1、 展望2009年房地产融资模式-兼论相关法律问题北京市中伦文德律师事务所 陈文律师一、危机与挑战2008年由美国次贷危机引发的美国金融海啸，对美国及全世界的金融和经济领域都造成了巨大的负面影响。同样我国的金融领域，经济领域及房地产领域也受到了相当的影响。2009年我国的房地产领域也将面临新的挑战和机遇。尽管国务院办公厅于二OO八年十二月八日颁布了关于当前金融促进经济发展的若干意见和在二OO八年十二月二十日又颁布了关于促进房地产市场健康发展的若干意见，但在新的一年里，房地产项目的融资仍然是所有发展商关心的重要话题。二、资本市场1、企业IPO房地产公司可以利用资本市场融资，境内资本市场和境外资本市
2、场。企业在境内外资本市场IPO股权融资，要经过复杂的审批程序，并有 的 ， 的 要 和相关资本市场的 管， 对房地产企业 大。进 国外资本市场 大，有 同的 题，程序 题和市场 题。2、发 企业 国务院办公厅促进房地产市场健康发展的若干意见要 资 的企业经批 发 企业 。1由 批 的市公司企业 ，在市场发 。2由发currency1批 的企业 ，在 “ 市场发 。企业000002于2007年fi2008年发 59fl公司 利房地产股有 公司43fl 公司 批 商地产发 融资80fl。3、市公司股权”公司进 发过STSP市公司的股权， 到房地产公司市融资的目的。企业IPO程序复杂，IPO的企业有
3、 ， 过”市公司，也是可以到市融资的目的。2008年11月 资公司成 用 11房地产公司的股权了 公司的 十八的股权，到了房地产公司市的目的。国 2008年12月6 发布商业 并贷 管 引， 企业并贷 业务。国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见 对有 有 的房地产 发企业 并重 有关企业项目， 金融 和相关金融务。、 的“ 融资 贷 以 ， 一 对房地产企业的 发贷 ，到二OO八年十二月二十日，国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见 ， 要 房地产 发企业 融资 ，大对 ， 商品房建设特别是在建项目的 贷。 贷 要 ：借 人有 用担， 人 用担。借人 有效的 动产抵押担股
4、权质押及 他权利质押担， 人 动产 动产抵押担权利质押等担 。四、当前的政策障碍1、房地产公司市 重重2、商业房地产项目贷 仍然受到 3、一般房地产公司发 也 大4、仅两 房、经适房等政策性房地产项目贷 为宽松、探索新的融资模式及 题新的融资有多种模式，各房地产公司可以根据各自 同的际情况选择适 自己的模式。1、与外国大 房地产企业 作1联 参房地产项目、拍、挂程序，然后 建 外 作 资房地产 发公司2由国内公司首先参房地产项目的、拍、挂程序， 然后把内资公司 成 外 作 资公司 3由国内公司完成、拍、挂程序，在完成该项目的总 资25%后转让给外资房地产公司在述种模式 ，房地产融资可以以 同形
5、式得以完成。2、与大 商业机构 作沃尔玛、 安居、乐福、麦得隆、乐、红星美凯龙和东方园等1根据 要建设大 商业设施如大 超市在各主要城市地区2以 身定造的方式建设并销售3 作参股方式，最后完成转股手续4以 租方式，以 付清租金方式完成值转移述4种 作模式 ，房地产 发公司以 同的方式，如以租赁同益为担向 贷 ，以向承租方”方先 取租金预付 方式完成房地产融资，根据 要和具体情况 定相关 文。3、以项目融资方式向 贷 以项目本身全部权益部 益作为担向 贷 。1将项目公司的全部股权质押给 2将项目土地使用权抵押给 3将项目的预 益全部质押给 4将项目公司的所有 帐户质押给 5将项目的所有 权益转让给 项目融资是当今国际及国内 多适用的融资模式。可以适用项目融资的项目多为商业项目，如酒店、商场、停车楼等。 常可以将这类商业项目和房地产 发项目 对待，以得 同的政策待遇。项目融资涉及许多 题，例如抵押、担、质押、抵押权的现和有关金融、税务 题， 要 作许多相关 文 。
