1、 全面解读房地产开发企业增值税算法2018-04-01 预交增值税（一）政策依据根据公告 2016 年第 18 号规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月按照 3%的预征率预缴增值税。计算方法为：应预缴税款=预收款 （1+适用税率或征收率）3%。纳税人适用一般计税方法的，按 11%的适用税率计算，适用简易计税方法的，按 5%的征收率计算。计税方法依据房地产老项目和新项目分别确定，开工日期在 2016 年 4 月 30日前的老项目，纳税人可以选择适用简易计税方法，一经选择，36 个月内不得变更，上述日期后开工的新项目，只能适用一般计税方法。（二）申报示例某房地
2、产开发企业的新项目，适用一般计税方法。2017 年12 月收到诚意金 100.00 万元、预收房款 2,220.00 万元。应预缴税款=预收款 （1+适用税率或征收率）3%= 2,220.00 （1+11%)* 3% =60.00 万元（三）预缴申报（四）会计核算2017 年 12 月账务处理： （1）收到诚意金借：银行存款 100.00 万元 贷：其他应付款 100.00 万元 （2）收到预收款借：银行存款 2,220.00 万元 贷：预收账款 2,220.00 万元 （3）预缴增值税 借：应交税费-预交增值税 60.00 万元 贷：银行存款 60.00 万元 （五）纳税申报 土地价款抵扣政
3、策依据（一）营业税改征增值税试点有关事项的规定财税201636 号第一条第（三）项第 10 点：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。（二）财税2016140 号第七条：向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆
4、迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。（三）国家税务总局公告 2016 年第 86 号第一条 ：房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税2016140 号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从 2016 年 12 月份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。 （四）国家税务总局公告 2016 年第 18 号：1. 房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售
5、额。销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%）2. 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 会计核算方法案例： 上述房地产开发公司 2018 年 1 月开具增值税发票价税合计 8,88
6、0.00 万元，对应允许扣除的土地成本为2,220.00 万元，2017 年 12 月预交增值税 60.00 万元，当月认证抵扣的进项税额为 450.00 万元，上期无留抵税额。第一步：确认收入及销项税额 借：预收账款 8,880.00 万元 贷：主营业务收入 8,000.00 万元 应交税费-应交增值税-销项税额 880.00 万元 如果该房地产开发公司对外开具的是增值税专用发票，则票面税额应为 880.00 万元，收票方可全额抵扣增值税。 第二步：土地价款抵扣增值税 借：应交税费应交增值税-销项税额抵减 220.00 万元 贷：主营业务成本 220.00 万元 土地价款抵扣增值税金额=土地
7、价款(1+11%）*11%=2,220.001.11*0.11=220.00 万元 第三步：转出当月未交增值税 借：应交税费应交增值税-转出未交增值税 210.00 万元 贷：应交税费未交增值税 210.00 万元 当月实际销项税额=880.00-220.00=660 万元 当月认证抵扣的进项税额=450 万元 当月应交增值税=660.00-450.00=210 万元 第四步：将预缴增值税转入未交增值税借：应交税费未交增值税 60.00 万元 贷：应交税费预交增值税 60.00 万元 当月未交增值税余额=210.00-60.00=150 万元第五步：次月缴纳税金时 借：应交税费未交增值税 150.00 万元 贷：银行存款 150.00 万元
