 城 市 规 划 能 力 ，充 分 发 挥 公 司 一 贯 倡 导 的 市 场 化 、 专 业 化 招 商 及 运 营 优 势 ， 集 中 优 势 招 商 资源 ， 有 针 对 性 地 为 园 区 进 行 招 商 。 “龙 头 企 业 ”引 进 集 中 公 司 招 商 资 源 ， 针 对 特 定 行 业 的 龙 头 企 业 展 开 招 商 和 合 作 商 谈 。 通过 龙 头 企 业 的 引 进 ， 将 与 之 相 关 的 上 下 游 企 业 整 合

10、起 来 ， “打 包 ”引 入 产业 园 区 。 承 办 招 商 推 介 会 及 相 关 活 动 1、 产 业 园 区 招 商 活 动 策 划 ； 2、 承 办 产 业 园 区 招 商 推 介 会 ； 3、 承 办 其 他 招 商 活 动 ； 4、 产 业 园 区 现 场 招 商 营 销 策 划 、 产 业 物 业 样 板 间 设 计 以 及 案 场 组 织 ，并 通 过 方 润 的 运 营 机 构 ， 使 得 园 区 招 商 常 态 化 、 持 续 化 。 招 商 宣 传 策 划 及 实 施 1、 招 商 项 目 包 装 策 划 ； 2、 招 商 资 料 的 制 作 ； 3、 利 用 报 纸

11、 、 杂 志 、 电 视 、 互 联 网 、 DM 等 渠 道 ， 开 展 专 业 需 求 发 布 、广 告 发 布 、 企 业 名 片 发 布 、 项 目 路 演 、 事 件 营 销 等 立 体 组 合 招 商 推 广 ， 以 最快 的 速 度 将 产 业 园 区 的 需 求 、 区 域 优 势 投 递 给 对 口 的 潜 在 客 户 资 源 ， 从 而 极大 地 促 进 产 业 园 区 招 商 需 求 的 实 现 ； 4、 口 碑 传 播 ： 利 用 政 府 、 行 业 协 会 、 开 发 商 、 商 业 经 营 者 、 资 本 市 场的 多 方 面 资 源 ， 以 口 碑 传 播 的 方

12、 式 ， 将 必 要 的 信 息 送 达 客 户 。 产 业 园 区 运 营 策 划根 据 政 府 要 求 ， 围 绕 园 区 运 营 目 标 ， 通 过 专 业 策 划 ， 确 保 园 区 市 场 准 确定 位 ， 确 保 招 商 有 的 放 矢 ； 同 时 ， 为 园 区 长 期 运 营 制 定 周 密 的 计 划 ， 强 化 市场 化 的 招 商 手 段 ， 想 客 户 所 想 ， 急 客 户 所 急 ， 推 动 招 商 目 标 企 业 的 决 策 速 度 。在 园 区 的 规 划 规 划 和 开 发 过 程 中 ， 引 入 现 代 高 效 的 产 业 园 区 管 理 理 念 和超 前

13、的 运 营 策 略 ， 不 仅 可 以 直 接 提 高 招 商 工 作 效 率 ， 同 时 将 大 幅 度 提 升 园 区的 运 营 水 平 ， 提 高 园 区 运 营 效 益 ， 在 国 内 产 业 园 区 运 营 方 面 独 树 一 帜 。 这 将极 大 强 化 本 园 区 的 市 场 竞 争 力 。 产 业 园 区 整 体 运 营 策 划 ， 是 大 幅 度 实 质 性 提 升 入 园 企 业 满 意 度 的 重 要 一步 。 园 区 整 体 策 划 产 业 迁 移 及 产 能 扩 张 研 究 园 区 区 位 优 劣 势 研 究 园 区 产 业 环 境 调 查 及 研 究 竞 争 区 域

14、 研 究 目 标 客 户 研 究 （ 调 查 及 访 谈 ） 典 型 案 例 研 究 可 选 择 的 产 业 园 区 整 体 方 案 （ 结 论 ） 提 交 园 区 规 划 部 门 开 发 建 设 模 式 研 究 设 计 开 发 模 式 建 议 开 发 资 金 安 排 建 议 开 发 周 期 安 排 建 议 投 入 产 出 预 警 体 系 研 究 设 计 产 业 园 区 及 其 周 边 配 套 服 务 是 一 个 整 体 ， 不 可 分 割 ； 园 区 开 发 和 园 区 运营 体 系 是 一 个 整 体 ， 也 不 可 分 割 。 方 润 产 业 园 区 的 全 新 模 型 将 采 取 全

15、新 的 投 入 产 出 体 系 ， 从 原 先 依 赖 厂 房 、办 公 楼 租 金 收 入 的 简 单 粗 放 模 式 ， 迅 速 过 渡 到 “厂 区 物 业 租 金 收 入 +配 套 设施 租 金 收 入 +专 业 物 业 管 理 收 入 +园 区 多 种 服 务 收 入 +商 业 经 营 收 入 +配 套 物业 开 发 收 入 等 ”的 组 合 收 入 模 式 ， 大 幅 度 提 升 园 区 的 收 益 水 平 。 为 了 维 护 园 区 收 入 体 系 的 稳 定 ， 方 润 有 充 分 的 动 力 做 好 以 下 工 作 ： 1、 通 过 优 良 的 服 务 帮 助 当 地 政 府

16、 留 住 企 业 ； 2、 通 过 提 高 配 套 水 平 、 提 升 园 区 生 活 质 量 ， 帮 助 入 园 企 业 一 起 提 高 员工 的 劳 动 生 产 率 ； 3、 通 过 持 续 的 招 商 和 对 园 区 内 产 业 组 合 进 行 优 化 ， 提 高 园 区 整 体 产 出 。管 理 模 式 与 运 营 组 织 系 统 设 计 方 润 新 型 的 园 区 运 营 管 理 模 式 ， 融 合 了 原 先 政 府 权 威 管 理 的 优 势 ， 同 时 ，引 入 了 更 多 的 市 场 机 制 ， 大 幅 度 提 高 了 园 区 的 运 营 效 能 ， 更 保 证 园 区 “长

17、治 久 安 ”， 是 运 用 市 场 化 手 段 落 实 “和 谐 社 会 ”思 想 的 全 新 尝 试 。 1、 引 入 发 达 国 家 园 区 分 工 合 作 的 理 念 ， 让 入 园 企 业 能 够 集 中 精 力 于 生产 、 提 高 产 出 ； 2、 抛 弃 落 后 的 园 区 运 营 模 式 ， 遵 行 全 球 化 思 路 ， 专 注 于 长 期 收 益 的 稳步 提 升 （ 十 数 年 甚 至 数 十 年 ） ； 3、 为 了 保 证 运 营 模 式 可 以 真 正 落 地 ， 需 要 建 立 科 学 的 企 业 激 励 机 制 ，帮 助 当 地 引 进 园 区 管 理 和 经

18、 营 人 才 ， 并 通 过 培 训 等 方 法 提 升 当 地 人 才 的 运 营和 管 理 能 力 。 产 业 园 区 整 体 运 营方 润 认 为 ， 任 何 产 业 园 区 都 不 能 孤 立 地 存 在 ， 新 型 产 业 园 区 实 际 上 和 周边 的 生 活 环 境 、 社 区 形 成 一 个 共 同 体 。 简 单 说 ， 产 业 园 区 是 中 国 特 色 城 市 化道 路 的 一 种 表 现 形 式 。 基 于 这 个 运 营 思 路 ， 方 润 产 业 园 区 的 运 营 模 型 和 传 统 的 产 业 园 区 运 营 模型 有 较 大 区 别 ， 其 投 入 产 出

19、的 规 模 均 远 大 于 传 统 的 产 业 园 区 。 方 润 产 业 园 区 运 营 模 型 传 统 产 业 园 区 的 运 营 模 型 和 方 润 特 色 的 产 业 园 区 运 营 模 型 对 比 ： 方 润 产 业 园 区 运 营 模 式 的 社 会 和 经 济 效 应 专 业 的 产 业 园 区 运 营 ， 是 中 国 特 色 的 产 业 园 区 城 市 化 模 式 发 展 的 必 然 结果 。 1、 产 业 园 区 运 营 商 的 引 入 ， 是 建 设 和 谐 社 会 的 有 效 途 径 。 最 近 30 年 的 改 革 开 放 ， 虽 然 各 地 政 府 运 用 产 业 园

20、 区 模 式 ， 大 幅 度 提 高了 城 市 化 速 度 ， 大 幅 度 改 善 了 当 地 的 经 济 状 况 ， 但 是 ， 由 于 过 度 关 注 经 济 指标 ， 使 得 产 业 新 区 的 城 市 化 发 展 仅 仅 初 步 满 足 了 人 口 聚 集 的 需 要 ， 而 不 能 为新 区 人 口 和 当 地 人 口 共 同 发 展 提 供 良 好 的 平 台 ， 加 剧 了 社 会 不 公 平 的 状 况 。 产 业 园 区 运 营 商 致 力 于 新 区 人 口 生 活 状 况 的 改 变 ， 为 他 们 提 供 适 合 的 生活 配 套 、 提 供 社 会 交 往 空 间 ，

21、 满 足 这 部 分 人 的 社 会 属 性 的 需 要 ， 使 他 们 更 快融 入 当 地 社 会 ， 促 进 社 会 和 谐 。 2、 产 业 园 区 专 业 运 营 商 模 式 ， 是 地 方 政 府 招 商 的 利 器 。 由 于 80 后 、 90 后 劳 动 力 占 据 了 产 业 园 区 劳 动 力 的 大 部 分 ， 大 多 数 企 业已 经 认 识 到 ， 在 提 高 薪 酬 的 同 时 ， 需 要 加 倍 关 注 员 工 的 生 活 状 况 、 心 理 状 况 。以 前 ， 企 业 试 图 通 过 强 有 力 的 管 理 制 度 来 提 高 员 工 劳 动 效 率 ， 现

22、 在 ， 以人 为 本 的 管 理 思 路 正 在 深 入 人 心 。 另 外 ， 由 于 产 业 园 区 招 商 竞 争 比 较 激 烈 ， 各 地 政 府 也 在 思 考 ， 除 了 政 策优 惠 之 外 ， 是 否 有 更 先 进 的 模 式 来 吸 引 企 业 到 当 地 发 展 。 基 于 以 上 理 由 ， 也 基 于 专 业 分 工 的 需 要 的 不 同 ， 产 业 园 区 运 营 商 应 运 而生 。 方 润 商 业 就 是 国 内 第 一 个 真 正 意 识 到 并 积 极 整 合 合 这 块 业 务 的 企 业 。 方润 商 业 在 各 地 政 府 受 欢 迎 的 程 度

23、 正 好 说 明 了 ， 拥 有 运 营 商 的 产 业 园 区 将 是 最有 吸 引 力 的 。 3、 产 业 园 区 运 营 商 模 式 是 产 业 新 区 城 市 化 快 速 发 展 的 保 证 。 现 阶 段 产 业 新 区 的 发 展 ， 往 往 和 原 有 城 区 有 较 大 差 距 。 产 业 园 区 运 营 商运 用 市 场 化 手 段 ， 整 合 市 场 里 一 切 可 以 运 用 的 力 量 ， 有 力 推 动 新 区 城 市 化 快速 进 步 。 4、 产 业 园 区 运 营 商 模 式 是 产 业 新 区 （ 产 业 新 城 ） 能 够 持 续 稳 定 发 展 的可 靠

24、 保 证 。 园 区 运 营 商 不 仅 负 责 物 业 管 理 ， 还 将 在 日 常 工 作 中 协 助 企 业 加 强 与 当 地政 府 和 当 地 社 会 各 层 面 的 沟 通 ， 除 此 之 外 ， 运 营 商 通 过 日 常 的 服 务 ， 可 以 协助 企 业 发 现 提 高 生 产 效 率 的 方 法 并 在 现 实 中 为 企 业 提 供 必 要 的 服 务 ， 使 企 业更 加 安 心 于 扎 根 当 地 ， 稳 步 发 展 。 方 润 商 业 成 立 伊 始 ， 已 经 收 到 珠 三 角 和 长 三 角 优 秀 企 业 的 关 注 和 鼎 力 支持 ， 这 正 说 明

25、 了 企 业 在 此 方 面 的 需 求 是 十 分 强 烈 的 。 方 润 将 逐 步 和 各 地 企 业 建 立 战 略 合 作 关 系 ， 一 起 为 园 区 所 在 地 的 经 济 社会 发 展 作 出 应 有 的 贡 献 。 产 业 园 区 配 套 建 设方 润 所 理 解 的 产 业 园 区 配 套 建 设 是 指 : 1、 生 产 环 境 包 括 园 区 道 路 、 水 电 、 互 联 网 、 厂 房 、 研 发 中 心 、 写字 楼 建 设 以 及 绿 化 、 建 筑 及 环 境 维 护 等 ； 2、 生 活 环 境 包 括 商 场 、 公 寓 、 休 闲 娱 乐 设 施 的

26、建 设 ， 也 包 括 幼 儿园 、 中 小 学 教 育 及 医 疗 设 施 的 建 设 ； 3、 文 化 环 境 包 括 产 业 社 区 或 产 业 新 城 的 文 化 场 馆 建 设 、 职 业 培 训 、文 化 活 动 的 策 划 组 织 等 ； 还 包 括 运 用 自 己 的 专 业 知 识 向 政 府 主 管 部 门 提 出 合理 化 建 议 ， 积 极 推 动 入 园 企 业 与 政 府 之 间 的 沟 通 交 流 ， 协 助 政 府 创 造 良 好 的政 策 环 境 。 方 润 将 和 政 府 、 园 区 投 资 商 和 开 发 商 积 极 协 商 ， 灵 活 机 动 地 参 与

27、 以 上 工作 。 需 要 方 润 参 与 开 发 的 ， 我 们 将 组 织 资 金 投 入 项 目 开 发 ； 对 于 政 府 或 其 他投 资 商 开 发 的 项 目 ， 我 们 也 愿 意 积 极 参 与 策 划 以 及 后 期 的 招 商 及 运 营 管 理 ，以 求 整 个 产 业 园 区 的 共 同 繁 荣 ， 使 园 区 投 资 者 进 得 来 、 干 得 成 、 留 得 住 ， 实现 开 发 与 效 益 双 赢 。 开 发 应 着 力 营 造 便 捷 发 达 的 交 通 环 境 ， 敢 于 创 新 的 政 策环 境 ， 舒 适 温 馨 的 生 活 环 境 ， 诚 信 有 序

28、的 市 场 环 境 ， 健 康 向 上 的 文 化 环 境 ，优 质 高 效 的 服 务 环 境 。 产 业 园 区 物 业 管 理产 业 园 区 在 功 能 形 态 上 应 包 括 两 大 部 分 ： 第 一 ， 包 括 在 一 定 区 域 内 建 造 的 ， 以 产 业 生 产 用 房 、 办 公 楼 为 主 的 生 产功 能 区 ； 第 二 ， 包 括 宿 舍 （ 公 寓 ） 、 商 业 服 务 设 施 （ 商 场 、 餐 饮 、 银 行 、 邮 局 ） 、医 疗 教 育 服 务 设 施 、 娱 乐 休 闲 设 施 在 内 的 生 活 功 能 区 ； 按 照 方 润 对 于 产 业 园

29、区 的 理 解 ， 产 业 园 区 分 为 两 个 级 别 ： 产 业 社 区 较 小 规 模 ， 人 口 在 2-5 万 人 的 园 区 ； 产 业 新 城 较 大 规 模 ， 人 口 在 5 万 人 以 上 的 园 区 ； 产 业 园 区 的 管 理 是 方 润 产 业 园 区 运 营 模 式 的 重 要 基 础 。 产 业 园 区 物 业 管 理 原 则 市 场 化 在 很 多 地 区 ， 园 区 物 业 管 理 实 际 上 还 没 有 完 全 市 场 化 ， 政 府 部 门 承 担 了很 多 本 可 以 市 场 化 的 工 作 。 方 润 集 合 了 长 三 角 和 珠 三 角 在 产

30、 业 园 区 物 业 管 理 方 面 的 精 英 人 才 ， 通 过将 沿 海 地 区 先 进 的 产 业 园 区 物 管 模 式 的 引 入 ， 通 过 人 才 培 训 ， 建 立 优 良 的 激励 机 制 ， 迅 速 实 现 本 地 化 。 方 润 的 园 区 物 业 管 理 通 过 市 场 化 运 营 手 段 ， 为 当 地 政 府 分 忧 解 愁 ， 使 政府 脱 离 开 园 区 管 理 的 琐 碎 事 务 ， 更 集 中 精 力 于 园 区 的 发 展 大 计 。 经 营 化 随 着 社 会 进 步 和 经 济 发 展 的 速 度 不 断 加 快 ， 产 业 园 区 内 企 业 的

31、要 求 不 断提 高 ， 市 场 对 产 业 园 区 的 物 业 管 理 发 展 提 出 了 更 高 的 要 求 。 产 业 园 区 的 物 业管 理 服 务 应 由 简 单 维 护 型 、 劳 动 密 集 型 向 技 术 维 护 型 、 知 识 密 集 型 转 变 ， 增强 企 业 的 市 场 竞 争 力 。 因 此 ， 方 润 的 物 业 管 理 一 方 面 要 提 高 管 理 水 平 和 服 务 质 量 ， 以 优 质 的 服务 换 取 优 价 的 回 报 ， 同 时 ， 还 要 结 合 企 业 的 发 展 优 势 ， 实 现 一 业 为 主 ， 多 元经 营 的 发 展 格 局 。 在

32、 物 业 管 理 、 物 业 经 营 、 配 套 项 目 开 发 融 为 一 体 的 同 时 ，不 断 拓 展 新 的 经 营 领 域 。 方 润 的 园 区 物 业 管 理 将 积 极 参 与 园 区 规 划 设 计 、 园 区 物 业 持 续 招 商 、 园区 配 套 设 施 投 资 开 发 及 管 理 、 配 套 设 施 招 商 、 园 区 配 套 服 务 运 营 等 活 动 ， 开发 物 业 的 整 体 功 能 ， 提 高 园 区 物 业 的 增 值 潜 力 ， 增 强 物 业 管 理 企 业 的 发 展 后劲 ， 实 现 园 区 规 模 效 益 。 生 态 化 产 业 园 区 建 设

33、 的 基 点 是 合 理 利 用 环 境 容 量 （ 环 境 承 载 力 ） ， 这 在 物 业 管理 “可 持 续 发 展 ”中 显 得 尤 为 重 要 。 产 业 园 区 建 设 是 按 照 生 态 学 原 理 ， 以 空 间 的 合 理 利 用 为 目 标 ， 以 建 立 科学 的 人 工 化 环 境 措 施 去 协 调 人 与 人 、 人 与 环 境 的 关 系 ， 协 调 产 业 园 区 内 部 结构 与 外 部 环 境 关 系 ， 使 园 区 中 活 动 的 个 人 在 空 间 的 利 用 方 式 、 程 度 、 结 构 、功 能 等 方 面 与 自 然 生 态 系 统 相 适 应

34、 ， 为 大 家 创 造 一 个 安 全 、 清 洁 、 美 丽 、 舒适 的 生 活 、 生 产 环 境 。 这 是 在 对 产 业 园 区 环 境 质 量 变 异 规 律 深 化 认 识 的 基 础上 ， 有 计 划 、 有 系 统 、 有 组 织 地 安 排 产 业 园 区 人 类 活 动 的 强 度 、 广 度 和 深 度的 行 为 。 社 区 化 随 着 产 业 园 区 建 设 的 不 断 发 展 ， 建 立 社 区 化 的 产 业 园 区 已 成 为 一 种 必 然趋 势 。 有 人 聚 居 的 区 域 就 会 成 为 社 区 。 产 业 社 区 的 扩 大 化 就 是 产 业 新

35、 城 。 产 业 社 区 -产 业 新 城 是 中 国 特 色 的 城 市 化 模 式 。 园 区 物 业 管 理 要 跳 出 简 单 的 保 安 、 保 洁 、 绿 化 等 传 统 模 式 ， 按 照 人 类 社区 的 模 式 来 进 行 管 理 。 首 先 ， 人 的 需 求 是 多 方 面 的 ， 不 仅 有 生 产 的 需 求 ， 还 有 生 活 的 需 求 。 衣食 住 行 是 必 须 考 虑 的 因 素 。 其 次 ， 人 类 具 有 社 会 性 特 征 。 除 了 生 产 和 基 本 的 生 活 需 要 ， 人 们 通 过 各类 活 动 进 行 社 会 交 往 的 需 求 绝 不

36、 能 忽 视 。 园 区 是 人 群 集 中 的 区 域 ， 必 然 会 产 生 文 化 需 求 。 在 建 设 适 合 的 文 化 娱 乐实 施 的 基 础 上 ， 通 过 有 计 划 地 开 展 各 项 文 化 活 动 ， 提 供 学 习 交 流 和 人 际 交 往空 间 ， 增 强 产 业 社 区 人 群 的 归 属 感 。 产 业 园 区 物 业 管 理 的 服 务 框 架 一 、 产 业 园 区 物 业 管 理 的 四 大 服 务 对 象 1、 业 主 （ 政 府 或 产 业 园 区 开 发 商 ） 2、 入 园 企 业 3、 投 资 者 4、 在 园 区 内 工 作 的 人 群 。

37、 二 、 建 筑 物 管 理 对 园 区 内 及 周 边 的 厂 房 、 办 公 楼 以 及 配 套 的 公 寓 、 餐 厅 、 商 铺 、 娱 乐 设施 等 进 行 管 理 ； 三 、 配 套 设 施 设 备 管 理 1、 产 业 园 区 生 产 功 能 区 内 的 配 套 设 施 设 备 主 要 有 配 电 设 施 、 电 梯 、 消防 设 施 、 停 车 场 、 垃 圾 和 污 水 处 理 设 施 设 备 、 消 防 设 施 等 。 2、 产 业 园 区 生 活 功 能 区 的 配 套 设 施 设 备 管 理 。 四 、 特 色 物 业 服 务 ： 产 业 园 区 的 物 业 服 务 ，

38、 包 括 公 共 秩 序 维 护 、 清 洁 、 绿 化 、 公 共 设 施 设 备维 保 、 客 户 服 务 、 园 区 文 化 建 设 、 持 续 性 招 商 等 。 方 润 认 为 ， 产 业 园 区 应 以安 全 管 理 为 重 点 ， 社 会 和 谐 、 增 强 员 工 归 属 感 为 主 要 目 标 。 方 润 特 色 的 园 区 物 业 管 理 服 务 不 仅 包 括 持 续 性 的 招 商 ， 还 涉 及 很 多 政 府和 政 策 业 务 ， 如 工 商 证 照 、 消 防 证 照 、 甚 至 报 关 等 服 务 ， 以 帮 助 投 资 者 为 先 ；方 润 特 色 的 园 区

39、 物 业 管 理 服 务 还 将 为 园 区 工 作 的 人 群 持 续 提 供 教 育 培 训 、健 康 医 疗 、 心 理 顾 问 及 诊 疗 等 全 方 位 的 服 务 ； 五 、 科 学 、 专 业 的 考 核 体 系 ， 勇 于 承 担 社 会 责 任 方 润 将 对 所 辖 的 园 区 物 业 管 理 公 司 使 用 “入 园 企 业 满 意 度 调 查 ”、“商 家 满 意 度 调 查 ”、 “员 工 满 意 度 调 查 ”、 园 区 员 工 心 理 量 表 测 量 （ 反 映心 理 健 康 程 度 ） 、 园 区 企 业 绩 效 分 析 、 员 工 消 费 模 型 研 究 等 工 具 和 方 法 ， 考核 物 业 管 理 的 实 际 绩 效 ， 增 强 经 营 透 明 化 程 度 ， 接 受 社 会 监 督 ， 不 断 改 进 服务 质 量 。 方 润 物 业 支 持 入 园 企 业 组 织 起 来 成 立 园 区 治 理 委 员 会 ， 对 物 业 管 理 和 运营 进 行 有 效 地 监 督 。