1、柬埔寨城市及房地产开发调研报告（货币兑换： 1 元人民币=645.9900 柬埔寨利尔斯）调研人员：张凯开发发展部2015.5.5一、马来西亚基本情况介绍1、 概述柬埔寨全名柬埔寨王国（Kingdom of Cambodia） ，通称柬埔寨，旧称高棉，位于中南半岛，西部及西北部与泰国接壤，东北部与老挝交界，东部及东南部与越南毗邻，南部则面向暹罗湾。柬埔寨领土为碟状盆地，三面被丘陵与山脉环绕，中部为广阔而富庶的平原，占全国面积四分之三以上。境内有湄公河和东南亚最大的淡水湖洞里萨湖（又称金边湖） ，首都金边。柬埔寨是个历史悠久的文明古国，早在公元 1 世纪建立了统一的王国。20世纪 70 年代开始
2、，柬经历了长期的战争。1993 年，随着柬国家权力机构相继成立和民族和解的实现，柬埔寨进入和平与发展的新时期。柬埔寨是东南亚国家联盟成员国，经济以农业为主，工业基础薄弱贫，是世界上最不发达国家之一。2、 柬埔寨区位柬埔寨位于中南半岛西南部，占地 181,035 平方公里3 ，20%为农业用地。全国最南端至西边区域地处热带区域，北方以扁担山脉与泰国柯叻交界，东边的腊塔纳基里台地和 Chhlong 高地与越南中央高地相邻。西边是狭窄的海岸平原：面对暹逻湾的西哈努克海。扁担山脉在洞里萨流域北边，由泰国的柯叻台地南部陡峭悬崖构成，是泰国和柬埔寨国界。2、气候柬埔寨属热带季风气候，年平均气温 2930
3、， 510 月为雨季，11 月次年 4 月为旱季，受地形和季风影响，各地降水量差异较大，象山南端可达5400 毫米，金边以东约 1000 毫米。3、资源柬埔寨矿藏主要有金、磷酸盐、宝石和石油，还有少量铁、煤。林业、渔业、果木资源丰富。盛产贵重的柚木、铁木、紫檀、黑檀、白卯等热带林木，并有多种竹类。森林覆盖率 61.4%，主要分布在东、北和西部山区。木材储量约 11 亿多立方米。洞里萨湖是东南亚最大的天然淡水渔场，素有“鱼湖”之称。西南沿海也是重要渔场，多产鱼虾。生态环境失衡和过度捕捞，水产资源正在减少。4、行政划分柬埔寨分为 20 个省和 4 个直辖市（括号内为首府）：班迭棉吉省（诗梳风） 、
4、马德望省（马德望） 、磅湛省（磅湛） 、磅清扬省（磅清扬） 、磅士卑省（磅士卑） 、磅同省（磅同） 、贡布省（贡布） 、干丹省（达克茂） 、戈公省（戈公） 、白马市（直辖市） 、桔井省（桔井） 、蒙多基里省（森莫诺隆） 、奥多棉吉省（松朗） 、拜林（直辖市） 、金边（直辖市） 、西哈努克市（直辖市） 、柏威夏省（柏威夏） 、菩萨省（菩萨） 、波萝勉省（波萝勉） 、腊塔上丁省（上丁） 、柴桢省（柴桢） 、茶胶省（茶胶） 。纳基里省（Banlung） 、暹粒省（暹粒） 。5、政治体系宪法规定，柬埔寨的国体是君主立宪制，实行自由民主制和自由市场经济，立法、行政、司法三权分立。国王是终身制国家元首、武
5、装力量最高统帅、国家统一和永存的象征，有权宣布大赦，在首相建议并征得国会主席同意后有权解散国会。国王因故不能理政或不在国内期间由参议院主席代理国家元首职务。国王去世后由首相、佛教两派僧王、参议院和国会正副主席共 9 人组成的王位委员会在七日内从安东、诺罗敦和西索瓦三支王族后裔中遴选产生新国王。6、柬埔寨人口状况分析柬埔寨约 15466536 人（ 2014 年） 。柬埔寨人口分布中，有 20 多个民族，其中高棉族为主体民族，占总人口的 80%，还有占族、普农族、老族、泰族和斯丁族等少数民族。高棉语为通用语言，与英语均为官方语言。佛教为国教，93%以上的居民信奉佛教。7、柬埔寨交通情况柬埔寨中部
6、和南部是平原，东部、北部和西部被山地、高原环绕，大部分地区被森林覆盖。以公路和内河运输为主。主要交通线集中于中部平原地区以及洞里萨河流域。北部和南部山区交通闭塞。公路：截止 2013 年，全国公路总长约 1.5 万公里。最主要的公路有四条：1 号公路（金边至越南胡志明市） ，4 号公路（金边至西哈努克港） ，5 号公路（金边经马德望至泰国边境） ，6 号公路（金边经磅同、暹粒至吴哥古迹） 。水运：内河航运以湄公河、洞里萨湖为主，主要河港有金边、磅湛和磅清扬。雨季 4000 吨轮船可沿湄公河上溯至金边，旱季可通航 2000 吨货轮。西哈努克港为国际港口。铁路：截止 2013 年，全国有两条铁路：
7、金边 -波贝，全长 385 公里，可通曼谷；金边-西哈努克市，全长 270 公里，是交通运输的大动脉，但铁路年久失修，运输能力较低。空运：柬主要航空公司有暹粒航空公司、吴哥航空公司。有金边曼谷、金边胡志明市、金边万象、金边-吉隆坡、金边 -新加坡五条国际航线。外方航空公司在柬的主要航线有：金边曼谷、金边广州、金边香港、暹粒曼谷、金边上海、金边新加坡、金边台北、金边高雄、金边胡志明市、金边万象、金边普吉等航线。有金边国际机场和暹粒机场两个国际机场，西哈努克港、马德望、上丁等机场为国内机场，有定期航班通行，可起降中、小型飞机。4、柬埔寨重点城市简介首都金边 （Phnom Penh）面积 376 平
8、方公里 ，人口约 150 万（2013年） 。金边地处洞里萨河与湄公河交汇处，是柬埔寨政治、经济、文化和宗教中心。柬埔寨 85%的投资公司和商业企业在金边，是柬埔寨地产业发展最集中的地区。暹粒是柬埔寨暹粒省的省府，距离金边 311 公里，距离泰国边界只有 152公里，人口大约有 85,000 人。近些年来，暹粒的旅游业快速发展，得益于这里是世界七大奇迹之一的吴哥古迹门户，暹粒是参观吴哥古迹唯一和重要的停留地，已有百年历史了。暹粒郊区的村落以排屋式分布，并与城市中心连成一片。旅游业、农业和渔业是该省的的支柱产业。西哈努克市，原名磅逊，是柬埔寨的一个港口城市；西哈努克港是柬埔寨最繁忙的海岸港口，另
9、外，此市也是柬埔寨国内比较重要的旅游城市，有大量的饭店及旅馆。西哈努克港经济特区是柬埔寨主要的经济开发区之一。二、柬埔寨经济发展状况1、宏观经济环境分析柬埔寨是东南亚国家联盟成员国，经济以农业为主，工业基础薄弱贫，是世界上最不发达国家之一柬埔寨经济的四大支柱为旅游业、加工业（制衣业） 、建筑业和农业。作为一个新兴发展国家，由于多年来受到战争等因素影响，柬埔寨的经济发展相对比较缓慢，每年经济增长约达 6%。近年来，随着柬埔寨大力推动旅游业，已取得有效的成绩，并随着政局稳定，成功吸引中国、韩国、日本等国家前往投资进驻，成为东南亚的新兴投资点之一。国内的贫富悬殊问题、基础设施不足、健康卫生问题和人民
10、缺乏知识水平等社会问题十分严重，是为柬国发展经济的同时，所遇到的严峻考验。2、柬埔寨政治环境分析（与中国关系）柬新政府成立后，确定了融入国际社会、争取外援发展经济的对外工作方针，加强同周边国家的睦邻友好合作，改善和发展与西方国家和国际机构关系，以争取国际经济援助。柬新政府成立以来，中柬高层互访频繁。最近十年里，柬中两国关系牢固并且取得跨越式发展，从好邻居、好朋友、好伙伴，提升为全面战略合作伙伴关系。中国是柬埔寨第三大贸易伙伴。2013 年，中柬双边贸易额为 37.7 亿美元，同比增长 29%。其中，中国对柬出口 34.1 亿美元，同比增长 26%；自柬进口 3.6亿美元，同比增长 68%。 2
11、014 年 1-6 月，中柬双边贸易额 18.2 亿美元，同比增长 4.1%。其中，我出口 15.8 亿美元，下降 0.6%，进口 2.4 亿美元，增长51.9%。3、柬埔寨政策环境分析柬无专门的外商投资法，其吸收外资的法规政策主要体现在“投资法”及其“实施条例”等相关法规和文件中，主要有： （一）投资保障 1、对外资与内资基本给予同等待遇。除柬宪法中有关土地所有权（只允许柬籍公民和法人购买）的规定外，所有的投资者，不分国籍和种族，在法律面前一律平等。 （基本实现国民待遇）2、柬政府不实行损害投资者财产的国有化政策。3、已获批准的投资项目，柬政府不对其产品价格和服务价格进行管制。4、不实行外汇
12、管制，允许投资者从银行系统购买外汇转往国外，用以清算其与投资活动有关的财政债务。（二）投资鼓励和优惠 鼓励外商投资农业、旅游业、环保、高科技、劳动密集型工业、出口型工业、基础设施和能源等重要领域。免征投资生产企业的生产设备、建筑材料、零配件和原材料等的进口关税；企业投资后可享受 3-8 年的免税期，免税期后按税法交纳税率为 9%的所得税；利润用于再投资，免征所得税；分配红利不征税；产品出口，免征出口税。目前，柬对私人投资企业所征收的主要税种和税率分别是：所得税 9%、增值税 10%、营业税 2%。（三）柬现行中的税收政策柬埔寨目前主要有以下的税种和税率，分别是：所得税 9%或 20%、增值税
13、10%、营业税 2%。另，主要商品的进口关税及特殊税详见贸易指南篇的“柬埔寨主要商品关税及有关税收一览表” 。（四）土地的使用外国投资者可通过长期租赁的方式使用土地，最长租期为 99 年，期满可申请续租。投资者对项目土地上的不动产和个人财产依法享有所有权。（五）商业组织形式在柬进行经济贸易活动比较宽松，可以个人、合伙、公司等不同的商业组织形式注册，且注册资本标准较低。在柬从事进出口贸易，不受国籍限制。（六）新投资法的变化新的投资法草案已经通过，颁布实施。该法对投资项目的申报手续、CDC 的审批程序和项目的优惠待遇都做了部分调整。总体来说，程序更透明（如取消免税期打分制、实行分行业确定免税期、减
14、少人为因素） ，但优惠将减少（在所得税、免税期、股息征税等问题上减少政府的让利） 。4、柬埔寨金融环境分析柬埔寨金融投资环境：开放型经济、健全的宏观经济环境、竞争力的投资奖励、政府在私营部门的大力支持、快速通道投资（批准程序 28 天） 、低劳动成本、特惠贸易状况。5、 亚投行的建设将推动柬埔寨经济持续运作亚洲基础设施投资银行（Asian Infrastructure Investment Bank ，简称亚投行，AIIB）是一个政府间性质的亚洲区域多边开发机构，重点支持基础设施建设，总部设在北京。亚投行法定资本 1000 亿美元。各方商定将于 2015 年年中完成亚投行章程谈判并签署，年底前
15、完成章程生效程序，正式成立亚投行。作为由中国提出创建的区域性金融机构，亚洲基础设施投资银行主要业务是援助亚太地区国家的基础设施建设。在全面投入运营后，亚洲基础设施投资银行将运用一系列支持方式为亚洲各国的基础设施项目提供融资支持包括贷款、股权投资以及提供担保等，以振兴包括交通、能源、电信、农业和城市发展在内的各个行业投资。2014 年 10 月 24 日，中华人民共和国、孟加拉国、文莱、柬埔寨、印度、哈萨克斯坦、科威特、老挝、马来西亚、蒙古国、缅甸、尼泊尔、阿曼、巴基斯坦、菲律宾、卡塔尔、新加坡、斯里兰卡、泰国、乌兹别克斯坦和越南等 21国在北京正式签署筹建亚投行备忘录 。第一，亚投行对柬埔寨经
16、济发展具有重要意义 。创建亚洲基础设施投资银行，通过公共部门与私人部门的合作，有效弥补柬埔寨基础设施建设的资金缺口，推进了柬埔寨经济建设。第二，有利于扩大柬埔寨投资需求，支持柬埔寨经济持续发展 。第三，有利于通过基础设施项目，推动柬埔寨经济增长，促进私营经济发展并改善就业。第四，通过提供平台将柬埔寨的闲置存款直接导向基础设施建设，实现国内资本的有效配置，并最终金融市场的迅速发展。三、柬埔寨房地产发展现状分析1、柬埔寨房地产政策柬埔寨国会已审议通过外国人不动产产权法 。根据该法律，外国人将有权按规定在柬埔寨购买房屋并拥有合法产权。共章款的法律规定，允许外国人在柬埔寨购买高层建筑第二层以上的房屋并
17、拥有合法产权。该法律还规定，不允许外国人在距离边界公里以内或政府明令禁止地区购买不动产，但经济特区、重要城市以及政府特许地区除外。这一法律能够为在房地产领域投资的外国人提供便利，从而吸引更多人来柬投资兴业。2、柬埔寨土地市场分析近 1、 2 年柬埔寨金边市超炒地风气盛行，金边市中心地价飙涨，每平方米平均售价约 3000 到 6000 美金，金边郊区住宅土地平均售价则在 100-400 美金，增幅约 20%-30%。土地所有权，按宪法规定只限于该国人民方能拥有，一般公司只有在其 51%的股权属柬资情况下，才可申请购买土地，申请投资批准后的土地必须在 3 个月内进行开发。另外，可利用租赁方式租用所需土地，租期最长可达 99 年，期满再申请更新租约。
