1、 毕 业 设 计设计题目 物业管理应早期介入 指导教师 xxx 姓 名 xxx 班 级 房地产 07（2）班 所在系（部） 经营管理系 2010 年 6 月 5 日浙江金融职业学院毕业设计开题报告姓名 xx 班级 xxx 系部 xx毕业设计题目 物业管理应早期介入一、选题理由：物业管理在我国深圳开始发展到现在只有 20 年左右的时间,随着房地产业的迅速发展和人民生活水平的不断提高，人民对物业管理的要求越来越高，一个完善的物业管理法律制度将有助于规范物业管理行为，维护业主利益,解决纠纷，推动物业管理的健康发展。国务院于 2003 年 6 月颁布了物业管理条例，作为我国目前物业管理领域内立法层次最
2、高的法规，标志着我国的物业管理行业进入了依法管理的轨道。而由于开发商都把眼前短期的利益放在首位，而忽略物业管理早期介入所能给自身和业主长期带来的利益。二、拟实现的目标：首先对目前物业公司介入物业的时间阶断进行了解发现。查出目前物业管理的内涵存在矛盾，健全相应的法规体系加以保障，以良好的经营决策推动经营目标的实现。三、综述与本设计相关的已有研究设计成果的综述：1王立久，温丹丹，董超物业管理学M北京：北京大学出版社，20052孙兰，白丽华物业管理实务与典型案例分析M 北京：中国物资出版社，20023赵向标物业管理操作制度范例M 广州：海天出版社，20024张秀萍物业环境管理与服务M 北京：中国建筑
3、工业出版社，20045董傅年社区环境建设与管理M 北京：高等教育出版社，20036劳动和社会保障部中国就业培训技术指导中心组织物业管理基础M 北京：中央广播电视大学出版社，2004四、设计主体框架与进度安排：主体框架（一）物业管理早期介入及重要作用（二）物业管理早期介入存在的问题（三）对提前介入的几点建议（四）物业管理公司的品牌战略进度安排一、2009 年 12 月2010 年 1 月：完成设计选题及开题报告二、2010 年 2 月3 月：收集、整理、编辑资料，完成设计的初稿三、2010 年 4 月： 修改设计四、2010 年 5 月： 设计定稿五、2010 年 6 月初：设计答辩五、指导教师
4、意见：签 章：年 月 日六、教研室意见：签 章：年 月 日浙江金融职业学院2008 届毕业设计任务书姓 名 杜川 专业 房地产经营与估价 指导教师 赵巧英毕业设计题目 物业管理应早期介入主要研究内容根据现在房地产行行业存在的问题，制定出一套详细的物业管理介入规程。研究方法 结合论点，提出问题，逐个找到解决方法和建议主要任务及目标从今后管理和使用者的角度对所管物业进行一番审视，从而起到防患于未然的作用。主要参考文献1王立久，温丹丹，董超物业管理学M北京：北京大学出版社，20052孙兰，白丽华物业管理实务与典型案例分析M 北京：中国物资出版社，20023赵向标物业管理操作制度范例M 广州：海天出版
5、社，20024张秀萍物业环境管理与服务M 北京：中国建筑工业出版社，20045董傅年社区环境建设与管理M 北京：高等教育出版社，20036劳动和社会保障部中国就业培训技术指导中心组织物业管理基础M 北京：中央广播电视大学出版社，2004进度安排一、2009 年 12 月2010 年 1 月：完成设计选题及开题报告二、2010 年 2 月3 月：收集、整理、编辑资料，完成设计的初稿三、2010 年 4 月： 修改设计四、2010 年 5 月： 设计定稿五、2010 年 6 月初：设计答辩指导教师签字:系（教研室）负责人签字：年 月 日目 录前言 .1一、物业管理早期介入及重要作用 .1（一）早期
6、介入有利于优化设计，完善设计细节 .2（二）有利于加快施工进度，提高施工质量 .2（三）早期介入有利于后期工作的顺利进行 .2（四）能保证楼宇的安全启用、正常运行 .2（五）物业管理前期介入有利于促进物业的销售 .3二、物业管理早期介入存在的问题 .3（一）物业管理早期介入会引发纠纷 .3（二）物业管理早期介入与目前物业管理的内涵存在矛盾 .3（三）物业管理早期介入的职能与监理的职能相冲突 .3三、对早期介入的几点建议 .4（一）理顺开发商、物业公司、业主三者关系 .4（二）健全相应的法规体系加以保障 .4（三）扩大物业管理公司的经营范围和职能 .4（四）深化物业管理理论，加快物业管理人才的培
7、养 .5（五）引导加强物业管理公司的规范建设，树立一些物业管理公司品牌 .5目前绝大多数的物业公司介入都是在入 .5四、物业管理公司的品牌战略 .5（一）物业管理公司的品牌对早期介入的作用 .5（二）进行准确的市场定位 .6（三）以良好的经营决策推动经营目标的实现 .6（四）加强企业早期的自身完善 .6（五）推进企业全面创新。 .7（六）完善、优质的服务是创品牌的保证。 .7（七）加强物业管理企业品牌的宣传 .7参考文献 .7物业管理应早期介入房产 07（2）班：杜川 指导老师：赵巧英内容摘要:物业管理的发展面临着许多制约因素，其中一个重要因素就是物业管理一直滞后于规划设计和施工监理，这为以后
8、开展物业工作带来种种不便。由于开发商和设计者所站角度不同，所以他们在物业的规划设计和建造过程中只考虑了房屋和配套设施建设时的质量、进度和投资，较少花精力在房屋建设后的日常管理上，造成建成后的物业在管理和使用上存在许多矛盾和漏洞，产生问题后，物业公司往往很难解决。如果物业公司能够提前介入的话，则可以从今后管理和使用者的角度对所管物业进行一番审视，从而起到防患于未然的作用。前言据万科、梁振英、均豪等几家在北京颇具实力的物业公司介绍，现在市场上很少有开发商愿意让物业公司及早介入，经常是入住前一个月才与物业公司签约，不仅仅是因为早期介入需要费用支出，更重要的还是许多开发商没有这种意识。短暂的准备期使物
9、业公司不足以应付交付过程中的各种问题，于是，各种纠纷频繁发生。真正像美林花园、万科城市花园一样的开发商太少了。正像万科物业管理公司总经理黄会青先生所感慨的那样，选择开发商比选择项目、选择客户难得多。一、物业管理早期介入及重要作用所渭物业管理的“早期介入” ，是指开发企业通过招标或邀请物业管埋企业，参与其开发项目的可行性研究、小区的规划、设计、施工等阶段的讨论与提出一定的建议，一般是从物业管理和运作的角度为开发企业提出小区规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程监管，工程竣工、验收接管、房屋销售、房屋租赁等方面的建设性意见，并制定出物业管理方案，以便为以后物业管理工作打下良好的基础。其
10、内客主要包括：(1)物业规划设计和建设的介入；(2)施工中的质量监理介入；(3)设备安装及内装修阶段的介入。（一）早期介入有利于优化设计，完善设计细节对住宅小区的规划设计，不仅要从住宅小区的总体布局、使用功能、环境布局等方面未考虑，而且也要从有利于日后物业管理来着眼。规划设计人员由于自身专业和角度的局限，在规划设计中的不足在所难免，由此会出现设施和设备设置得不完善或不合理、增加了投资、降低了使用效率、影响了业主的正常生活、增加了物业管理工作的强度和难度等问题。物业管理者作为物业的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题了解比较清楚，能够与规划设计和施工结合起来，提出必要的建议，促使其
11、同步或交叉进行，并代表业主从管理者的角度对所管物业进行审视，及时纠正规划设计中的不足，更好地满足业主的使用要求。（二）有利于加快施工进度，提高施工质量物业管理公司对于物业管理工作有着丰富的经验和详实的第一手资料，对设备和设施在长期使用过程中可能会暴露出的问题认识得比较清楚、掌握得比较透彻。因此，物业管理公司的早期介入，能及时从日后物业管理的角度监督施工单位严格地按设计意愿进行施工建设，对于可能出现的质量隐患，特别是隐蔽工程和重点部位，能予以加强监管，并及时制止诸如建设单位不顾小区日后的管理难度和广大业主的利益而随意改变设计的现象的发生，减少使用中的后遗症，积极参与工程验收，缩短工期，提高工程质
12、量。（三）早期介入有利于后期工作的顺利进行在物业管理的前期工作中，物业管理企业就策划管理该物业的方案，草拟和制定各项管理制度，安排好机构的设置，人员的聘用，上岗培训等工作，以便物业移交后能有序地工作。同时，经过一段时间的工作，可以同环保、水电、煤气、通讯、治安、绿化等有关部门建立关系，理顺服务渠道，使于以后管理工作的顾利进行。早期介入可以全面了解所管物业，对其土建结构、管线走向、设备安装等情况做到了如指掌，便于后期的管理。（四）能保证楼宇的安全启用、正常运行物业管理公司的早期介入，特别是保安工作的衔接能做到没有漏洞，使得保安系统的设备、人员在楼宇未正式投人使用之前就运行起来，就能使楼宇的安全启
13、用、正常运行，使业户放心、定心。（五）物业管理前期介入有利于促进物业的销售随着人们消费心理的日渐成熟，人们的消费理念也在发生根本性变化。人们在注重商品品牌和内在质量的同时，也越来越注重商品的售后服务。现代营销理论认为，服务作为整体产品的构成要素之一，是企业在产品售前、售中和售后，运用企业自身的生产、技术、资金、信息等条件和优势，向购买者提供的一种追加的、有保证的利益。消费者要求企业提供全面、满意的服务，企业的服务水平决定了消费者购买某种商品的信心和欲望，房地产商品也是如此。现在，一些精明的房地产开发、经营商，已经把良好的物业管理作为推销房屋等不动产商品和招徕顾客的王牌，把它当作卖点之一。可见，
14、早期介入对于业主、物业公司、开发商三方面都具有积极的作用。二、物业管理早期介入存在的问题（一）物业管理早期介入会引发纠纷一般来说，物业公司的选用本应由业主委员会决定。而物业管理早期介入中，物业公司是由开发商选聘。这就是目前矛盾比较集中的地方，因为开发商指定物业公司提前介入，并没有得到小业主的同意，这会在一定程度上损害业主的权益，很容易使业主、物业公司、开发商三者之间产生纠纷，不利于后期物业管理。（二）物业管理早期介入与目前物业管理的内涵存在矛盾有人提出，物业管理与“早期介入”不属同一个范畴，所关注的对象和问题不同。(1)物业管理的职能是“管理”和“服务” ，而早期介入的职能却是“监督”与“建议
15、” ，因而不能实现物业管理所要求的职能。 (2)物业管理是对已经投入使用的房地产及其用户提供管理服务的，而早期介入使物业公司介入到房地产的设计、施工、竣工验收和销售过程中。因此，物业管理早期介入论与现行物业管理的内涵有矛盾，这也加大了早期介入的难度。（三）物业管理早期介入的职能与监理的职能相冲突物业管理公司提前介入项目开发，尽管是从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现问题、解决问题，避免房屋建成后会给使用带来不便，但它行使的职能却与中华人民共和国建筑法的规定相冲突，这使得早期介入的职能定位还应当重新研究。三、对早期介入的几点建议（一）理顺开发商、物业公司、业主三者关系
16、提前介入，首先应当理顺开发商、物业公司、业主三者之间的关系。开发商、物业公司、业主三方应是一种三角关系。要正确处理好三者之间的关系，首先应当处理好开发商与物业公司的关系。其次，物业公司要适当的定位。物业公司应将开发商和业主都当作客户，将物业公司、开发商和业主委员会三方的关系定位成建立在平等基础上的商业合作伙伴关系，其目标是三赢。从法律上看，开发商是业主，也是受托人。开发商和业主有两种关系，一是买卖关系，另一个是委托合同关系。开发商同物业公司则是一种转委托法律关系，开发商接受业主的委托代为聘用物业公司，他的权利来源于两方面，一是开发商自己也是业主，二是开发商也是受托人。尽管小业主没有同物业公司直
17、接签约，物业公司同业主之间也是一种委托关系。当然三者之间的法律关系应以好的公约和合适的合同为前提。公开招标是一种建立三者之间法律关系的最佳方式，通过招投标所签订的合同条件是很明确的，也容易得到广大小业主的认可。（二）健全相应的法规体系加以保障推广物业管理早期介入，解决物业公司早期介入趋于形式的问题，最重要的和最有力的措施就是建立健全法规制度，从制度上加以保障。建立行业规章制度或者争取立法，使物业管理早期介入成为一种制度，使接受物业管理早期介入成为开发商进行开发活动的必要条件之一。另一方面，有了法规制度，解决上述早期介入与现行物业管理内涵相矛盾、与某些法规不够一致的问题，还可以对物业市场进行规范，也为解决早期介入引起的问题寻找到相应的法律依据。
