1、各方的工作说明,建筑工程的项目各方任务：,业主方（投资方、开发方、代表业主的工程咨询公司）-是人力资源、物质资源和知识的总集成者、总组织者、业主方管理是项目管理的核心。地质勘察方-完成地质勘察报告并经审核合格。设计方-完成总平和方案设计并经规划批复、完成施工图纸设计并通过施工图审查。施工承包方（施工总承包、施工总承包管理、专业分包方）-完成合格的建筑实体。工程总承包方EPC（总承包管理PMC、设计-建造BD（交钥匙）、融资-设计-建造-运营-移交BOT、融资-建设-移交BT、政府扶持融资-设计-建造-运营-移交PPP）-完成合格的建筑实体。监理方-完成在业主的授权范围的工程监理工作。政府监督方
2、-工程的各项验收进行核定和验收。,项目部管理术语：,建设工程项目： 为完成依法立项的新建、扩建、改建等各类工程而进行的、有起止日期的、达到规定要求的一组相互关联的受控活动组成的特定过程，包括策划、勘察、设计、采购、施工、试运行、竣工验收、移交等。简称为项目。建设工程项目管理： 自项目开始至项目完成，通过项目策划和项目控制，以使项目的费用目标，进度目标和质量目标得以实现。,投资控制（施工方称：成本控制） 指在批准的预算条件下确保项目保质按期完成，也就是在项目投资形成过程中，对项目所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正将发生和已发生的偏差，把各项费用控制在计划投
3、资的范围之内，保证投资目标的实现。进度控制 为实现预定的进度目标而进行的计划、组织、指挥、协调和控制等活动。也就是在项目施工过程中必须不断掌握计划的实施状况，并将实际情况与计划进行对比分析，必要时采取有效措施，使项目进度按预定的目标进行，确保目标的实现。 质量控制 为确保工程项目的质量特性满足要求而进行的计划、组织、指挥、协调和控制等活动。,安全管理为实现安全目标而进行的有关决策、计划、组织和控制等方面的活动；合同管理对项目合同的编制、签订、实施、变更、索赔和终止等的管理活动。 信息管理对项目信息进行的收集、整理、分析、处置、储存和使用等活动。风险管理对项目的风险所进行的识别、评估、响应和控制
4、等活动。 沟通与协调对项目内、外部关系的协调及信息交流所进行的策划、组织和控制等活动。,项目的估算、概算、预算、结算、决算,估算也叫投资估算，发生在项目建议书和可行性研究阶段；估算的依据是项目规划方案（方案设计）。概算也叫设计概算，发生在初步设计或扩大初步设计阶段。预算也叫施工图预算，发生在施工图设计阶段。结算也叫竣工结算，发生在工程竣工验收阶段；结算由工程承包商（施工单位）提交。决算也叫竣工决算，发生在项目竣工验收后；决算由项目法人单位编制或委托编制，汇总计算项目全过程实际发生的总费用。,投资目标-项目预算总投资进度目标-项目交付使用时间质量目标-合格、市优、省优，所要求的施工、设计、材料、
5、设备等质量,业主方管理的目标,1. 安全管理；2. 投资控制；3. 进度控制；4. 质量控制；5. 合同管理；6. 信息管理；7. 组织和协调。,业主方管理的任务,业主方管理的目标和任务,招标、图纸审查及优化、办证（土地证、地规、工规、施工许可证） 主持召开工程项目管理部的第一次会议，主要介绍建设单位、设计、勘察、施工、监理各方人员和职责，受权监理工作等内容，确定监理例会的一些要求；按合同提供施工设计图纸；组识设计交底和图纸会审；（正确贯彻设计意图，加深对设计文件特点、难点、疑点的理解；处理施工图中存在的问题及不合理情况，拟定解决方案。）场地移交（三通一平工作）；组织工程总控制测量座标和高程点
6、的交接；（经监理复核后移交施工单位。）组织完成施工现场地下管线交底；根据施工单位的申请，组织专业鉴定单位对周边房屋进行房屋鉴定；完成或协助承包单位办理红线以外的其它协调工作；,业主方前期主要工作,业主方施工中主要工作,应对各方的检查指导，对监理的管理, 对施工队伍的管理；合同涉及甲供材料的及时供给；回复设计、监理、施工等单位提出的种种问题及协调工作；供水、供电、电信、广电、燃气等外协单的工作接洽工作；进度标目、质量目标、投资目标的控制；组织工程阶段性验收工作。,办理各项验收工作及竣工结算,业主方后期主要工作,项目的投资目标；设计的成本目标；设计的进度目标；设计的质量目标。,设计方管理的目标,1
7、. 与设计有关的安全管理；2. 设计成本控制和与设计工作有关的工程造价控制；3. 设计进度控制；4. 设计质量控制；5. 设计合同管理；6. 设计信息管理；7. 与设计组织和协调。,设计方管理的任务,设计方的目标和任务,设计方的工程造价控制应在设计任务书和合同中应明确，采取条款进行约定。,监理项目部组织架构,建设工程监理单位受建设单位委托，根据法律法规、工程建设标准、勘察设计文件及合同，在施工阶段对建设工程质量、造价、进度进行控制，对合同、信息进行管理，对工程建设相关方的关系进行协调，并履行建设工程安全生产管理法定职责的服务活动。工程建设监理程序：1、配备监理人员与设施；2、编制工程建设监理规
8、划，监理实施细则；并实施监理服务；4、组织工程竣工预验收，出具监理评估报告；5、参与工程竣工验收，签署建设监理意见；6、竣后，向业主提交监理工作报告及工程监理档案文件。,工程监理工作程序和任务,工程建设的安全管理目标；承包方的成本目标 ；承包方的进度目标；承包方的质量目标。,承包方管理的目标,1. 安全管理；2. 成本控制；3. 进度控制；4. 质量控制；5. 合同管理；6. 信息管理；7. 组织和协调。,承包方管理的任务,施工方的目标和任务,工程建设的安全责任：项目法人、项目经理、专职安全员,施工项目部组织架构,1、项目经理是企业任命的某个项目的管理班子的负责人（领导人），但它并不一定是（多
9、数不是）一个企业在工程项目上的代表人，因为工程项目上的代表人在法律上赋予其的权限范围太大；2、项目经理的任务仅限是主持项目管理工作，其主要任务是项目目标的控制和组织协调；3、项目经理不是一个技术岗位，而是一个管理岗位；4、项目经理是一个组织系统中的管理者，至于是否他有人权、财权和物资采购权等管理权限，则由其上级确定。,国际上施工企业项目经理的地位、作用以及其特征如下：,项目经理,项目经理权限：参与项目招标、投标和合同签订；参与组建项目经理部； 主持项目经理部工作；决定授权范围内的项目资金的投入和使用；制定内部计酬办法；参与选择并使用具有相应资质的分包人；参与选择物资供应单位；在授权范围内协调与
10、项目有关的内、外部关系；法定代表人授予的其他权力。,技术负责人（总工）,一学习研究施工图纸，熟悉图纸尺寸，负责该项目的施工技术。 二主持和参加该项目的施工组织设计，施工方案编制工作。建立质量和安全保证体系，并报上级审批由上级技术负责人审批。 三认真贯彻国家和上级有关部门颁发的技术规范和规程。 四组织图纸预审和参加图纸会审，并向有关人员进行技术交底。 五负责指导按设计图纸、施工规范操作规程、施工组织及技术安全措施进行施工，发现问题及时处理或请示上级解决。 六参与重大质量事故的处理。 八负责工程档案各项技术资料和签证收集和整理，并汇总上报。,施工组织设计（项目经理主持编写，技术负责人审批后实施）,
11、施工组织设计是用来指导施工项目全过程各项活动的技术、经济和组织的综合性文件，是施工技术与施工项目管理有机结合的产物，它能保证工程开工后施工活动有序、高效、科学合理地进行。施工组织设计是对施工活动实行科学管理的重要手段，它具有战略部署和战术安排的双重作用。施工组织设计体现了实现基本建设计划和设计的要求，提供了各阶段的施工准备工作内容，协调施工过程中各施工单位，各施工工种，各项资源之间的相互关系。施工组织设计可以根据具体工程的特定条件，拟订施工方案、确定施工顺序、施工方法、技术组织措施，可以保证拟建工程按照预定的工期完成，可以在开工前了解到所需资源的数量及其使用的先后顺序，可以合理安排施工现场布置
12、。施工组织设计从施工全局出发，充分反映客观实际，符合国家或合同要求，统筹安排施工活动有关的各个方面，合理地布置施工现场，确保文明施工、安全施工。,编制依据-法律、规范、合同、标书、图纸、现场,条件全面部署施工任 务,上的全面安排。,施工组识设计分：投标和施工二种,办证及主要验收（业主的主要工作之一）,前期开发商五证(一)国有土地使用证；（土地证）(二)建设用地规划许可证；（地规）(三)建设工程规划许可证；（工规）(四)建设工程施工许可证；（开工证）(五)商品房预售许可证；（预售证）,选择设计单位,地规,立项环评,地勘单位招标,监理单位招标,建设工程施工许可证,施工单位招标,买地,工规,修建性详
13、规,土地证,施工图纸设计,办理流程：（拍地前为决策阶段）,买地 (招标、拍卖、挂牌出让),一、已完成农转用、征地、拆迁安置工作；二、地籍清楚；三、按用地范围已修建围墙，拆除地上和地下建构筑物及其附属设施；四、供电、供水、道路已满足临时性和永久要求或已启动相应的配合；,确认的文件,一、土地成交确认书；二、签订国有土地使用权出让合同；三、地块附图、出让金交费凭证,地块情况（熟地）,地规办理（建设用地规划许可证）,办理依据：已签订国有土地使用权出让合同等出具：规划控制性指标、选址意见书、红线图、地规。规划控制性指标，将用为方案和总平的设计依据。,选择设计单位（资质分甲级、乙级、丙级）,任务：完成方案
14、和总平的设计。设计依据：方案设计任务书（项目的定位、开发理念、技术指标等）、规划控制性指标。根据方案设计估算项目投资成本。出具：规划总平和单体方案设计文本。总平和方案好坏，对项目起到重要作用。,立项,办理依据：地规办理完成确定项目内容：项目估算投资额、项目开发周期、确定工程的招标形式和方法。,环评（环境影响评估报告）,办理依据：项目已立项委托有资质单位完成（可由环保部门等相关单位进行推荐）,修建性详规（修建性详细规划审查）,办理依据：完成地规、完成立项、（人防、消防、供电、供水、电信、燃气、园林、交通、公安、民政、居委会、环保、气象、地震等的意见批复）。在项目过程中比较重要一环，关系到项目的所
15、有指标数据及建筑外观。办理时间长，相关部门较多，一般联审制。确定总建筑面积、容积率、绿化率、建筑密度、建筑高度、户型面积、区间道路、车位，地下室面积，公共建筑面积、设备用房面积等。技术规范部分没有强行规定，可协商内容。批复：规划总平、单体方案、室外管综方案。,土地证办理,办理依据：交纳完土地出让费用和税收土地证用于银行贷款，办理工规,地勘单位招标（甲级、乙级、丙级）,选择符合要求的地质勘察设计单位勘察任务：建筑设计单位提供勘察任务书出具：审查合格的地质勘察报告,监理单位招标（综合资质、专业甲级、乙级、丙级、事务所资质）,选择符合要求的工程监理单位签订详细的监理合同、明确监理的职责范围。,设计依
16、据：根据业方提供的设计任务书、方案、总平、地勘报告，进行结构、建筑、水电、暖通等专业的设计。初步设计时概算项目总投资经审查合格的施工图纸用于编制工程量清单，预算项目总投资。施工图设计的结点为施工图审查合格在施工图未送审查前业主单位应组织各专业完成：核对各专业之间有无矛盾、错漏，进行图纸优化和工艺提升。图纸设计质量好坏是有效避免工程签证和施工争议的主要依据，结构的优化可节省建筑成本比例较大。设计费占建安成本的15%2%，但对工程造价的影响力可达75%以上。,施工图纸设计（初步设计、技术设计、施工图设计）,工规办理（建设工程规划许可证）,办理依据：施工图已经审查合格、方案设计和总平、人防、消防、抗
17、震、测绘等相关手续设计审批完成。人防和消防需专项审批。出具：工规、工规总平。,施工单位招标（施工总承包特级、一级、二级、三级；专业承包一级、二级、三级；劳务分包不等级）,根据建设单位管理能力进行工程标段划分及专业划分。业主平行发包单位多，组织管理和协调工作量大业主平行发包单位少，组织管理和协调工作量小,平行发包模式特点,1、有利于业主择优选择承包商，因合同内容单一、价值小，风险小，由于对资质要求相对较低，扩大了业主的选择范围，并有利于照顾业主的关系网。2、有利于项目的质量控制，因为各承包商之间在交接会产生相互制约。3、会给业主增加管理和协调的难度，因为合同多、单位多，各个工作的结合协调的内容就
18、多。4、工程造价控制难度大。,开工证办理（建设工程施工许可证）,办理依据：已签订工程施合同并备案、已经签订监理合同并备案、已经办理安全和质量监督、建设资金已落实（资金证明）、已经交纳配套费、施工、监理、设计、勘察单位人员和资料已经备案。建设资金已落实（跨年度的到位资金合同30%，年内完成的合同50%）。城市基础设施配套费（二期交纳1200万左右）。开工证一般委托施工单位办理完成。开工证办理完成-表示工程进入实质施工阶段了,办理商品房预售许可证-工程具备的条件,（漳州）要求 工程资金投入25%以上(商品房项目建设形象进度达到总层数的五分之一以上)证明；其它资料由售后部门提供（厦门）要求1、7层（
19、含）以下的建筑，需完成主体结构封顶；2、8层（含）以上的，需完成主体结构工程一半以上，且不得少于7层。3、另外，投入开发建设的资金还需达到该项目工程建设总投资的25%以上。满足以上条件，才可预售商品房。,主要工程验收,地基验槽；（施工过程验收）基础结构验收；（施工过程验收）主体结构验收；（施工过程验收）工程竣工验收；（合同验收）工程竣工综合验收。（政府验收）,一、地基验槽验收,验收条件：基地开挖到设计标高后。验收内容：对各种组砌基础，混凝土基础（包括：设备基础）、桩基础、人工地基等基槽（坑）位置、几何尺寸、槽底标高；土层走向、厚度，槽底土质类别、颜色及坚硬均匀情况、地下水位及水浸情况等。组织：
20、由建设单位组织设计、地勘、监理、施工单位及政府质量监督部门到场验收。验收要求：地基是否满足设计、规范等相关要求。验收程序：施工企业自评、设计认可、监理核定、业主验收、政府监督核定。,二、基础结构验收,验收条件：(1)基础施工到设计0.00处；(2)基础无回填土覆盖；(3)基础及设备基础已标出轴线、中心线及标高；(4)钢筋砼柱或构造柱、剪力墙已标出轴线。验收内容：结构实测数据、结构观感、质量控制资料。验收程序：施工企业自评、设计认可、监理核定、业主验收、政府监督核定。,三、主体结构验收,验收条件：结构封顶28天后，屋面板模板拆除完毕，板砼试块报告合格，砖墙构造柱栏板等二次结构完成。 结构实体检验
21、完成。包括砼试块，楼板厚度检测，回弹测试等。 砌筑砂浆试块评定，沉降观测等质控资料合格。施工单位自评合格，形成结构自评报告。验收程序：施工企业自评、设计认可、监理核定、业主验收、政府监督核定。,四、工程竣工验收（合同验收）,工程竣工验收由建设单位负责组织实施。完成工程设计和合同约定的各项内容。施工单位、监理单位、勘察、设计单位出具各方质量合格报告，项目负责人审核签字。有完整的技术档案和施工管理资料整全。有施工单位签署的工程质量保修书。对于住宅工程，进行分户验收并验收合格，建设单位按户出具住宅工程质量分户验收表。供水、供电、防雷、电梯、通信、广电工程已经验收合格。,工程竣工验收程序：,（一）工程
22、完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。（二）建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，制定验收方案。对于重大工程和技术复杂工程，根据需要可邀请有关专家参加验收组。（三）建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。最终由工程质量监督机构核定出具：合格的质量监督报告书。,五、工程竣工综合验收,公共设施及道路、绿化等基础设施竣工；环保、消防、人防、规划已经验收合格；施工、监理、业主资料归档已经完成验收；
23、工程款已经按合同全部支付（不拖欠工程款证明）；勘察、设计、监理、施工、出具工程合格报告；工程竣工综合验收由建设单位负责完成。出具：工程竣工备案表工程验收完成后办理房屋产权等相关工作,工程竣工结算,除合同条款另有约定外承包人应在工程竣工验收合格后28天内向发包人和监理人提交竣工结算申请单，并提交完整的结算资料。监理人应在收到竣工结算申请单后14天内完成核查并报送发包人。发包人应在收到监理人提交的经审核的竣工结算申请单后14天内完成审批，并签认竣工付款证书。发包人应在签发竣工付款证书后的14 天内，完成对承包人的竣工付款。,工程结算价,固定总价合同=合同价设计变更业主要求增减。可变总价合同=合同价
24、可调整内容设计变更业主要求增减。固定单价合同=经工程师确认的工程量*单价。可调单价合同=经工程师确认的工程量*单价+经工程师确认的工程量*可调单价。,城乡规划局 负责对各类建设工程提出建筑设计要求、审定设计方案；核发建设用地规划许可证； 核发建设工程规划许可证，工程竣工规划条件核定。住房和城乡建设局 工程建设质量和安全监管，核发建筑工程施工许可；管理散装水泥，新型墙体材料；监督建筑的招标活动；管理白蚁防治；承担房屋登记、房产交易和房屋测绘工作；办理抗震设防申请，受理城建档案的归档，办理工程竣办备案；消防、人防、环保、测绘、特检院、防雷、电业、供水、排污、电信、广电等,政府验收单位：,施工阶段完成进入使用阶段,
