1、目 录“XX小区”物业管理服务策划批准书 .1投标公函 .2授权委托书 . 3第一章 公司简介 .4第二章 物业管理整体设想 .282.1 管理服务的模式、目标策划 .292.2 管理服务定位 .30第三章 前期介入方案 .323.1 前期介入工作 .333.2 具体时段和任务 .33第四章 项目管理机构运作方法及管理制度 .414.1 管理方式 .424.2 管理规章制度 .484.3 小区档案资料的建立与管理 .51第五章 人员配备 岗位要求 作业指导 培训和管理 .595.1 人员配备、岗位要求、作业指导、培训和管理 .605.2 拟定管理服务人员简介、岗位职责、作业指导 .765.3
2、人员培训 .815.4 人员管理 .865.5 考核办法 .87第六章 物业服务用房及相应管理设施的配置 .89第七章 费用测 算 .93第八章 物业服务的分项标准与承诺 .1028.1 管理指标承诺 .1038.2 各项管理指标承诺与具体措施 .1038.3 物业服务的要求 .105第九章 物业的秩序维护、保洁、绿化、维修养护管理实施方案 .1119.1 秩序维护管理 .1129.2 环境保洁与服务 .1209.3 绿化管理与服务 .1309.4 房屋、共用设施、设备维护与管理 .1369.5 房屋本体和公共设施的养护 .140第十章 物业管理和服 务的应急措施 .149第十一章 丰富社区文
3、化，加强业主互相沟通的具体措施 .159第十二章 施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案 .163第十三章 业主临时公约 .167第十四章 前期物业管理服务合同 .172第十五章 结 束 语 .1811投标公函致：XX 置业有限公司XX小区物业服务项目招标邀请函现已收悉，现正式决定参加此次投标活动。我们根据 XX小区前期物业项目投标邀请函 ，经考察现场和研究相关文件后决定应标，我公司代表 经正式授权并将代表我司 （投标单位名称）提交投标文件（含商务、技术部分） ，投标文件各 5份（正本 1份副本 4份） ，据此函，投标人兹宣布承诺如下：1. 我们已详细审核了投标邀请函全部内容。2. 我
4、们将按照投标邀请函的规定，承担相应的责任和义务，并严格遵守政府相关的法律法规。3. 我们将提供招标文件中要求提供的其他证明材料。4. 我们将严格审核全部招标文件，包括招标文件的解释材料和附件、招标文件的修改（如果有） ，并按照招标文件的规定，严格遵守政府相关的法律法规，承担完成管理合同规定的责任和义务。根据投标邀请函要求提供的资料，我们已提供下列资料：1. 我们将提供工商营业执照 、 物业服务企业资质等级证书等资料复印件。2. 我们将提供我司企业性质、注册地址、通讯地址、法人代表姓名、已管理物业情况、公司主要人员情况等基本情况（如：类似物业服务楼盘、相关业绩和荣誉证书） 。3. 提供现场考评物
5、业楼盘申报表。并随函提供补充资料名称：公司名称： 传真号码：公司地址： 被授权人签字、盖章：邮政编码： 法人单位公章：电话号码： 申请日期：2物业公司简介一、企业概况重庆市天天物业管理有限责任公司成立于 2008 年，是从事物业管理服务的具有独立法人资格的三级物业管理企业。公司秉承“规范科学、 严格管理、热心细 致、服 务周到 ”的企业精神，经过 两年多的奋勇拼搏和开拓进取，已建设成云阳县经营规模较大、管理水平较高、服务质量较好的物管企业之一。目前拥 有粼江豪庭、城投紫晶城和尚城 蓝郡、中超尚城柳岸，阳光现代城，悠然居。六处高档次物业小区的管理权，总管理面积达 40 余万平方米，从业员工八十多
6、人。其中具备物业管理知识的专业管理人才 20 余人。具有水电气、电 梯等设备维护、维修的专业技师，能够完全满足现代化住宅小区的管理需要，为企业的发展打下了坚实的基础，为提供高品质的服务积蓄了力量。总经理；钱建华31、 营业执照42、 资质证书53、 各类获奖及荣誉证书64、 公司主要在管小区有：7第一张 物业管理整体设想1.管理服务的模式、目标策划针对 XX小区物业管理的各个要素，我们在开展市场调研和实地考察后，确立了整体构想和管理策划思路，整体构想和策划思路可以概括为：一种模式、两个重点、三项承诺、六大措施。一种模式XX小区依水而居，闹中取静，学校等配套完善，交通便利，是“近繁华而绝喧嚣，拥
7、清幽而享便利”的绝版高尚社区，我们认为其管理模式应该是“品牌服务，星级管理”。品牌服务就是要体现天地房产和 XX物业的企业品牌形象，星级管理指的是在管理的标准质量、形式上赋予星级的内容，并在此基础上赋予新的理念和新的内容。我们采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。我们追求的目标是：社会效益、环境效益和经济效益。两个重点重点之一：智能化设施的运行、维护与开发。智能化设施提高了小区的安全性，改变了传统的工作方式，与此同时，也给物业管理带来了质的变化，他要求物业公司在管理观念、管理机构、管理方式上都要现代化。智能化设施要求高、操作严、范围广，涉及到管理、保卫、通信等方方面面。我们在理论学习、现场
8、参观、实地演示的基础上，制定了科学合理、切实可行的智能化设施运行计划、设备养护与维修计划，以保证智能化设施的有效运行。重点之二：确保因管理原因造成的安全事件发生率为零。XX小区属区域性高档商品房住宅小区，安居乐业，享有一个舒适、安全的居住环境是广大业主和我们 XX物业共同关注的问题，我们将从小区实际情况出发，实施“人防为主、技防为辅”、全面防范”的整体治安思路。我们有理由相信，经过我们的管理和服务，以及全体业主的配合，小区的秩序维护正常有序，生活环境能得到安全保障。8三项承诺1、合同期内使 XX小区获得“上海市物业管理优秀示范小区”称号。（无硬件缺陷前提下）3、确保用户满意率高于 95%。六大
9、措施措施之一：智能化管理上做到“三个到位”。我们成立了智能化技术攻关小组，多方培训并吸纳专业人才，在充分研究智能化系统的基础上制定了运行方案和维护方案。在具体操作上，我们强调“三个到位”：一是用户培训到位，二是专业技术人员到位，三是管理人员培训到位。措施之二：安全管理上引进经验，运用现代科技手段，“三防”结合确保万无一失措施之三：精心养护园林绿化，加强环境文化建设，创建绿色花园。XX小区的绿化要求，我们通过设立绿化养护中心，保障小区的环境清洁，全面加强环境文化建设和环保建设。我们拟定了视觉手册、环境手册、制定了全面的环境管理方案，我们深信，经过我们的努力和科学管理，加上 XX小区本身拥有的景色
10、环境，XX小区一定能成为绿色环保、人见人爱的现代化康居小区。措施之四：运用科技手段，进行合理调度，有序停车，人车分流。XX小区 914余户业主，650 多个泊车位，随着人们生活水平的逐步提高，车位少，车辆进出频繁，因此交通安全、车辆的管理将是管理服务工作的一个重要方面。我们将严格遵守有关交通法规及规定，并根据小区的实际状况，加强与交警部门的联系，制定相应制度和规定并严格执行，以维持车辆进出及停放的秩序。措施之五：发挥规模优势，对 XX物业的人力资源进行优化配置，实施对小区的专业化管理。物业管理向专业化方向发展是市场选择和时代的要求，我们将充分发挥 XX物业的规模优势，实现“资源共享”，全方位降
11、低管理成本，提高管理效率，力争为用户提供更多的服务，充分体现 XX物业“用户满意第一”的质量方针，让广大业主满意。措施之六：超前性、创造性、全方位的实行星级服务。进一步规范服务行为，一方面超前挖掘用户的潜在需求，满足深层次的物质和精神需要，做到“客有所呼，我有所应，客有所需，我有所为”，以人性化、个性化、9情感化、理性化服务，体现“亲人式”服务的效果，通过物业管理延伸服务把服务不断推向“星级化”。2.1 管理服务定位服务定位我们多努力，让您更满意。XX物业将以扎实的工作作风，专业的技术实力，视业主为亲人的服务态度，为 XX小区广大业主提供超值的物业服务产品。一流服务，领先水平做到“客有所呼，我
12、有所应，客有所需，我有所为”，以人性化、个性化、情感化、理性化服务，体现“亲人式”服务的效果。并通过我们的努力，打造 XX小区物业管理的品牌。文化定位核心理念：上善若水公司的目的在于通过持续提高自身管理素质和服务质量，不断持续超越广大业户日益增长的对物业服务的需求和期望，以似水善意打动业户，以似水柔情善待业户，以似水纯真赢得业户，真正做到 100%以业户为中心。企业价值观：追求卓越、崇尚务实公司将在追求企业自身经营绩效的同时，为社会进步承担应尽的责任和义务，并通过企业文化建设和逐步提升服务质量来促进管理水平的不断提高，适应物业管理行业的发展作为企业愿景和使命，力求实现“追求卓越、崇尚务实”的企业价值观。管理定位物业管理的特性管理职能的社会化管理组织的专业化管理形式的规范化管理过程的商业化管理关系的契约化管理理念的人性化
