碧桂园集团房地产成本核算指导V21544511139.doc

1、1碧桂园集团房地产成本核算指导编 号 ： BGY-FR-1-2-1版 本 ： V2.0 版 页 码： 第 1 页 共 40 页碧桂园集团房地产成本核算指导（V2.0 版 ）制 度编 码 FR-1-2-1制 度类 型 核心 业务 流程 部门支持流程编 写部 门 集团财务资金部审批人 伍碧君总经理版 本 修 改情 况 生 效日 期V1.0版 初稿（试行） 2009-06-29V2.0版1、 对 付 款 成 本 项 目 进 行 了 修 订2、 新 增 了 部 分 业 态 档 案3、 对 核 算 对 象 划 分 口 径 进 行 了 更 新4、 成 本 分 摊 针 对 自 有 物 业 的 处 理 进 行

2、 了 规 定5、 对 成 本 核 算 准 则 进 行 了 调 整6、 增 加 成 本 财 务 接 口 业 务 规 则2013-01-012碧桂园集团房地产成本核算指导编 号 ： BGY-FR-1-2-1版 本 ： V2.0 版 页 码： 第 2 页 共 40 页目 录第一章 总 则 .3第二章 成 本 核 算 的 基 本 程 序 .3第三章 成 本 核 算 的 基 础 工 作 .4第四章 确 定 成 本 核 算 对 象 .7第五章 成 本 项 及 费 用 的 核 算 .11第六章 科 目 设 置 .16第七章 成 本 的 归 集 与 分 配 .18第八章 成 本 的 结 转 .34第九章 成

3、本 报 表 .37第十章 成 本 财 务 接 口 业 务 规 则 .37第 十 一 章 附 则 .403碧桂园集团房地产成本核算指导编 号 ： BGY-FR-1-2-1版 本 ： V2.0 版 页 码： 第 3 页 共 40 页第一章 总 则一、 为 规范 房地 产开 发企 业成本 核算 和成 本管 理 ， 正确计 算开 发产 品成 本 ， 为成本 管 理 和 动 态 成 本 分 析 提 供 合 理 的 数 据 ， 根 据 企 业 会 计 准 则 及 集 团 公 司 对 成 本 管 理 的 要 求 ， 制 定 本 核 算 规 范 。二 、 房 地 产 开 发 企 业 成 本 核 算 的 任 务

4、 是 ： 建 立 和 完 善 成 本 核 算 基 础 工 作 ， 严 格 遵 守 成本开 支 范 围， 合理 确定 成本计 算对 象， 正确 归集 和分配 开发 成本 及费 用， 及时、 准确 、 完 整 地 提 供 成 本 核 算 数 据 。三 、 各 房 地 产 开 发 企 业 ， 建 立 成 本 核 算 责 任 制 ， 不 断 加 强 成 本 核 算 基 础 工 作 ， 区 域 内 部 组 织 成 本 核 算 规 范 的 学 习 和 培 训 。四 、 本 指 导 仅 供 参 考 ， 各 区 域 、 项 目 可 根 据 实 际 情 况 灵 活 运 用 。第二章 成本核算的基本程序一 、 成

5、 本 核 算 的 基 本 程 序确定成本核算对象设置会计科 目和账簿归集开发成本费用结转完工产品成本结转完工产品的主营业 务成本编制成本报表确定成本分配方法4碧桂园集团房地产成本核算指导编 号 ： BGY-FR-1-2-1版 本 ： V2.0 版 页 码： 第 4 页 共 40 页第三章 成本核算的基础工作一 、 建 立 、 健 全 原 始 记 录 制 度（一） 、项 目建 设各 阶段 应 取得与 财务 核算 相关 资料 ：资料名 对应部门 作 用 注意要点可行性报告 投资管理部 了解项目调研情况成交确认书 投资管理部 了解土地情况 摘牌面积、土地款等土地合同 投资管理部 了解土地情况 出让面

6、积、土地款等与政府约定的其他资料 投资管理部如会议纪要、红头文件等，了解土地情况注意土地出让过程中的特殊约定土地款、相关税费及补 投资管理部 土地款发票是否齐全、合法、支付土地偿款等票据 项目管理部成本归集的依据费用对应土地使用证信息拿 地 阶 段开发周期、开发计划 项目管理部 用于了解项目情况 掌握开发范围和开发不同环节时间立项文件 项目管理部 土地增值税需要信息、 资料了解立项范围、以及对应成本核算和销售苑区范围 开发数据 简表 记录基底面 积 、 室 外 车 位 面 积 、 道 路1、 根据现有的施工许可证、 国土证上面用 地 、 绿 化 用 地 、 总 用 地 面所载的面积数据，核对简

7、表的面积积 、 可 售 建 筑 面 积 、 建 筑 面区域工程管理 是否准确，并核对栋号是否齐全。积等数据。 型号 表 记录部、项目管理 2、 项目推进各阶段所发生的成本， 按当 各苑区型号构成、 不同型号月开发数据简表中最新数据处理，以后的相关面积数据等， 随着项更新数据时对以前的成本分摊不进行追目 报 建 、 预 售 、 竣 工 ， 面 积数据会进行相应更新。 均可前 期 准 备开发数据简表、型号表部作为成本拆分的依据。溯调整（重大差异除外）。5碧桂园集团房地产成本核算指导编 号 ： BGY-FR-1-2-1版 本 ： V2.0 版 页 码： 第 5 页 共 40 页由“土地办证清单”、“

8、立项文件”、附有该项目从土地到竣工“建设工程规划许可证”、“建设工程项目总办 的相关信息，划分成本对施工许可证” 、 “商品房预售 许可证” 、象、 成本拆分等均可参考上“竣工验收证”组成，应核对其是否准世邦六证表区域办公室面相关信息确工程任务表 项目总办 参考其工程进度的安排工程任务安排因现场实际情况、公司策略等因素而改变，财务获得更新信息实际开工时间 项目部部分苑区计划和实际开工 时间差异较大， 其成本分摊需用时间判断开工时间及对应的开工苑区范围明确自有物业与公共配 判 断 作 为 “固 定 资 产 ”或 分 各苑区动工时,应向业务部门了解自有套设施范围项目管理部摊成本进苑区的主要依据 物

9、业情况，以便确定成本核算对象与施工方及监理单位等 项目管理部、签订相关工程合同 造价管理部成本归集的依据 合同金额、合同范围、工程项目内容等成本预算造价 造价管理部 成本归集、 成本分析的依据 组成总包合同总金额的预算信息成本核算对象资料项目管理部、造价管理部划分成本核算对象的依据 成本核算的载体与核心工程进度款、零星工程 1、 核对金额是否正确、 工程款支付比例付款审批表 是否合理、造价是否按要求进行房地产支付工程款相关附列资料项目管理部、项目划分等。 2 、 进度款支付申请表应由造价 部审定支 付款项。3、 本期完成工程造价确认表应 由施工方和监理单位签发。4、 造价管理部申请计价表应显

10、示到施工栋号。5、形象进度说明项目管理部应已复核。项 目 建 设代扣款项造价管理部成本归集的依据6、 除造价部审核外的成本必须 附明细资6碧桂园集团房地产成本核算指导编 号 ： BGY-FR-1-2-1版 本 ： V2.0 版 页 码： 第 6 页 共 40 页料，可以体现受益范围、成本构成、标准等。预售款监控银行资料 财务资金部集团对于银行账户资料存档要求监控协议 财务资金部预售范围、推售时间 营销中心 预售时间及对应的苑区范围预售占地和建筑面积 项目管理部 成本拆分的依据核对栋号是否齐全，用地面积是否与国 土证一致，建筑面积较报建时差异是否合理销售物业交楼时间 营销中心结转主营业务收入的依

11、据 和成本核算单位是否出现 不同时期交付而进行第二次拆分交楼时间及对应苑区范围预 售 阶 段预售物业与施工区域对照表营销中心财务资金部成本核算对算与销售苑区的对应关系以销售栋号对应成本核算的施工栋号做一个对照表，以便账务处理初步和最终结算资料 造价管理部 成本归集的依据核对栋号是否齐全，初步结算还应核对是否包含现场签证等工程发票项目管理部、造价管理部等成本归集的依据 工程款发票是否齐全、票据是否合法竣 工 验 收实测占地和建筑面积等 项目管理部 成本拆分的依据核对栋号是否齐全，用地面积是否与国土证一致，建筑面积较预售时差异是否 合理二 、 健 立 健 全 各 项 财 产 物 资 的 收 发 、

12、 领 退 、 清 查 和 盘 点 制 度 做 好 各 项 物 资 的 收 发 、 领 退 、清 查 和 盘 点 工 作 ， 是 正 确 计 算 成 本 的 前 提 。 库 存 物 资要 定 期 盘 点 ， 做 到 账 实 相 符 ， 以 保 护 其 安 全 。 各 项 财 产 物 资 收 发 要 按 成 本 对 象 、 成 本 要 素 进 行分 类 核 算 。房 地 产 行 业 部 分 原 材 料 ， 如 用 于 装 饰 、 装 修 、 绿 化 、 电 器 用 品 等 是 直 接 在 房 地 产 公7碧桂园集团房地产成本核算指导编 号 ： BGY-FR-1-2-1版 本 ： V2.0 版 页

13、码： 第 7 页 共 40 页司 作 为 库 存 出 入 库 管 理 ， 物 料 领 用 必 须 按 成 本 核 算 对 象 、 付 款 成 本 项 目 进 行 分 类 核 算 。 板 房 物 品 也 需 要 作 为 库 存 管 理 ， 对 于 物 品 的 领 用 、 摆 放 、 调 拨 、 报 损 、 盘 点 等 应 设 置 完 备 的 登 记 制 度 。第四章 确定成本核算对象一、 确 定 成 本 核 算 对 象 的 基 本 原 则1.产 权 归 属 开 发 产 品 能 够 对 外 销 售 、 有 产 权 的 ， 应 作 为 独 立 的 成 本 核 算 对 象 。 不 能 对 外 销 售

14、且 产 权 归 业 主 共 有 的 ， 成 本 最 终 应 分 摊 到 可 售 物 业 中 ， 可 先 作 为 过 渡 性 成 本 对 象 进 行 归 集 ， 然 后 再 将 其 相 关 成 本 摊 入 能 够 对 外 销 售 的 成 本 对 象 。 各 公 司 根 据 核 算 和 管 理 需 要 ， 对 独 立 的 设 计 概 算 或 施 工 图 预 算 的 公 共 配 套 设 施（主要 是指 具有 独立 使用 功能的 主要 配套 设施 ） 如 跨河桥 梁 、 跨 线桥 、 体育 馆 、 售 楼 部 、 会 所 、 交 通 中 心 等 ， 不 论 是 否 有 产 权 ， 不 论 其 支 出

15、是 否 摊 入 商 品 房 等 开 发 产 品 成 本 ， 均 单 独 作 为 成 本 核 算 对 象 归 集 。 对 于 只 为 一 个 成 本 核 算 对 象 服 务 的 、 应 摊 入 商 品 房 等 开 发 项 目 成 本 且 造 价 较 低 的 配 套 设 施 ， 可 不 单 独 作 为 成 本 核 算 对 象 ， 其 开 发 费 用 直 接 计 入 开 发 项 目 的 成 本 ， 如 保 安 亭 、 垃 圾 房 、 巴 士 站 、 水 塔 、 锅 炉 房 等 。2.分 类 归 集 对 不 同 开 发 地 点 、 不 同 竣 工 时 间 、 不 同 产 品 类 型 、 不 同 装 修

16、 标 准 、 不 同施 工 单 位 施工 的 群 体 开 发 项 目 ， 应 单 独 作 为 成 本 核 算 对 象 进 行 核 算 。 对 于 开 发 规 模 较 大 、 工 期 较 长 的 开 发 项 目 ， 可 按 开 发 项 目 周 期 等 划 分 为 不 同 的 成 本 核 算 对 象 。3.功 能 区 分 开发项 目某 组成 部分 相对 独立， 且具 有不 同使 用功 能时， 如裙 房、 公寓、 写 字 楼 等 ，8碧桂园集团房地产成本核算指导编 号 ： BGY-FR-1-2-1版 本 ： V2.0 版 页 码： 第 8 页 共 40 页可 作 为 独 立 的 成 本 核 算 对

17、象 。 若 地 上 与 地 下 的 建 筑 均 为 一 体 ， 而 地 上 建 筑 有 不 同 产 品 ， 应 以 其 整 体 为 一 成 本 核 算 对 象 归 集 成 本 。4.装 修 标 准 差 异 开 发 项 目 因 产 品 类 型 、 功 能 不 同 或 其 他 原 因 而 导 致 交 付 装 修 标 准 存在 较 大 差 异 ， 如毛 坯 、 普 通 装 修 、 精 简 装 修 、 升 级 装 修 、 豪 华 装 修 等 ， 应 分 别 作 为 成 本 核 算 对 象 。 成 本 归 集 过 程 中 ， 物 业 的 装 修 标 准 通 常 是 在 后 期 确 定 改 变 或 最 终

18、 确 定 ， 成 本 归 集 时 往 往 不 能 准 确 的 划 分 装 修 和 毛 坯 的 范 围 ， 在 不 确 定 性 较 大 情 况 下 ， 归 集 时 可 以 不 将 未 确 定 的 装 修和毛坯 范围 分别 作为 成本 核算对 象， 但在 完工 结转 到库存 商品 时应 分开 （详 见第八 章 成本的 结转 ） 。5.成 本 差 异 开 发 产 品 因 建 筑 上 存 在 明 显 差 异 可 能 导 致 其 建 造 成 本 出 现 较 大 差 异 的 ，要 分 别 作 为成本核 算对 象 。 如 样板 区 ， 其装修 成本 较其 他物 业略 高， 可单 独作 为一 个成 本 核算对

19、 象 。 6.权 益 区 分 开 发 项 目 属 于 受 托 代 建 的 或 多 方 合 作 开 发 的 ， 应 结 合 上 述 原 则 分 别 划 分成 本 核 算 对象。二 、 确 定 成 本 对 象 的 具 体 方 法 外 包 单 位 的 总 包 合 同 对 应 施 工 范 围 与 销 售 苑 区 并 不 能一 一 对 应 ， 支 付 工 程 进 度 款 、出具预 结算 资料 都只 包含 其施工 部分 。 集 团内 判项 目， 也 可能 一个 销售 苑区 分几批 建设 、 完 工 ， 这 种 情 况 下 ， 以 施 工 范 围 为 主 要 思 路 划 分 成 本 核 算 对 象 。 各

20、项 目 应 在 开 工 后 2-3 月 内 确 定 成 本 核 算 对 象 。以下为 对确 定成 本核 算对 象有重 要影 响因 素， 供参 考 （根 据现 场特 殊情 况灵 活运 用 ） 1.总 包 范 围 明确总 包合 同的 对应 楼栋 的范围 （ 对集 团内 判项 目 ， 不造成 影响 ） ， 同 时根 据需 要结合 销 售 苑 区 划 分 。如： A 施工 单位 总包 范围 为 1#-15#（均 为联 排） ， 其 中 1#-10#为 山湖 翠柳 苑 、 11-15# 为凤鸣 芷 岸 苑。 假设 不考 虑其他 影响 因素 ， 成 本核 算对象 可 为 1#-15#， 也 可 根据需 求

21、 （ 假 设财务 分 析 针对 销售 苑区 进行等 ） ， 将成 本核 算对 象 分为 1#-10#和 11#-15#。9碧桂园集团房地产成本核算指导编 号 ： BGY-FR-1-2-1版 本 ： V2.0 版 页 码： 第 9 页 共 40 页2.工 程 进 度 工 程 进 度 跟 竣 工 结 转 的 账 务 处 理 有 直 接 联 系 ， 工 程 进 度 不 同 的 ， 由 于 竣工 结 转 时 仍要 将 先 结 转 部 分 的 成 本 拆 分 ， 为 避 免 重 复 工 作 ， 进 度 差 异 超 过 三 个 月 的 应 成 本 归 集 时 就 分 开 核 算 。 但 对 于 工 程 进

22、 度 不 一 ， 最 后 还 是 同 期 竣 工 的 ， 可 以 不 分 开 核 算 。3.用 地 红 线 范 围 规 划 时 建 筑 物 部 分 基 底 超 出 或 者 压 住 目 前 已 取 得 用 地 红 线 ， 暂 不 能报 建 和 施 工 ， 若与 该 苑 区 其 他 物 业 一 起 发 包 的 ， 应 向 项 目 部 了 解 该 部 分 是 否 可 以 赶 进 度 与 该 苑 区 其 他 物 业 同 时 完 工 ， 还 是 待 日 后 将 该 部 分 用 地 取 得 土 地 使 用 证 后 才 可 建 造 ， 以 此 判 断 是 否 单 列 核算。4.立 项 范 围 基 于 对 土

23、 地 增 值 税 清 算 的 考 虑 ， 在 确 认 成 本 核 算 对 象 时 应 结 合 立 项 判 断。 应 了 解 税局对土 增税 清算 要求 ， 尽 量减少 成本 核算 对象 出现 跨立项 范围 情形 ， 导 致成 本再次 拆 分 。 5.建 设 工 程 施 工 许 可 证 对 应 施 工 栋 号 与 发 包 范 围 ， 是 否 存 在 未 取 施 工 许 可 证 但 已 开工 情 况 ， 与 项 目 管 理 部了 解 后 续 操 作 后 再 判 断 成 本 核 算 对 象 的 处 理 。6.其 他 相 关 信 息 建 设 工 程 施 工 许 可 证 时 间 、 现 场 实 际 开

24、工 时 间 、 预 计 竣 工 时 间 、 销售 合 同 约 定 收 楼时 间 ， 主 要 考 虑 计 划 进 度 和 预 计 竣 工 时 间 相 隔 较 远 ， 将 同 一 个 发 包 范 围 拆 分 多 个 成 本 核 算 对 象 ， 一 般 时 间 差 异 不 超 过 3 个 月 可 以 不 单 列 核 算 。7.命 名 规 则 苑 区 名 +地 块 （ 若 需 要 ） +施 工 单 位 +标 段 名 （ 若 需 要 ） +业 态 （ 若 需要 ）成 本 核 算 对 象 采 用 后 ， 应 与 造 价 、 项 目 等 业 务 相 关 部 门 及 时 沟 通 ， 在 不 影 响 项 目 建

25、 设开发 的 条 件下 ， 日后 进 行签订 工程 合同 、 支付 工 程款等 工作 时 ， 与 成本 核 算对象 一致 ， 避 免 业 务 部 门 对 成 本 数 据 的 拆 分 。成 本 核 算 对 象 的 确 定 必 须 由 项 目 财 务 负 责 人 和 集 团 财 务 部 审 核 通 过 （ 流 程 ： 会 计 会计主 管 财务 经理 (或区 域经理 )会 计核 算分 部 ERP 分 部在 系统 上新 增苑 区） ， 同 时 与 造 价 部 、 项 目 部 等 业 务 部 门 沟 通 其 合 理 性 ， 并 确 认 。10碧桂园集团房地产成本核算指导编 号 ： BGY-FR-1-2-

26、1版 本 ： V2.0 版 页 码 ：第 10 页 共 40 页为 保 证 成 本 核 算 的 准 确 性 ， 成 本 核 算 对 象 一 旦 确 定 不 得 随 意 改 变 ， 若 特 殊 情 况 需 要 修改必须通过审批。三、特殊产品类型（ 一 ） 同 为 一 个 基 础 的 不 同 产 品 同 为 一 个 基 地 但 有 不 同 产 品 的 物 业 ， 应 根 据 不 同 产品 的 重 要 性 及 占 比 进 行 判 断 ， 应以 “较为 重要 ”或 “较大 占比 ”的 产品 作为 该物 业 的 “业态 档案。 如多 层洋 房底层 带有 商铺，底层 以上 是洋 房， 则 视为 “多层 洋

27、房； 联 排别 墅的底 层全 部 或 前面 部分 带有商 铺 ， 其余是联排 别墅 ，则 视为 “联排 别墅 ， 结转 库存 商 品时再 分开 。（ 二 ） 关 于 车 位 物 权 法 对 建 筑 区 划 内 的 车 库 、 车 位 归 属 作 了 以 下 明 确 规 定 ： 建 筑 区 划 内 ， 规 划 用 于 停 放 汽 车 的 车 位 、 车 库 的 归 属 ， 由 公 司 通 过 出 售 、 附 赠 或 出 租 等 方 式 约 定 ； 占 用 业 主 共 有 的 道 路 或 其 他 场 地 用 于 停 放 汽 车 的 车 位 ， 属 于 业 主 共 有 。 故 对 于 车 位 核 算

28、 以 规 划 时 产 权 的 归 属 判 断 处 理 。产 权 归 属 房 地 产 公 司 的 车 位 可 以 由 房 产 公 司 经 营 销 售 ， 其 成 本 和 收 入 都 计 入 房 产 公 司 ， 应 独 立 为 成 本 核 算 对 象 。产 权 归 属 业 主 共 有 的 车 位 可 以 由 业 主 共 同 使 用 、 经 营 管 理 ， 一 般 采 取 出 租 的 方 式 经 营 ， 其 成 本 在 房 产 公 司 的 销 售 物 业 中 分 摊 ， 租 金 收 入 计 入 物 业 管 理 公 司 。 其 成 本 应 分 摊 至 苑 区 ， 但 可 先 作 为 过 渡 性 成 本 对 象 进 行 归 集 ， 然 后 再 将 其 相 关 成 本 摊 入 能 够 对 外 经 营 销 售 的 成 本 对 象 。洋 房 底 层 下 的 地 下 车 库 ， 车 库 与 洋 房 属 于 同 一 整 体 ， 无 论 产 权 归 属 ， 在 确 认 成 本 核 算 对 象 时 视 为 “洋 房 ”统 一 归 集 成 本 ， 结 转 库 存 商 品 时 再 分 开 。洋 房 首 层 后 附 有 盖 车 库 ， 若 该 车 库 有 占 用 土 地 ， 确 认 成 本 核 算 对 象 视 车 库 和 所 连 接 洋 房 为 洋 房 产 品 类 型 ， 不 将 车 库 单 独 核 算 。