1、 1 / 20 珠海市物业管理招投标管理办法 目 录 第一章 总则 第二章 招标 第三章 投标 第四章 开标、评标和中标 第五章 投诉与处理 第 六 章 附则 第一章 总则 第一条 【目的】 为了规范物业服务项目的招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据 物业管理条例 、 珠海经济特区 物业管理条例、 前期物业管理招标投标管理暂行办法 及有关法律、法规规定，制定本办法。 第二条 【适用范围】 本办法适用于本经济特区内物业服务项目招标投标活动。 第三条 【主管部门】 市物业管理行政主管部门应当建立统一2 / 20 的物业管理招投标平台，负责指导、监督本经济特区
2、行政区域内物业服务项目的招标投标活动。 各区物业管理行政主管部门负责指导、监督本辖区内物业管理招标投标活动。 镇人民政府、街道办事处（以下简 称镇政府、街道办）负责指导、监督本辖区内物业管理招标投标活动。 第四条 【基本原则】 物业服务项目的招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。 第五条 【依法招标】 任何单位和个人不得违反法律、法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干预物业服务企业的招标投标活动。 第二章 招标 第六条 【 选聘前期物业服务企业的方式 】 住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位、业主、业主大会、经业主大会授权的业主委员会
3、或者代行业主委员会职责的机构 ,应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。 提倡住 宅物业以外的其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘物业服务企业。 第七条 【招标方式】 招标采用下列方式： （一）公开招标：由招标人或者招标代理机构在市物业管理行政主管部门建立的物业管理招投标平台上发布招标公告的方式邀请不特定的物业服务企业进行投标。 3 / 20 （二）邀请招标：由招标人或者招标代理机构在市物业管理行政主管部门建立的物业管理招投标平台以投标邀请书的方式邀请特定的物业服务企业进行投标。 参加公开招标 ,物业服务企业投标单位少于三家的应当重新招标；邀请招标的，应当向不少于三家物业服务企业发 出投标邀
4、请书。 规划总建筑面积在三 万 平方米以上的物业的建设单位应当公开招标；规划总建筑面积在三 万 平方米以下的物业的建设单位可以邀请招标。 第八条 【特殊情形】 存在下列情形之一的，经区物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业： （一）总建筑面积三万平方米以下的物业管理区域，经过两次邀请招标，投标人均少于三个的； （二） 前期物业 管理 应当通过公开招标选聘物业服务企业的物业管理区域经过两次公开招标，投标人均少于三个的； 经招标人申请，区物业管理行政主管部门应当在受理申请后的七个工作日内予以批复。 业主大会 通过公开招标选聘物业服务企业的物业管理区域经过两次公开招标，投标人均少
5、于三个的 ，可修改招标 文件 降低招标要求 后 ， 经业主大会表决通过，重新公开招标选聘物业服务企业，也可 经 业主 大会表决 授权，采用协议方式选聘物业服务企业 。 分期开发的住宅建设项目应当以 物业管理区域 规划总建筑面积计算。 第九条 【招标主体】 本办法所称招标人是指依法提出对物业4 / 20 服务项目进行招标并组织招标的建设单位、业主、业主大会、经业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构。 任何单位和个人不得将招标项目化整为零规避招标或为不具备 投标资格的物业服务企业创造投标条件。 第十条 【招投标方式】 住宅 物业 的 建设单位 应当委托招标代理机构实施招标活动；鼓
6、励 业主、业主大会、经业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的机构 委托招标代理机构实施招标活动。 第十一条 【招标代理机构】 招标代理机构应当在招标人委托的范围内实施招标活动。 招标代理费用的承担由建设单位、业主、业主大会、经业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的机构与招标代理机构约定，没有约定或者约定不明的，招标代理费用由中标单位承担。 第十二条 【前期物业管理招标时间】 建设单位应当按照下列规 定时限完成物业服务项目招标投标工作： （一）新建现售商品房项目应当在发售 前三十日 完成； （二）预售商品房项目应当在取得商品房预售许可证前完成； （三） 法律法规和规章规定的其
7、他适用情形 。 第十三条 【业主、业主大会等招投标时间】 业主、业主大会、经业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的机构 应当在原物业服务合同终止前三个月 ，启动 选聘物业服务企业工作 。 5 / 20 第十四条 【编制招标文件】 招标人应当根据招标项目的特点和需要，在申请招标备案前完 成招标文件的编制。 招标文件应当包括以下内容： （一）招标人基本情况，包括名称、地址、联系方式等； （二）招标项目基本情况，包括物业名称、坐落地址、四至范围、物业类型、总占地面积、总建筑面积、房屋幢数、房屋建筑结构、物业功能分区、配套设备的技术参数、绿化情况及物业管理用房配置、物业专项维修资金情况等；
8、（三）物业服务内容及标准； （四）对投标人及投标文件的要求，包括对投标人的信用分值、信用等级及投标文件的格式、主要内容、份数等； （五）招标活动方案，包括招标组 织机构、开标时间、地点、方法、程序等； （六）评标标准和评标方法； （七）前期物业服务合同或物业服务合同的签订说明； （八）其他事项的说明及法律、法规和规章规定的其他内容。 招标文件不得含有倾向或排斥潜在投标人的内容。招标文件应当对投标文件的规格、格式等方面作出说明，对招标人和招标项目的情况进行明确阐述，对投标人的商务部分、技术部分和经济部分提出具体要求并确定评标标准和方法；其中技术部分的分值不得低于总分值的百分之五十。 第十五条 【
9、 招标文件的审议 】 招标人是业主、业主大会、经业主大 会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的机构的，应当将拟交由业主大会表决的招标文件交由区物业管理行政主管6 / 20 部门备案。 经业主大会审议表决通过的招标文件不得修改。 第十六条 【 招标文件的备案 】 招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书的十日前，提交相应资料到物业所在地的区物业管理行政主管部门办理招标备案。 区物业管理行政主管部门应当在收到完整的备案资料之日起十日内完成备案工作，并向招标人发出招标材料备案通知书。区物业管理行政主管部门发现招标备案材料有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。 第十七条 【 建设单位备案
10、 】 建设单位作为招标人的，办理物业服务项目的招标备案时应当提供以下材料： （一）工商营业执照； （二）招标项目的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证； （三）物业管理区域备案证明； （四）物业管理用房证明； （五）招标文件； （六）招标公告或投标邀请书； （七）招标代理委托合同或者招标小组人员资料； （八）法律、法规和规章规定的其他材料。 第十八条 【业主、 业主大会等备案 】 业主、业主大会、经业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职 责的机构作为招标人的，办理物业服务项目的招标备案时应当提供以下材料： （一）业主大会解聘原物业服务企业的决议 ；
11、7 / 20 （二）业主委员会备案证明； （三）与代理机构签订的招标代理委托合同； （四）招标公告或者投标邀请书； （五）业主大会审议表决通过的招标文件的会议决议； （六）法律、法规和规章规定的其他材料。 物业管理委员会代行业主委员会职责的，应当出具本条款第（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项规定的内容进行备案。 前期物业服务期间，镇政府、街道办组织成立的招标小 、（六）项规 定的内容进行备案。 第十九条 【 招标公告 】 招标人应持下列材料到市物业管理行政主管部门建设的物业管理招投标平台上发布招标公告或者发出投标邀请书： （一）招标材料备案通知书原件； （二）营业执照复印件； （三）建设
12、工程规划许可证及经规划部门批准的修建性 详细规划图或规划总平面图复印件； （四）授权委托书； （五）招标文件； （六）招标公告； （七）其他材料。 公告期不少于七日。 第二十条 【 招标公告的内容 】 招标公告应当载明以下主要事项： 8 / 20 （一）招标人的名称、地址、联系方式； （二）招标项目的名称、地址、建筑 面积、竣工交付使用时间等基本情况； （三）投标资格条件和投标截止时间； （四）投标人的报名地点、期限以及获取招标文件的途径； （五）法律、法规和规章规定的其他事项。 第二十一条 【 建设单位招标 最高限价 】 建设单位招标的，可以设置最高投标限价，并在招标文件中明确 最高投标限价
13、或者最高投标限价的计算方法。 建设单位 不得规定最低投标限价。 第二十二条 【 投标保证金 】 招标人可以在招标文件中要求投标人提交投标保证金。投标保证金除现金外，可以是银行出具的银行保函、保兑支票、银行汇票或者现金支票。 投标保证金 一般不得低于一年物业服务费的百分之五，最高不得超过十万元人民币，投标保证金有效期应当与投标有效期一致。 第二十三条 【 发布招标文件 】 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。 公开招标的物业服务项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于十五日。邀请招标的物业服务项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少
14、于十五日。 第二十四条 【 招标文件的澄清和修改 】 建设单位对已发出的招标文件予以澄清或修改的，应当将修改后的招标文件报区物9 / 20 业管理行政主管部门备案确认。在取得新的招标材料备案通 知书后，应当将招标文件中澄清或者修改的内容以书面形式通知所有获取招标文件的潜在投标人，并将提交投标文件截止时间至少向后顺延十五日。 该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。 第二十五条 【 招标人纪律要求 】 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的其他情况。 第二十六条 【 竞标谈判 】 在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判
15、。 第三章 投标 第二十七条 【 投标人 】 本办法所称投标人是指具备物业服务投标资格并符合招标人的招标条件参加投标竞争的物业服务企业。 第二十八条 【 投标文 件编制要求 】 投标人对投标文件有疑问的，应当书面向招标人提出。 招标人对已发出的招标文件予以澄清或修改的，投标人应当在规定时间内领取招标澄清或者修改的补充文件，逾期未领取的，视为放弃投标资格。 第二十九条 【 投标人报名条件 】 投标人到招标代理机构或者招标人处办理投标报名时需提供以下文件： （一）营业执照复印件； 10 / 20 （二）信用证明复印件； （三）授权委托书； （四）拟派驻项目经理取得的物业管理相应资格证书及诚信证明；
16、 （五）其他证明材料。 投标人出具的授权委托书中应明确固定联 系人。 第三十条 【 投标文件 】 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应，投标文件不得含有虚假承诺等不正当竞争行为的内容。投标文件应当包括以下内容： （一）投标函，包括物业服务费、服务目标及其他履约承诺等； （二）技术部分，包括服务的内容和标准、人员配备、主要工作环节运行程序及检查方法、物业服务企业的内部管理制度； （三）经济部分，包括物业服务费、特约服务费、其他委托代理服务费等收费标准报价，物业服务费收费形式以及相应的项目财务收支测算； （四）商务部分，包括营业执照复印件、信用证明文件复印件、服务业绩、项目主要管理人员资格证书等情况。 第三十一条 【 投标人递交投标文件 】 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标代理机构收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。
