1、第 1 页 共 6 页住宅小区物业管理费标准测算方案一、物业管理费收入测算为了便于测算，结合商业物业及车位的的物业管理服务收入，以及日后平均年收费率估算，假设小区物业服务费标准为 PM，则 营业收入住宅物业服务费收入车辆停放服务费收入（商业物业服务费收入）住宅建筑面积PM12 月96%车位数25 元/车位.月12 月95%（商业建筑面积2.3 元/.月12 月70%）20164.09PM12 月96%96 个25 元12 月95%1619.72.3 元12 月70%232290.32PM27360.0031292.60232290.32PM58652.60说明：%比是指年度收费率；商业物业管理
2、费标准已设定 2.3 元/.月。二、物业管理成本支出测算序号 项 目月发生额（元）年发生额（元）备 注1 工资及福利2 行政办公费3 设备设施维护费4 环境管理费5 公共水电费合 计6 社区文化建设费7 不可预见费8 酬金9 法定税金成本支出总计第 2 页 共 6 页附表 1：工资估算（￥ 元）全年薪金总额(元)职位 薪金标准(包括福利社保) 预算人数 (人) 年终奖金(按一个月薪标准) 薪金合计平均每月薪金支出(元)主管秩序维护员客服管理员工程技工清洁绿化员合 计第 3 页 共 6 页附表 2：行政办公费估算（￥ 元）支出金额（人民币元）序号 项目 测算式依据 计算式月支出 年支出一 通讯费
3、1 移动电话2 物业服务中心电话二 交通费三 办公用易耗品四 服装费1 管理干部服装2 一般工作人员服装3 秩序维护员服装4 清洁绿化服装五 物料折旧费1 电脑2 监控室空调3 对讲机4 对讲机电池六 业务费及其它支出合 计第 4 页 共 6 页附表 3：设备设施维护费估算（￥ 元）金额(元)/月名 称 摘 要月支出 年支出工程维修工具工程维修物料保安监控系统维护电梯维护保养化粪池清理维护停车场养护消防、供水系统维护二次供电发电机维护保养其 他 合计备注：以上费用不包括设备设施及房屋的大修费用及能耗费用。第 5 页 共 6 页附表 4：环境管理费估算（￥ 元）附表 5：公共水电费估算（￥ 元）
4、支出金额（元）项目 测算式依据 计算式月支出 年支出路灯、园林用电等办公、监控中心地库车场照明、地库排风机、地库潜水泵等电梯、电梯房风机等合 计支出金额（元）序号 项目 测算式依据 计算式月支出 年支出1 园林绿化保养2 垃圾承运费3 四害消杀4 清洁、绿化工具5 清洁用品的消耗6 水池、梯间清洗消毒等合 计第 6 页 共 6 页三、物业管理服务费标准的测算下述仅测算住宅物业管理服务费的标准。若小区物业管理实现收支平衡，则：营业收入成本支出0即：营业收入（313440.00营业收入17.5）0推算出：营业收入379927.27 元根据物业管理费收入测算结果，按营业收入的测算公式，则应为： 营业
5、收入住宅物业服务费收入车辆停放服务费收入（商业物业服务费收入）379927.27 元232290.32PM27360.0031292.60推算出：PM1.383 元/.月根据上述测算，我们拟将小区物业管理收费标准应定为￥1.38 元/月上述物业管理费标准测算仅从小区运作角度出发，按新的物业服务收费管理办法还应将管理费分摊等费用纳入测算（如公司运营费用、公司要承担的税费等） 。当然，收入与支出应根据本企业和小区实际运营情况测算（如本公司人员工资、小区能源损耗、日常运作资源损耗、税费等） 。另外，测算过程还应考虑未来成本的上升可能，故在此基础上要预留 35 年（或根据物业服务合同期限）的提升空间。如当时测算标准为 1.5元/月，但考虑未来成本上涨因素，则在此基础上最低要提升到 2.0 元/月。那么在实际操作中如直接按此标准收取，恐业户也不一定能接受也不诚信，所以在对外收取上则明确或公告“第一年按物业管理费标准的 75%收取（为不让业户感到迷惑或不理解，可对外宣传开发商为回馈业户而采取的贴补政策） ，第二年按 %收取，第 N 年按 %收取” 。这样做法，避免了未来因提升管理费标准而去做大量工作之苦（我想业主也会理解）仅供参考，不足之处，请予批评指导。
