1、万科20102012年 综合分析,财务综合分析，就是将企业营运能力、偿债能力和盈利能力等方面的分析纳入到一个有机的分析系统之中，全面的对企业财务状况，经营状况进行解剖和分析，从而对企业经济效益做出较为准确的评价与判断。,在分析中要做到：要明确企业分析指标的主辅地位；要能从不同侧面、不同层次反映企业财务状况，揭示企业经营业绩。,财务综合分析概念,1、评价指标要全面,设置的评价指标要尽可能涵盖偿债能力、营运能力和盈利能力等各方面的考核要求。,财务综合分析特点,2、主辅指标功能要匹配,既要能满足企业内部管理者决策的需要，也要能满足外部投资者和政府管理机构决策及实施宏观调控的要求。,3、满足各方面经济
2、需求,财务综合分析方法,5,杜邦财务分析体系,利用几种主要的财务比率之间的关系来综合地分析企业的财务状况，这种分析方法最早由美国杜邦公司使用，故名杜邦分析法。,其是一种用来评价公司盈利能力和股东权益回报水平，从财务角度评价企业绩效的一种经典方法。其基本思想是将企业净资产收益率逐级分解为多项财务比率乘积，这样有助于深入分析比较企业经营业绩。,杜邦模型最显著的特点是将若干个用以评价企业经营效率和财务状况的比率按其内在联系有机地结合起来，形成一个完整的指标体系，并最终通过权益收益率来综合反映。采用这一方法，可使财务比率分析的层次更清晰、条理更突出，为报表分析者全面仔细地了解企业的经营和盈利状况提供方
3、便。,2010年万科企业杜邦分析图 单位：元,2011年万科企业杜邦分析图 单位：千元,2012年万科集团杜邦分析图 单位：千元,杜邦分析局限性,3.在目前的市场环境中，企业的无形知识资产对提高企业长期竞争力至关重要，杜邦分析法却不能解决无形资产的估值问题。,从企业绩效评价的角度来看，杜邦分析法只包括财务方面的信息，不能全面反映企业的实力，有很大的局限性，在实际运用中需要加以注意，必须结合企业的其他信息加以分析。主要表现在：,1.对短期财务结果过分重视，有可能助长公司管理层的短期行为，忽略企业长期的价值创造。,2.财务指标反映的是企业过去的经营业绩，衡量工业时代的企业能够满足要求。但在目前的信
4、息时代，顾客、供应商、雇员、技术创新等因素对企业经营业绩的影响越来越大，而杜邦分析法在这些方面是无能为力的。,11,0%,40%,20%,80%,60%,100%,S,W,O,T,自身优势分析（S）,(1) 中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。(2)万科在制度和流程管理上有不少创新。(3)万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。,0%,40%,20%,80%,60%,100%,S,W,O,T,7/8/2019,自身劣势分析（W）,(1)重视顾客，文化建设，但对员工关注不够，
5、员工满意度不是很高。(2)各城市顾客的评价不一，在某些城市万科的住房，服务等有待提高。(3)与政府的关系一般，在某种程度上缺乏政府的“关爱”。万科获得的可开发土地，较多的来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制，迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。,0%,40%,20%,80%,60%,100%,S,W,O,T,7/8/2019,面临机会分析（O）,(1)政府宏观调控政策频繁出台、国有资产布局优化的规划，将加速行业整合，有利于优势企业的扩张。(2)中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。(3)中国属于发展中国家，房地产行业属于增长型行业，发展空间大。中国人口数量庞大，对商品房青睐。,0%,40%,20%,80%,60%,100%,S,W,O,T,7/8/2019,潜在威胁分析（T）,(1)政府管制的力度正在逐步加强。(2)政府金融政策趋紧。(3)对土地供给的宏观调控以及土地交易市场化，增加了土地获取的难度。(4)市场竞争加剧，绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。,20,2,3,
