1、房地产项目拓展工作指引开发部2015 年 4 月目录第一编 房地产项目前期调研分析 .3第一章 城市房地产市场调研分析 .3第一节 城市房地产市场调研的类型 .3第二节 城市房地产市场调研的内容 .4第二章 房地产项目调研和投资可行性研究 .7第一节 房地产项目地段的选择 .7第二节 房地产项目实地调研内容 .10第三节 房地产项目投资可行性研究 .12第一编 房地产项目前期调研分析第一章 城市房地产市场调研分析第一节 城市房地产市场调研的类型房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的
2、工作过程。一、房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向；2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场；3）有利于企业制订正确的营销策略；4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。二、房地产市场调查研究的类型按房地产类型的不同，房地产调查研究的类型主要有以下几种：1、住宅房地产市场的调研研究住宅市场调研是目前最为普遍的一项。主要针对某一城市或某一区域的住宅市场进行分析，通过对住宅市场的供给、需求和价格水平的分析判断住宅开发在该城市未来的发展趋势，帮助开发商预测未来的投资前景并选择合适的投资区域。2、商业房地产市场的调查研究商业房地产市场调查研
3、究主要针对城市区域中某大型项目展开，主要分析项目所处地区的购买力水平，流动人口和常住人口的数量，对该地区零售业的特殊需求，项目商圈范围、大型商业项目的分布及其竞争状况等。3、写字楼房地产市场的调查研究写字楼市场调研研究一般针对一线、二线和三线发达城市展开，中小城市由于需求很少几乎不涉及此类调研。写字楼市场调查研究主要分析市场中写字楼的供给需求，分析销售价格和租金价格的变动，并预测其主要的吸纳特征。4、酒店房地产市场的调查研究酒店房地产市场调查研究一般应用于城市一些大型酒店项目特别是星级酒店项目的投资分析中。一般就城市环境、旅游资源、酒店物业开发、经营状况、酒店消费群体的构成与特征等方面进行分析
4、。5、工业房地产市场的调查研究工业房地产市场调查研究较少，与工业房地产市场的发育程度较低有关。工业房地产市场调查研究主要根据某区域或城市的区域经济发展、工业发展状况及趋势，分析该区域工业房地产的总需求和供给，办公、生产和仓储的供应比例，以及劳动力、交通运输、原材料的问题。我公司以住宅地产开发为主，因此下节主要以住宅房地产市场调查研究阐述。第二节 城市房地产市场调研的内容 一、宏观投资环境调查1、城市经济环境调查首先阐明城市的地位，即城市所处经济圈的基本情况，城市在所处经济圈中的地位。第二要分析城市的经济发展状况。即分析 GDP 和人均 GDP 及其变化情况、产业结构及其比例分析、城市主导产业的
5、发展状况、固定资产投资及房地产投资及发展情况等。第三分析城市的社会发展状况。即分析城市人口、外来人口及其近年的变动情况、物价水平的变动情况、城市居民人均可支配收入和人均消费支出变动情况、城市职工平均工资水平、社会消费品零售总额、居民储蓄存款余额、城市居民人均居住面积指标等。第四简单分析该城市的社会文化环境，包括居民受教育程度、民族分布、宗教信仰、民风民俗等。2、城市规划调查调查城市发展的总体目标，城市的总体规划布局；调查城市各区域的功能划分，各区域规划发展目标；调查城市的交通现状及交通规划，着重关注城市轨道交通、道路交通规划。3、政策环境调查主要对该城市房地产开发涉及的有关土地出让政策、税收政
6、策、针对房地产开发有无特殊的优惠政策进行调研。土地出让政策着重调查该城市的土地招拍挂出让的市场化程度、透明程度，以及土地出让在该城市的各种潜规则。税收政策主要着重对该城市房地产开发涉及的相关税收（契税、营业税及附加、所得税、土地增值税等）在该城市的缴纳标准、缴纳情况等。针对房地产开发有无特殊的优惠政策着重调查是否该城市出台支持鼓励房地产开发的相关政策，包括对税收、行政性收费、进入门槛、信贷、招商等方面的优惠政策。4、各项行政性收费及建安、市政费用的初步调查鉴于各城市的情况不同，应对城市的房地产开发的涉及缴纳的各项行政性收费、服务性收费、本地建安费用一般水平、各项市政设施费用（主要为水、电、暖、
7、气）的缴纳方式和基本水平进行调查。二、城市房地产市场概况1、城市土地市场调查分析城市历年经营性用地的土地供应总量、土地成交总量、成交率、流拍率进行分析，最好能按各用途详细分解；分析土地价格的变动趋势，包括各用途的土地成交价格变动趋势；分析该城市土地成交价格与土地底价的关系，判断该城市土地市场的竞争激烈程度，判断是否过冷或过热。2、城市商品房开发状况调查分析城市近年房地产开发总投资（包括住宅开发总投资）的变动情况；分析近年商品房的施工面积、竣工面积、新开工面积等。3、城市商品房供给和需求状况调查分析城市近年商品房（主要为商品住宅）的供应面积（批准预售面积） 、销售面积、销售金额、空置面积等。4、
8、城市商品房的价格调查分析全市房地产（主要为商品住宅）价格变动情况，不同区域的商品房（商品住宅）价格变动情况；分析城市的房价收入比指标。5、存量房的交易情况调查分析近年该城市存量房（主要是存量住宅）的成交量、成交价格等。三、各区域、各板块商品房（主要为商品住宅）市场调查根据该城市房地产的实际发展情况划分不同区域、不同板块；对不同区域和不同板块内的商品房市场（主要为商品住宅）从板块功能定位、板块特征、板块开发动态、价格区间、产品类型和特征、主要客群等方面对各板块进行分析；应选取各板块典型代表楼盘，对其项目规模、产品特征、销售价格、销售情况等方面进行实地详细的调研。四、客户群体分析1、产品的需求特征
9、调查调查分析市场上主流的和消费者偏好的商品住宅类型、建筑风格、户型结构、户型面积、普遍能够承受的销售单价及总价范围。2、消费者行为调查消费者行为调研内容包括调查分析现实消费者和潜在消费者的社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、商品住房的消费观念（包括购买偏好、购买动机、购买特点）等。五、竞争分析1、城市房地产市场竞争对手分析针对目前该城市的房地产参与者进行调查分析，主要针对外来知名开发商和本地知名开发商对其从品牌知名度、资金实力、开发楼盘数量及规模、开发楼盘质量及口碑、与政府部门的关系进行分析。判断该城市的房地产市场的竞争激烈程度和市场化程度。2、城市房
10、地产典型竞争项目分析主要是分析建成或正在建设中的具有较大影响力的项目，针对其区位、项目规模、项目规划与建筑特征、产品特征、销售价格、销售情况、营销噱头等方面进行调查分析。六、城市房地产市场调查研究结论对前述调研分析进行提炼，对该城市的经济发展、房地产市场发展健康程度、房地产市场前景、供给和需求等方面做出调查结论。第二章 房地产项目调研和投资可行性研究房地产项目调研和房地产投资可行性研究是在通过对城市或区域的宏观经济环境和整体房地产市场的进行充分调研并了解的基础之上，通过对该城市或区域的地段选择、项目实地调查研究并撰写投资可行性研究报告从而为公司进行房地产项目的投资决策提供最直接的参考。第一节
11、房地产项目地段的选择房地产开发项目的地段选择，往往不受开发商的主观意志影响，只能被动接受，因为房地产项目主要来源于政府的土地出让供应和其他开发商在土地二级市场的项目转让、股权转让或合作开发这两种方式。但在面对众多的投资机会可以选择时，仍然需要对不同项目的进行筛选，因此对项目的选择即地段的选择仍然十分必要。一、房地产开发项目地段的影响因素房地产投资地段的影响因素很多，不同的地段的影响因素也是不一样的，影响程度也不相同，应根据地块的实际进行相关探讨。地块的常见影响因素如下：1、市场供需行情需求大供给量少，地块价格就攀升，房地产投资商也就可以获得较高投资回报，该地块就是较好的投资地段；如果一宗地块需
12、求趋少，则该地块价格就趋低，房地产投资回报相对较低，则不是好的投资地段。2、地块的自然条件地块的自然条件包含如下内容：地块与市中心的距离、地块的地质条件（原生地、回填地、开挖地） 、地形地势、土地面积、地块形状、日照、风向、多雷区或非多雷区、地质灾害（滑坡、泥石流） 。地块与市中心的距离，是影响房地产投资的地段的主要因素之一。任何城市，人们购房都是以距市中心的距离远近作为购房的一个重要衡量指标。一般来讲，地块接近市中心，交通越方便，基础设施越完备，地价越高，越容易出手，同时竞争也越激烈，对投资者的资金要求也严格。距城市中心越远，基础设施不完善，地价越低，实现增值的时间越长，越不易销售，同时地价
13、也越低。但对于已形成高档社区的开发片区，对于购房者有自备交通工具的购房群体来说，他们追求的是居住环境、身份价值体现和社区文化氛围， “距离”二字在他们面前就淡化了，这就是为什么距城市中心较远的开发高档社区的投资商同样能取得很好的经济效益的缘故。地块的地质条件，也是影响地块价格的重要因素，原生地地质条件较好，地质承载力大；如是回填地块，地下地质条件复杂，基础处理费用较大。地形地势，地块的地形地势直接影响到对地块的规划和布局，影响地块内的景观效果，也直接影响到土地的利用效果，影响建设费用的高低，它对投资地段有着相当大的影响作用。一般来讲，地势低洼、地形地势变化太大，地块里边沟壑太多，不好规划，而地
14、势较高，相对平坦的地块，越好规划，也越出效果，越应作为好的投资地块看待。土地面积大小直接影响到土地的使用效果，地块面积大小对投资地段的选择有很大的影响作用。如相邻的地块准备开发高档社区的大盘，而在其间不论该地块大小，都是好的投资地段。在繁华的市区，地块越大，则越是好的投资地块。地块形状也直接影响土地的使用效果，对于处于市区，有门面需求的地块，临街面越长，越是好地块；对于紧邻高速路、铁路的地块，如临高速路、铁路越长则不是好的投资地块。日照对投资地段有好的影响，也有不好的影响。如开发住宅片区，周边是高大建筑群，日照很少，则不是一个好的投资地段。但对于商业，在炎热的地区，日照少的街道则积聚的行人则更
15、多，人气旺的则是一个好的投资地段。风向，上风地段是好的投资地段，下风地段是差的投资地段。多雷和雷击区不是好的投资地块，少雷区则是好的投资地块。自然灾害频发区（地震、泥石流、洪水、地质灾害、滑坡） 、多发区不是好的投资地段，少发区则是好的投资地段。3、地块的社会条件地块的社会条件包含城市附近的基础设施状况、地块周边的相临地块的土地属性、开发楼盘的档次、社会治安情况等。城市基础设施齐全的地块，基础设施投资较少，业主生活、出行便捷，则是好的投资地块。按城市基础设施完备情况作为选择开发地块的尺度，不失为一种开发策略。若某地块靠近一大型高档住宅小区或靠近一大型商场，则该开发地段是一个好的投资地段。如果某
16、住宅规划用地附近有化工厂等污染企业，则不是一个好的投资地段。若某一地区经常发生盗窃、抢劫、吸毒、杀人犯，则该地段不是一个好的投资地段。如治安状况良好，在此居住有安全感，则是一个好的投资地段。4、地段的环境条件地块的环境条件含盖空气污染程度、噪音大小、绿化程度、视角效果、清洁程度等。空气污染、噪音污染的地区，对人的情绪以及人的健康程度都有影响，人们不愿意在此生活和工作，不是一个好的投资地段。靠近公园、绿地、森林的地段，绿化程度较高、视角效果好、生活环境好，地块越受欢迎，是好的投资地块。视角效果差的地块，如洼地给人不愉快的感觉，是不好的投资地块。5、城市规划影响因素城市规划影响因素包含土地用途、容
17、积率、建筑高度、交通道路等。土地用途允许范围越大，越便于规划设计，越便于投资收益，也就越是好的投资地段。容积率的大小直接决定建筑面积的大小。容积率小的地段，不易得到好的投资收益，不是好的投资地段；容积率大的地段，越容易取得好的投资收益，是好的投资地段。允许建筑高度越高，拟建造的层数越多，建筑面积越大，越有利于投资收益，是好的投资地段。交通规划道路，越靠近地块，是好的投资地段。但某些高端居住项目的容积率、建筑高度等指标往往很低，其投资收益也较好，如果容积率和建筑密度过高，会导致小区品质的下降，因此容积率、建筑密度越高也不一定代表地段投资价值越高，应该辩证的看待规划因素的影响。二、地段选择理论选择
18、地段，目前主要理论主要有：上风口发展理论、高走理论、近水发展理论、沿边发展理论等。1、上风口发展理论的涵义是：主要向城市的上风口方向发展，由于城市的烟尘污染严重，为了避免其害，城市居民势必涌向城市的上风口，因此，上风口地段是好的投资地段。2、高走理论涵义是：由于地势高，受周边环境干扰小，有居高临下的感觉，对人的心理影响较大，因此城市中地势高的区域是好的投资地段。3、近水发展理论涵义是：城市主要向江边、湖边、海边发展，有水的地方景色好、空气清新，所以人们愿意到这里居住和工作。水有财意，近水是人们发财的愿望，所以近水地段是好的投资地段。4、沿边发展理论涵义是：城市公共交通主要道路、轨道交通沿线，由
19、于居民出行交通方便，也是好的投资地段。三、识别有增值潜力的地块在对地段投资的影响因素进行了分析并了解了地段选择的相关理论之后，就应该判断判断那种地块、地段具有潜在的增值潜力。进行房地产开发、投资，不外乎三种类型的地进行开发：未开发的土地、开发中的土地、已开发的土地。在未开发的土地上建设房屋，虽然土地价格较为便宜，但建设中的配套资金投入却非常大，政府未在该地块形成完善的基础设施，所有基础设施特别是综合管网部分往往需要开发商先自行投资完善，对中小型开发商而言负担不起。但如果城市规划的扩展方向与拟投资的地块相一致，则增值空间较大，如城市规划扩张的方向与地块不一致，则项目可能成为开发商的包袱。因此在这
20、种地块上投资，风险大，同时利润也大。开发中的地块，是指完成了区域规划，具备基本的交通条件和水、电、气有保障，雨、污排放系统已形成，这类地块是有增值潜力的地块。在这种地块中开发，主要选择地块本身的地块质量和周边楼盘的档次，如周边均为高档楼盘，则这种楼盘增值潜力更大。已开发用地，是指土地已具备城市规模，这类土地常指旧城改造。在这类土地上进行开发，关键在于与当地政府的关系，需要把政府有关旧城改造的法律、法规研究透彻，最大程度争取政府的优费政策，如拆迁补偿费、配套费、危旧房改造优费政策等。这种地块投资风险较大，不确定因素也较多，因为前期的拆迁投资往往由开发商出资，拆迁难度很大，但通过与政府建立的良好关
21、系也能够低价获得其他位置较好的地段。房地产投资地段仅是城市组成的一部分，因此必须从整个城市布局、城市规划的全局来考虑，来权衡利弊。判断地块时要考虑短期热点、中长期热点，还要判断出隐蔽的投资热点。要达到上述目标，首先要从全局观点来考虑问题；其次要认真调查研究，掌握一手资料；要透过资料看本质，通过资料分析，找出关键所在。第二节 房地产项目实地调研内容在确定了拟投资房地产项目的意向后，我们应着重开始对具体的项目进行深入细致的实地调研工作，为撰写项目投资可行性报告并得出结论准备大量的基础资料和数据，并对其加以提炼和分析。一、项目基本状况调查1、项目的现状条件进行实地调查主要对房地产项目的宗地位置、四至、土地面积、地上建筑物及附着物状况、形状、地形地貌、水文地质条件、项目所在地基础设施条件等现状条件进行调查。
