1、第 1 页 ，共 14 页制 度 信 息 表编号：WY-WB-02 版本号：1.0密级：通用类 级别：三级所属：无锡地铁物业管理发展有限物业公司会签部门：各部门、各服务处编制人：薛宇杰 审核人：钱圣家部门负责人：朱以晋 分管领导：秦岱 制度名称：机电设备维保操作手册总经理：李勇 集团分管领导：张军发布日期： 废止日期：主办部门：维保部 发布范围：物业物业公司各部门、服务处更 新 记 录版本 编制/修订日期 修订内容 发布日期 备注1.0 2015.3.17 新 建第 2 页 ，共 14 页机电设备维保操作手册第一章 总 则第一条 为规范机电设施设备的维修，及时处理设施设备故障，提高维修质量，现
2、根据物业公司维保部实际情况，特制定本办法。第二条 机电设备指维保部所辖合同范围内的通风空调系统设备、低压供电设备、给排水系统设备，如有新增，另行修订。第三条 本规定适用于维保部维保人员对机电设备的维修管理。第四条 先抢修，后维修。对影响运营业务的故障，按“先抢修，后维修”的流程处理，尽量减少系统中断时间，保证运营系统的连续运行。第五条 先测试，后维修。在处理故障过程中，严格执行安全操作规程，尽量不中断系统，先测试原因，后维修。第六条 机电系统故障通常划分为常见性故障、一般性故障和紧急故障几种。对于不同的故障类型，要用不同的处理办法。对于紧急故障采取应急故障处理预案，制定的预案应将各种故障方案考
3、虑周全，做到故障即发即修，避免故障类型的升级。第二章 通风空调系统设备维保操作规程第七条 通风空调系统设备术语和定义：(一)水系统包括冷却水系统和冷冻水系统，具体设备有冷水机组、冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔、水质净化器、水管、水阀等。冷却水在冷却塔、冷却水泵、冷水机组的冷凝器间循环。冷冻水在冷冻水泵、空调机组、冷第 3 页 ，共 14 页水机组的蒸发器间循环。(二)风系统包括隧道风系统、站台及站厅公共区送排风系统、设备房及管理房的送排风系统，具体设备有风机、风阀、空调机组、风管等。第八条 水系统维保注意事项（一）水系统运行前工作1、 检查冷却水系统水压和补水系统是否正常，补水箱是否有水，进水是否
4、正常；2、 检查并确定冷却水系统阀门开关位置；3、 检查冷却水泵及冷却塔的供电状态是否正常；4、 检查冷冻水系统阀门开关位置和水压是否正常；5、 检查冷水机组及相关水系统设备。（二）水系统运行注意事项1、 开启水系统回路里的相应阀门；2、 开启冷却水塔，检查运行电流是否正常；3、 开启冷冻水泵，检查水流情况和电机运行电流是否正常；4、 开启补水泵，检查运行电流和运行情况是否正常；5、 检查冷冻冷却水泵进出水压及压差是否正常；6、 检查冷水机组冷冻水进出口水压差，冷却水进出口水压差是否正常。第九条 冷水机组系统维保注意事项1、 检查各供电电压是否在 360V400V 范围以内；2、 检查各相关设
5、备、阀门等附件是否正常开启, 相关设备参数及负荷能否满足冷水机组开启条件；第 4 页 ，共 14 页3、 检查冷水机房及控制房温度是否正常；4、 如果室外气温较低，可考虑只开空调机组或回排风机，以利于节能；5、 确认冷却水、冷冻水供水压力及温度是否正常，正常后检查并启动冷水机组；6、 制冷机组启动后，应观察压缩机运行电流、压缩机吸排气压力、油压等运行参数，检查有无异常振动、杂音或异常气味，确认一切正常后方可确认机组启动完成；7、 停机后，严禁关断总电源开关，应保持制冷主机冷冻油继续预热以便下次启动。第十条 冷冻、冷却循环水泵维保注意事项1、 检查水泵进出水阀门均处于开启状态，周围环境清洁，无影
6、响运行的障碍物；2、 检查水泵电源箱已正常供电；3、 检查水泵控制箱电源隔离开关处于合闸状态；4、 将水泵电源控制箱对应的水泵电源空气开关合闸；5、 在现场控制箱上，按下启动按钮，确认运行灯是否亮起；6、 确认水泵电机电流是否正常、噪音及震动是否正常、进出水压力是否正常。第十一条 冷却塔维保注意事项1、 检查冷却塔进出水阀门均处于开启状态，周围环境清洁，无影响运行的障碍物；2、 检查冷却塔电源箱已正常供电；3、 检查冷却塔控制箱电源隔离开关处于合闸状态；第 5 页 ，共 14 页4、 将冷却塔电源控制箱对应的冷却塔电源空气开关合闸；5、 确认冷却塔电机电流是否正常、噪音及震动是否正常。第十二条
7、 组合空调机组维保注意事项1、 检查组合式空调机组水管进出水阀门均处于开启状态，进出风风阀处于开启状态，检查门已关闭并固定牢固，周围环境清洁，无影响运行的障碍物；2、 检查组合式空调机组电源箱已正常供电；3、 检查组合式空调机组控制箱电源隔离开关处于合闸状态；4、 将组合式空调机组电源控制箱对应的电源空气开关合闸；5、 在现场控制箱上，按下启动按钮，确认运行灯是否亮起；6、 确认组合式空调机组电机电流是否正常、噪音及震动是否正常、进出水压力、进出风风压是否正常。第十三条 各类风机维保注意事项1、 检查风机的进出风风阀、是否处于正确状态；2、 没有接风管的风机或风管有检查孔的风机要检查风机叶轮与
8、机壳是否发生碰撞,机壳内有无杂物；3、 检查风机电源箱已正常供电；4、 检查风机控制箱电源隔离开关处于合闸状态；5、 确认风机电机电流是否正常、噪音及震动是否正常进出风风压是否正常。第十四条 风阀维保注意事项1、 检查风阀框架有无变形，与风管连接是否紧密；2、 检查执行器与连杆连接是否紧密；3、 检查操作器与环控电控柜指示是否正常；第 6 页 ，共 14 页4、 检查风阀叶片有无松动、变形；5、 检查确认操作器与电控柜的指示正常，执行器与连杆连接无松脱或打滑；6、 风阀实际状态是否与操作器、电控柜上的指示一致；7、 与风阀相关的风机、风柜等设备电流是否正常；8、 风阀前后风管有无异常（鼓起、凹
9、陷或漏风） 。第十五条 防火阀维保注意事项1、 检查防火阀是否处于正常位置，能否正常动作；2、 检查阀框、阀片有无变形损伤；3、 检查电动控制防火阀的电源箱是否正常；4、 当电信号或手动使其关闭时,可反时针转动叶片主轴上的复位手柄使其复位；5、 当易熔断片熔断使其关闭时,则须更换新的易熔断片并重新使其复位；6、 通过 FAS（消防报警系统）控制显示器检查防火阀的开关状态；7、 发现防火阀关闭应立即进行复位，遇到重要位置（如主风管，风机出入口等）的防火阀意外关闭时，应按要求立即关闭相应的正在运行的风机或空调机，并立即对防火阀进行复位；8、 遇到正在使用的风管的防火阀关闭时，除按上述要求复位外，必
10、须对相应的风管、风机、风阀进行检查，只有检查正常才能重新投入使用，以确保消防系统的正常使用功能。第三章 低压供电设备维保操作规程第 7 页 ，共 14 页第十六条 低压配电箱、双电源切换箱维保注意事项1、 检查配电箱箱面上指示灯状态、转换开关位置；2、 检查配电箱箱内各个断路器的分合状态及交流接触器、中间继电器的状态；3、 检查配电箱箱内各个元器件的进出线有无烧损痕迹及破皮、断线现象和各个断路器进出线桩头有无烧损痕迹；4、 检查 PE 线、N 线有无断线及其紧固螺丝有无松动；5、 正常情况下，应将所有开关(包括电源总开关，分路开关）合上，以便提供电源给相关用电设备（没有出线的开关的除外） ；6
11、、 在某带分离脱扣塑壳开关的电路出现过载、短路情况时，会引起某分路或者总回路的塑壳开关跳闸，此时开关操作手柄处于中间位置(脱扣 )。在此情况下，可将已脱扣跳闸的开关操作手柄向下扳至断开位置(向下扳至尽头) ，然后再将开关操作手柄向上扳至合闸位置（向上扳至尽头）而将开关重新合上；如上述操作不能将开关合上，或开关合上后不久又重新跳闸，应排除故障后方可送电；7、 正常情况下低压配电箱盘面上的转换开关应打在自动面上；检修时，应把转换开关置于手动位置，检修完毕后要及时复位；8、 一般情况下，A 电源端通断指示器为 ON，B 电源端通断指示器为 OFF，表示现在正处在 A 电源端供电状态中，若出现跳转，那
12、就证明 A 电源端跳过电或正处在无电状态中，应及时检查 A 端电源回路状况，反之亦然；9、 在有需要的情况下，可按下电源切换开关开关面板上的“选择按钮” 来实现 A 电源端供电或者 B 电源端供电，切换回路后，应分别观察 A,B 电源端通断指示器中的指示状态，确认开关是否投入正确；第 8 页 ，共 14 页10、 若发生特殊情况，电源切换开关开关无法自动完成 切换等工作的情况下，必须执行人工操作，人工操作分为：人工跳脱，人工 A电源侧投入，人工 B 电源侧投入。第十七条 区间维修电源箱维保注意事项1、 可插接箱内电源插座接取维修所需电源，必要时得使用工业连接器；2、 维修电源箱中微断开关的为维
13、保注意事项同低压配电箱。第十八条 环控电控柜维保注意事项1、 检查环控电控柜柜面上各个指示灯状态、转换开关位置；2、 检查环控电控柜各个断路器的分合状态；3、 检查环控电控柜进线电源电压、电流表指示是否正常；4、 检查环控电控柜两路电源进线转换开关的位置及主用、备用状况；5、 正常情况下，先检查进线电源柜两路电源电压表显示是否正常；6、 将开关操作手柄旋至 “”位置，即将开关合上；将开关操作手柄旋至“” 位置，即将开关断开；7、 倘若电路出现过载、短路情况时，会引起回路的塑壳开关跳闸，此时开关操作手柄处于脱扣位置。在此情况下，可将已脱扣跳闸的开关操作手柄继续往下旋转直至转过“”位置听到脱扣复位
14、的声音，然后再将开关操作手柄向上旋至合闸位置即可把开关重新合上；8、 正常情况下，应将环控电控室内所有环控电控柜上的“BAS 环控” 转换开关置于右边位置，综合监控系统可以对环控电控柜进行自动控制及监视；第 9 页 ，共 14 页9、 检修时，应将电控柜上“ BAS 环控”转换开关置于左边位置，检修完毕后要及时复位；10、 馈线柜柜面上的指示灯有黄、绿、红依次代表故障/停止/ 运行；另外组合风阀的柜面上多 1 个红色的指示灯，表示另一种运行状态。第十九条 照明系统维保注意事项1、 更换灯具时，按开关上所标示回路将开关操作手柄向下扳至尽头(对翘板开关则按至断开位置)关断相应照明回路电源；2、 在
15、确认没电的情况下，方可进行灯具更换的作业；3、 正常情况下，送电后绿色电源指示灯亮起，然后点按配电箱面板上的启动按钮， “运行（红色） ”指示灯也亮起，照明配电箱便进入正常使用状态，箱内所有开关（包括电源总开关，分路开关）应处在闭合状态，配电箱面板上“手动 /自动” 转换开关置于自动位置，可通过 BAS 系统界面点亮或切断相应回路照明，若发现 BAS 无法控制照明开关时应及时报修；4、 相应配电箱无电源进入或电源总开关已跳闸， “电源 HG(绿色) ”指示灯和“运行 HR(红色)”指示灯均熄灭时，应及时排除故障。第四章 给排水系统设备维保操作规程第二十条 给排水系统设备术语和定义：1、 潜水泵
16、：改变供电电源频率和电压控制交流电动机转速，使水泵转速和流量可调节的给水设备；2、 电动蝶阀：电动蝶阀属于电动阀门和电动调节阀中的一个品种；3、 变频给水设备：改变供电电源频率和电压控制交流电动机转速，第 10 页 ，共 14 页使水泵转速和流量可调节的给水设备；4、 污水处理设备：为使污水达到排放标准或再次使用的水质要求，对其进行净化的设备。第二十一条 潜水泵设备维保注意事项1、 使用前必须检查电缆引线是否有断裂或破损，检查潜水泵淹入水中的深度，并清除水泵周围的杂物，不得陷入淤泥中，以防散热不良而烧坏；2、 潜水泵电源接好后，应先试运转一下，看旋转方向是否正确；若反转，可将电源任何两相接线对
17、调一下；3、 启动时，点按潜水泵控制箱上某台泵的启动按钮，启泵指示灯亮，水泵启动；4、 停泵时，点按潜水泵控制箱上某台泵的停止按钮，停泵指示灯亮，水泵停止；5、 在两个相邻运行周期内，潜水泵互为主、备用；6、 水泵的启动与停止，由集水井内的水位浮球开关自动控制；7、 水泵出现故障不能正常运行时，故障信息将自动反馈到综合监控系统工作界面；8、 水泵启动后，应定期巡视水泵运行状况，如有异常响声及震动，应立即停泵检查。第二十二条 消防栓增压设备维保注意事项1、 运行前应全面检查设备是否正常，各部管道连接牢固无泄漏，阀门开、关正确；2、 选择主、备用泵，将控制箱上的选泵开关打到“1#”泵时，1#泵为主用泵，2#泵为备用泵。打到“2#”泵时，2#泵为主用泵，1#泵为
