1、第一章：房地产和建筑概述一、房地产及相关概念1、房地产既是指房屋和土地，或者房产和地产。严格意义上的房地产是一种不动产，是指土地以及建筑物等地上制定着物，是实物、权益和区位的结合体。2、从房地产经济的角度看，土地是一个空间，但该空间不是平面的，而是三维立体的。3、我国实行土地的社会主义公有制，即土地所有权归国有和集体所有，城市市区的土地属于国家所有。4、构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。5、在世界上大多数国家的国民财富中，房地产通常是其中比例最大的部分，一般占 50%-70%。6、房地产的特性：（1 ）不可移动， （2）独一无
2、二， （3 ）寿命长久， （4）供给有限， （5 ）价值较大， （6）用途多样， （7）相互影响， （8）易受限制， （9 ）难以变现， （10）保值增值。7、按照房地产用途的分类：（1）居住房地产（2）办公房地产（3 ）零售商业房地产（4）旅馆房地产（5 ）餐饮房地产（6）体育和娱乐房地产（7 ）工业房地产（8）农业房地产（9）特殊用途房地产（10）综合用途房地产。8、按照房地产开发程度的分类：（1）生地（2）毛地（3 ）熟地9、熟地又可分为“三通一平” 、 “五通一平” 、 “七通一平 ”等土地， “三通一平“一般是指通路、通水、通电和场地条件以及场地平整；“五通一平” ，一般是指具有了道
3、路、供水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地平整；“七通一平” ，一般是指具有了道路、供水、排水、电力、通信、燃气、热力等基础设施条件以及场地平整。10、按照房地产实物形态的分类：（1）土地（2）建筑物（3）土地与建筑物的综合体（4）房地产的布局（5 ）未来状况下的房地产（6）已经灭失的房地产（7 ）已房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产（8）整体资产中的房地产11、房地产经营使用方式电费分类：为销售的房地产、出租的房地产和自用的房地产（包括住户自住和企业自身营业使用）二、房屋建筑基础知识1、建筑物按照使用性质，分为民用建筑、工业建筑、和农业建筑三大类2、板式住宅(也成为板楼) 、
4、塔式住宅（外观像 “宝塔” ，也称为塔楼，是由若干围绕或者坏绕共用楼梯（电梯）布置若干户住房的住宅） 、板塔结合住宅。板式住宅的通风和采光功能一般优于塔式住宅，而塔式住宅占用的建设用地面积相对较少3、平层住宅、复式住宅（是在层较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房） 、跃层住宅（是套室内空间跨越两楼层及以上的住宅）4、根据层数或高度，建筑物分为低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑。其中，住宅根据层数，分为低层住宅（1-3 层） 、多层住宅（4-6 层） 、中高层住宅（7-9 层） 、和高层住宅（10 层以上）5、公共建筑及综合性建筑，高度超过 24M 的为高层建筑，但不包括总高
5、度超过 24M 的单层建筑。6、砖木结构建筑通常在 3 层以下7、砖混结构建筑物的层数一般在 6 层以下8、目前我国采用最多的一种建筑结构钢筋混凝土结构建筑9、钢结构建筑的造假较高，多用于高层公共建筑和跨度大的建筑，例如：鸟巢10、现浇现砌式建筑、预制装配式建筑、部分现浇现砌部分装配式建筑这三种施工方法形成的建筑中，现浇现砌式建筑因梁板柱构件全部在施工现场浇筑，其结构整体性、抗震性和耐久性均较好。11、房屋建筑物一般是由地基和基础、墙体和柱、门和窗、楼地板和梁、楼梯、屋顶等六部组成。12、地基应满足下列要求（1）足够的承载力（2）有均匀的压缩量（3）有防止产生滑坡、倾斜方面的能力13、埋置深度
6、大于 4M 的，为深基础，埋置深度小于 4M 的为浅基础。14、按照构造形式，基础分为条形基础、独立基础、筏板基础、箱型基础和桩基础15、墙体的主要作用：承重、围护、分隔和装饰作用16、墙体的分类：按照在建筑物中的位置（外墙和内墙） ，按照在建筑物中的方向（纵墙和横墙） ，按照受力情况（承重墙和非承重墙） ，使用材料（分为砖墙，石墙，土墙，砌块墙，混凝土墙） ，按照构造方式(实体墙、空心墙和复合墙 )17、窗的主要作用是采光、通风及观望18、开窗方式：平开窗、推拉窗、旋转窗19、窗户按照在建筑中的位置可以分为侧窗和天窗20、常见的地面由面层、垫层和基层构成21、地面分为以下几类（1）整体类地面
7、、包括水泥砂浆地面、细石混凝土地面和水磨石地面等(2) 块材类地面，包括普通烧结砖、打阶转、水泥花砖、钢砖、陶瓷地砖、陶瓷锦砖、人造石板、天然石板以及木地面等（3）卷材类地面，常见的有塑料地面、橡胶毡地面以及地毯地面等（4）涂料类地面22、梁分为支梁、连续梁和悬臂梁三、房地产识图1、地图按照表示内容，分为普通地图和专题地图2、测量的基准是大地水准面3、测量的基准线是铅垂线，即重力方向线。地面上两点间高程之差，称为高差4、从建筑总平面图中一般可以看出一下内容（1）该建筑场地的位置、数量、大小及形状（2）新建建筑在场地内的位置及与邻近建筑物的相对位置关系（3 ）场地内的道路布置与绿化安排（4）新建
8、建筑的朝向（5）新建建筑物首层室内地面与室外地坪及道路的绝对标高（6）扩建建筑的预留地5、施工图：（1 ）图纸目录（2）设计总说明（3 ）建筑施工图（4）结构施工图（5 ）设备施工图6、施工图的设计总说明一般包括（1）施工图的设计依据（2）工程项目的设计规模和建筑面积（3）工程地质、水文、气象、地震等资料（4）工程项目的相对标高与总平面图绝对标高的对应关系（5）室内、室外的用料说明，如砖、砂浆的强度等级（ 6）墙身防潮层、层面、室内外装修等的构造做法（7）采用新技术、新材料或者有特殊要求的做法说明（8）门窗表7、一幢建筑物一般有一下几种建筑平面图：（1）首层平面图（2）标准层平面图（3 ）顶层
9、平面图（4）屋顶平面图8、建筑平面图中可以看出下列内容（1）建筑物的平面形状，出口、入口、走廊、楼梯、房间、阳台等的布置和组合关系（2）建筑物及其组成房间的名称、尺寸及编号（ 3）走廊、楼梯的位置及尺寸（4）门、窗的位置、尺寸及编号（5）台阶、阳台、雨篷、散水的位置及尺寸（6）室内地面的标高9、建筑立面图可以看出一下内容（1）建筑物的外观特征及凹凸变化（2）建筑物各主要部分的标高及高度关系（3）建筑立面所选用的材料、色彩和施工要求等10、建筑剖面图的主要内容有（1）剖切到的各部位的位置、形状及图例（2）未剖切到的可见部分，如墙面的凹凸轮廓线、门、窗、踢脚线、台阶、雨篷等（3）墙外的定位轴线及其
10、间距（4）垂直方向的尺寸及标高（5）施工说明11、地籍图是土地权属状况和利用状况的真实写照，与地形图的最大区别是精确表示了土地权属界线，特别是标出了独立权属地段的界线、编号及土地权属状况，因此，特是土地登记、统计和确认权属的法律依据。12、宗地图是核发土地权属证书和地籍档案的附图，比例尺为 1:500 或大于 1:50013、 房产图分为（1）房产分幅图（2）房产分丘图（3）房产分户图14、房产分幅图比例一般为 1:500，内容有：控制点、行政境界、丘界、房屋、房屋附属设施和房屋围护物、房产要素和房产编号，以及与房产管理有关的地形地籍要素和注记15、房产分丘图是绘制房屋产权证附图的基本图，比例
11、尺在 1:100-1:1000 之间16、房产分户图以产权登记户为单位绘制，是不动产权证（房屋权属证书）的附图，比例尺一般为 1:200四、房地产面积1、房屋面积主要有建筑面积、使用面积、成套房屋还有套内建筑面积、共有建筑面积、分摊的共有建筑面积，住宅还有居住面积，此外还有预测面积、实测面积、合同约定面积、产权登记面积。2、建筑面积是指，房屋外墙（柱）勒脚以上层高在 2.20M 以上（含 2.20M，下同）的各层外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等3、使用面积是指，房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算4、套内建筑面积是指，由套内房屋使用面积、套内墙体面积、
12、套内阳台建筑面积三部分组成的面积5、共有建筑面积是指，各产权人共同占有或者共同使用的建筑面积，它应按照一定方式在各产权人之间进行分摊6、分摊的共有建筑面积是指，某个产权人在共有建筑面积中分摊的面积7、预测面积：根据预测方式不用，预测面积分为按图纸预测的面积和按已完工部分结合图纸预测的面积两种8、实测面积是指，房屋竣工后由房产测绘单位实际测量后出具的房屋面积实测数据。实测面积又称竣工面积9、合同约定面积是指，商品房出卖人和买受人在商品房预（销）售合同中约定的所买卖商品房的面积。合同预定面积简称合同面积10、产权登记面积是指，由房产测绘单位测算，标注在不动产权证（房屋权属证书）上、记入不动产登记簿
13、和房屋权属档案的房屋建筑面积。产权登记面积也称权属面积11、计算建筑面积的房屋，层高应在 2.20M 以上12、建筑面积= 套内建筑面积+ 分摊的共有建筑面积13、套内建筑面积= 套内房屋使用面积+ 套内墙体面积+ 套内阳台建筑面积14、套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体或奇特承重支撑体所占用的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按照水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积15、套内阳台建筑面积的计算，封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一般计算建筑面积16、共有建筑
14、面积包括：作为公共使用的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算，套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一般的建筑面积，不计入拥有建筑面积的内容有：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层） ；用作公共休憩、绿化等场所的架空层，为建筑造型而建，但无实用功能的建筑面积。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备，管理用房，以及建在幢外与本幢不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。17、住宅楼：按各套内建筑面积比例分摊
15、共有建筑面积18、商住楼：应分摊的共有建筑面积分为住宅专用的共有建筑面积（住宅功能共有建筑面积） ，商业专用的公邮建筑面积（商用功能公邮建筑面积） ，住宅与商业共同使用的共有建筑面积（幢共有建筑面积）五、房屋设施设备1、常用的供水房是有（1 ）直接供水方式（2）设置水箱的供水方式（3 ）设置水泵、水箱的供水方式（4）分区、分压供水方式 2、电梯的类型，按照使用性质，可分为客梯、货梯、消防电梯、观光电梯，按照速度可分为高速电梯、中速电梯、低速电梯。消防电梯常用于速度大于 2.5M/S，客梯速度随层数增加而提高。中速电梯的速度为 1.5-2.5M/S。3、一般一部电梯的服务人数在 400 人以上，
16、服务面积为 450-650 平方米，在住宅中，为满足日常使用，设置电梯应符合以下要求（1）7 层以上（含 7 层）的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过 16M 以上的住宅，必须设置电梯。 （2 ）12 层以上（含 12层）的住宅，设置电梯应不少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯（3）高层住宅电梯宜每层设站，当住宅电梯非每层设站时，不设站的层数不应超过两层。塔式和通廊式高层住宅电梯宜成组集中布置。单元式高层住宅美单元只设一部电梯时应采用联系廊联通。4、楼宇智能化系统主要由三部分组成（1）通信自动化 CA（2 ）办公自动化 CA（3 ）楼宇自动化 BA5、设备层，建筑高度在 30M
17、以下的建筑，设备层通常设在地下室或顶层，为不扩大建筑规模，设备层的层高一般在 2.2M 以下。第二章：房地产经纪行业一、房地产经纪概述1、经纪的含义：经纪是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式，促成委托人与其他人的交易，并向委托人收取佣金的中介服务活动。这种中介服务活动可以提高交易率、降低交易成本，从而促进商品交易。2、居间的特点是经纪人在撮合交易成功之前与委托人之间一般没有明确的法律关系。3、代理人是指经纪人在委托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经济行为。代理活动中产生的权利和责任由委托人承担，经纪人只收取委托人的佣金。4、行纪是指经
18、纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经纪行为。行纪主要有两种特征（1）委托人同意，或双方事先约定，经纪人可以以低于（或高于）委托人指定的价格买进（或卖出） ，并因此增加报酬（2）除非委托人不同意，对具有市场定价的商品，经纪人自己可以作为买受人或出卖人。行纪的使用范围小，一般仅用于动产的代销等贸易活动。5、 “行纪 ”是“中介”中的一种特定活动，其活动成果以是否成交来体现，因此其服务收入的基本形式是佣金。佣金是经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动、花费的资金和承担的风险的总汇报。佣金数额是按交易成交额的某一比率来计算的。6、信息费是卖出信息商品的销售收入
19、，无论信息以何种介质为载体，也无论信息有何种用途，只要所售出的信息在质量上符合信息买卖双方事先达成的协议所规定的标准，即可收取信息费。7、代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。8、在居间活动中，经纪人不作为任何一方或双方提供交易信息并撮合双方成交，目前在中国，居间扔是一种主要的经纪活动方式。9、经纪、经销、行纪的区别（表 2-1）P39 页10、房地产经纪的含义：是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。11、房地产经纪属于房地产中介服务活动，又称为“房地产经纪服务”主要包括：房地产出卖人、购买人、出租人、承租人，房
20、地产经纪活动和主体特指经工商部门注册并在建设（房地产）管理部门备案的房地产经纪机构和取得房地产经纪专业人员资格并经登记的房地产经纪人员。房地产经纪是一种市场化的有偿服务12、房地产经纪活动方式分类，经纪可分为居间、代理和行纪，主要分为房地产居间与房地产代理两大类13、居间可分为指示居间和媒介居间，指示居间即居间人想委托人报告订约的机会，媒介居间是居间人根据委托人的要求将交易目的的相近或相符的双方委托人以媒介方式促成交易的行为。房地产经纪机构和房地产经纪人员可以接受房地产交易中的一方或者同时接受房地产交易的双方委托。14、房地产代理人是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。15、经纪的特性（1）主体的专业性（2）地位的中介性（3）内容的服务性（4 ）收入的后验性16、房地产经纪的特性（1）范围的地域性（2）后果的社会性17、房地产经纪的必要性（1）曾多次的特殊性决定房地产经纪不可少（2）房地产交易的
