1、房地产基础知识房 地 产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地及土地上的建筑物和附着物（房产和地产）。所谓“不可分离” ，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性 房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只有一定年期的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用的土地的使用权 房地产的特性 不可移动性； 独一无二性； 寿命长久性； 数量有限性； 用途多样性； 相互影响性； 易受限制性； 价值高大性； 难以变现性； 保值增值性。房房 地 产房地产的特性 难以变现性； 保
2、值增值性。房地地产的类型 按建设程度划分： 生 地、毛 地、熟 地、在建工程、现房（含土地）按程度划分生 地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地； 毛 地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地；熟 地：指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上面进行房屋建设的土地；在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年；现房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地产，它可能是新的，也可能是旧的）按建筑物的使用性质分类： 居住建筑 公共建筑 工业建筑 农业建筑居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑 按建筑结构的主
3、要建材分类：建筑结构，是指建筑物中由承重构件（基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等）组成的体系 木结构 钢筋砼结构 钢结构 混合结构 钢与砼组合结构 塑料结构薄膜充气结构按建筑结构的主要结构形式分类：墙体结构 框架结构框剪结构 拱结构 网架结构 空间薄壁钢索结构 舱体结构深梁结构按建筑物的耐火等级分类：建筑物的耐火等级是由组成建筑物的构件的燃烧性能和耐火极限决定的。根据材料的燃烧性能，将材料分为非燃烧材料和燃烧材料。用这些材料制成的建筑构件分别被称为非燃烧体、难燃烧体和燃烧体。按建筑物的耐久等级分类：建筑耐久等级是根据建筑耐久年限来划分的。按房屋的完损等级分类：根据房屋的结构、装修、设备三个
4、组成部分的完好、损坏程度来划分： 完好房屋 基本完好房屋 一般损坏房屋 严重损坏房屋 危险房屋房屋新旧程度（成新率）的判定标准是： 完好房屋：十、九、八成 基本完好房屋：七、六成 一般损坏房屋：五、四成 严重损坏房屋及危险房屋：三成以下按层数和高度的分类：低层建筑（ 13 层）多层建筑（ 46 层）小高层建筑（7 16 层） 高层建筑（17 层以上，总高度超过 24M，但不包括总高度超过 24M 的单层建筑） 超高层建筑（总高度超过 100M ）此外，房地产类型还可以按用途、是否产生收益、经营使用方式等形式划分。高层建筑的国际分类：低高层建筑：层数为 916 层，建筑总高度 2550M中高层建
5、筑：层数为 1725 层，建筑总高度 5075M高层建筑：层数为 2640 层，建筑总高度 75100M超高层建筑：层数在 40 层以上，建筑总高度在 100M 以上 此外，房地产类型还可以按用途、是否产生收益、经营使用方式等形式划分土地使用权出让的年限根据中华人民共和国城镇土地使用权和转让暂行条例规定，土地使用权出让的最高年限，按土地的用途分别为： 居住用地：70 年（沈阳 50 年） 工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或其他用地：50 年（沈阳 40 年） 商业、旅游、娱乐用地：40 年（沈阳 30 年）城市土地所有权又称土地产权，是物权的一种。是指产权人对房地产的所有权和使用权
6、，以及其它有关房地产的权利。主体是土地所有者，客体是土地。我国的房地产产权是房产所有权和土地使用权的统一 。我国实行的是城市土地属于国家所有，农村土地属于集体所有的土地制度。产权包括占有、使用、收益和处分等房地产的相关权益。土地所有权的权能土地占有权：是指依法对土地实行掌握和控制的权利。土地使用权：是指依法对土地进行实际使用的权利。土地收益权：是指依法收取土地所产生的自然或法定的利息和利益的权利，包括收获土地上生长的农作物，收取出租土地的地租等。土地处分权：是指依法处置土地的权利，包括出租、出卖、赠送、遗赠、抵押等。 土地使用权 是指土地使用者根据国家法律和与土地所有人签订的合同的有关规定，对
7、国家或集体所有的土地，享有占有、使用、收益和处分的权利 土地使用权的取得 划拨土地使用权：只限于本单位使用，不得以任何形式私自转让，更不得进行土地使用权的经营行为，如土地出租等。土地使用权出让：可以依法进行转让、出租或抵押。土地使用权出让必须遵守原出让合同有关规定使用土地，不得随意改变用途，其使用年限为出让年限减去原使用者已使用的年限的余期，而且可以依法进行再转让、出租和抵押。土地使用权出让的方式 协议出让：是指土地的出让方和受让方通过协商方式有偿出让土地使用权的方式。一般多用于工业以及政府为调整经济结构而给予优惠政策的项目。招标出让：是指在规定的期限内，由符合条件的单位或者个人，以书面投标形
8、式，竞投某地段土地的使用权，由招标人根据一定的要求，择优确定土地使用者的出让方式。适用于开发性用地或者有较高技术性要求的建设用地。拍卖出让：又称竞投，是指土地所有者的代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按照“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。土地使用权的取得通过房地产转让的形式通过土地或房地产租赁方式取得土地收益金 土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用
9、者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。土地出让金 各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额） ，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地使用权年限届
10、满土地使用权年限届满时，除非出让合同中另有规定或城市规划部门另有规定，土地使用权受让人可以申请续期使用，并重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，办理土地使用权登记手续。房地产开发经营中的专业用语 。“三通一平”即路通、水通、电通、场地平整。“七通一平”即道路通、水上通、排污通、排水通、电力通、通讯通、煤气通、土地平整 。容积率指项目、规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比总建筑面积/建设用地面积=容积率 容积率4 高层绿化率指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比 所有绿地面积/用地面积=绿化率（ %）绿地率指居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地之比
11、 。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地 “主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。 所有绿地面积/居住用地面积 =绿地率（%）建筑密度即建筑覆盖率，指项目、用地范围所有基底面积之和与规划建设用地之比。基底面积/用地面积=覆盖率（ %）覆盖率与楼层及绿化率之间的关系。覆盖率高、层数低、绿化率低。覆盖率低、层数高、绿化率高。红线 建筑红线：建筑物能达到的最外边线,建筑物不允许突出此线 ,但台阶,窗井等构筑物可视情况突出此线。道路红线:城市规划路的边线。规划红线:规划用地的边线,可能部分会与道路红线重合,但一般不会与建筑红
12、线重合。楼宇面积：建筑面积：实用面积+ 部分公用面积实用面积：是“建筑面积“扣除公共分摊面积后的余额 ,是从外墙计算的，若连着其它单位，则从中间计算公用面积：指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和楼宇面积：使用面积：指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。使用面积系数 用百分率表示。等于总套内使用面积之和（平方米）=被总建筑面积
13、（平方米）除 /总套数使用面积之和（平方米）=使用面积系数 总建筑面积（平方米） 楼宇面积：居住面积：指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积） 。一般作为衡量居住水平的面积指标 。楼宇面积：公摊面积：主要由两部分组成： 1电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的 50。 公用建筑面积分摊系数 将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面
14、积分摊系数 公用建筑面积 /套内建筑面积之和 =公用建筑面积分摊系数不计入商品房建筑面积的项目将层高在 2.2 米以下的房屋,净高在 2.05 米以下的地下室和半地下室。房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池等。消防、检修等用途的室外爬梯。构筑物，如独立烟囱、烟道、水塔、储油（水）池。GB/T17986 国家标准房产测量规范 与原来房屋面积测算标准不同之处有：新：封闭阳台按全面积计算旧：按 1/2 计算面积新：为封闭的阳台按 1/2 计算面积旧：未封闭阳台不计算面积实用率是套内建筑面积和住宅面积之比。 套内建筑面积/住宅面积=实用率 (%)套内建筑面积+分摊的共有共用建筑面积 =房屋面积 面积误
15、差比 （产权登记面积合同约定面积）100%面积误差比合同约定面积 国家规定面积误差比不大于 3。层高-房屋一层的高度 对楼房建筑来讲，指下层地板面至楼板面的距离；层高减去楼板层的厚度为房间的净高 建筑层高 多、高（中高）层居住建筑层高宜为 3.0 米，不高于 3.6 米。公建的层高不超过 5.4 米。住宅卧室、起居室净高不低于 2.4 米，局部净高不低于 2.1 米，且净高低于 2.1 米的部分不应大于室内使用面积的 1/3。房屋层数 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0 以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在 2.20m 以上（不含 2.20m）的，计算自然层数。房屋
16、总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层） 、插层、阁楼（暗楼） 、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。户型比 各种户型在总户数中所占的比例称为“户比室”。如“ 一室户 ”、 “二室户”在一幢住宅楼、一个住宅群或住宅区所占的比例多少某种户型套数/ （一幢、住宅群）住宅总套数 100%=户型比开间与进深 开间：即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。进深：进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。外飘窗 指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台
17、较低甚至为落地窗。 中空玻璃 中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称“中空玻璃“ ，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。 裙 楼 从地面一直到标准层或平台花园的建筑层,一般由首层至四层或以上不等,多用做商场、会所或其他配套设施。 架 空 层 指由地面至标准层或裙楼顶至标准层间，以柱梁承托标准层建筑物的空间，一般用作绿化或会所用途。封顶：指项目已完成最顶层的结构工程毛 坯 房 交楼时单位内没有任何装修，只留有线路及排水位的房屋。 现 楼
18、已经交付使用的商品房。客户交付部分或全部房款后即可入住，称之为现楼。 准现楼：已经平顶，正在搞装修，即将交付使用的楼。楼花（期房）：处于施工阶段，离交楼期甚远的楼。CBD：城市中央商务区CLD：中央生活区SOHO（家庭办公）一词起源于八十年代的纽约，因艺术家云集而出名，那里风情独特，有纽约最另类和最有品位的商店、画廊和餐厅。后来有日本人在建筑中引用了 SOHO 这个词，即是Small Office Home Office的缩写，意为小型的、家庭的办公室。 “TOWN HOUSE”：联排别墅 平方米与平方尺的换算 国内：平方米 香港：平方呎1 平方米=10.765 平方呎 房地产市场指所交易的商
19、品是房地产（或房地产权益）的市场，是存在于卖者和买者之间的有关房地产的交易网络，交易包括买卖、租赁、抵押、互换等组成一个简单范畴的房地产市场房地产业的主要内容包括土地开发和再开发房屋开发和建设地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押房地产经营，房产买卖、租赁和抵押房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务房地产物业管理房地产金融，信贷、保险和房地产金融投资。属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业 房地产市场有哪些特点对市场需求的不可调剂性对市场供求的不灵活性投资的不易变现性信息不充分性房地产市场必须具备的要素：卖方买方用于交易的房地产房地产市场分类：一级市场：是土地市
20、场，是土地供应市场（房地产增量市场） ；二级市场：是土地的使用者经过开发建设将新建成的房地产出租或出售的市场三级市场：（二手房市场）是购买房地产的单位或个人再次将房地产出卖或出租的市场。项目开发有关单位 开发商：指负责开发建设房地产项目并筹资建设的房地产公司。投资商：实际向该项目投入资金的单位承建商：负责房地产项目建设施工的单位。监理单位：整个项目建设过程中监督其质量的单位代理商：指负责项目具体宣传推广及销售策划的房地产中介机构。房地产交易房地产转让房地产抵押房屋租赁房屋所有权是指房屋的所有人依法对自己的房产所享有的占有、使用、收益和处分的权力。所谓的占有权就是产权人对其房屋事实上的控制权。使
21、用权，是产权人按照房产的性能，作用对房屋加以利用的权利。收益权指产权人收取房产所产生的利益的权利。处分权，是产权人在事实上或法律上对房产进行处置的权利，处分权是房屋产权的核心，是房屋产权最根本的权利。处分权一般只能由房屋产权人行使（法律上有特别规定的除外） 房地产转让 指合法拥有土地使用权及土地上建筑物，附着物所有权的自然人，法人和其它组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。 房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款；在抵押期间，抵押人不得随意地处理已被抵押的房地产，作为抵押权人的银行有权对抵押物进行监督和检查。房地产抵押贷款，按贷款对象可分企业事
22、业法人房地产抵押贷款和个房地产抵押贷款；按贷款用途可分为土地开发抵押贷款、房屋开发抵押贷款、购房抵押贷款以及其他用途的房地产抵押贷款；按贷款利率确定和计息方法可划分为固定利率房地产抵押贷款、浮动利率房地产抵押贷款、可调利率房地产抵押贷款。 房屋租赁指出租人将房屋提供给承租人使用，承租人向出租人支付租金并在租赁关系终止后将房屋返还给出租人的行为商品房 有合法产权，购买后，能领取国有土地使用证 及房屋所有权证 的住宅，业主有自由依法买卖转让、租赁权利。 期房和现房 期 房 : 指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同
23、。现 房: 是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的房地产权证，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。集资房 政府为解决中低收入职工住房而建设的普通住宅（集资房是不需要交地价的，大部分是违法用地，少数经市有关部门批准） 。 安居房指由国家安排贷款和地方自筹资金建设（一般为 4：6）的面向广大中低收入家庭的非赢利性住房，建筑面积一般控制在 55 平方米以下。要求精心设计，保证施工质量，提高和改善住宅的使用功能。安居房只售给中低收入家庭，优先出售给无房户、危房户和困难户 经济适用住房 是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下
24、达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定 廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等 智能化大厦又称“智能型大厦” ，是指利用系统集成方法，将智能型计算机、通信、信息技术与建筑艺术有机结合，通过对设备的自动监控、对信息资源的管理和使用者的服务及其与建筑的优化组合，所获得的高效率、高功能、高度安全与高度舒适的建筑。智能化大厦又简称为 3A 建筑，即：建筑设备自动化系统（BAS） ，办公自动化系统（OAS）通信自动化系统
25、（CAS） ，其中 BAS 中应包含 FAS 和 SAS 两大系统，故也有称智能化大厦为 5A 建筑的，即消防自动化系统 FAS）,保安自动化系统（SAS） 环保小区 即注重环境保护的小区；按国家规定，对于住宅小区绿化用地不可低于占地面积的 30，小区环保中不应包括对环境污染的控制与防范，如垃圾处理、水源水质、消除扰人噪音等等 别墅：小区内独立或半独立住宅的一幢二层以上的住宅。复式：上下两层相连的单位，其中包括中空复式及封闭复式。单身公寓：也称酒店式公寓，厅房合一，但有独立厨房及洗手间，面积一般在 30 平方米以下。服务式公寓 也称酒店式公寓。是以提供酒店式管理服务的住宅，如送餐、洗烫衣服、中
26、央空调及设有商务中心等酒店功能设施。一般面积介于 4080 平方米，单位分布为长条形，即两边为住宅，中间设通道模式（只有单面采光） ，另室内附设独立洗手间及厨房（尤以开放式厨房为主） ，房间分布以一到三间不等。 房地产保险是指以房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中的房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。一般来说由以下三种形式：房地产财产保险房地产责任保险房地产人身保险 银行按揭银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息银行按揭的成数通常由五成到九成不等，期限由 5 年到 30 年不等利息支付方式有等额与等
27、息两种 商品房销售分为预售和现售预 售是房地产开发企业在房屋尚未建成时，向房地产管理部门申请取得预售许可证以后，即刊登广告，按图纸出售的销售方式 预售商品房必须具备的条件预售商品房必须具备的条件 土地使用权已依法登记，取得房地产权利证书（国有土地使用证） ； 取得建设用地规划许可证 、 建设工程规划许可证和建设工程开工许可证 ； 除付清地价款外，七层以下（含七层）工程主体封顶，七层以上工程投入开发建筑的资金已达工程款预标投资总额的 2/5 并经注册会计师验资； 房地产发展商和金融机构已签订了预售款监管协议； 领取了商品房销售（预）许可证 。 现 售指商品房商品房已经建成并按国家标准验收合格，按
28、照销售合同交付房款后，即可投入使用的销售方式 房地产价格构成 征地补偿费拆迁安置补偿费其他土地开发费住宅建筑安装工程费附属工程费室外工程费公共配套工程费环卫绿化工程费政府性收费及“四源”费三税一费管理费利润影响楼价因素地区：基本上越接近市中心的物业，其楼价将越高。各项配套交通网络、饮食娱乐及购物休闲等设施较完善。交通：一般城市的楼宇比乡村的楼宇较昂贵，因城市道路网络完善、来往各处地方均较方便。楼层：一个位于高层的住宅单位，一般都会比低层同样单位卖贵一些。原因是位于高层的单位，比低层单位更远离地面，所以较少受到街上人车喧闹的骚扰，加上接触的尘挨量相对较少，空气当然比较清新。且高层单位享有更多视野
29、，天然光线吸纳较多，也会使单位阳关充足。影响楼价因素朝向：这是一个影响楼价较重要的因素，因单位内部设备可花金钱添置或改善，但方向则完全不能改变。加上中国人传统认为南向较佳，东向或西向均会受阳光照射影响，故南向物业价格一般较高。景观：景观也是不能改变的因素，故一些拥有开阔视野、海景、山景或绿化公园景观的单位价格均较高。配套：若楼宇有周围环境及设施的配合，其价值也将相应提高。如一些大型屋村设备齐全，应有尽有，包括商场、百货公司、超级市场、戏院私人会所、游泳池及私家花园等。此外，物业用料、楼龄、楼宇维修保养、地区因素区别及物业用户素质等因素，均可影响物业价格高低。房地产契税 是指由于土地使用权出让、
30、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种，主要对个人和私营单位购买、承受赠与或交换的房屋征收契税，税率为 3%5% 。营业税和房产税 营业税: 指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。房产税: 是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。房地产交易手续费 是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。商品房交房两书住宅质量保证书住宅使用说明书房地产证软皮红房地产证 软皮绿房地产证 硬皮红色绸面房地产证前两种是新证（自 199
31、5 年 1 月 1 日起开始颁发） ，后一种（硬皮红色绸面）仍然有效，可继续使用，在产权变动时换发新证。其它版本的房地产证须换领新证后方可有效使用 房地产证的内容主要记载业主所购房地产的房产与土地的有关内容。如权利人名称、身份证号；土地的权属来源、宗地号、土地等级、用途、使用年限；房地产的名称、栋号、房号、建筑面积、建购价款等。 房屋所有权证（深咖啡色塑料封皮）同时配有国有土地使用证或征地文件：内页无说明，属国有土地；使用权来源为行政划拨或协议。产权一般不完整，大部分在拍卖时需补交地价。同时配有集体土地使用证、宅基地证或用地批文： 内页注明为集体性质用地，属集体用地；使用权来源为集体用地或私人宅基地，产权不完整。拍卖时需补交全部地价；性质为集体用地的房产，农民宅基地，部分已换成绿证。
