1、宣武区陶然商业中心策划与实施方案,中稷控股集团有限公司2006年12月,目 录,第一部分 项目背景与介绍第二部分 项目环境优势分析第三部分 项目策划与设计定位第四部分 我们的优势第五部分 项目实施计划第六部分 项目资金安排第七部分 项目投资测算第八部分 经济效益分析第九部分 市场定位与营销第十部分 政府相关的支持第十一部分 结论,第一部分 项目背景与介绍国内经济环境分析,中国经济持续高速的增长，必然会给北京市的经济发展带来巨大的发展机遇，尤其是给北京房地产业注入了强大的生机和活力。 奥运会在北京的主办，给北京的商业和旅游业带来巨大的商机，抓住奥运时机和北京经济南移的契机，宣武区必将是未来新兴的
2、经济亮点。宣武陶然项目将采用先进的管理模式，超前的经营理念，为商家搭建共创、共享、共荣、共赢的合作平台，创建全新而具有永久生命力的世界房地产品牌。,第一部分 项目背景与介绍宣武区商业地产的定位,宣武区发展首要任务是在符合首都功能定位，做好首都风貌保护，完善城市基础设施，改善居民住房条件，发展现代服务业，并以此打造国家新闻传媒聚集地、宣南文化发祥地和传统商业区。现代服务业是宣武区的发展重点。国际新闻中心、新闻出版总署、北京通信大楼主体工程、经济日报社业务楼等正在建设并即将交付使用，国际传媒大道日渐成熟。马连道特色经济将通过结构调整、升级，成为一个品质高、经营规范、手段先进的集茶叶、图书、音像等产
3、业的采购中心区。新华书店图书物流中心、欧倍德建材超市、北京音像大厦将建成开业等都给宣武区的第三产业注入新的活力。,第一部分 项目背景与介绍项目介绍,地理位置：西至菜市口大街东至龙爪槐胡同南至陶然亭公园北至市政管理所交通优势：该地点位于改扩建的北京南站附近，北京南站将成为北京新的重要交通枢纽，这必将带动该地域的商业发展正在建设中的地铁4号线从该地块边通过，并设有地铁站台一个规划中的1500平方米公交总站将建于该地块内部,第一部分 项目背景与介绍坐依千年龙脉，尊贵与生俱来,陶然商业中心4000米天安门陶然商业中心3000米西单商场陶然商业中心4000米金融街,第一部分 项目背景与介绍项目建设基本数
4、据,总占地面积19,000平方米规划中建设高度为30米容积率：2.5绿地率：30%空地率：50%,第二部分 项目周边环境优势分析周边商业环境,商务环境：位于北京二环内、宣武区正中心、南二环和国际传媒大道两条主干道的交汇处，与天安门、西单、国家大剧院等中国标准建筑咫尺相望。区域勃兴：亮剑财富颠峰，占据中国传媒业华尔街国际传媒大道焦点位置。龙头交通：两条70米级主干道交汇处，可建500个停车位，坐拥地铁4、7号线换乘站，以北1000米为地铁2号线宣武门站，以南500米为南二环主干道。商圈基础：西单、金融街、SOGO遥相呼应，成熟商圈奠定财势，性价优势一目了然，为您打造投资黄金前沿。开发潜力：周围商
5、业密度并不高，而人口密度很高，商业市场潜力巨大，主要有一个沃尔玛超市，商业氛围较强。,第二部分 项目周边环境优势分析项目区位优势,本案,第二部分 项目周边环境优势分析地铁让商业轻松赢得话语权,未来城市交通将是地铁的天下，陶然亭商业中心坐拥北京地铁4号线和7号线（规划中）换乘站出口，让您占据先机，不出中心，即可无阻碍畅行大北京地区。,第二部分 项目周边环境优势分析金融街-亚洲金融重镇,金融街，位于陶然商业中心以北3.5公里，该地区聚集了600多家全国性金融机构总部和大企业总部，区域内企业管理的总资产达到18万亿元，管理着中国16万亿元的金融资产，控制着全国90%的信贷资金和65%的保费资金运用。
6、,第二部分 项目周边环境优势分析西单-中国著名商业中心,西单，位于中心以北3000米，享誉全国的商业中心，区域内浓郁的商业、人文气氛，使它成为各地游客来京购物观光的首选。与金融街共同为陶然商业中心营造了先天的财势基础。,第二部分 项目周边环境优势分析西单标志性建筑,西单商场,君太百货,第二部分 项目周边环境优势分析SOGO商圈-京城商业新军,SOGO（庄胜崇光百货)商圈，位于中心以北500米，是北京新近崛起的一个商业中心，区域以SOGO为核心，聚集了包括沃尔玛商场等一批明星商业企业，为陶然商业中心的商业生活配套增加了重重的砝码。,第二部分 项目周边环境优势分析周边明星商业,第三部分 项目设计定
7、位新兴的梅地亚中心,国际传媒大道建设成集新闻传媒、科技传媒、教育传媒、娱乐传媒、通讯网络传媒为一体的综合文化产业核心区。国际传媒大道位于北京市宣武区，北起宣武门，南至南二环，南北长3.2公里，道路规划宽度为70米，东西纵深开发宽度为5001000米。陶然商业中位居国际传媒大道之要塞，未来的写字楼与商业的定位都将于传媒业息息相关。,第三部分 项目设计定位站在高端的陶然商业中心,陶然商业中心设计理念定位：站在高端陶然商业中心主营精品店和高档商品展示厅，另有一个高级健身休闲中心。作为SOGO商圈的一部分，商业城既充分利用了周边商业伙伴已经聚集起来的良好财势，又在业务上与SOGO、沃尔玛等卖场做了严格
8、区分，主攻精品店，突出层次感，这使商业城在竞争中独树一帜，未战而算胜，为各方有胆识的投资者搭建一个展示智慧和实力的平台。,第三部分 项目设计定位设计方案,根据我们的商业调研，可以考虑把该地块开发成为一个集商业、百货、餐饮和办公为一体的建筑群。外观设计要与陶然亭公园景点相协调。设计地下一层至地上五层为商业购物中心，五层以上为5A级别写字办公场所。地下二、三层为停车场，并建设有一个高档的健身中心和娱乐中心。采用租售结合，以售为主的销售策略。,第三部分 项目设计定位联体建筑，扛鼎力作,第三部分 项目设计定位独具匠心的设计理念,文武之道，一张一弛。陶然亭商务中心写字楼的设计思路相对传统5A写字楼有重大
9、突破，创新性的在每层设置了四个总裁办公室，里面采用独立的上下水设计，拥有独立的卫生间、淋浴间、休息室。让各位高层的私人空间在公司得到延展，轻松面对各种商务挑战。,第三部分 项目设计定位5A级的商业中心与写字楼,陶然亭商业中心不是一座普通的5A级写字楼，不仅是由英国皇家设计师设计，而且它使用的建筑材料和建筑工艺跟普通的5A级写字楼完全不同,是一座具有英伦风格的商业巨作。与南城起步相对较晚的商业环境来看，附近还没有一家5A级全功能型的写字楼。这对于陶然商业中心的先发优势是显而易见。,第三部分 项目设计定位英国皇家设计师的古典与现代的融合,第三部分 项目设计定位商业中心效果图,写字楼大厅与商业中心设
10、计效果图,第三部分 项目设计定位强强联合打造精品,开发商将由中稷控股集团联合国外著名投资商英国思嘉伯发展集团共同开发。建筑企业和设计单位将由国内外知名建筑和设计单位进行建设和设计。强强联合将打造宣武区一崭新商业中心精品。,第四部分 我们的优势中稷控股集团的优势,中稷控股集团有限公司由中共中央党校投资控股的企业，主要投资在文化教育、光纤宽带、房地产、能源和矿产等领域。其宗旨是为中央党校教学科研建立社会实践基地、开辟国内外经济、学术交流渠道、为教学科研提供经费支持，为国家和地方的经济建设和社会发展做一些力所能及的工作。中稷控股集团在北京、深圳、广州、天津、山西、内蒙和辽宁等地均有投资，并有广泛的国
11、内和国际的合作伙伴。,第四部分 我们的优势中稷控股集团的优势,综合优势,第四部分 我们的优势思嘉伯发展集团优势,英国思嘉伯发展集团是国际著名体育和房地产投资商，苏格兰银行为其股东之一，旗下公司遍布欧美及亚洲，并拥有英超著名的谢菲尔德足球俱乐部，在欧洲及亚洲多处均有商业地产投资项目。思嘉伯发展集团于02年开始进入中国内地投资，在上海、广州、深圳、常州和成都各地都有地产的投资，获得了与沃尔玛在华东的独家合作权。思嘉伯发展集团在06年9月份收购成都五牛并更名为成都谢菲尔德俱乐部，足球做媒以30亿元人民币的总投资进军成都房地产，打造成都商业地产的旗舰。近期思嘉伯发展集团已经把环渤海地区的京、津作为首要
12、的投资重点区域。,第四部分 我们的优势国内合作机构,1、中国银行2、中国光大集团3、国家开发银行4、中国工商银行5、中国农业银行6、中国建筑总公司7、中国海外集团8、紫金国际9、首开集团,10、北京城建集团11、保利房地产集团12、招商地产13、富力地产14、上海城投置地15、中软置业16、合生创展集团17、金地集团18、万通集团,第四部分 我们的优势境外合作机构,1、瑞银集团2、德意志银行3、高盛集团4、美林证券5、摩根士丹利6、花旗银行7、罗斯福基金8、汇丰银行9、美国雷曼兄弟,10、凯雷投资集团11、澳大利亚麦格里银行12、三山国际基金13、华平投资基金14、摩根大通15、新加坡太平星基
13、金16、柯罗尼扬子基金17、思嘉伯发展集团18、长江实业集团,第五部分 项目实施进程计划,2007年1月成立项目公司-北京中稷思嘉伯置业有限公司，注册资金为1亿元人民币。此项目公司作为投资开发主体于07年2月份取得陶然商业项目土地的开发权。2007年3月份实施建筑设计。2008年年前完成整个项目施工。,第六部分 资金使用安排,北京中稷思嘉伯置业有限公司首期投入资金1.5亿元人民币用于取得项目的开发权。取得项目开发权后，公司将追加投资2亿元人民币，作为项目建安费用。后期的市场推广与营销等工作资金需求较少，可由投资方适度安排。,第七部分 项目投资测算周边商业楼宇调研,第七部分 项目投资测算投资收入
14、测算表,第八部分 经济效益分析,陶然商业中心建成以后，将有力的推动宣武区GDP的增长，产生巨大的经济和社会效益。近万平米的商场、健身中心、饮食广场和娱乐服务将产生10万人次的日客流，日消费额将在百万以上。陶然商业中心建成后将成为国际传媒大道上最靓丽的风景。,第九部分 市场定位与营销,未来商业中心的写字楼的客户将是国内外知名企业为主，主要吸引从事传媒、创意、文化、体育等知名企业入驻。思嘉博亚洲总部和其欧美、亚洲的战略伙伴将会成为写字楼的第一批客户。陶然商业中心1-5层底商为大型商场，同时吸引家乐福、易初莲花、香奈儿等世界顶级明星企业入驻。商业中心将有部分用于餐饮、健身、娱乐配套设施。,第十部分
15、政府相关的支持,现在项目宗地已经是一块平地，唯有一个市政管理处未完成搬迁，希望政府有关部门尽快协调完成搬迁工作。希望政府相关部门尽快完善该地块的市政配套设施。希望政府相关部门尽快完善本项目手续审批，使我方尽快获得该项目开发权。在项目开发和销售过程中，给予相关政策支持。,第十一部分 结论,上述所列举的宣内、西单、金融街等热点楼宇项目与陶然商业中心都在4000米左右的范围，目前与陶然商业中心的各种配套环境基本一致，但由于位于一个成熟商圈，价格上远远高于陶然商业中心。未来5年，随着奥运会的举办和北京城市规划的进一步完善，陶然商业中心所在的传媒商圈必将顺势崛起，可以带动周边商业崛起，发展前景不言而喻。政府与投资商共同打造北京商业地产的新典范。,
