1、1目 录一 、 项 目 基 本 情 况二 、 项 目 筹 划 总 体 思 路三 、 具 体 筹 划 方 案1、 开 发 准 备 环 节 的 税 收 筹 划2、 开 发 建 设 环 节 的 税 收 筹 划3、 房 产 销 售 环 节 的 税 收 筹 划4、 售 后 清 算 环 节 的 税 收 筹 划5、 后 续 管 理 环 节 的 税 收 筹 划一 、 项 目 基 本 情 况（ 一 ） 已 建 项 目嘉 业 海 湾 位 于 南 *市 国 家 经 济 技 术 开 发 区 黄 湖 西 路 与 海 南 路 交汇 处 。 项 目 总 占 地 面 积 114.24 亩 ， 总 建 筑 面 积 约 1700
2、00 平米 。 该 项 目 分 两 期 建 设 完 成 。 一 期 占 地 面 积 为 38129.6 ， 二期 占 地 面 积 为 38034.1 。项 目 一 期 于 2011 年 7 月 30 日 开 工 ， ， 于 2015 年 4 月 25 日项 目 二 期 全 部 竣 工 交 付 业 主 使 用 。 产 品 包 括 普 通 住 宅 、 商 业 等 非普 通 住 宅 、 公 建 配 套 设 施 、 地 下 建 筑 等 ， 项 目 规 划 指 标 如 下 ：（ 1） 总 建 筑 面 积 ： 169590 平 方 米 ；（ 2） 容 积 率 ： 1.5（ 3） 公 建 配 套 设 施 面
3、 积 ： 2370.07 平 方 米 ；（ 4） 可 售 面 积 ： 113402.93 平 方 米 ， 其 中 ： 普 通 住 宅 面 积 91588.8 平 方 米 非 普 通 住 宅 面 积 21814.13 平 方 米 停 车 场 面 积 55344.71 平 方 米（ 二 ） 拟 建 项 目蛟 湖 经 典 拟 建 于 南 *市 国 家 经 济 技 术 开 发 区 双 港 东 路 处 。 项 目 数据 在 案 例 中 有 具 体 说 明 ， 在 此 不 再 累 述 。二 、 项 目 筹 划 总 体 思 路嘉 业 海 湾 位 于 南 *市 国 家 经 济 技 术 开 发 区 的 黄 金
4、地 带 ， 2011年 南 *市 区 房 地 产 均 价 已 经 突 破 8000 元 / ， 临 近 的 红 谷 滩 中心 区 均 价 已 经 向 10000 元 /平 米 的 成 交 均 价 迈 进 ， 该 年 南 *市 整体 供 应 量 不 足 ， 2011 年 基 本 没 有 剩 余 存 量 ， 因 此 价 格 再 度 攀 升 。性 价 比 吸 引 了 大 量 的 刚 需 客 户 ， 市 区 特 别 是 钟 情 于 红 谷 滩 中 心2区 的 刚 性 购 房 者 极 大 地 向 嘉 业 海 棠 湾 项 目 所 在 的 区 域 转 移 。 因此 ， 一 期 竣 工 当 年 ， 项 目 二
5、 期 于 11 月 紧 锣 密 鼓 开 工 。 项 目 还 增加 了 地 源 热 泵 、 太 阳 能 等 低 碳 技 术 及 每 户 达 10%左 右 的 面 积 赠送 ， 总 体 造 价 较 红 谷 滩 建 安 造 价 参 考 指 标 高 出 10%-15%。 嘉业 海 棠 湾 项 目 一 期 二 期 时 间 紧 ， 中 间 几 乎 没 有 断 档 期 ， 成 本 又相 比 较 高 ， 筹 划 案 极 富 挑 战 又 极 具 代 表 性 。蛟 湖 经 典 拟 建 于 南 *市 国 家 经 济 技 术 开 发 区 双 港 东 路 。 事 前 对 不同 阶 段 进 行 合 理 的 税 收 筹 划
6、 ， 一 方 面 可 以 为 企 业 提 供 合 理 的 税 收筹 划 建 议 ， 有 利 于 企 业 减 少 纳 税 成 本 ， 提 高 企 业 利 润 率 ， 从 而 提高 企 业 的 市 场 竞 争 力 ， 另 一 方 面 保 证 项 目 实 施 的 可 行 性 ， 提 高 资金 利 用 率 。从 实 际 出 发 ， 通 过 不 同 的 经 营 环 节 ， 顺 藤 摸 瓜 式 将 所 涉 及 的 不 同税 种 融 入 到 企 业 项 目 中 去 ， 更 详 细 且 具 体 地 提 出 筹 划 方 案 。 方 案从 开 发 准 备 、 开 发 建 设 、 销 售 环 节 、 清 算 环 节
7、 和 后 续 管 理 这 五 个环 节 着 手 ， 针 对 不 同 税 种 所 涉 及 的 问 题 提 出 解 决 方 法 。三 、 具 体 筹 划 方 案1、 开 发 准 备 环 节 的 税 收 筹 划在 拟 建 蛟 湖 经 典 住 宅 小 区 的 预 算 中 ， 就 地 安 置 拆 迁 户 的 房 屋 拆 迁面 积 达 到 5000 平 方 米 ， 其 中 就 地 安 置 等 面 积 偿 还 4000 平 方米 ， 其 余 1000 平 方 米 以 7500 元 /平 方 米 的 价 格 给 予 货 币 补 偿 。已 知 该 住 宅 项 目 的 房 屋 市 场 售 价 8000 元 /平
8、方 米 ， 以 协 议 出 让方 式 取 得 的 土 地 使 用 权 成 本 为 8000 万 元 ， 可 售 总 面 积 50000平 方 米 ， 其 中 包 括 用 于 拆 迁 安 置 的 房 屋 面 积 5000 平 方 米 。【 分 析 】 针 对 以 上 案 例 ， 提 出 以 下 两 种 契 税 缴 纳 方 案 ：方 案 一 ： 拆 迁 过 程 中 ， 货 币 补 偿 部 分 以 实 际 支 付 的 拆 迁 补 偿 款确 定 契 税 的 计 税 依 据 ， 就 地 安 置 部 分 应 以 每 平 方 米 的 货 币 补 偿 标准 确 定 契 税 的 计 税 依 据 。回 迁 部 分
9、 契 税 的 计 税 依 据 为 ： 4000 平 方 米 7500 元 /平 方 米=3000 万 元拆 迁 户 货 币 补 偿 ： 1000 平 方 米 7500 元 /平 方 米 =750 万 元全 部 契 税 计 税 依 据 为 ： 3000 万 元 +8000 万 元 +750 万 元=11750 万 元3方 案 二 ： 拆 迁 过 程 中 ， 货 币 补 偿 部 分 以 实 际 支 付 的 拆 迁 补 偿 款确 定 契 税 的 计 税 依 据 ， 就 地 安 置 部 分 应 以 被 拆 迁 房 屋 每 平 方 米 的市 场 价 格 确 定 契 税 的 计 税 依 据 。即 回 迁
10、部 分 契 税 的 计 税 依 据 为 ： 4000 平 方 米 8000 元 /平 方米 =3200 万 元全 部 契 税 计 税 依 据 为 ： 3200 万 元 +8000 万 元 +750 万 元=11950 万 元2、 开 发 建 设 环 节 的 税 收 筹 划（ 一 ） 融 资 方 式 的 税 务 筹 划嘉 业 公 司 的 金 域 海 棠 项 目 中 ， 对 土 地 增 值 税 汇 算 中 利 息 的 扣 除 计算 方 法 选 择 上 进 行 比 较 分 析 ， 该 项 目 取 得 土 地 使 用 权 所 支 付 的 金额 为 6700 万 元 ， 开 发 成 本 为 4 亿 万
11、元 ， 而 利 息 支 出 为 1680万 元 。【 分 析 】方 案 一 ： 据 实 扣 除 ：扣 除 额 =（ 6700+40000） 5%+1680=4015 万 元方 案 二 ： 定 率 扣 除 :扣 除 额 =（ 6700+40000） 10%=4670 万 元【 结 论 】 就 金 域 海 棠 项 目 而 言 ， 方 案 二 的 扣 除 额 大 于 方 案 一 ，差 额 为 655 万 元 ， 因 此 方 案 二 更 合 算 。 因 此 在 汇 算 清 缴 时 应 选择 方 案 二 ， 那 么 企 业 就 不 能 合 理 分 摊 利 息 费 用 或 不 能 提 供 金 融 机构 的
12、 证 明 。（ 二 ） 建 房 方 式 的 税 务 筹 划嘉 业 公 司 拟 建 的 蛟 湖 经 典 项 目 有 一 地 块 ， 其 土 地 成 本 和 开 发 成本 合 计 为 29000 万 元 ， 评 估 公 司 按 照 市 价 给 出 的 评 估 价 格 为50000 万 元 。 现 有 两 个 方 案 如 下 (均 采 用 营 改 增 后 的 简 易 计 税 法 )：【 分 析 】方 案 一 ： 自 建 自 销嘉 业 公 司 将 该 项 目 作 为 商 品 房 用 于 直 接 销 售 ， 依 据 税 务 规 定 ， 按照 销 售 不 动 产 税 目 征 税 ， 涉 及 土 地 增 值
13、 税 。销 售 收 入 （ 含 增 值 税 ） ： 50000 万 元销 售 收 入 （ 不 含 增 值 税 ） ： 50000（ 1+5%） =47619 万 元销 项 税 额 ： 476195%=2381 万 元4城 建 税 及 教 育 费 附 加 ： 2381（ 7%+3%+2%） =286 万 元印 花 税 ： 500000.0005=25 万 元土 地 增 值 税 ：扣 除 项 =29280（ 1+10%+20%） +286=38350 万 元增 值 额 =47619-38350=9269 万 元增 值 率 =9269/38350=24%土 地 增 值 税 ： 926930%=278
14、0 万 元净 收 入 ： 47619-29280-25-2780-286=15248 万 元方 案 二 ： 代 建嘉 业 公 司 先 将 该 地 块 出 售 给 绿 地 公 司 用 于 职 工 住 房 ， 土 地 转 让 价格 按 照 评 估 价 格 为 10000 万 元 ， 土 地 成 本 为 7280 万 元 ， 进 行土 地 使 用 权 证 的 更 名 ， 涉 及 土 地 增 值 税 。 嘉 业 公 司 与 绿 地 公 司 签订 房 屋 代 建 协 议 书 ， 工 程 所 需 全 部 建 设 资 金 均 由 绿 地 公 司 提 供 ，同 时 绿 地 公 司 还 负 责 采 购 大 部
15、分 的 建 筑 材 料 （ 价 款 约 为 1300万 元 ） ， 嘉 业 公 司 只 负 责 工 程 的 组 织 协 调 工 作 ， 建 筑 面 积 为90000 平 方 米 ， 按 照 每 平 米 2500 元 收 取 代 建 服 务 费 ， 共 计22500 万 元 。 代 建 服 务 期 间 费 用 预 测 为 6500 万 元 。 代 建 服 务按 照 服 务 收 入 征 税 ， 不 涉 及 土 地 增 值 税 。该 房 地 产 公 司 转 让 该 地 块 的 损 益 如 下 ：销 售 收 入 （ 含 增 值 税 ） ： 10000 万 元销 售 收 入 （ 不 含 增 值 税 ）
16、： 10000（ 1+5%） =9524 万 元销 项 税 额 ： 9524 5%=476 万 元城 建 税 及 教 育 费 附 加 ： 476（ 7%+3%+2%） =57 万 元印 花 税 ： 100000.0005=5 万 元土 地 增 值 税 ：扣 除 项 =7280（ 1+10%） +57=8065 万 元增 值 额 =9524-8065=1459 万 元增 值 率 =1459/8065=18%土 地 增 值 税 =145930%=438 万 元净 收 入 ： 9524-7280-57-5-438=1744 万 元（ 该 房 地 产 公 司 代 建 服 务 损 益 如 下 ： ）代
17、建 收 入 （ 含 增 值 税 ） ： 22500 万 元代 建 收 入 （ 不 含 增 值 税 ） ： 22500（ 1+5%） =21429 万 元代 建 增 值 税 ： 214295%=1071 万 元5代 建 城 建 税 及 教 育 费 附 加 ： 1071（ 7%+3%+2%） =129 万元净 收 入 ： 21429-129-6500=14800 万 元（ 该 房 地 产 公 司 两 项 业 务 合 计 净 收 入 如 下 ： ）合 计 净 收 入 ： 14800+1744=16544 万 元【 结 论 】 根 据 以 上 分 析 ， 就 此 项 目 来 说 方 案 二 净 收 入
18、 更 多 ， 比方 案 一 多 296 万 元 。 因 此 方 案 二 代 建 更 好 。（ 三 ） 园 林 绿 化 的 税 务 筹 划金 域 海 棠 项 目 的 园 林 绿 化 工 程 项 目 的 实 际 园 林 绿 化 工 程 费 用 约 为774 万 元 。 一 般 来 说 ， 园 林 绿 化 施 工 中 ， 苗 木 费 占 比 约 为60%， 因 此 合 理 估 计 该 项 目 中 的 苗 木 费 为 464 万 元 ， 其 他 费 用为 310 万 元 。 另 外 ， 嘉 业 公 司 主 要 有 三 种 供 应 商 可 以 选 择 。 其中 甲 公 司 是 以 建 筑 安 装 为 主
19、 业 ， 经 营 范 围 包 括 苗 木 种 植 。 乙 公 司是 专 门 进 行 苗 木 销 售 的 公 司 。 丙 公 司 以 出 售 苗 木 为 主 业 ， 经 营 范围 包 括 建 筑 安 装 。 与 甲 公 司 、 乙 公 司 ， 丙 公 司 均 能 取 得 增 值 税 专用 发 票 。【 分 析 】方 案 一 ： 合 立 安 装 法与 甲 公 司 签 订 园 林 绿 化 施 工 合 同 ， 同 时 附 带 苗 木 销 售 共 计 约774 万 元可 抵 扣 进 项 税 额 774（ 1 11%） 11% 76.7（ 万 元 ）采 购 成 本 =774-76.7=697.3（ 万 元
20、 ）方 案 二 ： 分 立 合 同 法与 甲 公 司 分 别 签 订 销 售 合 同 464 万 元 、 建 筑 安 装 合 同 310 万 元可 抵 扣 进 项 税 额 464（ 1 13%） 13% 100（ 1 11%）11% 84.1（ 万 元 ）采 购 成 本 =774-84.1=689.9（ 万 元 ）方 案 三 ： 分 开 订 立 法先 在 乙 公 司 购 买 苗 木 464 万 元 ， 再 与 甲 公 司 签 订 100 万 元 的 施工 合 同可 抵 扣 进 项 税 额 464（ 1 13%） 13% 310（ 1 11%）11% 84.1（ 万 元 ）采 购 成 本 =77
21、4-84.1=689.9（ 万 元 ）方 案 四 ： 合 立 购 买 法6与 丙 公 司 销 售 苗 木 同 时 提 供 园 林 绿 化 工 程 ， 总 价 款 为 774 万 元可 抵 扣 进 项 税 额 774（ 1 13%） 13% 89（ 万 元 ）采 购 成 本 =774-89=685（ 万 元 ）【 结 论 】 四 个 方 案 支 付 的 总 费 用 都 是 774 万 元 ， 但 是 方 案 一 的可 抵 扣 进 项 税 额 要 更 少 ， 方 案 四 可 抵 扣 进 项 税 额 最 大 。 如 果 要 和以 建 筑 安 装 为 主 业 、 经 营 范 围 包 括 苗 木 种 植
22、 的 企 业 合 作 时 ， 房 地产 开 发 企 业 把 苗 木 销 售 费 用 和 绿 化 施 工 费 用 分 开 签 订 合 同 更 好 ；同 时 ， 先 从 苗 木 销 售 公 司 购 买 苗 木 ， 再 与 园 林 公 司 签 订 绿 化 施 工合 同 也 可 以 达 到 相 同 的 筹 划 效 果 。3、 房 产 销 售 环 节 的 税 收 筹 划（ 一 ） 销 售 定 价 的 税 收 筹 划嘉 业 海 棠 湾 的 32#商 品 房 ， 同 行 业 房 价 为 1700 2000 万 元之 间 ， 开 发 该 商 品 房 ， 支 付 的 土 地 出 让 金 为 200 万 元 ，
23、开 发 成本 为 900 万 元 。【 分 析 】除 相 关 税 金 外 的 可 扣 除 的 项 目 金 额 为 ：200 900 （ 200 900） 10 （ 200 900）20 1430（ 万 元 ） 。方 案 一 ： 公 司 要 享 受 起 征 点 优 惠 ， 又 想 获 得 最 佳 利 润 ， 则 最 高 售价 应 为 ： 14301.269=1814.67 万 元 ， 此 时 增 值 额 为 287.9万 元 （ 1814.67/（ 1+5%） 1430 1814.670.571 ） 。方 案 二 ： 公 司 要 适 当 提 高 售 价 ， 则 总 房 价 至 少 要 超 过19
24、34.79（ 14301.353） 万 ， 提 价 120.12 万 才 会 增 加 总 收 益 ，此 时 增 值 额 为 401.6（ 1934.79/（ 1+5%） -1430100.725%-0.571%120.12） 万 ， 应 纳 土 地 增 值 税 为120.48（ 401.630%） 万 。【 结 论 】 当 同 行 业 的 房 价 在 1700 2000 万 元 之 间 时 ， 公 司 应选 择 1814.67 万 元 作 为 自 己 的 销 售 价 格 ， 使 自 身 的 房 价 较 低 ，增 强 竞 争 力 ， 又 能 给 公 司 带 来 较 大 的 利 润 。 当 然 ，
25、 如 果 公 司 能 以高 于 1934.79 万 元 的 价 格 出 售 该 商 品 房 的 话 ， 所 获 利 润 将 会 进一 步 增 加 。（ 二 ） 房 屋 装 修 费 用 的 税 收 筹 划嘉 业 海 湾 房 地 产 在 南 *开 发 了 商 品 住 宅 项 目 ， 住 宅 小 区 容 积 率 为1.5 平 方 米 ， 户 型 为 两 室 一 厅 、 三 室 两 厅 ， 建 筑 面 积 在 907140 平 方 米 ， 总 建 筑 面 积 为 10000 平 方 米 ， 其 中 地 价 及 开 发 成本 为 9000 万 元 ， 准 予 扣 除 的 开 发 费 用 1000 万 元
26、 ， 扣 除 项 目 金额 合 计 为 1 亿 。 企 业 直 接 销 售 毛 坯 房 ， 销 售 均 价 为 16000 元 每平 方 米 。假 设 企 业 的 销 售 模 式 为 方 案 一 ,后 经 过 实 地 考 察 调 研 ， 建 议 在 售价 加 上 装 修 成 本 后 定 位 19000 元 每 平 方 米 ， 将 毛 坯 房 装 修 后 销售 ， 定 为 方 案 二 。【 分 析 】方 案 一 ： 出 售 毛 坯 房应 纳 税 金 及 附 加 =160005%/（ 1+5%） （ 7%+3%+2%）=91.43 万增 值 额 =16000/（ 1+5%） -9000（ 1+20
27、%） -1000-91.43=3346.67 万增 值 率 为 34.47%应 纳 土 地 增 值 税 =3346.6730%=1004.001 万 元应 纳 企 业 所 得 税 =(16000/（ 1+5%） -10000-91.43-1004.001） 25%=1035.67 万净 利 润 =16000/（ 1+5%） -（ 10000+91.43+1004.001+1035.67） =3107 万 方 案 二 ： 出 售 精 装 房应 纳 税 金 及 附 加 =190005%/（ 1+5%） （ 7%+3%+2%）=108.57 万增 值 额 =19000/（ 1+5%） -12000（
28、 1+20%） -1000-108.57=2586.67 万增 值 率 =19.46%（ 注 ： 增 值 率 未 超 过 20%不 交 土 地 增 值 税 ）根 据 上 述 第 三 点 政 策 可 知 该 公 司 所 开 发 的 商 品 房 属 于 普 通 住 宅 ，所 以 该 公 司 免 于 缴 纳 土 地 增 值 税 。应 纳 企 业 所 得 税 =（ 19000/（ 1+5%） -13000-108.57）25%=1246.67 万 元净 利 润 =19000/（ 1+5%） -（ 13000+108.57+1246.67）=3740 万 元【 结 论 】 通 过 测 算 (装 修 成
29、本 为 3000 元 每 平 方 米 ),企 业 应 缴 纳主 要 税 金 总 额 是 1355.24 万 元 ， 两 种 方 案 交 纳 税 金 总 额 相 差8775.861 万 元 ， 扣 除 增 加 的 装 修 成 本 后 ， 企 业 采 用 方 案 二 净 利 润增 加 633 万 元 。 我 们 通 过 对 影 响 税 额 的 因 素 进 行 分 析 ， 仅 增 加了 部 分 房 地 产 开 发 成 本 ， 却 享 受 到 税 收 优 惠 政 策 ， 免 交 了1004.001 万 元 的 土 地 增 值 税 。4、 售 后 清 算 环 节 的 税 收 筹 划（ 一 ） 土 地 增
30、 值 税 清 算 的 税 收 筹 划（ 1） 土 地 增 值 税 核 算 方 式 的 税 收 筹 划嘉 业 海 湾 有 31 栋 和 32 栋 两 幢 商 业 用 房 ， 且 处 于 同 一 片 土 地 上 ，销 售 31 栋 房 产 取 得 收 入 300 万 元 ， 允 许 扣 除 金 额 为 200 万 元 ；销 售 32 栋 房 产 取 得 收 入 400 万 元 ， 允 许 扣 除 项 目 金 额 为 100万 元 。【 方 案 一 】 分 开 核 算 时 ：31 栋 房 产 的 增 值 率 =（ 300 200） /200100 =50 ， 适 用税 率 30 ； 应 纳 土 地
31、增 值 税 为 ： （ 300 200）30 =30（ 万 元 ） ；32 栋 房 产 的 增 值 率 =（ 400 100） /100100 =300 ， 适用 税 率 60 ； 应 纳 土 地 增 值 税 为 ： （ 400 100）60% 10035% 145（ 万 元 ） ；共 缴 纳 土 地 增 值 税 175 万 元 。【 方 案 二 】 合 并 核 算 时 ：两 幢 房 产 的 收 入 总 额 为 ： 300 400 700（ 万 元 ） ；允 许 扣 除 的 金 额 ： 200 100 300（ 万 元 ） ； 增 值 率 为 ：（ 700 300） /300100 133.3
32、 ， 适 用 税 率 50 ；应 纳 土 地 增 值 税 为 ： （ 700 300）50 30015 =155（ 万 元 ） 。【 分 析 】 通 过 比 较 可 以 看 出 ， 合 并 核 算 对 公 司 是 有 利 的 。 从 上 例可 以 看 出 ， 由 于 两 类 房 产 增 值 率 相 差 很 大 ， 只 要 房 地 产 开 发 公 司将 两 处 房 产 安 排 在 一 起 开 发 出 售 ， 并 将 两 类 房 产 的 收 入 和 扣 除 项目 放 在 一 起 核 算 ， 一 起 申 报 纳 税 ， 就 可 以 达 到 少 缴 税 的 目 的 。（ 2） 土 地 增 值 税 清
33、算 房 屋 类 型 的 税 收 筹 划以 嘉 业 房 地 产 企 业 开 发 项 目 开 发 一 期 为 例 （ 见 表 一 ） ， 采 用 分两 类 （ 即 普 通 住 宅 和 其 他 ） 对 项 目 进 行 清 算 ， 企 业 应 纳 土 地 增 值税 1029 万 元 ， 税 负 率 0.98%（ 见 表 二 ） ； 采 用 分 三 类 （ 即 普通 住 宅 、 非 普 通 住 宅 和 其 他 ） 对 项 目 进 行 清 算 ， 应 纳 土 地 增 值 税92343 万 元 ， 税 负 率 2.28%（ 见 表 二 ） ， 两 者 计 算 应 缴 土 地 增 值税 相 差 较 多 。 若
34、 采 用 四 分 类 ， 企 业 税 负 更 重 。表 一 ： 金 域 海 棠 项 目 清 算 项 目 基 本 情 况 表 （ 单 位 ： 万 元 ）项 目 面 积 销 售 总 额 （ 万 元 ）住 宅 53299.94 30849.3商 业 8555.26 9019.81储 藏 间 4171.47 1251.44地 下 车 位 790 5135合 计 86840.71 46255.57备 注 ： 一 期 地 下 室 总 建 筑 面 积 28514.04 ， 车 位 790 个 。表 二 ： 某 房 地 产 项 目 土 地 增 值 税 分 两 类 、 三 类 （ 单 位 ： 万元 ）两 类 三
35、 类明 细 普 通 住宅非 普 通 住 宅 、商 务 房 及 车 位普 通 住宅非 普 通 住 宅 商 务 房 及 车 位1、 转 让 房 地产 收 入 总 额30849.3 15376.27 30849.3 1251.44 14226.812、 扣 除 项 目金 额 合 计29811 14310 29811 1000 199573、 增 值 额 1038.3 1066.27 1038.3 251.44 -5730.194、 增 值 额 与扣 除 项 目 金 额之 比3.48% 7.45% 3.48% 25.44% -28.71%5、 适 用 税 率 30% 30% 30% 30% 0%6、
36、速 算 扣 除系 数 （ %）0 0 0 0 07、 应 缴 土 地增 税 税 额减 ： 普 通 住 宅增 值 额 未 超20%部 分 应 免征 增 值 税 税 额1074.461074.461145.7201074.461074.46314.66000108、 实 际 应 缴土 地 增 值 税 税额0 1145.72 0 314.66 0通 过 上 述 计 算 ， 可 以 看 出 ， 在 此 案 例 中 ， 房 地 产 企 业 进 行 土 地 清算 时 ， 对 房 屋 类 型 采 用 分 三 类 的 方 式 ， 税 负 更 轻 ， 但 是 该 结 果 仅限 于 此 案 例 。5、 后 续 管
37、 理 环 节 的 税 收 筹 划（ 一 ） 合 同 合 并 与 分 立 的 税 收 筹 划嘉 业 房 地 产 企 业 有 未 售 完 的 闲 置 房 产 中 共 2.5 万 平 方 米 ， 公 司决 定 按 照 每 平 方 米 每 月 110 元 对 外 出 租 ， 该 价 格 包 含 了 物 业 管理 费 和 水 电 费 ， 假 定 每 月 从 客 户 处 收 取 的 物 业 管 理 费 和 水 电 费 合计 为 60 万 元 ， 该 企 业 的 租 金 收 入 收 取 方 式 有 两 种 方 案 可 供 选 择 。【 分 析 】方 案 一 ： 房 租 收 入 与 物 业 收 入 统 一 收
38、 取按 照 从 承 租 方 收 取 的 总 价 款 275 万 元 与 客 户 签 订 一 份 房 屋 租 赁合 同 ， 不 区 分 房 租 收 入 与 物 业 管 理 收 入 。 每 月 租 金 收 入 为2.5110=275 万 元 ， 企 业 应 该 缴 纳 的 房 产 税 为27512%=33 万 元 ， 应 该 缴 纳 的 增 值 税 、 城 建 税 及 教 育 费 附 加合 计 数 为 27511%(1+7%+3%)=33.275 万 元 ， 以 上 纳 税金 额 总 计 为 33+33.275=66.275 万 元 。方 案 二 ： 房 租 收 入 与 物 业 收 入 分 开 收
39、 取与 承 租 方 签 订 两 份 合 同 ， 一 份 是 以 房 地 产 企 业 名 义 签 订 的 金 额 为215 万 元 的 商 品 房 出 租 合 同 ， 另 一 份 是 以 下 设 物 业 公 司 名 义 签 订的 金 额 为 60 万 元 的 物 业 管 理 合 同 。 站 在 最 终 投 资 人 的 角 度 看 ，每 月 从 承 租 方 处 收 取 的 总 收 入 仍 为 275 万 。房 地 产 企 业 应 纳 房 产 税 ： 21512%=25.8 万 元应 纳 增 值 税 、 城 建 税 及 教 育 费 附 加 ： 21511%(1+7%+3%)=26.015 万 元物 业 公 司 应 纳 增 值 税 、 城 建 税 及 教 育 费 附 加 ：606%(1+7%+3%)=3.96 万 元【 结 论 】 与 方 案 一 相 比 较 ， 方 案 二 可 以 在 保 持 总 收 入 不 变 的 情 况下 ， 房 地 产 企 业 少 纳 税 66.275-25.8-26.015=14.46 万 元 。
