1、东北财经大学网络教育本科毕业论文小城镇中房地产开发的研究作 者 陈 真学籍批次 0509学习中心 洛阳层 次 专升本专 业 工程管理指导教师 佟国顺- 1 -内 容 摘 要当前，在加快城市化的进程中，小城镇正起着日益重要的作用。因此，本文对近年来“小城镇中的房地产开发”进行研究。未来的几十年，将是我国城市化进程的快速发展时期，也是小城镇迅速扩张的黄金时段。作为拉动小城镇建设的房地产业，将会成为这个时期经济社会舞台上的重要角色。但是，目前小城镇房地产业开发中存在的种种问题，严重影响了小城镇建设，影响着地方经济的发展。因此，研究小城镇中的房地产开发对加快小城镇建设的发展具有重大意义。本文首先分析我
2、国小城镇建设的现状，再根据实际情况找出“小城镇中房地产开发”所存在的问题，其问题主要表现为以下四个方面：第一、房地产开发前期规划不科学；第二、建筑形态缺乏特色，空间不合理；第三、不重视生态环境的保护；第四、城镇管理落后。进而分析问题形成的原因。最后文中针对上述问题及成因，提出了一些建议：制定切实可行的发展规划；精心塑造空间形态，保持地方特色，让小城镇的房地产开发具有地方特色和文化气息；高度重视生态环境；坚持理念创新，让小城镇中的房地产完成跨越式的发展。关键词：小城镇 房地产 开发- 1 -目 录一、我国的小城镇建设现状 .2二、小城镇中房地产开发存在的问题及成因 .2（一）小城镇房地产开发存在
3、的问题 .2（二）问题的成因分析 .3三、小城镇中房地产开发的建议 .4（一）制定切实可行的发展规划。 .4（二）精心塑造空间形态，保持地方特色。 .4（三）高度重视生态环境。 .4（四）坚持理念创新，让小城镇住宅完成跨越式的发展。 .4四、结束语 .5参考文献： .6- 2 -小城镇中房地产开发的研究未来的几十年，不仅是我国城市化进程的快速发展时期，也是小城镇迅速扩张的黄金时段。那么，作为拉动小城镇建设的房地产业，将会成为这个时期经济社会舞台上的重要角色。但是，目前小城镇房地产开发中存在的种种问题，严重影响了小城镇建设，影响着地方经济的发展。因此，合理地制定小城镇房地产发展规划，已是迫在眉睫
4、的问题。本文针对近年来“小城镇中的房地产开发”进行研究。一、我国的小城镇建设现状新中国成立之初，我国的城镇化水平还很低，城镇人口仅占总人口的 11%。建国 50多年来，尤其是党在十一届三中全会之后，小城镇有了较快的发展，至 1998 年，我国已有5 万多个小城镇，其中建制镇 1.9 万个，城镇化率达到了 30%左右。但是与世界平均水平的45%仍有较大的差距，而发达国家甚至已达到了 70%80%。按照世界银行提供的亚洲城镇化与工业化的相关计量模型计算，1998 年，中国工业化率为 22.6%.城镇化率应达到 42.5%，而实际只有 28%-30%，滞后了 10 多个百分点。城镇化落后于工业化，妨
5、碍了小城镇吸纳农村剩余劳动力、刺激消费需求、促进国民经济发展等方面作用的发挥。改革开放以来，我国小城镇建设事业取得了可喜成就。大量的农村富余劳动力正在实现从山上到山下的转移，富裕起来的农民也正在实现从农村到城镇的搬迁，生活方式，消费方式，思维方式也正在向更高层次发展；国家及有关省市，区县都制订了一系列发展小城镇的优惠政策。因 此 ， 小 城镇 的 房 地 产 开 发 被 众 人 看 好 。 小 城 镇 的 房 地 产 毛 利 率 虽 然 低 于 大 城 市 ， 但 地 价 低 廉 ，建 设 成 本 也 低 ， 潜 在 商 机 大 。 当前，各级政府把发展小城镇建设作为我国城市化发展道路中的一个
6、重要环节。根据城市规划农村“九五”计划与 2010 年远景目标到 2000 年全国设立城市将达到 800 个左右，建制镇达到二万个左右；到 2010 年，全国设立城市将达到1200 个左右，建制镇达到 2.5?万个，全国城镇人口达 6.28 亿左右。城市化水平约为 45%；其中小城镇人口所占比例达 65%左右，将成为城市化水平的主要载体。近年来城镇化整体速度目标多出自省一级。全面制订分层次的城镇体系规划是近期省、市、县级政府发展小城镇工作的重点。规划中具有共性的特点：一是从省一级到一般镇，4至 5 个层次都强调各自的整体性，层层规划；二是把扩大建成区规模作为一项重要内容；三是对城镇街区设施和建
7、筑物布局规划较细，涉及社会发展内容时比较笼统；四是有模仿大城市格局的倾向，对联系本地及本镇的特点、条件重视不够。于是就引出了众多问题，尤其是小城镇建设中的土地问题较复杂，矛盾十分突出。土地租售失控，其原因首先是土地管理法中的权属规定与农村实际情况有一定距离。其次，我国土地的特殊所有权与市场对接时存在制度性障碍，所有者权利和使用者权益都缺少保障。再次，外部监管薄弱，查处腐败不力。仔细分析我国小城镇目前的发展状况，虽然从总体上看是好的，但仍存在许多不可忽视的问题，例如，一些小城镇布局规划不合理，基础设施落后，自身管理体制不能适应市场经济的要求等。因此，我国小城镇建设仍然任重道远。二、小城镇中房地产
8、开发存在的问题及成因改革开放以来，我国小城镇建设迅猛发展，对社会经济的发展起到了巨大的推动作用，但同时小城镇的房地产开发也存在着十分突出的问题，集中体现在： （一）小城镇房地产开发存在的问题1房地产开发前期规划不科学。在小城镇房地产建设中没有做到成片开发，居民住宅- 3 -分散，难以形成规模，土地资源使用效率普遍不高，浪费闲置现象严重；城镇规划不合理，住宅区、工业区、商业区混杂在一起，过多地兴建商品楼，缺乏层次感，严重影响城镇居民的居住质量。有些城镇规划管理工作混乱，城镇规划方案变动频繁，导致了房地产开发的杂乱无序，给居民的生产生活带来诸多不便。2建筑形态缺乏特色，空间不合理。城镇生态空间是人
9、类生活空间的一部分，随着工业化程度的提高和经济的发展，城镇生态空间规模在不断扩大，城镇在国家经济中的地位越来越突出。目前，大部分小城镇房地产开发采用的几乎都是外延扩展的模式，布局松散，占地面积大，建筑密度低。居民住宅也多为平房和低矮的楼房。这种雷同的规划和建筑形态上的千篇一律使建筑失去了地方特色和个性，反映不出当地的地域特征、民俗民风、人文传统和历史积淀。另外，小城镇房地产开发的投资主体是企事业单位和规模较小的房地产企业，资金实力比较弱，资金分布相对分散，房地产的开发水平比较低。3不重视生态环境的保护。一些房地产开发企业和城镇居民乱开发、乱建设，基础设施和配套设施严重滞后，导致污水横流，垃圾乱
10、倒，大量未经处理的工业废弃物直接堆放在镇区内。严重影响了小城镇的发展。4城镇管理落后。小城镇房地产开发的投资主体是单个的乡镇企业和城镇居民，资金实力弱，房地产的开发水平低，有的甚至连工程质量都无法保证。基础设施和公共设施的建设缺乏统一规划，也比较落后。（二）问题的成因分析1城镇规划滞后及建设的盲目性。土地利用规划滞后于小城镇建设规划。从规划的层次上讲，土地利用规划应对城镇规划起指导和约束作用，但在实际操作中并非如此，小城镇的发展主要是以处延发展为主，是一种重数量、轻质量的城镇化道路。这种发展模式导致小城镇规模偏小，城镇用地粗放，其直接后果是城镇集聚功能难以完善，基础设施的投资成本过高，设施的修
11、建难于形成规模效益，造成基础设施尤其是环境设施严重不足。小城镇规划的编制也不合理，在编制规划时，缺乏科学性，把标准定得过高，浪费了大量的土地资源；编制规划时缺乏预见性和超前性，使得小城镇发展的空间受到限制；规划不注意小城镇内部资源的充分利用，不注意旧城区的改造，小城镇的发展犹如“摊煎饼” ，一边是占有大量的高产农田搞城镇建设，一边是城镇内部土地利用不充分，旧城区土地长期处于低效粗放经营状态，形成“空心镇” ，不仅浪费了大量的土地资源，而且导致了生态环境质量的低下；各个项目用地的规划布局不合理，生活区与工业区、商业区等功能相互混杂，许多工业项目匆忙上马、盲目选址，甚至把有严重污染的工厂布置在小城
12、镇水源地的上游和居住区的上风向。规划布局的不合理直接造成了资源的浪费和生态环境的恶化。2房地产开发投资能力不足。房地产投资不足、来源分散，是制约小城镇房地产业发展的重要因素。从投资结构来看，国家集体的投资呈递减趋势，而个人投资所占的份额逐年增加。河南省 2000 年全社会固定资产投资额为 30.8 亿元，而同期私人建房投资却高达84.5 亿元。但总的来说，房地产的投资能力严重不足，且资金的运作不规范，难以和真正的市场机制接轨，也难以做到滚动开发。多元化的投入机制使得资金来源分散，资金的利用效率低下，难以发挥资金的集聚功能。3小城镇房地产市场发育不完善。在土地供给中也缺乏市场机制和相应的法律规范
13、，人为因素较多，市场信息不透明，加剧了房地产业的投机性，因而没有形成统一的市场体系和合理的价格标准，房地产价格混乱，人为因素影响大，导致了房地产交易行为不规范。房地产企业的行为缺乏约束，在房地产开发经营过程中，对房屋建设的质量、进度等没有必要的监督管理。在交易过程中，交易手续不齐全、产权登记不严格，这些都为部分企业和个人通过房地产隐性交易谋取暴利创造了条件。- 4 -三、小城镇中房地产开发的建议因此，小城镇中房地产开发一定要坚持全面规划、合理布局、规模适度、保护生态的原则，要实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。（一）制定切实可行的发展规划。规划是前提，是龙头。科学的规划是建设好小城镇的前提
14、。小城镇建设必须以发展的眼光和创新的意识，按照“统一规划，合理布局，因地制宜，各具特色，保护耕地，优化环境，综合开发，配套建设”的要求，围绕小城镇发展的定位和性质，将小城镇建设与经济社会发展、地区可持续发展统一起来，科学地、高水平地编制总体规划。面对当前“城市化”的热流，一些小城镇注重本地区的实际，制定出切实可行的规划，走出了符合国情的城镇协调发展之路。然而，有些小城镇却走入误区，表现在城镇建设盲目求快、求大、求洋。鉴于此，小城镇房地产开发必须遵循先规划、后建设的原则。政府应结合小城镇建设的客观实际和发展方向，因地制宜量力而行，制定科学的、超前的规划，使得规划具有超前性和指导性。特别是在小城镇
15、房地产开发投资日益多元化的形势下，更要通过规划的约束作用，使得房地产开发逐渐实现“统一规划、统一开发、统一征地、统一管理”的建设格局，引导房地产开发行为适当集中，最终形成良好的土地利用格局。（二）精心塑造空间形态，保持地方特色。小城镇特色，主要是指小城镇具有自已的优势和特点，具有自己的个性。小城镇特色可分为层次和内容两类。从层次上看，小城镇特色分为中国特色、地区特色和地方特色三个层次。其中，中国特色对小城镇特色产生深层次与隐含的影响；地区特色提供了设计、营造小城镇特色的自然和文化氛围；地方特色对小城镇产生最具体、最直接的影响，反映小城镇自身的优势和特点之所在。从内容上看，小城镇特色又可体现在自
16、然、历史、文化传统、社会等某一方面，也可以是上述若干方面的整体表现。小城镇特色是不断变化并可以逐步强化的。开始只是相对于周边地区而言，尚处于萌芽阶段，影响力较弱；随着小城镇不断发展，其特色进入形成期，和同一地方的其他小城镇相比，在产业发展、基础设施建设和环境等方面逐步在区域中显现出其突出的个性；随着小城镇特色的不断增强，小城镇特色进入成熟期，特色影响范围突破了区域限制，在较高层次区域内脱颖而出；当小城镇特色知名度上升到省、市、全国层面时，这种知名度将对小城镇的发展产生极其深远的影响，小城镇进入高速、良性、超常规发展的黄金时代。许多小城镇不重视住宅的设计和建筑，破坏了小城镇固有的形态，留下诸多遗
17、憾。因此，在小城镇中的房地产开发一定要注意塑造空间形态，发展地方特色，充分展示小城镇的与众不同。（三）高度重视生态环境。小城镇环境是指小城镇居民生存和经济发展的空间，它是一种人口较为密集，工业和社会经济文化活动比较集中的聚落环境。小城镇环境是由自然环境、人工环境、社会环境、经济环境及景观环境（美学环境）等构成的。自然环境是小城镇赖以生存的地域条件，诸如小城镇的空气、土地、水源等；人工环境是实现小城镇各种功能所必需的物质基础设施诸如各种基础设施、建筑物、居民点等；社会环境体现在满足人类在小城镇中各类活动方面所提供的条件；经济环境反映了小城镇经济发展的条件和潜能；景观环境则是小城镇形象、气质和韵味
18、的外在表现和反映。小城镇的环境既具有自然色彩，又具有人造的格调，两者相互依存，给居民的生存和发展提供空间场所和物质条件，对居民社会的进步有比较大的影响。在房地产开发的过程和结果，会对土壤、植被、水系、物种等生态环境构成因素带来影响。房地产开发必须体现和坚持节约土地、呵护植被，维护水系、有利生物多样化、保护和优化环境生态自然平衡的原则。保护小城镇的生态环境，就是保住了小城镇最宝贵的财富。要借助大量的自然资源，来美化城市，建设住宅，达到环境、收益双赢。（四）坚持理念创新，让小城镇住宅完成跨越式的发展。小城镇的快速发展，依赖于科学的管理，需全面树立城市经营的新理念。其中包括：增- 5 -强城市的功能
19、，带动城镇本身和周边的产业发展；打造城市品牌，提高知名度和整体竞争力；创造城市优越条件，吸收外部资金和人才的流入等。四、结束语党的十六大报告指出：“发展小城镇要以现有的县城和有条件的建制镇为基础，科学规划，合理布局，同发展乡镇企业和农村服务业结合起来。 ”要落实十六大的这一精神，就必须在小城镇建设中转变规划方式、建设方式和管理方式；就必须把小城镇建设成为农民与市场最基础的联系点，成为农村经济最具活力的增长点，成为实现城镇化最有希望的突破点。放眼世界，国外发达国家的小城镇建设已具有了很高的水平，而我国的小城镇建设还具有很广阔的发展空间，我们应当把握机会，与时俱进，合理规划，努力创新，有效地促使小
20、城镇的发展，为我国全面建设小康社会做出贡献。- 6 -参考文献：1、马春笋， 我国小城镇发展存在的问题及其政策构思 ， 1998， （1）.2、李术峰， 建制镇数量首次超过乡,我国城镇化 20 年成就辉煌 ，2002， （4）3、仇保兴， 强化城乡规划的调控作用 ，2002,(5).4、张荣昌， 加快小城镇建设的若干思考 ，1998,(1).5、朱建达， 小城镇住宅区规划与居住环境设计 ，东南大学出版社， 2001， （5）6、骆积高、胡成华， 小城镇建设与管理 ，重庆出版社，2004， （11）7、陈佳骆、李国凡、朱霞， 小城镇建设管理手册 ，中国建筑工业出版社 ，2002 ， （11）8、吴勇， 关于房地产信托的几点思考 ， 辽宁行政学院学报 ，2005， （2）9、张春霞， 以县域经济为依托的小城镇发展战略 ，2004， （8）10、李学佳， 我国城镇化的进展、问题和政策选择 ，2004， （12）
