1、房地产企业标准化管理实践分析部 门： 工程部 专 业： 土木工程 姓 名： 莫章晨 论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的论文，是本人独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。论文作者签名： 莫章晨日期： 2014 年 9 月 30 日摘 要随着国家的宏观调控，市场的竞争日益激烈，地产业的黄金时代已经过去，以前只要修好房就能卖出去状况已一去不复返了，行业的利润也逐渐回归常态；随着地产业进一步的成熟稳健发展，泡沫会逐渐消
2、失，房地产企业要想在激烈的竞争中找到自己的立脚点，只有不断提高自身的核心竞争力。本文首先通过对相关理论知识的介绍，提出了标准化管理的优势及重要性，并就产品设计和工程管理两个方向的标准化体系进行探讨，引出万科的住宅标准化之路和中海地产的成本管控模式，将理论实践相结合，进行地产业标准化战略的研究。最后通过分析，得出：标准化的战略部署对成长中的房企有着巨大的推动作用。关键词：房地产，标准化，产品设计，工程管理Analysis of standardized management practies real estate businessMajor: Civil EngineeringName: mo
3、zhangchenSupervisor:ABSTRACTWith the countrys macro-control, the increasingly fierce competition in the market, the industrys golden era has passed, before the house can be repaired as long as the situation has gone to sell, profit industry gradually return to normal; With the real estate industry f
4、urther mature and stable development, the bubble will gradually disappear, the real estate business in order to find their footing in the fierce competition, only continuously improve their core competitiveness. Firstly, through the introduction of relevant theoretical knowledge, presented the advan
5、tages and importance of standardization management and discuss the standardization system product design and project management in both directions, the road leads to the standardization of Vankes house and the sea real estate cost management and control model , will combine theory and practice to co
6、nduct research to industry standardization strategy. Final approach over the analysis, the standardization of the strategic plan, the growth in housing prices has a huge role. Keywords: Real estate, Standardization, Product design, Project management目录摘 要 .3ABSTRACT .5目录 .6第 1 章 绪论 .11.1 研究背景 .11.2
7、研究方法 .11.3 研究意义 .21.4 结构安排 .3第 2 章 标准化的相关理论知识 .42.1 标准及标准化 .42.2 标准化体系及标准化战略 .42.3 标准化的内涵 .52.4 本章小结 .5第 3 章 标准化运营模式的分析 .63.1 房地产业传统发展模式 .63.3 本章小结 .10第 4 章 标准化发展战略的实证研究 .124.1 万科的住宅标准化之路 .124.2 中海的成本管控模式 .134.3 本章小结 .14第 5 章 结论与展望 .15参考文献 .160第 1 章 绪论1.1 研究背景在香港地产业百年这本书中，作者详细讲述了香港地产的的发展历程，而大陆的房地产发展
8、，无疑在追随着香港地产业的发展足迹。自改革开放以来，我国地产业经历了几个不同的发展阶段，第一阶段为 1978-1997 年，作为改革的转换期，不断探索我国住房制度的改革，并将福利性分房转变为房地产市场化；大家对居民住房投资也经历了由政府投入为主逐渐转为多元化的投资，此时，房地产市场初步形成【武力、肖翔,2010】 。1998 年后，地产业便进入第二阶段，此时，改革基本完成并且地产业快速发展。同时，由于国家内需及城市化进程的更新的推动，国家经济支柱产业的地位逐渐被房地产业所占据。2009 年，国家相继出台许多调控政策，抑制了房地产的过快发展，许多综合实力较弱、抗风险能力较差的企业纷纷倒闭，或被各
9、个大企业收购；而一流企业却能稳健的度过这一时期，这便是一流企业的实力及战略高度等因素所导致的。随着经济的全球化，国内的企业已被开放的市场推向了竞争的舞台；要想在激烈的竞争中立足脚跟，企业除了要保证产品的特色和成本上的优势外，还要更多的注重生产、供货、销售周期方面的提升，将资本运转的周期做到极致、做到最高效。而目前，要实现上述优势，企业标准化的战略布局是首选途径。1.2 研究方法本论文通过查阅相关行业的文献、期刊等学术资料，综合对比分析房地产企业标准化之路，并对管理标准化做了一定的研究。主要用了以下几种研究方法：1.2.1 资料查阅法通过对近期房地产业相关文献、期刊、会议纪要、报刊的阅读，详细了
10、解了房地产企业目前的运营模式，掌握了地产业管理标准化、设计标准化、施工1标准化、营销标准化战略等理论知识。最后在前辈们的研究基础上，构思形成了本论文的大致框架。1.2.2 比较分析法此方法可以了解到不同事物之间的差异性，并且可以从更广的角度去了解事物本身的性质。通过对各个标杆企业的对比分析，如中海的成本管控、万科住宅立标杆、万达的商业王国，取其精华，去其糟粕；可以更好的掌握国内房地产企业的运营管理模式，并可在一定程度上给中小企业未来的发展方向作出指引。1.2.3 理论与实际案例相结合通过查阅标杆企业大量的案例，理论联系实际，提取其精华部分进行分析，以向优秀企业学习。1.3 研究意义作为制度化的
11、最高形式，企业标准化是一种很有效的方法，可以运用到生产、设计、管理等各个方面，从而使企业能够简单、快速、高效的完成其生产经营活动，以获得更多经济效益。而对于房地产企业的标准化，也逐渐成为开发商们所追捧的方向。通过标准化的运营，产品可以连锁复制开发，以快速扩张企业的全国战略布局。所以，标准化的运营模式不但可以促进房地产企业的快速扩张，并实现资金的高周转，而且具有非常重要的现实实践意义。（1） 可加快项目的开发速度并提高工作效率，降低公司运营中的成本，加强企业的抗风险能力。（2） 可是企业实现规模和质量的双重增长，树立品牌效应。对于标准化的连锁复制模式，可加快产品的生产效率，实现资金的高速周转；对
12、于标准化的外形设计、建筑理念、产品风格、客户服务，可以加深客户对我们产品的印象和认识，进而形成产品的品牌意识，提高品牌的认可度和声誉。（3） 优化企业的管理模式，提高企业的管理水平。标准化的管理模式可明确总部同地区公司之间的责权，平衡各个地区公司之间的资源，在标准的指导下，明确责、权、利等制度，同时将两者结合，以更好的保证相应制度、2流程的实施与落实。正所谓“一流企业立标准，二流企业靠制度” ，所以，标准化的运营管理可大大的提高企业的管理水平。1.4 结构安排本论文一共分为四章，第一章介绍了房地产业的发展历程、本论文的研究方法及研究标准化的战略意义；第二章介绍了与标准化相关的一些理论概念，提出
13、了标准化战略并解析了标准化内涵；第三章对标准化的运营模式进行了分析，指出了地产业传统发展模式存在的问题，并对设计产品标准化和工程管理标准化做出了较详细的分析；第四章是对行业标杆企业的标准化之路进行了研究，以作借鉴；最后，也就是第五章，便是结论与展望，对本论文的标准化研究做出简单总结，并提出了地产业的发展方向。3第 2 章 标准化的相关理论知识2.1 标准及标准化2.1.1 标准：其定义为-为了在企业内获得最佳秩序，经协商一致制定并由企业相关机构批准，企业各部门共同使用和重复使用的一种规范性文件【龙宇翔，2012】 。将所研究出的科学技术和经验进行综合的考量，以其成果为基础，以达到最优的经济效益
14、为目的，为企业实现最好的收益而制定相应的标准。2.1.2 标准化：定义-为在企业内获得最佳秩序，对现实问题或潜在问题制定共同使用和重复使用的条款的活动 【唐苏亚，2009】 。所以，我们可以看出，标准是一个结果、一种产物，而标准化则是为了输出这种结果而策划进行的一系列活动。标准化主要作用是为了达到预定的目标而制定、发布、实施策划体系，并达到“最佳有序化程度” 。推行标准化，我们不但可以利用产品及流程在某种程度上的一致性来节约设计时间，并且减少资金投入，而且还可以广泛的增强我们的品牌效应。其次，标准化是工厂化的初级阶段【毛狄，2013】 ，要达到工厂化，则必须先做好个体，即设计好产品的标准，并做好标准化生产，使之通用化，并逐步实现工厂化。而房地产企业要实现多项目的开发，则必须以标准化的产品模式为基础和前提。2.2 标准化体系及标准化战略2.2.1 标准化体系亦即为做到标准化而建立起的与管理、开发、设计、施工、采购、成本控制、销售等有关的技术标准、制度和流程。2.2.2 标准化战略：是基于企业资源、核心能力、项目特点、历史经验、企业文化等差异性特点，为从根本上提高开发效益和效率，借鉴产业化的工业
