1、11.前言房产测绘是通过测绘技术、测绘仪器和测绘手段，测定土地、房屋及其房地产的权属状况、自然状况、数量、质量、位置及利用状况的专业测绘。房产测绘为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务。房地产测绘成果为房地产开发经营决策、销售、核算，提供了数量方面的参考依据，也为房地产消费者选择、购置房地产提供了必要的信息。房产测绘也为房地产管理提供了信息服务，如房地产管理部门在制定相关政策时，需要掌握区域内房地产的整体情况，如房屋总量、房屋地域分布、行业分布情况、房屋利用状况等基础资料。房地产管理部门实施房地产权属登记发证管理也需要掌握各个产权单位的具体位置、界址、占地范围和房屋面积等信息。房地产测绘还
2、可以为城市规划建设、拆迁改造、司法机关判案、仲裁、税收、保险等部门提供基础资料和相关信息。*公司对*的工程房产测绘公开对外招标。该项目位于*，建筑面积约*平方米，建筑层次为地下*层，地上*层。质量要求为符合中华人民共和国现行规范标准，测绘周期为 30 日历天。2.依据和标准（1）中华人民共和国测绘法（2）中华人民共和国城市房地产管理法（3）CH100395测绘产品质量评定标准（4）(GB/T24356-2009) 测绘成果质量检查与验收 （5）GB/T 17986.1-2000房产测量规范第 1 单元：房产测量规定（6）GB/T 17986.2-2000房产测量规范第 2 单元：房产图图式（7
3、）关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知(建住房200274 号)。（8）国家、*省和*市相关管理部门发布的相关政策文件。（9）与招标单位签订的施工合同。（10）招标单位提交的资料。3.提交成果资料2表 1 测绘成果内容和份数内容 类型 份数面积测算报告书 纸质(A4) 4楼层信息表 纸质(A4) 4房屋面积明细表 纸质(A4) 4公用面积信息表 纸质(A4) 4分层分户平面图 纸质(A4) 4成果 mdb 数据库 电子光盘 1技术设计书 纸质(A4) 4技术总结报告 纸质(A4) 44.设计方案1）精度指标房产测量规范（GB/T179862000）将房屋面积的测算精度分为三级，本工
4、程按二级房产面积测量精度执行，它的适用范围在大城市的市区、中小城市的中心区的商品房、其他上市房屋。本工程的精度要求见表 2表 2 房产测绘精度要求精 度 类 别 等级 限 差 中 误 差界址点精度/m 二 0.10 0.05房产面积精度/m 二 （0.04S+0.002S）（0.02S+0.002S）注：S 为房产面积，单位为 m22) 仪器设备及软件（1）南方灵瑞 RTK GPS 接收机 4 台（2）2“级全站仪(拓普康) 2 台（3）手持测距仪 3 台（4）钢卷尺 4 个3（5）组装电脑 4 台（6）惠普打印机 2 台（7）房产测绘软件(网络版) 1 套（8）数码相机 1 台3）预售登记测
5、绘是在房子没建或是还未建成时，为了提前售房而进行的测绘工作，其主要目的是办理预售许可证。作业流程：（1）搜集如下资料：a、规划批准后的设计蓝图和电子图，主要包括建筑专业的平面图、立面图、剖面图以及楼梯、墙体、坡道等部位的详图；b、开发单位的营业执照、组织机构代码；c、施工图设计文件审查报告及通知单；d、建筑工程规划许可证及其附件、附图；e、人防部门批准或备案的人防建设方案；f、中华人民共和国国有土地使用证。（2）依据规划批准后的设计图，依据房产测量规范国标和相关规范标准，对房屋的特征信息进行图上采集计算：a、组织作业组内相关人员联合审图，找出图中的问题以及本项目重点和难点，如有无层高不够 2.
6、20 米的地方，有无坡屋顶，屋顶结构为何，飘窗是否落地，阳台是否封闭，有无空间，人防范围、环形坡道界定，环形坡道有无计算面积有争议的地方；垂拔如何处理、设计蓝图与规划许可证相关内容是否相符、经济指标如何指定等等；b、提出问题后，找出解决办法，然后依据电子图对房屋的特征信息进行图上采集计算：把外墙面积线、套内部分和分摊部分全部框出，并标注套内面积、阳台面积、分摊面积以及各个部位的尺寸。在框图的过程中要注意，蓝图和电子版是否一致，建筑图的平面、里面、剖面是否一致，并且做到随时发现问题，随时解决问题。（3）指定分摊办法：4a、与开发商和设计部门进行沟通，了解各个设备间的服务范围，了解开发商的分摊意图
7、以及期望的得房率和销售面积；b、仔细审查规划许可证的附件和附图，了解各部位的经济指标和产权关系，弄清楚哪些是市政的、哪些是定向转移的、哪些是专有的，以及各个部位的用途和功能区。c、对整个项目的图纸和规划许可证有整体把握后，指定本项目的分摊办法，并大致计算各楼的得房率，不符合开发商要求的可以适当调节分摊办法。最后制定各楼的分摊说明和分摊彩图；（4）录入工程信息作业人员依据甲方提供的资料、图形抠画成果、分摊办法等，将工程信息录入房产测绘系统中，录入时要认真、细致，注意不要漏填、错填；（5）分摊计算根据分摊说明和采集后的面积成果数据，对公用面积进行分摊计算，分摊计算步骤严格按分摊说明进行，作业人员不
8、能私自改变分摊策略，分摊后成果数据为只读数据，不允许非计术人员更改。4）产权登记测绘房屋竣工后，需要测绘单位对房屋现状进行现状测量，为产权人办理房屋产权证，提供准确的面积数据。作业流程：（1）现场踏勘在房屋做好外保温以及房屋门窗都安装完毕后就可以进场实测，现场踏勘的主要目的就是查看现场状况是否符合测量条件，了解项目整体现状情况，以及与开发商沟通进场事宜。（2）搜集相关资料a、规划批准后的设计蓝图和电子图，主要包括建筑专业的平面图、立面图、剖面图以及楼梯、墙体、坡道等部位的详图；b、开发单位的营业执照、组织机构代码；c、建筑工程规划许可证及其附件、附图；d、实预测楼号对照表；5e、人防工程施工图
9、备案通知单复印件；f、中华人民共和国国有土地使用证及宗地界址点坐标成果表复印件；g、确定行政领域名称的文件； h、建设工程竣工验收合格证明复印件；i、房屋预测绘报告书；j、预售合同所附共有部分建筑面积分摊说明复印件；k、建设工程竣工测量成果报告书。（3）现场实测a、现场踏勘符合实测条件后就可以进行实测。作业队相关人员制定测量计划，分配好组（一般两人一组）。b、作业队组织相关人员审查蓝图、电子版图以及预测报告，了解各个楼栋的基本情况，找出其中的重点和难点，如有无层高不够 2.20 米的地方，有无坡屋顶，屋顶结构为何，飘窗是否落地，阳台是否封闭，某些阳台是否有顶盖，有无空间，人防范围、环形坡道界定
10、，环形坡道有无计算面积有争议的地方等等；找出问题后，提出解决办法，如有必要到现场实际解决。根据电子版图制作外业测量草图，草图上要标注房屋的北方向、项目名称、项目坐落、仪器编号、净高、结构类型、层次、测量人、记录人、测量日期等信息；c、到达现场后，全体作业人员要佩戴安全帽，注意施工现场是否安全，在确保安全的情况下开始进行测量工作；d、首先，记录人员要拿手中的草图与现场的楼栋情况进行核实，包括楼栋的外形是否相符、楼号是否一致、楼栋的层次是否一致，阳台的封闭情况、飘窗的落地情况等；然后，测量首层外围尺寸，检查楼栋的外轮廓与设计是否一致；接着，进入楼内测量。要求：（A）边测边检查所测部位的形状、尺寸是
11、否和设计图中相同；（B）所有部位均要测到，在测全必要尺寸的同时还要测出检核尺寸；（C）所测尺寸要满足在没有电子图的情况下也能计算出各个部位的建筑面积。最后，用相机拍摄现场房屋照片。e、调尺：依据外业测量草图进行调尺，尽量不参照电子图，全部按照草图中记录的数据及对现场的印象进行画图，调尺过程中如发现有错尺、漏尺，必须及时到6现场进行核实。调尺结果必须与预测报告进行对照，包括各部位面积、形状、阳台个数、阳台封闭情况等。如发现有问题必须进行核实，以保证成果的正确性。（4）录入工程信息作业人员依据甲方提供的资料、图形抠画成果、分摊办法、外业采集数据等，将工程信息录入房产测绘系统中，录入时要认真、细致，
12、注意不要漏填、错填；（5）分摊计算根据分摊说明和采集后的面积成果数据，对公用面积进行分摊计算，分摊计算步骤严格按分摊说明进行，作业人员不能私自改变分摊策略，分摊后成果数据为只读数据，不允许非计术人员更改。6）成果检查房地产测绘成果实行二级检查，一级验收和审核备案制度。（1）一级检查是在全面自检、互查的基础上，由作业小组的专职或兼职检查人员承担的过程检查。检查量外业巡视 100，主要数据抽查 30；内业检查 100。一级检查质量合格后，方能进入下一工序。（2）二级检查是在级检查的基础上，由我公司的质量检查机构进行最终检查。检查量外业巡视 30，内业检查 100。（3）业主组织实施对测绘单位所提交
13、测绘产品的进行检查验收。（4）审核备案是房产管理部门对用于房产管理的成果资料进行审核备案的工作。经验收合格的房产测绘成果需经房产管理部门备案后方可用于房产管理。（5）各级检查验收中发现的问题，必须做好记录，并提出处理意见；二级检查、验收工作完成后，应分别编写检查、验收报告。（6）检查、验收项目及内容A、平面控制测量a、平面控制网的布设和点位是否符合要求。b、各种观测手簿的记录和计算是否正确。7c、各类控制点的测定方法、扩展次数及各种限差、成果精度是否符合要求。d、起算数据和计算方法是否正确，平差后的成果精度是否满足要求。B、房屋面积计算a、房屋外边长测量部位是否正确，分户房屋权界线划分是否正确
14、。b、建筑面积测算、取舍是否正确，计算成果精度是否符合要求。c、共有建筑面积确认是否正确，分摊方法选用是否合理，分摊计算成果是否正确。d、分层、分户图比例尺选用是否合理，表述内容是否齐全，注记位置是否恰当，图面是否清洁美观。e、各种记录计算图表资料是否有责任者签名，整饰是否符合要求。C、成果资料检查a、资料是否齐全、完整。b、资料内容是否清晰、易于辨认，相应责任人可追溯。c、资料的保密性如何，是否有专人负责。d、资料是否按单位资料存档规定存档。5.服务承诺1）、质量承诺遵照本次招标的技术要求进行房产面积测绘和服务，按我公司ISO9001:2008 质量保证体系的要求对项目进行全过程跟踪控制，质量达到国家相关规程和地方标准的要求，实现优质工程。2)、工期承诺我公司承诺在*个日历天内完成房产面积测绘工作。我公司将组织优势资源，科学、合理管理项目，确保如期完成整个工程。3)、安全承诺结合本工程的特点，安全管理不留漏洞、不留缺陷。保证该项目施工期间安全施工、文明施工，确保整个施工期零事故。
